房地产企业土地增值税清算说明

房地产企业土地增值税清算中的“ 5”项收入确定技巧及相关法律解析

一、有关销售发票开具与否的收入确定

（一）全额开具销售发票的销售收入

（二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定

（三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定

（四）未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定

（一）全额开具销售发票的销售收入

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220 号）第一条规定：“在进行土地增值税清算时，如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的，则按照发票所载金额确认收入。”比如业主购买了一套商品房，合同总金额120万元，发票开具也是120万元，那么在进行土地增值税清算时，就按照120万元确认收入。

（二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220 号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定

比如，业主购买了一套商品房，合同总金额120万元，已付款120万元，但销售发票只开具了110万元，还有10万元会计挂在“其他应付款”，那么在进行土地增值税清算时仍然应当按照120万元确认商品房销售收入。所以，对纳税人来说，在进行土地增值税清算时，必须注意将发票金额与合同金额进行比对，并按照合同金额进行调整，以避免直接按照发票金额确认收入而少缴纳土地增值税，进而避免被税务机关处罚的风险。

（三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。

应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入

（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。

（四）对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009]31号文件相附），待实际投入使用时再按上述办法确认收入。

二、房地产代收费用的收入确认

一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定

（二）代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认

（一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定

财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数

根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发[2007]132号）

第二十五条第（一）项的规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）第二十八

条规定，代收费用的审核，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审

核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入

加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

（二）代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认

财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）

第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收

费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

《国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发[2007]132号）第

二十五条第（二）项规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

案例分析1:某房地产企业代收费用的涉税稽查分析

某市税务稽查局检查某房地产开发公司，此公司xx年营业收入30000万元，其他应付款账

户4500万元，经查“其他应付款”账户发现该公司xx年至xx年在销售商品房时向客户收

取的住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等代收费用共计4500万元（其

中专项维修基金800万元），对于4500万元的代收费用单独核算未并入房价内，而且票据由委托方

开具，此公司未做任何税务处理。

涉税分析：

1、营业税处理

按照营业税相关规定，房地产开发企业代收的价外费用需要缴税。《中华人民共和国营

业税暂行条例》（国务院令540号）第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形

资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用

中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包

括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿

金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的

政府性基金或者行政事业性收费：

（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、

价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

（三）所收款项全额上缴财政。

《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）住

房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共

用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管

部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征

营业税。

根据营业税的相关政策规定，代收费用原则上应当作为价外费用缴纳营业税，即只要房地产开发公司

代为收取了，不论其是否计入房价内或是否开票（与企业所得税、土地增值税区别之处），原则上都

要作为计税依据计入到营业额中。但是对于一些特殊的代收费用是不需要纳营业税的，如代收的政府

性基金和行政事业性收费和住房专项维修基金。其他代收费用都要作为价外费一并计征营业税及其附

加。

本案例中的专项维修基金800万元，符合国税发[2004]69号文件规定，不计征营业税，其

余3700万元未按税法规定申报纳税。

2、企业所得税的处理

国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

因代收款项票据由委托方开具，根据国税发[2009]31号文的规定，此代收代付款项不并入

应纳税所得额缴纳企业所得税。因为代收费用单独核算未并入房价内，所以也不用缴纳土地增值税。

三、转让房地产收取“其他经济利益”的收入确认一）转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入确认

《土地增值税暂行条例实施细则》规定“有关的经济利益”的前提是纳税人发生了转让房地产行为，即房地产交易完成。

如果房地产交易未发生或者未完成（被撤销），即使纳税人取得了经济利益，也应当属

于与转让房地产无关的经济利益，不应确认为转让房地产所取得的收入。

因此，转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入不确认为土地增值税收入，不缴纳土地增值税。

（二）转让房地产合同履行中收取的违约金、更名费、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认

房地产企业转让房地产合同履行中，因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。特别注意的几点：

1、将流转税的价外费用概念引入了土地增值税。其实价外费用来源于“反避税”理念，

试想如果对滞纳金、违约金不征收土地增值税，就有可能出现本来100万的房款，企业人

为的划分为80万元房款，20万元赔偿金，从而侵蚀土地增值税的税基，因此转让房地产合

同履行中收取的违约金、更名费、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）禾利息的收入确认，一律缴纳土地增值税。

2、房地产未能转让而收取的违约金，不属于价外费用。价外费用，顾名思义，先有价，才有外，如果购买方违约导致房地产转让不成功收取的违约金，由于没有主价款，不存在分割房价，侵蚀税基的可能性，因此不需要缴纳土地增值税和营业税。

4、房地产企业向业主支付违约金不可以在计算增值税时进行扣除。

（三）售后返租的收入确认

所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。售后回租分为融资性售后回租和经营性售后回租。

所谓融资性售后回租业务，是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。所谓经营性售后回租业务，是指承租方以融资为目的将资产出售给没有融资租赁业务资质的企业后，又将该项资产从没有融资租赁业务资质的企业租回的行为

1经营性售后回租的税务处理

（1）经营性售后回租中的销售方（承租方）的涉税处理

①增值税和营业税的处理

经营性售后回租的承租方出售资产的行为，应征收增值税或营业税。

②企业所得税的处理

承租人出售资产的行为，确认为销售收入，租赁期间的租赁费用作为企业相关费用在

税前扣除，承租人租入的资产不计提折旧。

③印花税的处理

按“财产租赁合同”计税贴花。

1、经营性售后回租的税务处理

（2）经营性售后回租中的受让方（出租方）的涉税处理

①增值税和营业税的处理

由于经营性售后回租的租赁期结束，租赁货物的所有权归出租方所有，因此，基于以上规定，经营性售后回租的受让方（出租方）征收营业税。即出租方实质上市提供经营租赁的

行为，营改增前按照服务业征收营业税，营改增后缴纳增值税

1、经营性售后回租的税务处理

（2）经营性售后回租中的受让方（出租方）的涉税处理

②企业所得税或个人所得税的处理

由于受让人（出租方）收到承租方或销售方支付的租金时，应该依法缴纳企业所得税或个人所得税，出租人租出的资产计提折旧。

③印花税的处理

按“财产租赁合同”计税贴花。

A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定，并假设当年A公司将商铺转

租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。

1、营业税的处理

《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。《营业税暂行条例》第五条规定，纳税

人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款和价外费用。显然，房地产公司约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿交给开发公司，由开发公司统一对外出租经营，出租经营收益归开发商。开发商无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。对此，各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确。房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的

托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。

因此，A公司销售房地产应缴纳营业税100X 5%=5（万元）。购房者返租商铺应缴

纳营业税15X 5%=0.75 （万元），城市维护建设税及附加0.75X（7%+3%）= 0.075

A 公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税，

即5X 5%=0.25 （万元）。城市维护建设税及附加0.25 X （7%+3%）= 0.025。

二）印花税

本例中，A公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转租合同每年签订一次），应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：85X 0.05%=0.0425（万元），按“财产租赁”税目缴纳印花税：15X 0.001+5X 0.001=0.02（万元）

（三）土地增值税

本例中，A公司销售不动产计征营业税的营业额为100万元，在计算土地增值税

时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢？企业正常销售房价100 万元，而合同约

定销售价款为85 万元，购房者将商铺无偿给开发商用 5 年。其实质是开发商受到了85 万元房款，又有无需支付15 万元租金的“其他经济利益” ，因此总收入确认为100 万元，应该按照100 万元缴纳营业税和土地增值税。

五）房产税

购房者将购买的商铺返租给 A 公司，每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产税：15- （ 5 X 12）X 12%=0.03（万元）。

开发商再将商铺转租，按房产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。这在实际税务处理中也是容易被忽视的。

（六）企业所得税

对于经营性售后返租业务， A 公司需分别作销售不动产和租赁两项业务处理，分别计算相关成本、费用和损益。

A 公司的租赁支出就是，一次性让利给购房者的折让优惠额，按权责发生制原则，

A公司每年的租赁支出为15-5=3 （万元）。

（五）企业所得税

本例中， A 公司在销售房产时，购买方以提前从房地产公司获得15 万元租金抵房款，即收入的金额能够可靠地计量，应以100 万元作为所得税应税金额。转租收入 5 万元应在满足收入确定条件后，计入当年度应纳税所得额。则 A 公司当年应纳税所得额为：

100+5=105（万元），扣除租赁支出3 万元、开发产品成本、税金及费用后，即可计算出应纳企业所得税额。

四、视同销售房产收入的确认

（一）以房和土地用于抵债、投资和分配的收入确认

（二）拆迁安置房收入的确认

（三）土地置换收入的确认

（四）收取车库使用费的收入确认

（五）收到政府土地返还款建设拆迁安置房的收入确认

（六）土地使用权未发生转移但实质转让的收入确认

四）地下车位（车库）、杂物间的收入确认

八、总结

（一）地上车位、车库

1、租赁合同：与买受人签订明确租赁年限的租赁合同的停车位要缴纳租赁业营业税，不缴纳土地增值税，不缴纳房产税。

与买受人签订明确租赁年限的租赁合同的车库及储藏室要缴纳租赁业营业税，不缴纳土地增值税，缴纳房产税。

2、销售合同：签订车库（位）销售合同的，不论是否取得产权证明，均按销售不动产征税。缴纳土地增值税，不缴纳房产税。

签订车库（位）长期或无期限使用权转让合同，视同销售，按销售不动产征税，缴纳土地增值税，不缴纳房产税。

（二）地下车位车库企业出租地下车位，应当按场地出租对待，缴纳税营业税。取得租金时一次性缴纳。（企业所得税可按国税函[2010]79 号：“在租赁期内，分期均匀计入相关年度收

入” 。）房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。应该按照租赁业缴纳营业税，不征收土地增值税，需要缴纳房产税。

（二）地下车位房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入，按照销售不动产缴纳营业税，按照非普通住宅缴纳土地增值税，不需要缴纳房产税。

地下车库的涉税处理根据《营业税税目注释（试行稿）》第九条规定：“销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。”

据此，房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。

地下车库的涉税处理在实际工作中中，地下车库大致分为三种：1、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊；2、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊；

3、开发商将地下人防设施作为地下车库。在地下车库的处理中，又分为出租、销售、或自用等几种情况。每种形式的处理都不太一致，应根据业务的实质，进行财税处理。

一）开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊：开发商单独建造的地下车库，建筑面积未分摊，即该部分建造成本未分摊至可售面积之中，产权应归开发商所有。其性质属于营利性的公共配套设施，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[ 2009]31 号文）第十七条第二款：“属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一

律按建造开发产品进行处理。”

（一）开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊：因此，作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算开发成本，将其归集至“开发成本 ---------------------- 公共配套设施（地下车库）”之中，完工后结转至“开发产品 ------------------------------ 地下车库”之中。

一）开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊：

1、对外出租的税务处理：地下车库对外出租，直接作为租赁，开具租赁业发票。

（1）营业税及附加：

按租赁业 5.5%交纳。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税额以预收金额为计算基数，而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税。

（2）土地增值税：因未发生权属转移，不涉及土地增值税（一）开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊：

1、对外出租的税务处理：

（3）房产税：

根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[ 2005]181 号）规定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。即出租部分按租金收入的12%计征房产税。

（4）土地使用税：根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通

知》（财税[2009]128 号）第四条规定，“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用

税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。

（一）开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：

其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

因此单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。虽然国家没有出台免税政策，但相关省市有相关征免政策。需要注意的是，如果不是单独建造的地下车库，而是与地上房屋建筑物连在一起，则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。

（一）开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：（5）企业所得税：根据《中华人民共和国所得税法实施条例》第十九条企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的

收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

因此收到的租金全额作为收入计征所得税，而非按会计处理做预收收入再分摊至各期确认收入计征所得税。当然根据国税函[2010]79 号文件的规定，如果租金是跨年度而且一次性收取的，则可以分年度确认收入。

（6）印花税：租赁收入的千分之一。（一）开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊：

2、对外出售的财税处理：对外出售的地下车库应作为销售不动产处理，开具销售不动产发

票。在符合收入确认条件时，确认“主营业务收入”，同时结转“开发产品---地下车库”相关

金额至“主营业务成本”。

（1）营业税及附加：按销售不动产计征营业税及附加。

（一）开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊：

2、对外出售的财税处理：

（2）土地增值税：单独确认收入及增值额，按非普通住宅计征土地增值税。

（3）房产税：与住宅等开发产品类似，已销售的地下车库不交房产税。

（4）土地使用税：产权已转移部分，不交土地使用税。

（5）企业所得税：与销售住宅所得税处理相同。

（6）印花税：按销售不动产税率万分之五申报。

（一）开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊：

3、自用的地下车库财税处理：自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将“开发产品地下车库”转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财税[ 2005] 181 号相

关规定，对自用部分房产计征房产税。土地使用税同出租处理相同，单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不涉及其他税种。

（二）开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊: 开发商根据规划单独建造的作为小区配套设施的地下车库，其建筑面积已分摊，其成本已分配至可售面积部分。因此其产权应归属全体业主所有，性质属于非营利性的公共配套设施。

开发商无权对该地下车库进行处置取得收益。根据国税发 [2009]31 号文第十七条第一款“属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠送与地方政府、公用事业单位的，可将其视

为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”因此其建造成本归集在

“开发成本---公共配套设施费”，最后分摊至可售面积成本之中。

（二）开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊: 因此对于非营利性的公共配套设