广告策划深度培训资料及案例解析
优秀广告策划案例分析
优秀广告策划案例分析篇一：广告策划及案例分析广告策划及案例分析一、如何评判一个广告策划案是否成功？广告的自身是要推销一种商品，这使它本身具有了极强的功利性和实用性；而为了达到这一目的，广告人又竭其所能，赋与了它无穷无尽的表现形式，绘画、音乐、摄影、声像……几乎无所不涉，由于此又赋予了广告以艺术的特点，也正因为此，这一艺术与社会消费心理相结合的产物使得广告策划案是否成功的标准向来众说纷云，莫筹一是。
目前，流传着这样几种观点，我们不妨来看看：1、利润观：认为企业是以赢利为目的的，广告策划方案实施结果为企业赢得了实在的利润，（如：销售额的大幅提升等）就是成功的。
2、轰动观：认为广告的目的是要让大众“知道”，因而其成功的标志便是引起了大众关注，造成了轰动效应。
3、铺路观：认为广告策划要为品牌的长期发展铺路，只有有利于品牌形象的长期建设，才是成功的。
4、双赢观：认为只有既推进了企业的自身利益，又树立或完善了企业的社会形象的策划案，才是成功的策划。
5、国情观：认为成功的广告策划应立足本国国情（即文化、传统、道德、审美及生活水平等），并得到国人的接受与认同。
以上各观点各有道理，却犯了一个共同的错误——以偏盖全，一叶障目了。
一个成功的广告策划，它所达到的效果应当是全方位的，绝不能抓其一点，不及其余或考虑不周，顾此失彼，具体而言，它必须做到以下三点：1、促进了该项商品（产品）的销售；2、增强了该项商品的美誉度，知名度与忠诚度；3、反映了品牌长期的规划策略，促进了品牌的价值提升。
由此三点来分析一个成功的策划案目前存在有三大“忌”。
一忌过份强调形式，一味追求轰动效应而忽视了对产品本身的销售诉求。
此类广告往往滥用“新奇”也许会给消费者留下好印象，却不知产品，而更多的则是不明就里，给消费者云山雾绕之感。
一个广告人首先应是一个极聪明的销售人员，他所运用的各种策略表现手法都是为了销售产品服务的，且要为企业赢得利润的，这是一个广告策划本身的基本功能，若丢失了这一基本功能，广告策划出来的东西不但会使企业损失大笔费用，更会使整个产品乃至企业走入一种困境。
广告策划案例分析
广告策划案例分析1．标题为什么也能打动消费者的心理？自 4 月中旬以来 , 常见到报纸上刊出一则以 " 只要青春不要瘦 " 七个字为标题的广告 , 深深吸引消费者的注意。
究其原因 , 这则标题撰写得相当传神。
它使年轻的男女很容易了解 , 这是一种有益治疗青春瘦的化妆品广告。
同时 , 其画面亦配用得很精美。
以一个少女用扇子遮住了脸颊 , 只露出眼睛看着你 , 代表了羞 , 亦代表了俏。
生动、自然 , 和标题相互辉映。
接着一则副标题 , 似说明了这则标题画面的含意 : " 遮不住的烦恼 " 。
内文又紧跟着说 :" 青春是美好的 , 但恼人的青春症 , 却常常令人扫兴。
遮不住亦躲不掉。
" 青春瘦确是一件麻烦事 , 许多青年都有这一种感觉。
这四句更象代表他 ( 她〉们心里的话。
于是造成了这件商品有很 好的销售效果。
这些效果亦显示了经过良好策划与设计的广告所发挥的功能。
这件商品是兰丽绵羊霜 , 亦是兰丽系列产品中的一种。
凡 ' 是有系列产品的厂商 , 均需在其中求出一种有独到的特色 , 将其塑造成是这系列中的领导性商品。
消费者如果对这一种商品有了好感 , 对其他各种亦会随之产生好感。
过去 , 在这系列产品中 , 居领导性地位者是兰丽绵羊泊。
其在市场中已有良好的知名度。
自 10 月份起 , 其知名度 更见逐步打进了家庭 , 让许多家庭中的妇女 , 感到在生活中需要这种产品。
其间 , 报栽上有一则广告 , 磁面是用细线条画成的一只手和几只羊。
标题说 : “很久以前 ，一双手展开一个美丽的传奇故事”。
故事的内容已缩成为一本彩色的英语商册 , 另附一册中丈说明 , 等待消费者去索阅。
当消费者收到了画册 , 会很有趣味地立即看完它。
故事说 ： " 在很久很久以前 , 一个很遥远的地方 , 有一位很讲究美食的国王。
在皇家的御厨房中 , 有一位烹饪技术高超的厨师。
成功的广告策划案例分析
成功的广告策划案例分析成功的广告策划案例分析篇1：红牛“U是时候红牛了”红牛饮料简介：14年前，风靡全球的红牛饮料来到中国，在中央电视台春节晚会上首次亮相，一句“红牛来到中国”广告语，从此中国饮料市场上多了一个类别叫做“能量饮料”，金色红牛迅速在中国刮起畅销旋风。
红牛功能饮料源于泰国，至今已有40年的行销历史，产品销往全球140个国家和地区，凭借着强劲的实力和信誉，“红牛”创造了奇迹。
做为一个风靡全球的品牌，红牛在广告宣传上的推广，也极其具有特色。
红牛饮料广告创意特点分析：一、独特性红牛是一种维生素功能型饮料，主要成分为牛磺酸、赖氨酸、B族维生素和咖啡因(含量相当于一杯袋泡茶)。
红牛功能饮料科学地把上述各种功效成分融入产品之中，与以往普通碳酸饮料不同。
从推广之初，就将产品定位在需要补充能量的人群上。
“汽车要加油，我要喝红牛”，产品在广告宣传中就将功能性饮料的特性：促进人体新陈代谢，吸收与分解糖分，迅速补充大量的能量物质等优势以醒目、直接的方式传达给诉求对象。
让大家通过耳熟能详、朗朗上口的广告语，接受“红牛”作为功能性饮料能够提神醒脑、补充体力、抗疲劳的卓越功效。
二、广泛性“红牛”的消费群体适合于需要增强活力及提升表现的人士饮用。
特别适合长时间繁忙工作的商务人士、咨询服务业人士、需要长时间驾驶的专业司机、通宵达旦参加派对的休闲人士、正在进行运动或剧烈运动前的运动爱好者和需要保持学习状态的大中学生。
目标对象较为广泛，供不同职业、不同年龄段人饮用。
三、树立品牌形象，注重本土化红牛初来中国时，面临的是一个完全空白的市场。
引用营销大师的观点而言，那是一个彻底的“蓝海”。
因为当时的中国市场，饮料品牌并不多，知名的外来饮料有可口可乐和百事可乐，运动类型饮料有健力宝，几大饮料公司广告宣传力度都非常强，各自占据大范围的市场。
红牛饮料要想从这些品牌的包围中迅速崛起，不是一件容易的事情。
因此，红牛饮料“中国红”的风格非常明显，以本土化的策略扎根中国市场。
广告案例分析
广告案例分析案例分析：某夏威夷度假村广告成功之道背景信息：某夏威夷度假村作为一家著名的度假酒店，一直以来都致力于吸引更多的游客来度假。
然而，在竞争激烈的旅游市场中，该度假村面临着如何在众多竞争对手中脱颖而出的挑战。
因此，该度假村决定通过新的广告策略来提高知名度和吸引力。
广告策略：该度假村决定使用多渠道的广告策略，包括电视、杂志、社交媒体和户外广告等形式。
广告的主要目标是突出夏季和度假的概念，以此吸引潜在客户。
电视广告：在电视广告中，该度假村选择了优美的夏威夷风景作为背景，展示了度假村的豪华设施和优质服务。
同时，配合欢快的音乐和温暖的天气，传达了度假村提供的轻松和愉快的氛围。
通过传递这样的信息，电视广告能够在观众心中留下深刻的印象，并激发他们的兴趣。
杂志广告：杂志广告强调度假村的休闲和度假活动，如沙滩瑜伽、冲浪和游泳等。
同时，使用醒目的图片和有吸引力的文字描述，吸引读者的眼球。
这种广告形式的优势是能够准确地针对特定的受众群体，例如喜欢度假和海滩的人群。
社交媒体广告：通过在社交媒体上投放广告，该度假村能够触达更多年轻人和互联网用户。
在社交媒体平台上分享度假村的照片、视频和客人的评价，传递了一个积极的品牌形象。
此外，通过与潜在客户互动，回答他们的问题和提供专业意见，增加了客户对度假村的信任感。
户外广告：度假村在机场、公交站和旅游景点等地方设置广告牌，以提醒和引导游客前往度假村。
这种广告形式的优势在于能够直接触达受众，并产生更广泛的影响。
成果分析：通过这一广告策略的整合，该度假村成功地提高了品牌的知名度和吸引力。
其夏季的入住率和预订量也得到了明显的增长。
广告不仅提醒了潜在客户这个度假村的存在，同时也向他们传达了度假村提供的独特体验和服务。
结论：通过多渠道的广告策略，该度假村成功地塑造了一个令人向往的度假目的地形象，并吸引了更多的游客。
然而，广告的持续更新和改进仍然是保持该度假村市场竞争力的关键要素之一。
广告营销策划经典案例分析第一章1.2幻灯片PPT
别克昂科拉广告文案：
5.?做人要直接?
老妈说起恋爱经，都是先做同事,再做朋友,最后做好朋友；拐弯抹角早就过时 了，换我说，两点之间直线最短，马路牙子也挡不住我；喜欢上一个人，就该 立刻马上现在就冲过去；做人要直接，婉转不太适合我，我1983年轻！就去 SUV别克昂科拉
6.?时机是自找的?
当我们读小学的时候，读大学是不花钱的。当我们读大学的时候，读小学是不 花钱的。当我们还没工作的时候，工作是分配的；当我们不挣钱的时候，房子 也是分配的；似乎，我们什么都没赶上。那又怎样？我们还不是有房、有车、 有工作。拜托，时机是自找的！
活动包括6条在线视频广告、一组宣传海报和一系列病毒视频，分享了目标 受众——新一代“80后〞消费主力军对生活的体会和感悟。这6条在线视频 广告组成了别克昂科拉198X系列广告。广告通过讲述“80后〞的人生宣言直 接传达了别克昂科拉的产品诉求，广告已经拆分，分别开场在各大视频网站 进展投放。
别克昂科拉广告文案：
广告创意是做好广告筹划的重点
专业名词解释：
1、广告创意
〔1〕什么是广告创意
所谓广告创意，就是广告人对广告创作对象所进展的创 造性的思维活动，是通过想象、组合和创造，对广告主 题、内容和表现形式所进展的观念性的新颖性文化构思， 创造新的意念或系统，使广告对象的潜在现实属性升华 为社会公众所能感受到具象。
在广揭露布之前，别克就导演了一出悬念营销的好戏：
1、2021年10月5日，广州中华广场出现了一个身份神秘 的巨型集装箱。箱体色彩缤纷，涂鸦范儿十足。引发了 群众和网友的猜测。
2、紧跟这之后，别克为昂科拉定制了一支APP游戏。这 款游戏在全国16个城市展开，每个城市游戏时间为7天， 每个城市单次成功藏车时间最长的参与者将获得一辆真 正的昂科拉两年的使用权。
广告定位及案例解析
广告定位及案例解析广告定位及案例解析随着经济的快速发展，广告的作用越来越被人们重视。
广告定位是广告策划的基础，是广告宣传制定的方向和指针，是广告销售的重要保障。
本文将从广告定位的基础概念、功能和作用以及相关案例进行分析。
一、广告定位的基础概念广告定位是指在广告策划中针对消费者特定需求，确定广告在消费心理中的位置和角色，进而制定合适的创意和广告宣传方案。
广告定位的核心是针对受众要素，制定对受众最具有效性的广告宣传策略和措施，建立品牌形象和优势。
广告定位的标准主要有以下几点：1.目标市场：针对所要宣传的产品在消费者中最具有潜在需求和购买力的人群。
2.意向：针对消费者所关心的问题和需求，建立品牌形象和认知。
3.位置：确定广告在消费者心目中所占的位置和角色，使广告具有独特的吸引力和印象。
4.市场空缺：寻找市场中的空缺，利用广告宣传填补市场缺口。
II.广告定位的功能和作用广告定位在广告策划中起着重要的作用，具有以下几个方面的功能和意义。
1.提高广告传达效果：针对受众的特征和需求，更加准确地制定广告方案，提高广告的传达效果。
2.建立品牌形象：通过对广告的定位，提高品牌形象和认知，使产品在市场中具有更高的品牌价值。
3.迎合消费者需求：通过广告定位，更好地回应消费者对产品和服务的需求，满足消费者的需求，增进消费者对产品的信任和好感。
4.提升竞争力：针对市场中的竞争对手，制定更加高效的竞争策略，提升产品的竞争力和市场占有率。
III.广告定位的案例解析1.可口可乐的广告定位可口可乐自上世纪50年代以来，就把把主要竞争对手定为百事可乐，并一直坚持通过产品创新和市场宣传来打破竞争，增强品牌竞争力。
可口可乐广告定位的精髓在于强调“活力和快乐”，针对欢愉和无忧无虑，这也是可口可乐广告宣传的主旨。
通过明亮的色彩、动感的音乐和充满生命力的广告语，诉说这乐观和积极的心情和情绪，强化可口可乐品牌的形象、特点和印象。
这也是可口可乐持续数十年在全球市场上取得的成功的原因之一。
创意广告策划案例解析
创意广告策划案例解析引言在当代商业竞争激烈的市场环境下，创意广告成为吸引消费者注意力的重要手段。
本文将通过分析几个成功的创意广告案例，深入探讨其中的成功要素和策划思路，帮助读者了解如何有效地进行创意广告策划。
案例一：XX公司的社交媒体广告背景介绍XX公司是一家新兴的时尚品牌，在推出新产品时希望能够吸引更多年轻人关注和购买。
策略与创意XX公司选择了社交媒体作为主要渠道，并结合了时下流行的抖音短视频平台。
他们邀请了一些有影响力的抖音达人代言并展示他们的产品，在视频中运用了高度富有创意的剧情和特效，使观众产生浓厚的兴趣。
成功因素分析1.目标受众定位准确：XX公司明确锁定年轻人群体，把精力集中在他们经常使用和喜好的平台上。
2.利用社交媒体传播效应：抖音短视频平台的分享和转发功能使广告快速传播，吸引了更多观众的关注。
3.创意内容吸引眼球：高品质的影片制作和创新剧情设计使广告在海量内容中脱颖而出。
案例二：XX汽车公司超级碳纤维系列广告背景介绍XX汽车公司希望通过新产品的推出提升品牌形象和市场份额。
策略与创意XX汽车公司决定围绕超级碳纤维的材料特点进行宣传，他们邀请了知名极限运动选手进行一个惊险刺激的赛事，在广告中展示超级碳纤维材料如何保护运动选手克服重重考验。
成功因素分析1.独特的特点突出：利用超级碳纤维材料在汽车行业中的优势以及对安全性能的提升进行宣传。
2.运动元素吸引目光：将极限运动元素与产品形成有趣并且具有视觉冲击力的联想。
3.品牌形象塑造：通过成功表现极限运动员对产品的依赖，提升了品牌在年轻消费者中的认知度和好感度。
案例三：XX电子产品公司"无界"系列广告背景介绍XX电子产品公司希望推出一款全新创意的产品，并通过广告抢占市场份额。
策略与创意XX电子产品公司以"无界"为核心概念，设计了一支短视频广告来展示这个概念。
他们使用了特殊镜头效果和动态图像处理技术，以生动的方式呈现产品功能的无限可能性。
广告策划案例分析
农夫山泉广告策划书目录一、前言 (1)二、市场分析 (2)1. 营销环境分析： (2)2. 消费者分析： (2)3.产品分析： (3)4.企业和竞争对手分析： (4)5.企业与竞争对手的广告分析： (4)三、广告策略 (4)1.目标策略： (4)2.定位策略： (4)3.媒体选择： (5)4.诉求策略： (5)四、广告战略规划 (5)1．战略思路： (5)2. 战略步骤： (5)3. 战略部署： (5)4. 品牌形象定位： (5)5. 产品功能定位： (5)6. 核心产品三层次： (5)五、营销策略分析 (6)1.品牌理念： (6)2.品牌基础： (6)3. 营销理念： (6)六、广告计划 (6)1.广告的目标： (6)2.广告的时间： (6)3. 广告发布计划： (6)4.广告的诉求对象： (6)5.广告的诉求重点： (6)6.广告的表现： (7)7.广告媒介计划： (7)8.广告预算： (7)一、前言农夫山泉自投入市场以来,一直以塑造品牌形象为核心展开广告宣传。
“农夫山泉有点甜”早已成为现下的时尚语。
“农夫"二字给人淳朴、敦厚、实在的印象。
“山泉"给人的感以回归和拥抱大自然的美好联想。
它从名称上吻合了人们回归、向往自然的心理需求，引起消费者的心理共鸣。
因此，它的品牌名称带有强大的品牌亲和力.为配合农夫山泉推出新包装，特进行本次策划,本次策划目的在于维护农夫山泉固有的品牌形象,提升农夫山泉在消费者心中的地位,并以崭新的面貌推向市场。
自1997年起，农夫山泉公司相继在国家一级水资源保护区广东省万绿湖（供应香港的源头水）、吉林省长白山靖宇矿泉水保护区、南水北调中线工程源头湖北丹江口（2008年奥运期间开始向北京供水）以及天山冰川区新疆玛纳斯建成七座国际领先的天然饮用水及果汁饮料生产基地。
农夫山泉的这种优质水源的战略选择以及世界领先的生产设备，在全国饮料饮用水行业中是独一无二的。
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五、华龙花园兵力优势
华龙花园兵力优势 核心卖点 自然 * 香蜜湖湖景/湖边赏湖区/郊野公园 * 覆盖率最小，绿化率最大 * 至少60米空间 * 退红线35米，距路70米 35 70 * 蝶型一梯两户，自然通风。 * 观光电梯 * 山顶会所 * 商业街/沃尔玛 * 小学、幼儿园 * 智能化 * 香梅路街面 * 红荔路动线 * 香蜜湖展示
地产广告策划深度培训资料及 案例解析
Birthidear 博思堂广告
[内部资料，不得外传] 内部资料，不得外传]
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培训内容安排
之一：阶段整合策略原则 之一： 之二：每月整合策略 之二： 之三：整合推广策略原则 之三： 之四：关于地产专业的概念； 之四：
2
之一
阶段整合策略 经典案例：微软 经典案例：微软windows 97全球推广 全球推广
第三攻击阶段 2002.10-2003.9 * 1期生活氛围
第四攻击阶段 2003.10-2003.底 * 成熟社区人文
5
整合策略原则
战争游戏
胜负原则：1、把掉军旗（目标群），所有的出发点都是一个； 2、无论运用何种手段（小排长也行），只要击穿； 核心点：以军旗（目标群）为目标，进行战争游戏。 司令官思考：1、战局如何？（市场状况） 2、敌人是谁？(卖点) 3、我方兵力如何？（突破点） 4、如何调动兵力攻击？（整合战略） 5、战前如何部署？（战术）
注：1、中心区兵力/2、中心区西线封杀线/3、中心区南线兵力/4、香蜜湖兵力
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与华龙花园共同处于第一竞争区域的是中心区、中心区西线封杀线、中心 区南线、香蜜湖片区，本区域是深圳最为密集的地产兵力区，集中了至少 62个楼盘的市场容量，同时也是目前市场销售的主力区； 中心区片区又分为三个目标市场：高层面，集中于中心区、香蜜湖；中层 面，集中于中心区西线；低层面，集中于中心区南线； 本区市场的竞争压力非常大，可选择性、比较性非常强； 本区域基本为深圳地产领导的汇聚区，且楼盘的推广水准基本都在高层面 ，即使是南线的楼盘，如阳光四季、金地翠园等等； 本区域卖点非常强烈，南区价格是主导，中心及香蜜湖品质是主导，目标 消费群选择方式也是按“区位+价格+品质”的方式选择。 本区位的销售同样遵循“第二定律”，比较黄埔雅苑与天健名苑，前者第 一期全部销完，后者在楼盘外立面出来的情况下，只有不到40%的销售率。
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三、中心区区域主力布局
4
万科温馨家园 豪峰园 枫丹雅园 鸿荣源 香榭里花园 振业翠海 景煜花园 华龙花园 东海花园二期
香梅路 天健天然居 宏浩花园 馨庭苑 俊景豪园 万科金色家园 聚豪园 天健名苑 壹世界 2 加洲豪苑 新洲苑 星河雅居
新洲路
黄埔雅苑 天健花园 深业花园 嘉里地产 1 深南路 城建集团 滨河路 祥韵苑 祥云轩 阳光华苑 皇都广场 新新家园 共和世家 云顶翠峰 画意居 宣嘉华庭 3
6
经典案例： 经典案例：
华龙花园
Dragon Garden
整合市场攻击策略 1
Strategy Ad. Planning
博思堂Birthidea广告
1
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整合推广构架
第一部分：深圳未来的竞争局势 第二部分：市场攻击布局 第三部分：市场攻击战术
8
第一部分：深圳未来的竞争局势
1、深圳地产的趋势 2、深圳市场兵力布局 深圳地产未来竞争局势 3、中心区区域兵力布局 4、香蜜湖地带兵力布局 5、华龙花园兵力优势
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二、深圳地产兵力布局
3 龙华兵团
4 深南路兵团 深南路 5 南山兵团
2 香蜜湖兵团
1 中心区兵团
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各兵团主力部队
中心区兵团 香蜜湖兵团 龙华兵团 深南路兵团 南山兵 团
1 1、黄埔雅苑 2、深业花园 3、天健天骄 4、嘉里花园 5、城建集团
1 1、华龙花园 2、东海二期
1 1、万科四季花城 2、中海怡翠花园
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判断：
1、各兵团均有自己的核心军，华龙花园应该是香蜜湖兵团的核心 军，并形成香蜜湖兵团代表的概念，其需要控制香蜜湖兵团的 市场影响力； 2、华龙花园已经与第一中心区兵团分庭抗争，并逐步取而代之， 成为市场的第一领导品牌，因而，华龙花园的市场热点一定要 强，且具有不断的延续性； 3、突出华龙花园环境的优势，并形成以环境为核心的创意地产概 念组合，以建立品牌价值；
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四、香蜜湖主力兵力布局
万科温馨家庭
香梅路 豪峰园 枫丹雅园 天然居 宏浩花园 俊景豪苑 红荔路
翠海花园 景煜花园 鸿荣源地产 华龙花园 香榭里花园 东海二期
深南路 （北京国际花园）
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竞争对手的优势与不足
项目 东海二期 优势 1、现楼 2、庭院环境好 3、建筑个性强 4、国家3A住宅 1、现楼 2、国际金块奖 1、现楼 2、视野较好 1、弧性规划较好 2、植物公园旁 1、工程质量较好 2、推广力度强 1、万科地产品牌 2、现楼 3、规划较好 1、户型改进有特点 2、现楼 不足 1、农科中心，非直接香蜜湖景观。 2、价格较高 3、密度太大 4、管理费太高 1、户型不适合 2、价格太高 1、振业品牌不足 2、密度大 1、位置在最后 2、发展商品牌不足 1、宝安领导品牌，高品质楼盘缺少经验。 2、成本太高 1、位置太差 2、周边环境太差 1、面积太小 2、位置较偏 23
1、香蜜湖片区经过东海一期、香榭里花园、 翠海花园，市场逐步在培养成熟。
2、红荔西路的通车，让更多的人接触到香蜜湖 楼盘的优势。
3、1.88亿的拍卖，再次体现香蜜湖楼盘的价值。
4、华龙花园、景煜花园的加入，让香蜜湖片区楼 盘形成整体优势。
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判断：
1、由于华龙花园与中心区楼盘同处于一个竞争层面，目标对象群 也基本相同，中心区项目的优势非常明显，因此，华龙花园无 论硬件及软件都需要比中心区项目本身更好； 2、由于华龙花园在决定性的竞争点上环境是核心，中心区项目无 法抗衡，特别是直接面对湖水，建议极限化环境卖点，围绕环 境攻击市场； 3、由于本区域楼盘销售符合“第二定律”，因次，华龙花园必须 作到第一位，实现销售的良性循环。
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一、深圳地产的趋势
99年 年 2000年 年 2001年 年 2002年 年
市场契机
1、滨海大道 、 2、大地产概念 、 3、中心区全面启动 、
1、中心区项目封顶 、
1、中心区试用 、 2、香蜜湖成熟 、 3、西部通道 、
1、地铁试运行 、
代表楼盘
1、招商海月 、 2、蔚蓝海岸 、 3、万科四季花城 、 4、中海华庭 、
击穿市场
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策划是什么？
策划： 策，竹简；划，戈与刀两种兵器。 策划，纸上谈兵。
其实，策划，并非现代才出现的新概念，在中国古代，早 已有之。 "策划"，在古籍中又作"策画"。"策"，在古代是一种赶 马用的棍子，一端有尖刺，能用来刺激马身，催马奔驰。 由此而生"策动"、"策应"、"策士"。"策"字的另一解为筹， 是一种计算的工具，由此又引申出"筹策"、"计策"、"策划" 等等。 古之策划，指筹谋、计划，也指一种谋略之术，有"上 策"、"中策"、"下策"之分。
香榭里花园 翠海花园 景煜花园 鸿荣源地产 万科温馨家园
枫丹雅园
判断：
1、香蜜湖片区被分为三个概念：A、农科中心，与湖水无关；B、 望香蜜湖，与香蜜湖无关；C、香蜜湖内，直接感受湖水。而华 龙花园目前是该片区唯一的直接面对湖水且永无遮挡的项目， 自然景观带来的价值非常大； 2、香蜜湖片区的楼盘由于土地的价格很高，容积率都非常高，基 本以高层为主，空间庭院太拥挤。而华龙花园的容积率非常低， 空间感觉非常好； 3、香蜜湖片区的展示性由于区位的问题，一直与买家割裂，不容 易了解。而华龙花园就在香梅路旁，红荔路的通车更加速了人 们对其的了解。
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深圳地产近年的局势已经明朗化，整个市区内的地产市场形成5大兵团共同 攻击的市场竞争局面，且竞争局面在近2-3年不会发生非常大的变化； 与5大兵团形成的热点区域相配合，销售也呈现出区域选择的概念，各个区 域的目标对象群的划分也非常鲜明； 市场竞争核心点目前仍集中于中心区兵团（中心区、中心区西线、中心区 南线）、香蜜湖兵团、深南路兵团； 市场未来的竞争点将集中于香蜜湖兵团、深南路兵团； 香蜜湖兵团的火力优势是环境及位置条件，特别是环境概念； 香蜜湖兵团待中心区兵团基本消化后，将升为市场第一兵团，并形成市场 的主导； 香蜜湖兵团前期不利的影响（如价格贵、入住率低、销售业绩不好、物业 管理费用高、人气较好、景观目前仍是法定图则等等）将随着时间的推移， 逐步淡化；
辅助部分： 第二部分：市场攻击布局
市场攻击布局
1、整合项目的市场攻击 2、年度市场攻击 3、开盘阶段市场攻击
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一、整合项目的市场攻击
阶段
准备阶段 2000.11-2001.4
第一攻击阶段 2001.5-2001.9 * 现场展示
第二攻击阶段 2001.10-2002.9 * 1期示范小区
1、黄埔雅园 、 2、深业花园 、
1、天健天骄时代 、 2、新世界花园 、 3、嘉里花园 、 4、城建集团 、 5、香蜜湖片区 、 6、南海玫瑰花园 、
1、沙河世纪花园 、 2、华侨城锦绣 、 3、（北京国际） 、 北京国际）
10
•
深圳地产一直以市政建设及政府政策作为主线，并围绕其形成地产发展的热点区 域，如滨海大道南山热点/福田中心区热点；2000-2001年由于中心楼盘供应全部出 台，热点已经放量，目前市场新的热点在关注香蜜湖及地铁概念； 从地产的规模来看，99年-2000年已经完成大地产概念，在地产的概念阶段基本已 经趋于成熟，形成市场的热点机会微乎其微； 深圳98年市场销售380万，99年420万，地产销售稳步上升；99年市场供应量600万， 余量380万，销售量400万，2000年，市场供应量仍在580万左右（估算数值），目 前市场的滞留量在800万左右；市场供过于求（相对）的局面已经形成； 深圳地产销售呈现两极分化现象，好的楼盘无房可售（工程速度赶不上销售速 度）；不好的楼盘无人问津；由于目前楼盘的品质均有非常好的提升，导致销售 呈现“第二定律”趋势，楼盘中好的部分非常好销，差的部分非常难销；如东海 花园，中心花园组团好销，周边无人问津。