城镇化进程中农村宅基地使用权流转模式研究——以天津市为例

的农 民进城 务工 ， 农村宅 基地 闲置 现象 凸显 ， 现实
１ 宅 基 地 使 用 权 的 性 质 及 流 转 的 立 法
现 状
所 谓 的宅基地 ， “ 是指 农 村 居 住住 房 、 辅 助 用 房（ 厨房、 禽舍 、 厕所等） 、 沼气 池 （ 或太 阳灶 ） 和小 庭院（ 或 天井 ） 用 地 以及 房 前 屋 后 少 量 的 绿 化
为农 民提 供一 些就 业 岗位 。规划 的新 型小城 镇 土 地性 质也 就此 发 生 改变 ， 由集 体 所 有 变 为 国有 建
设 用地 。 由此 可 知 ， 变 为 国有 建 设 用 地 的新 型小 城镇 的房 屋流 转再 也 不用 受 到 各 种严 格 的限 制 ， 而是农 民可 以根据 自己 的意 愿 随 意处 置 ， 允 许 其
转模 式进 行规 制 。本文重 点对 天津华 明镇 宅基 地

重要 的用 益物权 ， 具 有鲜 明的 中 国特 色 ， 几 乎是 与 我 国集体 土地 所 有权 同 时产 生 的 ， 具 有生 存 保 障
与成 员权 、 福利 性质 。随着 我 国历史 的变 迁 ， 宅 基
流转模 式进 行研 究 ， 附 带 性地 结 合 其 他较 为成 熟 的宅基 地流 转实践 城市 ， 对其 进行 分析 比较 ， 以探 讨 适合 我 国各地实 情 的农村 宅基地 使 用权流转 的
法律 规制模 式 。
地 也先后 经 历过 所有 权 归 农 民所有 ， 以及 集 体 所 有 农 民使用 等发展 史 ； 自改革 开放 以来 ， 确立 了农
村土地承包制 ， 形成 了“ 集体所有 、 农 民利 用” 的
农 村 土地 权 利 制 度 ， ｌ ２ ＿ ４ 与 之 几 乎 同步 的宅 基 地
一
７ ６—
卢瑾 ： 城镇化进程 中农村宅基地使 用权流转模式研究
法》 第６ ２条对 宅 基 地 的 规 定 ： “ 农 村 村 民一 户 只
能拥有 一 处宅基 地 ， 其宅 基地 的面 积不 得超 过省 、 自治 区 、 直辖 市规定的标准。 ” 、 “ 农 村 村 民 出卖 、
村 宅基地 按 照规 定 的 标 准置 换 一 套 新 城镇 住 房 。
制 度也 是如 此确 定 下来 并 延续 至 今 。《 土 地管 理
收 稿 日期 ： ２ ０ １ ４—１ １ —２ ０
作者简介 ： 卢瑾 ， 女， 河南商丘人 ， 天津师范大学法学 院硕士研究生 ， 研究方 向： 经济法 。
基金项 目： 全 国大学生创新创业训练项 目（ ２ ０ １ ４ １ ０ ０ ６ ５ ０ ３ ３ ） 。
新 的小城 镇 除 了有 农 民 的住 宅 区 ， 而 且 还 规 划 出
一
块 经济 功能 区 或 者 商务 区 ， 用 这 部 分 土地 的 出
出租住 房后 ， 再 申请 宅 基 地 的 ， 不予批准 。 ” 但 由
于我 国市 场化 、 工业 化发 展迅 速 ， 城 镇化 进程 尤 为
让金来 填 补小 城镇 建 设 的资 金 投 入 ， 同时也 可 以
供参考。
关 键 词 ：宅基 地使 用权 ； 流转模式 ； 天 津 市 中 图分 类 号 ：Ｆ ３ １ １ 文献 标 识 码 ： Ａ 文章编号 ： １ ０ ０ ８— ５ ６ ４ ５ （ ２ ０ １ ５ ） ０ ２— ０ ０ ７ ６一ｏ ４
Ｏ 引 言
现阶段 我 国城 镇化 发 展 速 度显 著 ， 越 来 越 多
地。 ” ＿ １ ｌ １ 宅基地 使用 权属 于我 国物权 法 中的一 种
中 的流转需 求 日益 旺 盛 ， 从 而 出 现 了无 序 的 隐形
宅基地使用权市场交易 ， 但我 国法律却严格限制
宅 基 地使 用权 流 转 ， 这 与 当前 的实 情 背 道 而 驰 。 为 了提 高土地 利用 率 ， 增加 农 民财产 性收 入 ， 使 宅 基地 这种 用益 物权发 挥更 大 的使 用效 益 以及 促 进 城 乡一 体化进 程 ， 有 必 要对 农 村 宅 基 地使 用 权 流
导致的隐性流转市场的盛行 与其流转不规 范的现 实， 将研 究视 角对准天津市宅基地使 用权 流转 实践基 地 ， 采 用
实地调研 与文献分析 的方法分析 天津市流 转模 式现状及 其形成原 因， 并对 天津市宅基地 流转模式进行 分析评
价， 同 时 结合 其 他 各 地 的流 转 模 式 进 行 了流 转 规 制 模 式 的 拓 展 研 究 ， 以期 为全 国其 他 地 区 的宅 基 地 流 转 实践 提
明显 ， 计 划 经济 、 城 乡分 割 的 时代 一 去不 复 返 ， 再 加 上农 村社 会保 障体 系 日渐完 善 ， 因此 ， 赋予 宅基
地使 用 权 的可让 与 性 不 仅 具 有 必要 性 ， 而 且 具 有
现 实 的可 能性 。
放 开宅基 地 使用权 流 转 已经成 为农 民强 烈 的 呼声 ， 在 此情 形下 ， 期 望一 部新法 的出 台能更好 地 解 决此 类 问题 。２ ０ ０ ７年 《 物权 法 》 在 万 众 瞩 目中 出台 了 ， 其 中第 １ ８ ４条 作 了 禁 止宅 基 地 使 用 权 抵 押 的规定 ， 但 没 有禁 止 宅 基 地 上住 房 的所 有 权 的 抵押 ， 即当农 民对 自己住 宅 所 有权 设 定 的抵 押 权 实 现时 ， 根据“ 地 随房 走 ” ， 必 然 导 致 宅 基 地 使 用 权 的一 同 转 让 。第 １ ５ ３条 规 定 ： “ 宅 基 地 使 用 权
西安 石 油大 学 学报 （ 社 会 科 学 版 ）
城 镇 化 进 程 中农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 模 式 研 究
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以天 津 市 为例
卢 瑾
（ 天津师范大学 法学院 ， 天津 ３ ０ ０ ３ ８ ７ ） 摘 要： 针对 目前我 国法律严格限制宅基地使用权 流转与城 镇化进程 中其 强烈的流转 需求相 背 离， 进 而