我国现行农村宅基地使用权制度的梳理 (1)
农村宅基地一户一宅政策解读
农村宅基地一户一宅政策解读
农村宅基地一户一宅政策是指国家鼓励农民在宅基地上建造一户居住的房屋的
政策。
宅基地是指农村居民集体经济组织依法批准给予村民的用于居住和生产的土地，是农民基本的生产生活用地。
一户一宅政策的出台使得农村宅基地的利用方式有了更多的选择，也为农民提
供了更好的住房条件。
根据政策，每个农户只要符合条件，就有权利在宅基地上建造自己的住房，这对于改善农村居民的居住条件、提高生活质量具有重要意义。
具体而言，一户一宅政策要求农户遵守一系列条件，包括：宅基地使用期限、
建筑面积、建筑风格等方面的规定。
对于宅基地使用期限方面，按照政策规定，农户可以在宅基地上建房的使用期限为50年。
这意味着，在一户一宅政策的框架下，农民可以在宅基地上持续居住，享受自己建造的住房带来的福利。
另外，根据政策要求，农民在宅基地上所建房屋的建筑面积也有限制。
根据不
同的地区和规划要求，建筑面积通常为150平方米左右。
这样的限制是为了保护农村宅基地的合理利用，防止过度扩张和浪费土地资源。
此外，政策还对农民的建筑风格进行了规定。
根据不同地区和乡村风貌要求，
农民在建房时需要遵循一定的建筑风格和材料使用规范，保护乡村的传统文化和风貌。
总的来说，农村宅基地一户一宅政策的出台对于改善农村居民的居住条件、提
高生活质量、促进乡村振兴具有积极的推动作用。
同时，政府也将加强对该政策的监管和管理，确保公平公正的执行，保障农民的合法权益。
我国农村宅基地使用权继承制度的构建
论， 导致法院在宅基地使用权继承纠纷 的裁决中出 现了法律适用的分歧 ， 同一性质的纠纷在不同的法 院就会得 出截然不同的判决。其一是不论继承人是 否为本集体组织成员 ， 均可在继承房屋 的同时一并 继承宅基地使用权 。其二是只有继承人是本集体组
织 成员且 符合 宅基 地 申请 条件 的情 况 下 ， 才会 认 定 宅 基地 使用 权 随 房 屋 一 并 继 承 的 有 效 性 。 由此 可
见， 宅基地使用权继承案件的裁判标准不一的现实 ， 不仅暴露出了我国部 门法律之间的冲突 ， 而且也凸 显了法律法规和国家政策在宅基地使用权价值导向 上的模糊不清， 导致了在城乡一体化的新形势下宅
人对其合法继承权 的行使。由此可见 ， 在市场经济 飞速发展和城乡一体化进程不断深人 的新形势下，
作者简介 ：． １王崇敏 （９５ １６一 ） 男 ， 十堰人 ， ， 湖北 海南大学法学院教授 ， 主要从事 民商法研 究；． ２ 张丽洋 （９５一 ， ， １８ ） 女 河北石家庄人 ， 中国平安保险公司海南分公司法务人员 。
】 ２ ４
我 国宅基地使用权制度的先天缺陷很大程度上背离 了物权法的基本属性 ， 已经无 法适应社会 的发展。
因此 ， 笔者 认 为 ， 新形 势 下构建 与 我 国国情 相适应 的
集体经济组织成员。实践 中， 不具 有集体组织成员 资格的继承人 比例越来越多， 严格按 照宅基地使用 权 的身份来 限制继承人的继承权就等同于将公 民合 法 的私人财 产所 有权 限定 了 “ 生 之 年 ” 有 的期 限 ， 这
河南省政 法管理 干部 学院学报
２１ ０ １年第 ５ ＿ ＿６期（ 第 １８期 ） 总 ２
我 国农村 宅基地使用权继承制度 的构建
关于农村宅基地的法律法规知识
关于农村宅基地的法律法规知识一、中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）第十三章宅基地使用权第三百六十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第三百六十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
第三百六十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。
对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。
第三百六十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第三百七十八条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。
第三百七十九条土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
第三百九十九条下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
二、中华人民共和国土地管理法（根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正）第九条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
我国现行农村宅基地制度及创新
“ 基 地使用权 ” 宅 。但 是 在 此 后 数 十 年 的 民事 立 法 中 ， 都 没 有 却 关于宅 基地使用权 的明确规定 。 由此 导 致 了对 宅 基 地 使 用 权 及
１ 宅 基 地 使 用 权 的 法 律 含 义 及 特 征
１１ 宅 基 地 使 用 权 法 律 含 义 ．
自愿 放 弃 其 土 地 所 有 权 而 形 成 的 ， 民 的 私 人 土 地 通 过 集 体 化 农 而 转 化 为集 体 的 土 地 所 有 权 。集 体 不 能 在 无 偿 取 得 农 民土 地 所
其 相 关 问题 至 今 仍 然 争 而 未 决 。 １２ 宅 基 地 使 用 权 的 特 征 －
宅 基 地 使 用 权 产 生 于 计 划 经 济 时 代 。 熟 于社 会 主 义 公 有 成 制 条 件 下 ， 有 相 当 多 的 本 土 特 征 和 明 显 的 中 国 特 色 。 其 法 律 具 特 征 具 体 可概 括 为 以 下 七 点 ： １ ． 权 利 主 体 的 身份 限 制 性 。宅 基 地 使 用 权 严 格 的 身 份 性 特 ．１ ２
时 又 是 一 种 非 常 稀 缺 的资 源 ， 其 对 人 口众 多 的 中 国来 说 更 是 尤
如 此 。 此 我 国《 地 管 理 法 》 ６ 因 土 第 ２条 第 ｌ款 规 定 ：农 村 村 民 “
一
人 民 公 社 工 作 条 例 修 正 草 案 》 俗 称 六 十 条 ） 就 出 现 了 “ 基 （ 中 宅 地 ” 一用语 ， 后在 １６ 这 然 ９ ３年 ３月 ２ 日中 共 中央 发 布 的 《 于 ０ 关
农村宅基地“三权分置”制度
[收稿日期]2019-10-10[作者简介]何艳阳（1992—），女，河南信阳人，郑州大学法学院硕士研究生，研究方向为宪法学。
农村宅基地“三权分置”制度何艳阳（郑州大学法学院，河南郑州450001）[摘要]2018年《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略意见》明确提出农村宅基地要实行所有权、资格权、使用权“三权分置”政策。
为了更好地保障农民的生存权和财产权，维护农民的合法权益，需要尽快创设宅基地“三权分置”制度体系。
在“三权分置”制度中，农村集体经济组织是农村宅基地所有权的主体，农村集体经济组织成员是宅基地资格权的主体，但新的宅基地使用权主体不应仅仅限于本村的集体经济组织成员，在新的制度体系下，使用权的主体范围应当不断扩大。
本文从我国“三权分置”的历史演变出发，分析了“三权分置”的基本要义及三权之间的关系，并提出了推进农村宅基地“三权分置”制度改革的相关建议。
[关键词]三权分置；宅基地；所有权；使用权[中图分类号] F321.1[文献标识码] Ａ[文章编号] 1009-6566（2020）02-0088-05农村宅基地是我国广大农民生存发展的保障，也是农民最重要的财富之一。
随着我国经济建设的不断发展和城镇化的进一步推进，农村地区劳动力不断涌向城镇地区，导致农村地区宅基地被大量闲置和浪费，土地使用效率低下。
通过推行宅基地“三权分置”制度，在保障宅基地所有权集体所有的基础上，保障农户资格权，放活宅基地使用权，使闲置的宅基地进入土地流转市场，能更好地增加农民收入，提高土地利用率。
因此，加快农村宅基地制度改革，加快探索“三权分置”的实现形式，进行制度创新，促进土地资源合理配置，是我们急需解决的问题。
一、“三权分置”的提出背景农村宅基地“三权分置”是继集体承包地“三权分置”之后，我国农村土地产权制度的又一次重大创新，这一政策的落实是实施乡村振兴战略的重要一环。
农村宅基地在人民公社化运动中变为集体所有，经1982年《宪法》得以正式确立。
农村宅基地属于个人还是集体
农村宅基地属于个人还是集体（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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中华人民共和国民法典总则第二编第十三章 宅基地使用权3篇
中华人民共和国民法典总则第二编第十三章宅基地使用权3篇中华人民共和国民法典总则第二编第十三章宅基地使用权1中华人民共和国民法典总则第二编第十三章宅基地使用权宅基地使用权是农村土地制度改革的重要组成部分，具有极为重要的意义。
在传统的农村土地制度下，土地被农民视为祖传财产，收益主要依赖于种植和养殖。
然而，随着经济和社会的发展，这些经营方式已经难以满足农民的生产和生活需求，土地利用方式需要改革，宅基地的利用就是其中一种，它可以为农村社会带来很多好处。
一、宅基地使用权的定义和性质民法典总则中规定，宅基地是指农村宅地，包括宅基地所有权、宅基地使用权和宅基地承包经营权。
其中，宅基地使用权是指农村居民或农业生产经营者对自己或家庭居住或农业生产经营需要用的土地使用权。
宅基地使用权是我国现行土地制度中，对于农民家庭和农业生产经营者的土地利用权的一种特殊表现形式，是由国家法律规定，经使用者登记备案并取得确权证书的权利。
宅基地使用权的性质，属于合法的、稳定的、可持续的、无偿的、世代相传的农民自用土地使用权。
在不影响其他农民合法权益的前提下，宅基地使用者有权通过土地的改良和利用，提高自身的生活水平，增加家庭财富。
另外，宅基地使用权的主体可以是农民家庭，也可以是农业生产经营者，而不是唯一由宅基地所有者行使使用权。
二、宅基地使用权的范围和责任宅基地使用权不仅包括土地的使用权，也包括对建设在上面的住房或其他建筑物的使用权。
使用者可以根据自己的需要和实际情况，在原有建筑物上进行扩建或者改造，但必须符合规划、环境保护等相关要求，并保证不影响他人的合法权益。
在行使宅基地使用权时，使用者必须遵守相关法律、法规和土地利用制度的规定，保护土地资源，并必须保持土地的生态环境不受损害。
同时，使用者还要保证土地的产出量，不得将土地用于非农业生产或者商业开发等用途。
三、宅基地使用权的保护和转让宅基地使用权是农民的重要经济利益，需要得到有力保护，确保使用者的合法权益不受侵犯。
【管理制度）我国现行农村宅基地使用权制度的梳理
【管理制度）我国现⾏农村宅基地使⽤权制度的梳理（管理制度）我国现⾏农村宅基地使⽤权制度的梳理宅基地和耕地是⼴⼤农民得以安⾝⽴命、实现“居者有其屋，耕者有其⽥”这壹基本⽣存保障的俩⼤⽀点，宅基地和耕地的所有权或⽤益权制度，也因之成为保障⼴⼤农民的⽣存利益的根本性制度。
于我国漫长的农业社会发展史上，倡议或实施不同的宅基地和耕地制度，对于国家政权的稳定和变迭，社会发展的进程和⾛向均有着⼗分巨⼤的影响。
事实上，我国新近三⼗年的改⾰开放进程便是由上世纪七⼗年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改⾰开始的，且由此衍⽣和推进了整体的经济社会发展和政治制度⽂明建设，其成功有⽬共睹。
能够说，建⽴和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业⽤地制度，事关我国⼋亿多农民的⽣存品质，事关我国农村社会长期稳定的发展⼤局，也事关⽬前正紧锣密⿎地进⾏的社会主义新农村建设的成败。
于农业⽤地⽅⾯，我国于2002年通过了《农村⼟地承包运营法》，⽤法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期⽽有保障的⼟地使⽤权，且就农村⼟地承包运营权的取得、保护和流转等作了全⾯系统的规定；但于农村宅基地⽅⾯，虽然新分布的《物权法》于第三编“⽤益物权”专章规定了“宅基地使⽤权”制度，且于第壹百五⼗⼆条对宅基地使⽤权作了法定定义，即“宅基地使⽤权⼈依法对集体所有的⼟地享有占有和使⽤的权利，有权依法利⽤该⼟地建造住宅及其附属设施。
”但根据第壹百五⼗三条“宅基地使⽤权的取得、⾏使和转让，适⽤⼟地管理法等法律和国家有关规定。
”的规定，宅基地使⽤权制度⽬前仍显得零散、紊乱，缺乏系统性和周全性。
本⽂拟通过对现⾏宅基地制度的梳理，勾划其结构框架，进⽽论证其完善路径。
壹、对我国现⾏农村宅基地使⽤权制度的梳理经过对新中国建⽴以来我国现有全部涉及农村宅基地使⽤权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6⽉28⽇《⼟地改⾰法》、1954年《宪法》、1962年9⽉27⽇中共中央《农村⼈民公社⼯作条例修正草案》、1963年3⽉20⽇中共中央《关于对社员宅基地问题作壹些补充规定的通知》、1963年8⽉28⽇最⾼⼈民法院《关于贯彻执⾏民事政策⼏个问题的意见（修正稿）》、1979年2⽉2⽇最⾼⼈民法院《关于贯彻执⾏民事政策法律的意见（节录）》、1981年4⽉17⽇国务院《关于制⽌农村建房侵占耕地的紧急通知》、1982年5⽉14⽇国务院《国家建设征⽤⼟地条例》、1982年2⽉13⽇国务院《关于发布村镇建房⽤地管理条例的通知》、1984年8⽉30⽇最⾼⼈民法院《关于贯彻执⾏民事政策法律若⼲问题的意见》、1986年《中华⼈民共和国⼟地管理法》及其后各次修正案、1990年1⽉3⽇国务院批转国家⼟地管理局《关于加强农村宅基地管理⼯作请⽰的通知》、1995年3⽉11⽇国家⼟地管理局《关于印发确定⼟地所有权和使⽤权的若⼲规定的通知》、1995年《中华⼈民共和国担保法》、1998年11⽉4⽇《中华⼈民共和国村民委员会组织法》、1999年5⽉6⽇国务院办公厅《关于加强⼟地转让管理严禁炒卖⼟地的通知》、2000年6⽉13⽇中共中央国务院《关于⼩城镇建设有关政策》、2001年3⽉30⽇国发6号《国务院批转公安部关于推进⼩城镇户籍管理制度改⾰意见的通知》、2004年《中华⼈民共和国宪法》、2004年《中华⼈民共和国⼟地管理法》、2004年国发28号《国务院关于深化改⾰严格⼟地管理的决定》、2004年11⽉2⽇国⼟资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知、2005年12⽉31⽇中共中央、国务院《关于推进社会主义新农村建设的若⼲意见》等。
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宅基地与耕地是广大农民得以安身立命、实现“居者有其屋，耕者有其田”这一基本生存保障的两大支点，宅基地与耕地的所有权或用益权制度，也因之成为保障广大农民的生存利益的根本性制度。
在我国漫长的农业社会发展史上，倡议或实施不同的宅基地与耕地制度，对于国家政权的稳定与变迭，社会发展的进程与走向都有着十分巨大的影响。
事实上，我国新近三十年的改革开放进程便是由上世纪七十年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改革开始的，并由此衍生和推进了整体的经济社会发展与政治制度文明建设，其成功有目共睹。
可以说，建立和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业用地制度，事关我国八亿多农民的生存品质，事关我国农村社会长期稳定的发展大局，也事关目前正紧锣密鼓地进行的社会主义新农村建设的成败。
在农业用地方面，我国于2002年通过了《农村土地承包经营法》，用法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期而有保障的土地使用权，并就农村土地承包经营权的取得、保护与流转等作了全面系统的规定；但在农村宅基地方面，虽然新分布的《物权法》在第三编“用益物权”专章规定了“宅基地使用权”制度，并于第一百五十二条对宅基地使用权作了法定定义，即“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
”但根据第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
”的规定，宅基地使用权制度目前仍显得零散、紊乱，缺乏系统性与周全性。
本文拟通过对现行宅基地制度的梳理，勾划其结构框架，进而论证其完善路径。
一、对我国现行农村宅基地使用权制度的梳理经过对新中国建立以来我国现有全部涉及农村宅基地使用权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6月28日《土地改革法》、1954年《宪法》、1962年9月27日中共中央《农村人民公社工作条例修正草案》、1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》、1963年8月28日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》、1979年2月2日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见（节录）》、1981年4月17日国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》、1982年5月14日国务院《国家建设征用土地条例》、1982年2月13日国务院《关于发布村镇建房用地管理条例的通知》、1984年8月30日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》、1986年《中华人民共和国土地管理法》及其后各次修正案、1990年1月3日国务院批转国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》、1995年3月11日国家土地管理局《关于印发确定土地所有权和使用权的若干规定的通知》、1995年《中华人民共和国担保法》、1998年11月4日《中华人民共和国村民委员会组织法》、1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2000年6月13日中共中央国务院《关于小城镇建设有关政策》、2001年3月30日国发6号《国务院批转公安部关于推进小城镇户籍管理制度改革意见的通知》、2004年《中华人民共和国宪法》、2004年《中华人民共和国土地管理法》、2004年国发28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、2004年11月2日国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知、2005年12月31日中共中央、国务院《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》等。
][1]认真、细致的耙梳，笔者认为，我国现行农村宅基地使用权制度的基本框架与主要内容是：1、农村宅基地所有权由农民所有转变为集体所有。
由此引伸出的一个基本原则是宅基地所有权归集体，而使用权归农民。
1950年《土地改革法》第1条及1954年《宪法》第8条明确规定实行农民土地所有制，国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权，让农民能够分享革命胜利的果实，实现“居其有其屋，耕者有其田”。
此为农村土地（包括宅基地）农民所有制阶段。
其后，我国效仿前苏联推行社会主义农业集体合作化运动，并相应地将农村土地的农民所有制改革为劳动群众集体所有制。
实现农村土地集体所有制的规定，始自1962年中共中央《农村人民公社工作条例修正草案》，后为多层级政策、法规重申，最后由我国宪法与土地管理法所确认，成为一个基本原则。
其在宅基地方面的表述，最为经典的是1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》中的规定，即社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，都归生产队集体所有，一律不准出租或买卖，但仍归各户长期使用，长期不变。
该规定不仅第一次明确了农村宅基地所有权与使用权分属于集体与农民个体这一基本原则，并暗含了“宅基使用权”的概念。
2、农村宅基地使用权的设立。
农村宅基地由村集体依法设立，其设立程序与原则主要有：（1）由需用地农民提出申请，经村集体讨论决定、乡镇审核与县市审批。
根据1982年《村镇建房用地管理条例》（第14条）和国土资源部2004年《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，农村集体经济组织成员等需要宅基地建房的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。
公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。
（2）审批宅基地需符合统一规划，合理布局，节约用地的原则。
我国人多地少，珍惜和合理利用每寸土地是我们的国策。
根据1981年4月17日国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》、1982年国务院《村镇建房用地管理条例》、以及《土地管理法》（第62条，2004）的规定，农村建房用地，必须统一规划（符合乡镇土地利用总体规划），合理布局，节约用地。
凡能利用荒地的，不得占用耕地；凡能利用坡地、薄地的，不得占用平地、好地、园地；凡是就地改造的，应充分利用原有的宅基地和村镇空闲地。
严格控制占用耕地，不允许占用基本农田保护区的土地。
为了节约用地，要因地制宜选择适当的建筑形式，在山区建房要依山就势，黄土高原可提倡修建窑洞，城市郊区和人多地少经济发达的地区，应鼓励有条件的农户建多层住宅。
受自然条件限制，确实需要动用耕地建房的，要经过严格的审批。
在审批权限上，1986年《土地管理法》第38条规定，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准；使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准。
而2004年《土地管理法》第62条规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，须依照该法第44条的规定办理审批手续，即审批主体升级为省、自治区、直辖市人民政府。
宅基地使用权的审批趋于严格。
（3）一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
1986年《土地管理法》第38条与2004年《土地管理法》第62条均规定，农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，后者更进一步明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。
此后，面积标准与“一户一宅”原则不断被强调，成为宅基地使用权制度的核心要素。
但是，对基于合法原因（让与、继承）而致宅基地面积超标的，可作变通处理。
如1995年国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第49、51条规定，接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂时确定其集体土地建设用地使用权。
继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权，但须在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。
等以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，再按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。
（4）出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。
1982年国务院《村镇建房用地管理条例》第15条规定，出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。
1986年《土地管理法》第38条、2004年《土地管理法》第62条重申了该规定，2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》对该规定作了扩展，规定农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。
3、农村宅基地使用权的保有与行使。
（1）宅基地使用权可长久行使，受法律保护。
1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》、1963年8月28日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》规定，社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，归各户长期使用，长期不变，生产队应保护社员的使用权，不能想收就收，想调剂就调剂。
（2）宅基地上的附着物，由宅基地使用权人所有，可为买卖、租赁等处分。
1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》、1963年8月28日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》规定，宅基地上的附着物，如房屋、树木、厂栅、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖房屋或租赁房屋的权利。
房屋出卖后，宅基地的使用权随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。
（3）宅基地使用权的权能受到限制，即不准对宅基地为出租、抵押、转让或买卖等。
自1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》起，我国一些政策性文件[ [2]这些规定主要有：1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》、1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》、1963年8月28日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》。
][2]规定，农村土地，包括宅基地，均属于集体经济组织（如生产队）所有，一律不准出租或买卖。
对此，笔者认为，根据这些规定的上下文语境判断，其所强调的其实应为农村土地的集体所有制，说的是土地所有权不得买卖、租赁。
1981年4月17日国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》规定的是，分配给社员的宅基地、自留地（自留山）和承包的耕地，社员只有使用权，不准出租、买卖和擅自转让。
这里“不准出租、买卖和擅自转让”的，究为所有权还是使用权，似有疑义。
即使如此，该条规定还是为宅基地使用权的转让留了一个口子。
1982年国务院《村镇建房用地管理条例》第4条规定，“社员对宅基地、自留地、自留山、饲料地和承包的土地，只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权。
严禁买卖、出租和违法转让建房用地。
”与本条同义。
同样内含建房用地可依法转让的意思。
1995《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。
该条有两层突破，一是将宅基地使用权的权能限制扩及到抵押；再一个就是第一次明确了受限制的是宅基地使用权，不再有客体不明之憾。