03-福州市控制性详细规划编制技术导则(2008)
新时期下控制性详细规划编制的新思路
新时期下控制性详细规划编制的新思路【摘要】在社会运行过程中，各利益集体和政府在同一个平台上进行博弈，其中产生的矛盾，使得控规无论在编制阶段还是实施阶段，都受到极大关注。
本文尝试从编制角度出发，探讨在新时期下如何使控规更能适应社会的发展和公众的需要，更加有效地为城市建设和社会发展服务。
【关键词】控规;全覆盖;分层次;民生规划自2008年新的城乡规划法颁布实施后，控制性详细规划（以下简称控规）在城乡规划编制体系中的重要性获得空前提升，目前控规已成为建设项目审批的最基本的依据。
而社会在方方面面的变革使得控规的编制和实施成为规划建设领域被关注的焦点：一方面，政府依法行政的步伐不断加快，审批和实施控规的严肃性在不断加强；另一方面，市场经济下土地出让的不确定性、经济发展过程中突发的重大因素变化以及公众参与过程中各利益团体对权利的诉求等，使其受到的冲击也在不断深化。
这其中产生的矛盾，使得控规无论在编制阶段还是实施阶段，都受到极大关注。
本文尝试从编制角度出发，探讨在新时期下如何使控规更能适应社会的发展和公众的需要，更加有效地为城市建设和社会发展服务。
一、“全覆盖”控规编制的背景及实践以往控规在实施过程中，存在许多问题。
比较突出的如以局部论整体、弹性不足、可操作性差、高调整率等等。
近些年，北京、广州、深圳、南京等城市纷纷在控规编制上提出一些新的思路和方法，并实际运用到城市管理中去，取得了良好的效果。
郑州市的控规编制和管理历程中，同样存在之前所述问题。
郑州市规划行政主管部门在依法行政过程中，组织编制了大量的项目控规，这些控规在微观角度对城市的发展起到了良好的作用，但从宏观角度又暴露了诸多不足。
比如项目控规往往是以具体地块为出发点来谋划建设，区域统筹的视野严重不足，具体表现为城市公共设施配置不足，包括交通衔接及设施配置、公共服务和市政基础设施、安全设施配置等等。
即便是意识到这一点，往往由于缺乏上位依据，也难以在实践中进行修正。
海绵城市技术导则
福建省住房和城乡建设厅关于发布省工程建设地方标准《不发火建筑地面应用技术标准》的通知
福建省住房和城乡建设厅关于发布省工程建设地方标准《不发火建筑地面应用技术标准》的通知
文章属性
•【制定机关】福建省住房和城乡建设厅
•【公布日期】2024.05.11
•【字号】闽建科〔2024〕15号
•【施行日期】2024.09.01
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】尚未生效
•【主题分类】建筑市场监管
正文
福建省住房和城乡建设厅关于发布省工程建设地方标准《不发火建筑地面应用技术标准》的通知
闽建科〔2024〕15号
设区市、平潭综合实验区住房和城乡建设行政主管部门：
由厦门市建筑科学研究院有限公司编制的《不发火建筑地面应用技术标准》，经组织审查，批准为福建省工程建设地方标准，编号DBJ/T 13-234-2024，自2024年9月1日起实施，原《福建省不发火建筑地面应用技术规程》DBJ/T 13-234-2016同时废止。
在执行过程中，有何问题和意见请函告省厅科技与设计处。
该标准由省厅负责管理，具体技术内容由主编单位负责解释。
附件：不发火建筑地面应用技术标准DBJ/T 13-234-2024
福建省住房和城乡建设厅
2024年5月11日。
福建省城市规划管理技术规定(试行)
第三节 地下空间使用功能控制 .........................................37 第四节 地下空间竖向分层规定 .........................................37 第八章 建设工程竣工规划条件核实 ........................................ 39 第九章 附 则 .......................................................... 42 附录 A 标准用词说明 .....................................................42 附录 B 名词解释 .........................................................42 附录 C 计算规则 .........................................................44 附图 A 建筑布置形式示意图 ...............................................49 附图 B 建筑间距示意图 ...................................................50 附图 C 建筑后退城市道路交叉口示意图 .....................................52 附图 D 建筑高度计算示意图 ...............................................52 附图 E 坡地建筑地下室、半地下室界定示意图 ...............................53
第七条 最小建设用地面积应符合表 2 的规定：
(完整版)控制性详细规划必须包含哪些内容呢
控制性详细规划必须包含哪些内容呢？1、用地性质2、用地地块划分3、适建性、兼容性确定4、各级道路红线位置、控制点、标高5、市政设施配套情况，定位6、与图则配套的地方规定。
7、每个地块内的建筑控制，包含一般经济指标、出入口位置、建筑限高（城市天际线）、建筑色彩规定等。
估计还有更多，随着逐步深入学习，将持续更新。
总之，我们应该明确根据城市总体规划的强制内容、分区规划的内容、以及各个专项规划的编制情况，针对各自所在地的实际情况来分析控制性详细规划必须包含的内容，确保编制的控规能适用于规划局日常的规划管理工作。
另外，我们必须研究的就是控规的编制单元确定，如何能在能在管理中进行弹性调整。
因为我国没有类似美国的开发权转让制度，而国土管理部门片面强调土地节约原则及鼓励向空中要地的做法加剧了对控规的侵害，因此如何科学地公平公正的做好弹性管理变得尤为重要，如何才能对编制单元内的建筑容量、环境容量、人口容量、公建设施配套等做好平衡，是我们必须认真对待的问题。
控制性详细规划（以下简称“控规”）是以总体规划（或分区规划）为依据，以规划的综合性研究为基础，以数据控制和图纸控制为手段，以规划设计与管理相结合的法规为形式，对城市用地建设和设施建设实施控制性的管理，把规划研究、规划设计与规划管理结合在一起的规划方法。
控规成果包括规划文本、图件和附件。
图件由图纸和图则两部分组成，规划说明、基础资料和研究报告收入附件。
2008年《城乡规划法》实施，将控规纳入法定规划，城市和镇都必须编制控规，经依法批准的控规具有法定效力，国有土地使用权的划拨和出让均应该符合控规要求；未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
依法批准的控规既是城乡规划主管部门作出规划许可、实施规划管理的依据，也是修建性详细规划编制的依据。
控规既能控制市场开发行为，避免市场失效，也能控制行政行为，规范自由裁量权的行使。
但是，控规理论自身还不够完善，编制水平各地差距较大，编制方式也不尽相同。
解读《福建省城市控制性详细规划编制导则》(试行)
设施 配套
市政 设施 配套
规
公共
划
设施
控
配套
制
指
标
体
系
交通
活动
控制
行为 活动
环境 保护 规定
给水设施 排水设施 供电设施 交通设施
其他 教育设施 医疗卫生设施 商业服务设施 行政办公设施 文娱体育设施 附属设施
其他 交通组织 出入口方位及数量 装卸场地规定 噪音震动等允许标准值
水污染允许排放量 水污染允许排放浓度 废气污染允许排放量
多功能用地
数种互无干扰的设施的混合用地。
混合用地，居住用地的建筑面积必须大于总建
筑量的50%，并保证不多于80%，超过80%的 话，则应当算住宅用地兼容公建及其他用地。
CM：以公建为主，兼容居住及其他用地，
居住兼容 F1 公建及其
他用地
以居住、公建及其他为主的用地， 公建及其他建筑面积低于总建筑 面积的40％
分区与标准分区的划定与衔接，统一的用地编码系 统。
覆盖程度与编制深度的对应，重视与近期规划衔接。 覆盖深度的区分与转换。
现行控规尚待解决的问题
关于层次与深度
存在问题： 上位规划有年限，而控规无年限。上位规划越来越注重宏观调控与公
共政策属性，真正落实需要具体指导。 前期研究普遍达不到一定的深度和广度导致控规编制的依据不足。专
采取分层控制、层层深入的方式。 采取一般控制和特殊控制相结合的方式。 划定特定区有针对性地提出编制深度要求。 将不同的控制要求上升到分区规划层次、或划定标准分 区时给予明确。 刚性与弹性的控制要求、相互之间的转化。
现行控规尚待解决的问题
关于规划控制指标体系——控规的灵魂
存在问题： 指标千篇一律，不能体现城市特色与控制内涵。 指标选取缺乏针对性研究，规定性与指导性指标需要针对性界定。 指标赋值缺乏科学依据，有主观臆断现象。 不同的编制单位和区片导致不公平和衔接困难。
控制性详细规划的控制要素(引导性控制要素)
设计图则与设计导则/设计指要
2.城市设计导则、图则
图则导则的编制划 分为三个层次：即 总体城市设计；局 部城市设计和地块 城市设计，三个层 次的城市设计除各 自的“设计图则/ 图表”外，分别用 “设计导则”和 “设计指要”的形 式对设计要点进行 表述。
3.地块城市设计指要
3.地块城市设计指要 土地开发控制
哈尔滨市对建筑物外立面实行色 彩规划时，将把米黄色和白色作 为推荐色
武汉市推荐城市建筑色谱为：冷 灰、暖灰、中灰、重彩和淡彩等 5类色系，同时推荐了300多种建 筑外观用色
建筑高度
建筑体量
建筑形式与色彩
从湘潭的地域特征、人文精神、历史传统和物产特征出发，可选用 代表“湖湘文化”的淡灰色为主导色，“白石白”、“乌石黑”为 辅助色，以“韶山红”、“湘莲绿”为点缀色。
➢ 分地块建筑高度控制 建议最佳高度 修正沿街建筑高度
高度控制线
1.6m ≥3H
建筑高度
建筑体量
H
建筑文物单位 主要保护立面
建筑形式与色彩
新建建筑
建筑高度控制视线分析方法
二、建筑体量控制
描述性界定 ："体量不宜过大要突出时代感"
建筑竖向尺度
横向尺度
建筑高度
建筑面宽
（一）低层、多层建筑体量控制
建筑体量主要包括建筑的体积大小、凹凸、外墙面宽、 高度等内容，它是对建筑形态最基础的描述。
指与建筑主调相配合的建筑体的其他因素如门合的建筑体的其他因素如门窗框栏杆等窗北京市建筑外立面选择以灰色调为主的复合色以创造稳重大气素雅和谐的城市环境哈尔滨市对建筑物外立面实行色彩规划时将把米黄色和白色作为推荐色建筑高度建筑高度建筑体量建筑体量建筑建筑形式与色彩形式与色彩组合色谱
国土空间规划体系下的控制性详细规划研究
国土空间规划体系下的控制性详细规划研究摘要：国土空间规划体系是实现资源合理配置和经济社会可持续发展的重要手段，而详细规划作为实现国土空间规划体系的重要组成部分，是对总体规划的深化和具体落实。
在国土空间和城市规划中，控制性详细规划作为城乡空间结构、完善功能配置、激发发展活力的实施性政策工具，对空间开发和利益分配起到控制指导的作用。
现阶段在国土空间总体规划的背景下，如何优化编制控制性详细规划已成为了亟待解决的问题。
本文将结合实际案例，提出国土空间规划体系下控制性详细规划的优化方向。
关键词：国土空间规划体系；控制性详细规划；优化方向引言国土空间规划体系是时代改革的产物，将城乡规划，土地利用规划，主体功能区规划，以及林业海洋等规划内容整合优化后，并对空间发展作出战略性系统性安排，是实现国家发展战略的重要手段。
而控制性详细规划在国土空间规划改革中担任了重要的角色，新时期详细规划不仅是国土空间规划实施过程中的具体体现和落实，而且承载着对于实现城市化和促进经济发展的重要作用，但传统的详细规划体系已经无法满足国土空间总体规划的要求。
为适应新的要求，自然资源部发布了《自然资源部关于加强国土空间详细规划工作的通知》，在国家层面提出新编或修编工作的要求和安排，各地方也相继发布控规编制技术导则及相关管理规程，因此，如何优化编制控制性详细规划已成为当前各省市结合地方实际探索新时期详细规划的新方向。
一、国土空间规划体系下控制性详细规划的概念和特点随着国土空间规划体系的逐步建立，详细规划作为“五级三类”体系中技术体系相对完善、管控程序相对规范的实施性规划，从体系到内容都面临新的挑战。
国土空间规划体系下的详细规划强调面向全域全要素的规划管理，需要构建更加全面的规划体系，在编制过程中要体现对总规的总体空间结构、公共服务设施、道路与交通设施等内容进行有效传导。
则不再拘于传统的控制性详细规划编制内容，而是一种采用更精细化的分区分类分层方式进行编制并指导城市开发建设。
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福州市规划设计研究院规划所控制性详细规划统一技术措施为了使规划所编制的控制性详细规划的内容、深度、程序规范化，加强编制工作的技术质量管理，特制定本措施。
●控制性详细规划是以总体规划或分区规划为依据，进一步深化总体规划或分区规划的规划意图，为有效地控制用地和规划管理而编制的详细规划。
控制性详细规划对近期建设或开发地区的各类用地进行详细划分，确定其使用性质、人口密度和建筑容量，确定规划区内部的市政公用和交通设施的建设条件以及内部道路与外部道路的联系，提出控制指标和规划管理要求，为土地综合开发和规划管理提供必要的依据，同时用以指导修建性详细规划的编制。
●编制控制性详细规划的原则应以用地的控制和管理为重点，以实施总体规划的意图为目的，强化规划设计和规划管理的衔接；编制工作要在具有完备的基础资料条件下进行，开展充分的调查研究。
规划的编制既要考虑形体环境，又要考虑经济、社会等因素，选择科学的决策方法和决策内容，运用控制的手段，确定城市或开发区未来的建设目标。
2008年01月目录1 总则 (1)1.1 主要任务 (1)1.2 编制原则 (1)1.3 编制依据 (1)1.4 附加说明 (1)2 技术流程 (1)3 主要内容与研究深度 (3)3.1 现状调查分析 (3)3.2 国内旧城更新比较研究 (3)3.3 规划编制内容 (4)3.4 主要控制指标内容 (4)3.5 基本控制指标的确定 (5)4 阶段成果 (8)4.1 一般规定 (8)4.2 现状调研阶段 (9)4.3 方案阶段 (9)4.4 初步成果阶段 (10)4.5 正式成果阶段 (11)5 成果的内容与深度 (11)5.1 规划文本 (11)5.2 规划图纸 (15)5.3 规划说明书 (17)5.4 现状调研报告及基础资料汇编 (21)1 总则1.1 主要任务以总体规划或分区规划为依据，对近期建设或开发地区的各类用地进行详细划分，确定其使用性质、人口密度和建筑容量，确定规划区内部的市政公用和交通设施的建设条件以及内部道路与外部道路的联系，提出控制指标和规划管理要求，为土地综合开发和规划管理提供必要的依据，同时用以指导修建性详细规划的编制。
1.2 编制原则规划的编制既要考虑形体环境，又要考虑经济、社会等因素，选择科学的决策方法和决策内容，运用控制的手段，调整优化用地功能，确定各类用地建设强度；注重古城保护和旧城的有机更新；保障城市公共设施用地，整合教育、医疗卫生、文化、体育、消防、商业等公共设施资源；完善市政基础设施，改善城市生态环境，增加公共绿地；优化城市景观，突出城市特色，提升城市品质；有效集约利用土地，增加土地资源的综合效益；统筹安排近期建设内容等。
1.3 编制依据城市总体规划、分区规划、专项规划、城市人口规模专题研究报告。
1.4 附加说明1.4.1本标准前面加*号的条文为附加的城市设计内容,根据委托方的需要而定,不作为控规的必要内容。
1.4.2 根据片区的不同性质、规模和特点，可以对图文适当增减或合并。
2 技术流程图 控制性详细规划技术流程示意图指导 修正 ★概念性城市设计,根据委托方的需要而定,不作为控规的必要内容。
3 主要内容与研究深度3.1 现状调查分析3.1.1现状调查（1）已批规划文件：总体规划、分区规划、专项规划等；（2）现状用地调查：已建设用地，可开发用地的界线、用地规模，现阶段状用地的主要单位、项目名称，以及用地征用情况；（3）现状建筑调查：建筑层数、结构、年代、用途；现状开发强度、建筑质量、建筑容量。
（4）现状人口详细资料，包括人口分布、人口密度、人口构成等；（5）现状公共配套设施调查：包括文化、体育、卫生、教育等设施情况；（6）现状市政公用设施调查：包括给排水设施、环卫设施、变电设施、消防设施、各类管网、温泉井等情况；（7）现状交通设施调查：各级道路、停车场，预留轨道交通设施用地情况；（8）历史文化街区、历史遗迹、古树名木等情况；（9）其他对规划区具有较大影响的地形、地貌，周边重要的设施等。
3.1.2现状分析（1）原有控制性详细规划的规划实施评价；（2）建设强度分析；（3）建筑质量分析；（4）公共配套设施及市政公用设施情况分析；（5）现状交通情况分析；（6）历史文化街区、历史遗迹、古树名木保护存续环境分析；（7）可开发用地分析；（8）对现状建设及各层面规划实施情况进行汇总、分析、评价，提出存在问题；（9）可开发地块开发成本经济测算。
3.2 国内旧城更新比较研究通过对国内旧城更新的比较研究，总结经验，学习先进理论，为规划区的功能调整、建设控制等规划内容提供参考和借鉴。
3.3 规划编制内容（1）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。
（2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。
（3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；（4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。
规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。
（5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。
确定地下空间开发利用具体要求。
*（6）确定街区整体空间形态,塑造街区特色风貌,构建完整的空间景观格局；明确各城市设计要素的控制要求；确定重要道路的景观整治要求。
（7）制定相应的土地使用与建筑管理规定。
3.4 主要控制指标内容3.4.1 控制指标分为规定性指标和指导性指标两类，规定性指标是在进行修建性详细规划或规划管理时必须执行的指标；指导性指标是供管理者和设计者参考的指标。
3.4.2 强制性指标（1）用地性质（2）用地面积（3）建筑密度（4）建筑高度（5）容积率（6）绿地率（7）基础设施配套（8）公共服务设施配套3.4.3 指导性指标（1）人口容量（主要用于居住区规划）（2）商业建筑面积比例（3）沿街商业控制要求（4）建筑后退（5）出入口位置（6）配建停车车位（7）保护要求（对古建筑或古遗址的保护）（8）建筑形式（包括体量控制）*（9）建筑色彩*（10）连续性和非连续性界面*（11）重要道路景观整治要求*（12）环境景观要求（如城市风貌控制）3.5 基本控制指标的确定3.5.1 用地性质——对地块使用功能和属性的控制。
表示方式按照国标“城市用地分类与规划建设用地标准（GBJl37—90）”中的城市用地分类类别代号。
（1）符合城市总体规划或分区规划所确定的用地性质。
（2）按分类标准应划分到小类，项目不确定或特殊情况可划分到中类。
（3）在不违反城市总体规划或分区规划的原则基础上，允许用地性质具有一定的弹性，通过“用地与建筑相容性表”和“用地性质可更动范围的规定”来反映。
（4）用地性质更动不得影响城市总体规划或分区规划所确定的城市结构。
（5）任何用地性质的更动均须经当地规划主管部门批准。
规划只提出技术上的可行性。
（6）综合用地（指用地划分到中类的情况）用地分类类别代号可参照如下方法确定，●商业与居住混合：C2／R2。
●办公与居住混合：C1／R2。
●工业与居住混合：M1／R3。
其代号排列顺序的一般原则是：哪类用地性质为主哪类用地就排在“／”之前,即本次规划的上一层次所确定的用地性质排在前，以便与总体规划或分区规划的用地分类相衔接。
3.5.2 用地面积对地块平面大小的控制（扣除城市道路占用面积后的实际可开发用地面积）。
单位：公顷（hm2）。
（1）地块的大小应根据规划项目的具体情况，一般划分不大于支路或以组团为单位。
（2）地块内可以包括路面宽5米以下的道路，一般居住用地的地块不大于5公顷（无须给出容量指标的地块除外）。
（3）地块的划分应便于用地的管理和划拨土地的方便，地块划分的界线应具有明显的可界定性。
（4）旧区改建规划地块划分要尽量以现状道路为界，并参照现状单位及保留用地界线，标明路名和地名。
新区开发的地块划分应根据近期建设用地的现状地形图和实际用地情况，尽量以现状的沟渠土路等地上参照物为界。
如找不出参照物，最好给出参考坐标或距最近参照物平面尺寸。
（5）在用地性质分类的中类范围内，不同性质的用地（综合用地除外）不能划在一个地块内。
（6）地块面积的计算方法须统一，一般以道路红线为界的地块，其面积应计算至道路红线。
如果道路边界与道路红线相重合，如小区路或组团路，则其地块面积应算至道路边界。
（7）山地规划其地块块面积应计算至台地边界，如果台地有护坡。
其地块面积应包括护坡的正投影面积。
护坡不论大小，均不应作为地块单独划出。
特殊情况时可根据当地的开发政策在计算面积时适当扣除。
（8）划分中小学使用的地块，应按有关规范要求保证中小学操场布置的朝向和长度。
3.5.3 建筑密度——指地块内所有建筑基底占地面积与地块用地面积之比，它是控制地块容量和环境质量的重要指标。
单位：％。
（1）保证土地的合理使用和良好的环境质量。
（2）与地块的区位、地块性质、建筑高度、建筑间距、容积率等因素综合考虑。
（3）在居住区规划中，建筑密度的制定须保证住宅和中小学、医院、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所的日照间距。
山地城市要考虑不同坡向对建筑密度的影响。
3.5.4 建筑高度——指地块内建筑（地面上）最大高度限制，简称建筑限高。
单位：米（m）。
（1）保证土地的合理使用。
（2）保证城市的总体景观效果。
（3）与地块的区位、地块性质、建筑间距、容积率、绿地率等综合考虑，保证其可操作性。
（4）满足城市消防和净空要求。
（5）对城市中心区的重要地段，沿路建筑的高度须与建筑后退的距离综合考虑。
（6）对将以出让方式进行房地产开发的土地，须在容积率和密度的指标给定的情况下，除了建筑限高指标外，给出建筑限低指标。
（7）山地城市要考虑不同坡向对建筑高度的影响。
3.5.5 容积率——地块总建筑面积与地块用地面积之比，是表述地块开发强度的一项重要的指标。
（1）保证土地的合理使用和良好的环境质量。
（2）与地块的区位、地块性质、建筑高度、建筑间距和建筑密度等因素综合考虑，保证其可操作性。
（3）必要时可给出的容积率指标应给出上下限的幅度，便于在实际操作中调节。
（4）在旧区改建中应考虑容积率和拆建比的关系。
3.5.6 绿地率——指地块在地面上各类绿地的总和与地块用地总面积之比，是衡量环境质量的重要指标（绿地应包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地）。
单位：％。
（1）根据地块的不同使用功能确定绿地率。
（2）已编制国标的以国标为准确定绿地率。
3.5.7 建筑后退——指建筑控制线与道路红线或道路边界的距离，或与地块边界的距离。