上半年经营活动分析总结会汇报材料

上半年经济、经营活动总结分析【一】上半年经济、经营工作的简要回顾2003年，对长房股份公司及长春房地集团的开发产业来说，注定是不寻常的一年。

面对集团开发产业重组的历史性机遇和挑战，在提高集团开发产业总体经营管理水平的巨大压力下，我们仔细分析了公司所面对的经营形势，决心：背靠房地集团，依托集团，立足市场，努力提高公司房地产开发的总体水平，塑造有着长房人特色的企业文化和创新能力，并逐渐培养以此为特色的企业核心竞争能力。

为此，我们重点从以下几个方面和环节抓了上半年的工作。

一、明确用三年时间完成长房股份公司第二次创业的总体方向，提出了重组后长房股份公司的企业理念，企业精神，员工理念，确定了2003提工作的总体思路，从而确立了长房股份公司企业文化和本年各项工作开展的基础。

重组之初，在实事求是地分析了长房股份公司内外部环境的基础上，我们提出了用三年时间完成股份公司第二次创业的思想，明确了重组后股份公司发展的长远目标，并提出了2003年的总体工作思路：适度开发，盘活存量，诚信经营，加大销售。

确立了2003年的工作方针：调整、充实、创新、提高。

并进一步提出了新的企业理念：以人为本，诚信经营。

新的企业精神：团结、敬业、务实、高效。

新的员工理念：凭本事竞岗、靠能力取酬、按贡献受奖。

从而奠定了文化兴企的基础。

二、重设了机构，理顺了岗位、部门职责和业务流程。

彻底推行了用人用工制度改革，并建立了与此相配套的分配考核体系。

三、狠抓了营销工作的全过程管理。

今年，我们主要从计划体系、分配体系和制度体系等几方面狠抓了营销工作。

一是下达了公司的经营计划，并在各楼盘进行了合理分解，明确了整个营销体系工作和奋斗的目标。

二是建立了一套与计划指标相适应的激励和分配制度以及一系列的管理制度。

三是成功引入了专业策划咨询公司参与到好景山庄的销售工作中，为我们的开发产业今后与专业化的公司合作积累了经验，也开辟了一条利用外脑提高自己的新路。

四是建立了全程策划的理念。

公司从立项、工程到财务、后勤，充分认识到自己是公司为向社会提供优质的开发产品而必不可少的一个环节。

自己工作的好坏直接影响到开发产品的销售工作，从而使公司上下建立了一切以营销为中心的工作思想。

突出表现：一是在好景山庄的环境建设上，一切工程工作以销售为中心，围绕销售安排自己的工作；二是在新开项目上，从项目之初，销售就全程介入，从市场调研、定位到户型的配比，户型设计，都提出了符合市场要求的一系列想法和思路。

尽管我们可能还存在一些不足，但是全程策划理念的建立至少让我们找到了提高自己开发管理水平的钥匙。

四、狠抓了项目开发、建设全过程的管理。

一是强化了项目开发前的实质性的调研和论证，突出了市场决定在立项中的核心作用。

二是实行了项目负责人制度。

三是严格了招投标程序。

四是强化了项目在实施过程中的成本控制。

五、是狠抓了资金管理。

今年我们计划开发10万㎡，我们也决心尽量靠自己的力量解决资金问题。

所以，今年，我们的资金压力很大。

如何节约资金，为新开项目储备资金是我们工作的重点。

为此我们一是尽可能加大了销售力度，特别是一次性付款的销售力度。

二是加大了按揭贷款的办理力度，建立了按揭贷款台账。

三是采用了以房抵账等形式。

尽量节约资金。

上半年，一次性付款1170万元，按揭贷款万元，已回款万元，抵账万元。

六、按集团的总体要求，建立了生产经营例会制度。

每月3日和18日召开二次生产经营例会，每周一召开一次总经理办公会。

通过周、月例会制度及时沟通情况，解决问题，确保了各项计划任务的完成。

七、处理了大量三家开发公司历年遗留下来的问题，包括工程质量问题，开发手续问题，办理了近百件历年遗留的他项权利证手续，处理了件因工程质量问题而出现的售后服务投诉及纠纷，打了6件因管理及工程质量问题而造成的官司。

应该说，自重组以来，我们搭建了管理框架，确立了工作的指导思想和经营方针，分解了经营计划，理顺了业务流程，建立了薪酬体系和制度体系，使股份公司各项工作在较短时间内走上正轨。

同时，在日常工作中，突出了两手抓：一手抓以营销和项目开发为主体的经营工作，一手抓历年遗留问题的处理。

在巨大的压力和繁重的任务面前，我们得到了集团上下的全力支持和必要的指导，也因此取得了一定的成效，现将上半年的经营成果和具体的分析向各位领导作以汇报。

【二】上半年工作的完成情况一、实际销售额完成情况2003年上半年，长房股份公司计划销售面积33918㎡、销售收入6976万元；计划实现利润189万元。

2003年1～6月份，长房股份公司累计销售商品房288套，销售面积27329㎡，完成上半年计划面积的80.57%；实现销售额5343.4万元，完成上半年计划额度的76.6%。

其中：1、好景山庄销售97套，销售面积10500㎡，完成销售额2319.7万元，完成上半年计划的（3493万元）66.4%。

占上半年总销售额的43.4%。

2、康泰乐园销售103套，销售面积8404㎡，完成销售额1564.6万元，占上半年总销售额的29.3%。

3、绿园安居小区销售38套，销售面积3630㎡，完成销售额688万元，占上半年总销售额的12.9%。

4、卉香花园销售36套，全部是住宅，销售面积3210㎡，完成销售额538.1万元，占上半年总销售额的10.0%。

5、欧风花园销售14套，全部是住宅，销售面积1585㎡，完成销售额233万元，占上半年总销售额的4.4%。

二、财务确认的收入和利润完成情况2003年1—6月，商品房累计出库265套，4894万元，扩大面积款和产权调换收入123万元。

长房公司实现销售收入5017万元，剔除去年已销售商品房退库133万元。

长房股份公司1—6月份财务最后累计确认销售收入4884万元。

是去年同期（6680万元）的73.1%。

实现销售利润617.5万元。

剔除三项费用425.4万元，1—6月份，长房股份公司累计实现利润192.5万元。

完成上半年计划的101.9%。

是去年同期（187 .8万元）的102.5%。

三、工程投资及形象进度完成情况6月份，长房股份公司完成工作量143.49万元。

1～6月份，长房股份公司累计完成工作量565.84万元，其中，好景山庄联体别墅消防工程155.6万元，好景山庄环境配套302.52万元，康泰乐园环境配套97.02万元，卉香花园15#改造7.9万元，好景山庄围墙2.8万元。

好景山庄二期环境：柏油路：工程量950㎡，已竣工。

甬道：工程量1870㎡，已进行收尾工作。

植树：工程量168棵，已完成。

种草：工程量5500㎡，已完成。

建筑小品：仿生树桩11组，已完成；喷淋管线280㎡，正处于收尾阶段；高压水泵一台已安装完成。

好景山庄中心广场：柏油路：工程量416.6㎡，已完成1/2。

甬道：工程量5170㎡，已竣工。

种草：工程量5000㎡，已完成4/5。

建筑小品：灯具工程量220套，已完成1/2；汇景潭工程，工程量580㎡，已完成1/2；旱喷泉一处，已完成2/3；景石22.5 吨，已完成；廊架一处，已完成2/3。

康泰乐园：B区C区：柏油路1200㎡，已全部竣工。

甬道：B区工程量1352㎡，已完成95%；C区901㎡，已完成95%。

植树：B区51棵、C区3500棵，全部完成；种草：B区2200㎡，C区2885㎡，已全部完成。

建筑小品：B区C区铁艺围栏161.74㎡已全部完成；铁艺大门109.49㎡已完成；自行车棚261.27㎡已竣工。

四、项目开发工作情况绿园小区新建项目各项前期手续已办理完毕，现已开始正式施工。

康泰乐园二期规划已完成，前期缴费已基本完成。

土地使用证、规划工程许可证、开工许可证也正在办理。

【三】上半年经济活动的总结分析一、销售情况分析（一）销售收入未能完成上半年计划（76.6%），还差1633万元。

但总体运行比较平稳。

突出表现是：第一、收入在各月份之间分布比较平稳。

1—3月份完成销售额1601万元，4月份完成销售额1044万元，5月份完成销售额1356万元，6月份完成销售额1369万元。

第二、销售收入虽未完成计划，但实际可实现的经营总收入基本上完成了上半年计划任务。

上半年实际实现销售额5343万元，如果加上扩大面积款收入123万元和与集团进行资产置换的好景2#楼收入1497万元，总收入达到6963万元，基本上完成上半年的计划指标。

（二）尽管总体运行比较平稳，但从整个销售形势来看，有喜有忧。

第一、主力楼盘好景山庄因为在四、五、六月的出色表现（从4月15日----6月末，共销售商品住宅82套），扭转了一季度各楼盘之间不均衡的状况，好景山庄销售额占总销售额的43.4%，这与好景山庄在全年销售收入中所占的比重大体相当。

四、五、六月份，好景山庄分别销售了10套，38套，38套，并且经受住了原色生活，东南阳光，长春明珠，五夷花园等竞品楼盘的强力冲击，就其市场知名度和购房者的认可程度来说，已越来越呈现出比较成熟的态势。

小区年初库存住宅397套，目前库存住宅297套，已售100套。

住宅累计销售率达到38.5%，接近40%。

说明好景山庄好景山庄已进入旺销期。

第二、库存结构的变化，使得我们很难用刚开盘的概念来对楼盘销售进行评估。

目前各小区的库存结构将在不同程度上制约下半年的销售工作。

主力楼盘好景山庄，由于综合销售率已达40%，一期销售率达46.6%，二期销售率已达到28.4%，使得位置因素和户型设计上的缺陷越来越影响到库存房屋内在的使用价值，影响到住宅的居住品质，使得我们目前的产品为购房者所提供的余地越来越小，影响了整体的市场需求。

同时，户型配比上的先天不足也将影响到我们的销售速度。

而其他几个小区都处于尾盘销售状态，销售难度很大。

（关于库存结构，将在下面专题分析）第三、住宅和公建的销售比例失衡，无论从各自收入占上半年总收入的比重，还是从上半年计划的完成比例来看。

2003年上半年，长房股份销售的288套商品房中，住宅占266套，面积25431㎡，完成上半年现房住宅销售计划的104%，销售额4797万元，完成上半年现房住宅销售计划的103%。

现房住宅销售计划无论从面积还是收入上，都超额完成了上半年的销售计划。

（平均单价：1886元/㎡）。

公建销售只有22套，面积1898㎡，占上半年公建销售计划的22.3%，销售额546万元，（平均单价2877元/㎡）。

只完成上半年计划的27%（2015）。

差为1469万元。

可以看出，一方面，住宅的销售在整个长房股份公司的销售中占有基础性和核心性的作用。

另一方面，公建销售的滞后是导致上半年收入指标未完成的主要原因。

另外，期房住宅（联体别墅）尚不具备销售条件，使在上半年计划中安排的295万收入未能完成。

公建销售滞后于计划，其原因主要是：A、从宏观来说，一是受整个非典疫情的影响，公建用房的销售普遍滞后；二是受长春市经济发展发展水平所限，目前的经济发展水平和人口规模无法消化市场上过大的公建存量。