北京地税土地增值税清算口径

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北京国税关于土地增值税清算中合法凭证认定

北京2016年7号公告第三十二条在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求：（一）经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。

纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。

本规程所称合法有效凭证，一般是指：1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以开具的发票为合法有效凭证。

2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。

3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。

属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。

4.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

（三）纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（四）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。

会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

（六）纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目清算方式与扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。

（七）纳税人支付的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息以及与该类款项相关的税金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。

第三十三条除本规程第三十二条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：（一）纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”准予扣除。

对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。

（二）土地征用及拆迁补偿费：1.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

北京土地增值税预征时间是什么时候-预征办法有哪些

北京土地增值税预征时间是什么时候?预征办法有哪些导读:本文介绍在房屋买房，税费计算的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

土地增值税是人们购买房子之后，疑问比较多的地方，当然土地增值税也不是随随便便想收多少就收多少的，也是有一定的标准。

当然土地增值税也有预征的时间和方法，很多人对预征的问题还很陌生。

那么小编就来介绍一下有关于北京土地增值税预征时间是什么时候？北京土地增值税预征办法有哪些？北京土地增值税预征时间是什么时候？1、北京土地增值税预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。

北京土地增值税的清算时间根据以下情况确定：具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。

房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

直接转让土地使用权的。

2．符合下列情形的，主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算，北京房屋纳税人应自接到清算通知之日起90天内办理清算手续。

3、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余可售建筑面积已经出租或自用的。

取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续。

省税务机关规定的其他情况。

北京土地增值税预征办法有哪些？1、土地增值税的计征方式分核实征收、核定征收两种。

核定就是固定一个率，除非特殊情况不做清算。

2、预征就是预先核定警戒增值率，后还需清算，预征率肯定低于核定征收率。

不同房型有不同的土地增值税税率。

土地增值税原则上一定要清算，达到85％以上销售的或者视同销售的必须清算。

3、预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收土地增值税的办法。

以上是小编介绍的北京土地增值税预征时间是什么时候？北京土地增值税预征办法有哪些？对于预征的时间和预征的方法有了一些了解，虽然介绍的比较笼统，但是大家也知道的了解，其实这些是比较简单的，大家可以根据介绍来完成，帮助我们更顺利。

北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告-北京市地方税务局公告2013年第8号

北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告（2013年第8号）为加强我市土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关文件规定，现就明确土地增值税有关问题公告如下：一、纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上的普通住房标准对普通住宅进行审核确认。

本公告施行前，纳税人房地产开发项目的清算鉴证报告已经税务机关受理的，土地增值税普通住宅的审核确认仍按原政策执行。

二、纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，开发项目中包含多种类型房屋的，应按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第一条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条的规定，区分为普通住宅和其他商品房两类分别计算增值额。

三、个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可采取核定征收办法，按转让存量房交易价格全额5%的征收率计征土地增值税。

对个人转让存量住房的，按照《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条规定，暂免征收土地增值税。

原《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（京地税地〔2006〕456号）第三条同时废止。

本公告自2013年10月1日起施行。

特此公告。

北京市地方税务局2013年8月26日附件：关于《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告》的政策解读为加强我市土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关文件规定，北京市地方税务局印发了《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告》（2013年第8号），现解读如下：一、公告施行后，我市土地增值税政策中普通住宅如何确认？答：纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上的普通住房标准对普通住宅进行审核确认。

北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知

北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知文章属性•【制定机关】北京市地方税务局•【公布日期】2006.11.10•【字号】京地税地[2006]456号•【施行日期】2006.12.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知(京地税地〔2006〕456号)各区、县地方税务局、各分局：根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件精神，为进一步提高工作效率，方便纳税人在契税“一窗式”办理缴纳土地增值税，现就个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认的有关问题明确如下，请依照执行。

一、凡能够提供购房发票的，扣除项目金额按以下标准确认：（一）取得房地产时有效发票所载的金额；（二）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；（四）取得房地产时所缴纳的契税。

二、凡不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：（一）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；（二）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

三、对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。

四、本通知自2006年12月1日起执行。

二00六年十一月十日。

北京市地方税务局关于加强房地产开发项目土地增值税管理若干问题的通知-

北京市地方税务局关于加强房地产开发项目土地增值税管理若干问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市地方税务局关于加强房地产开发项目土地增值税管理若干问题的通知各区、县地方税务局、各分局：为进一步加强房地产开发项目的土地增值税管理工作，现就有关问题及工作要求明确如下，请依照执行。

一、房地产开发企业应自取得立项批准文件之日起30日内，到房地产开发企业法人机构税务登记地主管税务机关办理土地增值税项目登记手续，并附送下列资料：（一）土地增值税项目登记表；（二）项目立项批准文件复印件；（三）房地产开发企业税务登记证复印件；（四）房地产项目所在地税务登记证复印件；（五）主管税务机关要求报送的其他资料。

二、房地产开发项目登记内容发生变更的，应自变更事项发生之日起30日内向主管税务机关申报办理变更项目登记，并附送下列资料：（一）土地增值税项目登记变更表；（二）变更登记内容的有关证明文件复印件；（三）主管税务机关要求报送的其他资料。

三、房地产开发项目开发建设及批准销售情况发生变化的，应自发生变化的下个征期填写土地增值税房地产项目开发销售情况表，向税务机关申报，并附送相应资料。

四、房地产开发项目有下列情形之一的，应在符合条件之日起30日内填写土地增值税项目注销（恢复）登记申请审核表，向主管税务机关申请项目注销手续：（一）项目已清算并整体转让；（二）项目已清算并全部销售完毕；（三）项目已全部自用或出租一年以上；（四）主管税务机关认为房地产开发项目应注销的其他情形。

五、房地产开发项目有下列情形之一的，应由主管税务机关填写土地增值税项目注销（恢复）登记申请审核表备案：（一）房地产开发企业已办理完税务登记注销手续；（二）房地产开发企业转为税务登记证件失效户；（三）房地产开发企业税务登记证件失效户转为正常户。

北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知(2008)

北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知(2008)文章属性•【制定机关】北京市地方税务局•【公布日期】2008.04.18•【字号】京地税地[2008]92号•【施行日期】2008.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地增值税正文北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（京地税地[2008]92号）各区、县地方税务局，各分局：为了进一步加强土地增值税清算的管理工作，完善清算管理程序和要求，提高清算质量和效率，现将新修订的《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（以下简称《管理办法》）印发给你们，并就有关事项明确如下：一、土地增值税清算工作是土地增值税征收管理的重要环节，是依法行政，确保国家足额入库的重要保证。

各局在强化土地增值税税款预征工作的同时，要认真贯彻落实《管理办法》的精神，做好土地增值税清算的各项管理工作。

二、为了更好地开展清算工作，各局应依照《管理办法》，结合本地区土地增值税征管的实际情况，完善本局清算工作的具体工作流程，落实岗位责任，确保清算土地增值税税款工作的顺利实施。

三、对新《管理办法》发布前已受理的清算项目，可不要求纳税人修改鉴证报告。

四、从2008年1月1日起税务机关应按照新《管理办法》进行审核批复。

附件：1．土地增值税清算鉴证报告（略）2．土地增值税清算申请表（略）3．土地增值税清算通知书（略）4．土地增值税清算材料清单（略）5．土地增值税清算受理通知书（略）6．土地增值税清算补充材料通知书（略）7．土地增值税清算中止核准通知书（略）8．土地增值税清算终止核准通知书（略）9．土地增值税核定征收通知书（略）10．土地增值税清算核准通知书（略）11．土地增值税四项成本核定通知书（略）12．土地增值税清算审核流程表（略）13．国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（略）北京市地方税务局二○○八年四月十八日房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）和《国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发[2007]132号）及有关文件的规定，制定本办法。

北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知

乐税智库文档财税法规策划乐税网北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知【标签】土地增值税扣除项目【颁布单位】北京市地方税务局【文号】京地税地﹝2009﹞245号【发文日期】2009-09-16【实施时间】2009-09-16【有效性】全文有效【税种】土地增值税各区、县地方税务局、各分局:为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件精神，现将土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下，请依照执行。

一、本通知适用于房地产开发项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的核定。

二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（二）提供的开发成本资料不实的；（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；（四）虚报房地产开发成本的；（五）清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积四项成本扣除金额标准，又无正当理由的。

三、核定的四项成本金额按照《分类房产单位面积四项成本核定表》确定。

四、核定四项成本应按照房地产项目类型适用的核定标准，分别确定四项成本的扣除金额。

具体计算公式为：核定的四项成本=不同类型对应年代的核定单位成本×;清算建筑面积五、本通知中不同年代的核定单位成本参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制订。

北京市地方税务局将根据情况不定期进行调整。

未调整期间，2008年以后竣工的开发项目暂按2008年标准核定。

六、本通知自发布之日起执行。

本通知发布前主管税务机关已受理的土地增值税清算项目仍按照《北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》（京地税地〔2007〕138号）的规定执行。

北京市地方税务局关于完善土地增值税涉税证明管理制度有关问题的通知-京地税地[2010]124号

北京市地方税务局关于完善土地增值税涉税证明管理制度有关问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市地方税务局关于完善土地增值税涉税证明管理制度有关问题的通知（京地税地〔2010〕124号）各区、县地方税务局、各分局：为适应房地产税收一体化管理的要求，进一步完善土地增值税证明管理制度，现就有关问题通知如下，请依照执行。

一、土地增值税涉税证明是指本市各区、县地方税务局、分局出具的纳税人在房地产权属转移、变更过程中涉及土地增值税征免税情况的法律文书，仅供纳税人办理房地产权属转移、变更手续时使用。

二、土地增值税涉税证明由纳税人的主管地方税务机关依申请开具，未经纳税人的申请不得开具涉税证明。

法律、法规另有规定的除外。

三、在北京市范围内需办理房地产权属转移、变更手续的纳税人，均应向主管税务机关申请开具土地增值税涉税证明。

但下列情况除外：（一）在土地总登记时，首次进行登记的宗地；（二）房地产开发企业销售应进行土地增值税清算的房地产；（三）个人转让房地产；（四）政府无偿划转房地产；（五）因纳税人名称变更导致的土地使用者、房屋所有权人名称发生变化；（六）地址、土地坐落发生变化；（七）房地产注销登记、更正登记、查封登记、异议登记、预告登记；（八）抵押登记、地役权登记；（九）其他法律、法规、规范性文件规定不需要开具土地增值税涉税证明的情形。

政府无偿划转房地产和纳税人名称变更的，以政府或政府主管部门出具的无偿划转房地产的正式文件和名称变更通知书为准。

四、主管税务机关开具土地增值税涉税证明工作分为即时受理审核和程序性受理审核。

（一）即时受理审核对土地增值税管理中的征收税款（含零税款）事项可即时受理并按规定开具土地增值税涉税证明。

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北京土地增值税征管局内部执行口径
1、如何界定旧房？一个发改委立项里既有使用超过1年的旧房（未清算）又有新房，是否按两种方式计算土地增值税？
北京对旧房的界定是使用（出租）一年以上，一般销售旧房应该走二手房交易系统，如果走新房销售系统，需要到主管的税务所备案沟通；需要按两种方式计算土增税。

2、旧房的土地增值税如何来计算？评估价值是否需要税务机关审核？有标准否？
按评估价作为扣除项目，评估价需要税务机关审核，税务机关有内部房价系统。

3、地下车位如何分摊成本（例如土地不计容，土地成本是否参与分摊？）
地下车位可以不分摊土地成本，但是需要与主管税所沟通。

4、委托贷款支付利息是否需要发票才能扣除？统借统还是否需要发票扣除？
委托贷款利息不需要发票，只要有委贷合同和利息单即可。

统借统还一般不认可为金融机构借款，如果统借统还证据材料特别充分（比如写清楚是统借统还），可以与主管税所沟通。

6、信托贷款利息是否需要发票才能扣除？
现在不需要，只要有信托公司开的利息单和借款合同即可。

7、小额贷款公司利息是否允许作为金融机构借款？
看是否有金融许可证，如果有可以，没有不可以。

9、购买在建工程后继续建造，成本扣除发票是什么？项目转让费是否可以？如果将在建工程推到重建，该在建工程的成本是否允许扣除，拆除支出是否允许计入成本？
有发票即可，与合同相符，项目转让费也可以。

推到重建的支出允许作为成本。

购买在建工程的支出一般作为土地成本。

如果认为计入开发成本合理，也可以，但可以发票上会有问题。

购买在建工程后再建造的，允许加计扣除；如果没有再建造，直接转让的，不可以。

10、物业启动费是否允许计入间接开发费？如何把握界定开发间接费？
不可以。

11、公配如何确认产权属于全体业主？移交给物业公司管理的设施算全体业主吗？
实务中比较不好确认，要看具体情况和主管税所沟通。

12、纳税人会计分摊方法是否会影响土地增值税清算？例如：如果会计采用建筑面积法是否允许税收用层高系数法？
不影响。

13、甲乙两个清算对象共同受益的公共配套（比如某广场建造在甲清算对象里），如果甲已经清算，是否允许允许将该公共
配套在甲乙清算对象间分摊？
如果公共配套建在前面，可以在甲乙之间分摊；但是如果公共配套建在后面，北京还不允许二次清算。