无物业老旧小区管理问题调研报告
三无小区现状调研报告
三无小区现状调研报告三无小区现状调研报告一、调研背景随着城市化进程的加快，三无小区问题日益突出。
三无小区指的是没有物业管理、没有配套设施、没有规划管理的小区，其存在着散乱无序、环境脏乱等问题，对城市环境和居民生活造成了一定的负面影响。
为了解三无小区的现状和问题，我们进行了调研并撰写了本报告。
二、调研目的和方法本次调研的目的在于了解三无小区的规模、分布、现状和存在的问题，为相关部门提供决策参考。
我们采用了问卷调查和实地走访的方式进行调研，针对居民和相关从业人员进行了访谈，以获取全面的信息。
三、调研结果1.三无小区的规模和分布：根据我们的调研，三无小区主要分布在城市的老旧社区、农村和城中村等地。
由于没有规划管理，一些建筑物并不符合规定的建筑标准，造成了城市空间的混乱。
在调查的区域中，三无小区的数量和规模较大，影响到大量的居民。
2.三无小区的现状：由于没有物业管理，三无小区的公共设施维护不当，存在损坏和老化等问题。
由于没有配套设施，居民的生活需求无法满足，如缺乏便利店、医疗设施和娱乐设施等。
与此同时，由于没有规划管理，一些三无小区存在着违章建筑和占道经营等问题，给社区环境带来了安全隐患和污染。
3.三无小区存在的问题：(a)破败的环境：三无小区中的道路、公园及小区内部的绿化带等公共环境存在严重的破败和脏乱现象。
(b)安全隐患：一些三无小区没有统一的出入口管理，导致安全隐患增加，容易发生盗窃和火灾等意外事故。
(c)社区管理混乱：三无小区没有物业管理，导致社区管理混乱，无法解决一些居民的纠纷和问题。
(d)居民生活困难：由于三无小区缺乏配套设施和便利店，居民购物和生活便利性较差。
四、调研结论根据我们的调研结果，三无小区现状存在着多重问题，需要相关部门加强管理和改善。
以下是我们的一些建议：(a)完善规划管理：相关部门应加强对三无小区的规划管理，合理规划和建设小区内的公共设施和配套设施，提升居民的生活质量。
(b)加强社区管理：要引入物业管理机构，提供居民生活所需的服务，协调处理居民之间的纠纷和问题，改善社区管理的混乱。
老旧小区管理状况调研报告调研报告
老旧小区管理状况调研报告调研报告为进一步了解区老旧小区实施物业管理工作的现状，找出影响住宅小区实施物业管理的主要原因，进一步完善管理措施，规范管理行为，为居民营造良好生活环境，在区房管局的积极配合与大力支持下，区XXX经济界三组、XXX工委联合对我区老旧小区实施物业管理的情况进行了调研，走访了院等住宅小区，基本情况如下。
一、老旧小区管理现状一）老旧小区基本情况全区老旧小区总数量448个，建筑面积1090.5万平方米，占全市八城区老旧小区总量的25.5%。
其中，1.5万平方米以上小区245个，建筑面积约为883.6万平方米；1.5万平方米以下零散或不封闭小区203个，建筑面积约为206.9万平方米。
我区老旧小区长效管理现况：一是实行市场化物业管理的老旧小区有52个，面积225.6万平方米；二是实行业主自治管理的有283个，面积584.5万平方米；三是由产权单位进行管理的有100个，面积233.6万平方米；四是由街道物业服务中心进行管理（只有。
三个街道）的有13个,面积46.8万平方米。
二）老旧小区长效管理实际结果从调研情形来看，现在全区七个街道都对室庐小区加强了管理，落实了部分担理职能，对老旧小区的物业管理单位有检查、有管理，特别是对物业矛盾受理调处结果较为明显。
管理方式上基本按照全市推进方案要求，对老旧室庐小区采用四种模式管理（市场化管理、单位自管、业主自治管理、街道物业服务中心托管）。
从老旧室庐小区长效管理实际结果看，可分为三个档次：第一档是已落实市场化物业管理的老旧小区，建筑总面积为225.6万平方米，占老旧室庐小区总面积的20.9%，由于是市场化运作，管理与服务结果相对比较好；第二档是街道物业服务中心接受小区和单位自治管理小区，建筑总面积为268.1万平方米，占所有老旧小区室庐总面积的24.9%，此类小区经由过程各街道服务中心接受或原产权单位派人管理，已落实最基本物业服务，实现了大门有人值守、卫生保洁有人打扫、下水管网及粪化池有人疏浚等，管理与服务基本能够让广大居民接受；第三档是业主自治管理小区，建筑总面积为584.5万平方米，占所有老旧小区室庐总面积的54.2%，这类小区首要是经由过程广大居民成立小区自治管理委员会，由社区牵头组织小区居民积极份子或党员积极份子与各派出所治安联防队，共同落实区域治安防范，卫生保洁仍由区环卫所卖力，管理结果不明显，与全市室庐区规范管理要求仍有较大差距。
老旧小区管理状况调研报告
老旧小区管理状况调研报告业委会，自行管理物业，虽然管理形式比较灵活，但由于业委会成员素质不一、管理能力参差不齐，导致管理效果参差不齐，有些小区存在管理混乱、维修资金难以筹集等问题。
二、影响老旧小区物业管理的主要原因一）物业服务企业经营不善部分老旧小区采用市场化物业管理模式，但由于物业服务企业经营不善、服务质量差，导致居民对物业服务不满意，甚至出现物业公司跑路、拖欠员工工资等问题。
二）业委会管理不力业主自治管理模式下，业委会成员素质不一、管理能力参差不齐，导致管理效果参差不齐，有些小区存在管理混乱、维修资金难以筹集等问题。
三）产权单位管理不到位部分老旧小区由产权单位进行管理，但由于产权单位工作人员素质不高、管理能力不足，导致物业管理不到位，居民对物业服务不满意。
四）缺乏专业化物业管理人才老旧小区物业管理需要专业化人才，但由于专业化人才缺乏，导致物业管理不到位，居民对物业服务不满意。
三、完善老旧小区物业管理措施一）加强物业服务企业管理加强对物业服务企业的监管，严格执行市场化物业管理相关规定，加强对物业服务企业的培训和管理，提高服务质量。
二）加强业委会管理加强业委会成员培训，提高管理能力，建立健全维修资金筹集机制，加强对业委会的监管，确保业委会管理规范、公正。
三）加强产权单位管理加强对产权单位工作人员的培训和管理，提高管理能力，加强对物业管理的监管，确保物业管理到位，提高居民对物业服务的满意度。
四）加强专业化人才培养加强对物业管理人才的培养和引进，提高物业管理人员素质，确保物业管理专业化、规范化、科学化。
通过以上措施的落实，可以进一步完善老旧小区物业管理工作，规范管理行为，提高居民对物业服务的满意度，为居民营造良好生活环境。
小区自治管理委员会是由社区领导组织小区居民积极分子或党员积极分子与各派出所治安联防队共同落实区域治安防范的。
然而，卫生保洁仍由区环卫所负责，导致管理效果不明显，与全市住宅区规范管理要求存在较大差距。
无物业老旧小区管理问题调研报告
无物业老旧小区管理问题调研报告一、什么是物业管理？物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业根据物业服务合同商定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行修理、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
从而使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。
物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。
二、物业管理市场现状物业服务企业是根据市场化运作产生的，其根本目的是通过供应有偿服务获取合理利润。
现在大家都认为物业服务行业是朝阳行业，属国家大力扶持和鼓舞的行业，要使其日益成长壮大，首要问题是保证其不能亏本运行，否则谁也不愿从事这个行业。
而目前的实际现状是平凡住宅楼（特殊是老旧小区）各物管企业兴趣不大，写字楼、高档公寓大家争着干。
其根本原因就是平凡住宅楼收费标准低，居民的消费能力也低，而矛盾特殊多，物业服务企业只能保本甚至亏损。
下面主要针对平凡住宅楼（老旧小区）的物业管理进行研讨１、无物业管理老旧小区问题多多上世纪九十年月前建成的住宅小区，大多是单位福利房、拆迁安置房等平凡住宅。
房改后，房屋产权性质发生了变化，由业主个人和未参与房改的公房原产权单位混合而成的开放式小区（如X市路菜场片区，有单位购买的商品房分给职工和拆迁安置房），实际形成了无管理的状况：居住环境差、安全隐患多，偷窃事件常有发生，却无人管理；屋面漏水、墙面渗水、管道堵塞、化粪池漫溢、电线老化、楼道灯损坏等房屋公共设施无人修理。
由于老旧小区无人管理，住户就像一盘散沙，遇到问题大家都只能干瞪眼，“脏、乱、差”几乎成为这些老旧小区的代名词。
2、有物业管理的平凡住宅，物业公司运行不堪重负在实行房屋货币拆迁前，城市拆迁是实行实物拆迁的。
上世纪九十年月前大多是多层安置房，九十年月初起，间续出现了高层拆迁安置房。
而高层住宅的配套设备远远多于多层住宅，主要是电梯、水泵、消防设备、配电房等，没有人管理是不行的。
老旧小区改造物业配套存在问题和建议调研报告
老旧小区改造物业配套存在问题和建议调研报告老旧小区改造是城市更新与社区建设的重要一环，对于改善居民居住环境、提升居民生活品质具有重要意义。
物业配套是老旧小区改造中不可忽视的方面，然而在实施中存在一些问题。
本报告旨在调研老旧小区改造物业配套存在的问题，并提出相应的建议。
一、存在的问题：1. 设施老化：由于老旧小区建设年代较早，其物业设施使用寿命已经过长，存在设施老化、损坏严重等问题，不符合居民的实际需求。
2. 配套不完善：老旧小区对于公共设施和服务配套的考虑不足，缺乏娱乐、健身、教育等场所，居民出行和居住品质受到一定影响。
3. 管理不规范：物业公司对于老旧小区的管理存在问题，存在管理精细度不高、服务品质不佳等情况，居民利益得不到有效维护。
4. 老旧小区改造后物业费增加：在老旧小区改造中，物业费用通常会增加，给居民带来一定经济负担。
二、建议：1. 更新设施：针对老旧小区物业设施老化的问题，应制定更新设施的计划，并逐步实施。
重视设施的维护和保养工作，确保设施的正常运行。
2. 完善配套：在老旧小区改造过程中，应优先考虑居民需求，增加娱乐、健身、教育等公共设施。
同时，加强与周边社区、商业区等的联系，提供更多便利和服务。
3. 规范管理：完善物业管理制度，加大对物业公司的监管力度，要求其提供规范化、高效率的服务。
加强与居民的沟通和信任，形成良好的管理合作关系。
4. 合理设置物业费：改造后物业费增加是不可避免的，但应遵循合理性原则，确保费用的合理性和透明度。
要充分考虑居民经济承受能力，增加收入来源，降低居民负担。
三、调研方法：本次调研主要采用问卷调查和实地走访相结合的方式进行。
通过发放问卷了解居民对于老旧小区改造物业配套的需求和满意度，并进行实地走访，了解物业公司管理情况和居民对物业服务的评价。
四、调研结果：1. 设施老化问题较为突出，居民希望能够更新和改善老旧设施。
2. 公共设施配套不完善，居民对于娱乐、教育、健身等设施的需求较高。
关于城市老旧小区物业管理调研报告
关于城市老旧小区物业管理调研报告老旧小区物业管理是城市治理的重要环节，事关居民生活品质，事关社会和谐稳定。
近年来，随着老旧小区改造、城市更新行动等工作的深入推进，实施了一大批城市项目，一些老旧小区环境面貌明显改善。
但在群众思想认识、小区基础设施、物业运营管理等方面仍存在一些短板差距，亟待重视解决。
一、存在问题一是居民消费观念保守，思想认识有差距。
老旧小区房屋经多次买卖或者租赁，居住人员复杂，人员流动性强，加之居民多以老年人为主，消费观念保守，大多数业主没有购买物业服务的意识，很多人长久形成了无偿享受服务的陈俗陋习和“各人自扫门前雪”的自我意识。
一些居民对小区生活环境质量和物业管理的认识仍停留在打扫卫生层面上，而缺乏长远考虑，很多老年人不同意引进物业企业，甚至一些小区的业主委员会成员之间往往难以达成一致意见。
居民思想观念、综合素质方面的差距是制约物业企业引进和物业管理水平提升的一个重要因素。
二是基础设施相对薄弱，改造提质不到位。
大多数老旧小区缺乏科学规划和合理布局，设计标准低，基础设施配套不完善，与新建的小区形成强烈反差，特别是一些老旧小区内道路破损、设施损毁、房屋漏水、排污不畅、化粪池无人清理、管网设施无资金维修等问题，给居民生活造成极大不便和困扰。
近年来实施的老旧小区改造项目虽有效改善了环境面貌,但由于受客观条件限制，在后期维护和改造提升上资金缺口大、腾挪空间小、安全隐患多，一些硬件上的问题暂时无法解决，部分楼栋因种种原因未能纳入改造范围，一些小区改造后却出现了房屋漏水、线缆脱落、空调机损坏等“后遗症”。
三是物业费用收取困难，服务运营效率低。
县城老旧住宅小区大部分为业主自管，少数小区有物业管理，但物业费收缴率普遍较低。
从客观上看，一些老旧小区居民生活拮据，物业费会进一步增加其生活成本。
从主观上看，很多居住在老旧小区的居民多为退休职工、失业人员，在思想观念上没有形成“花钱买服务”的意识，有的业主认为小区基础设施差，生活环境质量低，以服务不到位、收费不透明、问题未解决为由拒绝缴费。
老旧小区调研报告
03 调研结果及分析
小区设施状况
总结词
不完善、缺乏维护
详细描述
老旧小区的设施普遍存在不完善的情况，如缺乏儿童游乐设施、健身器材等， 同时设施由于年久失修，存在一定的安全隐患。
居民生活需求及问题
总结词
需求多样、问题突
VS
详细描述
老旧小区的居民以中老年人为主，他们的 生活需求多样，如医疗、文化、娱乐等， 但目前存在的问题如电梯老化、供水不稳 定等，给他们的生活带来诸多不便。
图2：老旧小区改造前后对比 图
（请在此处插入老旧小区改造 前后对比图）
THANKS 感谢观看
配套设施不完善
老旧小区在教育、医疗、 交通等公共服务方面存在 短板，居民生活不便。
调研目的和意义
了解老旧小区居民的实际需求 和困难，为政府制定改造政策 提供依据。
通过调研，提出可行的改造方 案和建议，改善老旧小区居民 的生活环境和配套设施。
提高老旧小区的居住品质和社 会效益，实现城市可持续发展 。
。
居住环境
包括小区绿化、卫生环境、噪声污染、消 防安全等方面的情况。
设施设备
主要是指小区内的公共设施和配套设备， 如健身器材、休闲座椅、照明设施等。
物业管理通互动等方面的情况。
居民满意度
主要了解居民对小区整体环境、设施设备 、物业管理等方面的满意度，以及他们对 小区未来发展的期望和建议。
开展社区文化活动
组织各类社区文化活动， 增进邻里间的交流与互动 ，营造和谐的社区氛围。
05 结论及展望
调研总结及亮点
老旧小区改造势在必行
由于老旧小区在基础设施、居住环境和配套设施等方面存 在诸多问题，严重影响了居民的生活质量，因此改造升级 已成为刻不容缓的任务。
关于城市老旧小区物业管理调研报告
关于城市老旧小区物业管理调研报告一、调研目的和背景近年来，随着城市化进程的加快，城市老旧小区的数量不断增加。
然而，由于历史原因和管理问题，这些老旧小区的物业管理存在一系列难题。
为了了解目前城市老旧小区物业管理的现状和存在的问题，制定相应的政策和措施，我们进行了一次调研。
二、调研方法和对象本次调研采用问卷调查和实地访谈相结合的方法进行。
问卷主要向居民发送，调查其对物业管理的满意度、投诉情况以及对改进措施的建议；实地访谈主要针对物业公司和相关政府部门负责人，了解他们对城市老旧小区物业管理现状的观点和整改计划。
三、调研结果分析1.居民满意度调查结果显示，近六成的居民对物业管理表示不满意，其中维修保养、安全管理和公共设施维护是居民最不满意的方面。
居民普遍反映物业公司服务态度差、业主委员会决策效率低下等问题。
2.投诉情况调查结果显示，超过一半的居民曾因物业问题向物业公司提交过投诉，其中维修保养和物业费用问题是投诉的主要原因。
然而，超过三成的居民表示未得到妥善解决或未收到任何回应。
3.改进建议根据居民的建议，提高物业管理的满意度和质量需从以下几个方面入手：提高物业公司服务态度和技能水平，加大对公共设施的维护力度，加强对业主委员会的监管力度，优化物业费用的使用和管理。
四、实地访谈结果1.物业公司根据与物业公司负责人的访谈，了解到他们普遍认识到老旧小区物业管理问题的存在，并正在制定整改计划。
但由于资金和人力等问题，实施还存在困难。
2.政府部门调研了解到，一些地方政府已意识到问题的严重性，并出台了相关政策和措施来加强城市老旧小区物业管理。
但实施效果和推进力度还有待加强。
五、建议和对策基于以上调研结果，我们提出以下建议和对策：1.物业公司管理模式，提高其服务质量和管理能力。
加强培训，提高员工素质；加强监督，完善评价机制。
2.加大对老旧小区的维修和改造力度，提升其居住环境和设施。
政府可以通过引导社会资本参与和提供资金支持等方式来解决资金问题。
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无物业老旧小区管理问题调研报告一、什么是物业管理？物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
从而使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。
物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。
二、物业管理市场现状物业服务企业是按照市场化运作产生的，其根本目的是通过提供有偿服务获取合理利润。
现在大家都认为物业服务行业是朝阳行业，属国家大力扶持和鼓励的行业，要使其日益成长壮大，首要问题是保证其不能亏本运行，否则谁也不愿从事这个行业。
而目前的实际现状是普通住宅楼（特别是老旧小区）各物管企业兴趣不大，写字楼、高档公寓大家争着干。
其根本原因就是普通住宅楼收费标准低，居民的消费能力也低，而矛盾特别多，物业服务企业只能保本甚至亏损。
下面主要针对普通住宅楼（老旧小区）的物业管理进行研讨１、无物业管理老旧小区问题多多上世纪九十年代前建成的住宅小区，大多是单位福利房、拆迁安置房等普通住宅。
房改后，房屋产权性质发生了变化，由业主个人和未参加房改的公房原产权单位混合而成的开放式小区（如上海路菜场片区，有单位购买的商品房分给职工和拆迁安置房），实际形成了无管理的状况：居住环境差、安全隐患多，偷窃事件常有发生，却无人管理；屋面漏水、墙面渗水、管道堵塞、化粪池漫溢、电线老化、楼道灯损坏等房屋公共设施无人维修。
由于老旧小区无人管理，住户就像一盘散沙，遇到问题大家都只能干瞪眼，“脏、乱、差”几乎成为这些老旧小区的代名词。
2、有物业管理的普通住宅，物业公司运行不堪重负在实行房屋货币拆迁前，城市拆迁是实行实物拆迁的。
上世纪九十年代前大多是多层安置房，九十年代初起，陆续出现了高层拆迁安置房。
而高层住宅的配套设备远远多于多层住宅，主要是电梯、水泵、消防设备、配电房等，没有人管理是不行的。
当时这种高层安置房建成后都是由开发商的物业管理公司接管的，物价部门批准的收费标准也是最低的。
以我公司的项目为例。
是我公司10年前交付使用主要安置拆迁户的高层楼房，由我公司下属的物业服务公司接管其物业管理。
十年前批准的物业费标准是0.3元/M2•月，十多年后的今天仍然是0.3元/M2•月。
现将其物业管理费用作如下分析：如果仅仅考虑住宅部分的物业收入，十年前基本能够支付物业管理人员的工资。
而在今天，物管费标准至少需增加0.4~0.6元/M2•月，才能够满足工资开销。
由于我们这两处含有裙房非住宅物业，所以才使得工资支付亏损有所减少。
但从整个物业管理成本来看，这两处就使得物业公司亏损近20万元/年。
再加上电梯、水泵等公共设施经过10年的运行，已到更换期。
每年物业公司需倒贴几十万元的各种维护、保养费用，物业服务公司早已不堪重负。
这种模式如果再运作下去，一旦物业管理企业自身支撑不下去，唯一的选择就是离开。
依照现行的相关规定及市场运行机制，我们完全可以选择退出，以减少企业的亏损。
但是我们没有，我们坚持了十年。
其根本原因就是我们没有忘记企业的社会责任，没有忘记群众的根本利益。
一个企业如果没有社会责任感，是不会得到社会的认可，也不可能长久的、可持续的发展壮大；一个企业如果没有社会责任感，就像一个人忘记了含辛茹苦的抚养了自己的父母，是会遭到人们的唾弃。
与此同时，一个企业要想回报社会，对社会做出更大的贡献，仅靠社会责任感是远远不够的，要具备一定的能力。
这个能力要在发展壮大中增强。
只有在适度盈利的条件下，才能挑起回报社会的担子。
一个没有盈利能力的企业不能称其为好企业，也根本谈不上回报社会。
简而言之，亏本经营物业管理，是管不好物业的，最终受害的只能是住户。
3、老旧小区出新后面临的新问题老旧小区出新工程是区委、区政府落实“以人为本”发展理念，改善城区老旧小区居住环境、提高居民生活质量、提升城区品位的办实事工程，但出新后出现了新问题。
（１）物业管理没有跟进，公共设施运行无资金保障在早期的小区出新工作中，由于没有落实出新后的长效管理，物业管理没有跟进，造成“一年出新；二年回潮；三年脏、乱、差、损；四年再出新”的现象，以至于三度出新、四度出新。
，由于无人管理，很快就被破坏殆尽，又需重新出新。
楼道亮化也是出新的亮点。
可我们经常看到亮化不久后，楼道又失去了光明。
究其原因，最主要的是电费无法解决。
有些地方靠发动党员“认领”，这也不是长久之计。
其实，在实施亮化工程时，也应融入“低碳”概念，可以采用新光源（如太阳能）。
现在市有些小区准备试点了。
如果能结合小区出新，采用“低碳”亮化，无疑对巩固出新成果大有帮助。
出新前考虑后期管理之便，出新后引入物业公司，加强长效管理，才能有效防止陷入“出新－回潮－再出新”的怪圈。
（２）物业费标准过低，物业公司无法正常运转这种情况和前面的第2种（有物管的高层拆迁安置房）类似。
为了保持小区出新的成果，曾经也有物业公司参与了出新小区后的管理。
但由于这些老旧小区的居民普遍收入偏低，“花钱买服务”的物业意识淡薄，物业费收缴缺口大。
从调查情况看，和两年出新的21个小区中，15个小区有六家物业公司进驻，其中三家比较大，1个小区由原物业公司管理，但因无法收取物管费而退出。
据了解，三家较大的物业公司皆亏损10多万元/年，其他小企业情况更糟糕。
据调查，上述15个小区共托管面积65.91万m2，物业费标准0.25~0.35元/㎡•月，亏损158.61万元，人员工资支出占大头。
如年出新的钟阜路2号小区，出新前是出了名的脏、乱、差，出新后，引进了商厦物业公司进行管理，物管服务也得到了广大业主的好评。
但是，该小区总建筑面积99100m2，物业收费标准为0.25元，全年应收29.73万元（100%收缴），年调查小区的物业费收缴率只有49.8%，一年约14.8万元。
物业公司为了管理好小区，按照标准配备了20名工作人员，工资支出32.28万元/年，不计算公司其他运营成本及营业税，年亏损17.48万元。
这样必定造成物业公司无法正常运行，只能撤出。
（3）虽有物业管理企业介入，但未成立业主委员会，大型维修无法实施一般老旧小区（包括高层拆迁安置房）都没有成立业主委员会，如果遇上需要维修或更换与业主生活、安全息息相关的大型设备（如水泵、电梯、消防设备等），经费就无处着落。
于是业主“病急乱投医”，去找原房屋开发商，或向信访部门投诉。
其实他们不知道，房屋、设备、管线等都是有保修期的，超过保修期的维修，不应由开发商承担。
《市物业维修基金管理办法》宁政发〔〕８号文第二条、第三条、第四条都有明确规定，物业维修基金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的大修、更新、改造的维修保障资金，但前提是要成立业主委员会或三分之二以上的业主讨论通过使用建议，才能申请使用物业维修基金，否则要维修、更新大型设备，几乎是不可能的。
三、探索老旧小区物业管理新模式随着群众生活水平的提高，大家普遍认识到住宅小区有无物业管理，直接关系到生活质量的高低。
同时，房屋的保值、增值也与是否有物业管理以及物管水平的高低密切相关。
但是在现实生活中存在着一方面迫切要求物业服务，另一方面又面临消费能力不足的问题。
鉴于以上的调研分析，我们大胆地提出了“属地管理、专业服务、政策扶持、业主自助、门栋自治、三位一体”的物业管理新模式。
1、实施属地管理这一点其实有关部门已经在试行了。
街道成立了“两站一中心”即“物业管理矛盾投诉调解站”，“物业应急维修服务站”，“物业服务中心”，全面接管小区物业管理问题。
只是试点地区有的落实不到位。
年12月3日，在住宅区物业管理体制创新工作现场推进会上，市房管局局长陆春林表示，在年12月底前，全市的各个街道将成立物业管理领导小组，到2021年3月，各街道都将成立“两站一中心”，同时，市也相应制定了街道物业服务中心物业服务收费标准。
主要内容是：街道物业服务中心为暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅区提供物业基本服务，属于社区公益服务性质，实行政府补贴、有偿服务、合理收益、收支平衡或保本微利的原则。
街道物业服务中心提供的物业基本服务主要包括公共秩序维护、清扫保洁、绿化养护；共用部位、共用设施设备日常维护管理；下水道疏通、化粪池清理等，物业服务费收费标准是：多层住宅0.2~0.4元/㎡•月，高层及小高层住宅为0.4~0.6元/㎡•月市物业管理部门自去年上半年开始，在全市范围内挑选了10个街道，进行了物业体制创新试点，设置了“两站一中心”。
据秦淮区房管分局相关人士表示，他们区的5个试点街道，物业管理补贴达到了150万元，对一直无人管理的老旧小区，则由街道收费管理。
交由街道托管的老旧小区物业费收缴率达到了70%，半数以上的小区收缴率超过90%。
不过据我们所知，有些试点街道落实的不理想。
比如区的试点街道中央门街道，其所管辖的三牌楼地区，这里的住宅大多是十多年前的拆迁安置房，没有物业管理，也没有收物业管理费。
小区公共设施的维护理应由实行试点的中央门街道物业服务中心进行管理。
可是，前不久这里的设备出现问题，街道居然找到原开发企业，这是没有道理的。
试想一下，如果是外地的开发企业，他们可能早就离开了，还能找到他们吗？再说，房屋保修期都是有规定的，设备只能保两年。
而且，作为试点的街道，政府都是给予补贴的。
所以，作为街道的物业服务中心，应端正思想，真正管理好无物业管理的老旧小区，敢于承担责任，为民服务，做到管理到位。
2、引进专业服务试点时毕竟“点少面窄”，人员管理分配跟得上。
而一旦推广起来，特别是我们区，老旧小区多，管理人员和精力显然严重不足。
同时也为了能规范化长效管理，物业服务逐步过渡到市场化管理，可以吸收正规物业管理企业参与老旧小区的管理，由街道牵头成立小区物业管理公司。
但要保证物业服务企业不能亏损经营，要保本微利，否则，物业管理是不会长久的。
3、加大政策扶持主要是从两方面给予政策扶持。
一方面是针对物业管理企业的。
政府有关部门应制定相关规定，建立规范的物业管理经费不足的补贴机制，对参与老旧小区管理的物业公司，按照管理面积给予补贴，适当减免物业管理企业的税费。
从前面的分析不难看出，要维持物业管理企业的正常运行，住宅物业管理费多层至少要达到0.6~0.8元/㎡•月，高层0.8~1.0元/㎡•月，这与市里制定的街道物业服务中心物业服务收费标准相差甚多。
相差部分就要靠政府给予补贴（事实上在试点小区，政府都进行了经济补贴）。
如果以多层来测算，向居民收取0.3元/㎡•月，收缴率预计70%，（相当于收缴率按100%时，物业费0.2元/㎡•月），而多层物业管理成本实际至少需要0.6元/㎡•月。
区老旧小区面积约500万㎡，若按0.4元/㎡•月补贴，政府每年需支出约2021万元作为后期物业管理的费用。