房屋登记官 案例分析 真题分析 2014年真题
房屋登记官考试--综合分析题(2013海南、2014多省考到案例)
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房屋登记官考试--综合分析题
（2013海南、2014多省考到案例）
王甲于2001年与前妻离婚，财产已分割完毕。
2003年，王甲购买了一套房屋，登记在自己名下。
2005年王甲与刘某结婚。
2008年11月王甲因病住院，病中立下公证遗嘱，载明该套房屋由王甲和前妻所生的儿子王乙继承。
同年12月，王甲因病去世。
王乙随即将房屋出售给陈某，签订了买卖合同，陈某先付了一半房款。
刘某认为该房屋属其与王甲的夫妻共同财产，王甲的遗嘱应无效，遂向人民法院提起诉讼。
1、王甲立遗嘱时，房屋是（）。
2、王甲病中所立遗嘱（）。
3、王乙和陈某到登记机构申请将房屋登记在陈某名下，登记机构应当（）。
4、对刘某的起诉，法院最有可能的处理是（）。
5、如果此时又发现了王甲2007年签署了一份自书遗嘱，内容是指定房屋由刘某继承，则下列说法正确的有（）。
分析：一道综合分析题往往包含多种法律关系以及时间顺序关系，以上的这道综合分析题就是一个比较典型的考题，我们可以看出，它不单涉及的有关登记方面的内容，还包含了夫妻共有财产关系、继承关系、遗嘱的效力的婚姻法、继承法等多种法律内容，因此在审题和答题时需要仔细审题，多加注意、理解和分析。
具体题目内容，请到官网下载。
1。
2014房地产估价考试《案例分析》专题训练5
旅馆房地产估价(含娱乐)
1、旅馆房地产及其估价特点：旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让，很少采取部分转让的形式。
同样，旅馆房地产估价时，也是估算其整体价值的情况居多。
注意：单独估算旅馆大堂等附属的功能部位部分房地产的价值是没有意义的。
由于同类型旅馆的价值在于其接待能力，因此衡量旅馆接待能力的指标床位数或房间数常常可以作为估价的指标。
综合性旅馆房地产一般按各部位设置多种服务功能，其收益包括：各种服务功能部位的直接收益和由功能间相互作用所产生的间接收益。
该类房地产一般不能参照市场租金水平分割单独估价。
2、影响旅馆房地产的主要区域因素：交通条件、周围环境。
3、影响旅馆房地产的主要个别因素：设施设备及用具、经萤管理。
4、搜集资料：房价的标准、出租率(入住率)、潜在收益和实际收益、其他收益、餐饮、休闲设施、广告收益;支出：客观成本、装修、更新、维修、保险费等。
5、娱乐房地产。
房屋登记官题目
房屋登记官出题系统房地产登记制度与政策:单项选择题：1、一方只只承享有权利，另一方担义务的民事法律关系是（B）。
P7A买卖法律关系，B抵押法律关系，C出租法律关系，D抚养赡养法律关系2、民事法律关系中，买卖法律关系中的客体是（B）。
P8A买卖的商品，B交付买卖标的物的行为，C买卖的标的物，D买入方3、担保物权包括（C）。
P54A抵押权、地役权、留置权，B抵押权、居住权、质权，C留置权、抵押权、质权，D抵押权、租赁权、质权4、所有权的权能是（C）。
P62A占有、使用、出租、处分，B占有、居住、租赁、买卖，C占有、使用、收益、处分，D占有、居住、租赁、处分5、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，它属于（C）。
P157A建筑业，B第二产业，C第三产业，D公用事业多项选择题：1、物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括（ABE）。
p45A所有权，B用益物权，C质权，D留置权，E担保物权2、民法意思自治原则包括的基本规则有（BE）。
P5A行动自由，B为自己的行为负责，C自由创设权利，D行为具有对抗性，E行为自由，3、民事法律关系的主体包括（ACDE）。
P7A法人，B社会团体，C其他组织，D自然人，E国家4、遗嘱继承法律关系的事实构成（AE）p8A立遗嘱的行为，B当事人死亡，C公证遗嘱，D继承人接受，E遗嘱人死亡，5、以下民事法律行为中属处分行为的有（ABCD）。
P10A转让房屋所有权，B法定继承人放弃继承权，C债权人免除在无人的债务，D放弃房屋所有权，E监护人放弃监护权判断题：1、《立法法》规定：同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定规定的上一级机关裁决；（错）P42、从物权的角度来说农村集体土地所有权是用益物权。
（错）P783、地役权未经登记，不产生物权变动效力。
（错）P604、非基于法律行为的物权变动，经依法登记物权变动才发生效力。
（错）P605、宅基地使用权包含占有、使用、收益的权利。
【精品作文】房屋登记官题
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篇一：2014年全国房屋登记官 考试 真题精编模拟 最新版
2014年房屋登记官考核精选真题模拟（十六）
一、单项选择题，每题所给的选项中只有一个正确答案。
（每题1.5分）
1、申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，
应当予以（ ）并出具书面登记
A接待 B申请 C受理 D审核
2、从比例尺为1：10000的图上量取某线段长为50mm，则该线段所对应的实地水平距离是：（ ）。
A、500000米 B、5000米
C、50000米D、500米
3、幢号应该注记在房屋的轮廓线的 （ ）
A、中心 B、左下角 C、右上角 D、右下角
4、下列情形不计入共有建筑面积，但应参与分摊所在幢相关的共有建筑面积有（ ）
9、房地产买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、判决等原因导致权利人转移时，权利人应申请（ ）登记。
A．他项权利 B．变更 C．注销 D．转移
10、因房屋的改建而使房屋面积增加的登记属于（ ） 登记。
A．他项权利 B．变更C．注销 D．转移
11、预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人（ ）单方申请预告登记。
C．房屋所有权证由房地产登记部门暂扣，房屋他项权证由房屋所有权人持有
D．房屋所有权证发还房屋所有权人，房屋他项权证由房屋他项权人持有
E：更多2014年 试题 真题去我的淘宝店铺：房屋登记小灵通
18、集体所有制企业的房地产抵押或转让，必须经()。
A．工会通过
B．全体职工同意
C．上级主管机关批准
A、50 B、20 C、10 D、0
14、预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当（ ）办理。
2014年全国登记官考试--考到的案例分析题
2014年全国登记官考试
考到的案例分析题
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案例一：甲与其妻共有一处房屋。
2012年10月，甲妻去世，其继承人未对该房屋主张继承权。
后甲与知晓该房屋权属状况的乙签订了房屋买卖合同，将该房屋以市场价卖给了乙，并配合乙办理了房屋转移登记。
甲妻的其他继承人发现上述情况，要求乙返还房屋。
经法院调解，乙同意返还房屋。
1、甲妻去世后，该房屋的所有权人如何认定？
2、甲乙签订的房屋买卖合同是什么合同？
3、关于该房屋继承方面的知识。
4、更正登记、异议登记等方面的知识。
5、房屋登记机构办理登记方面的知识。
案例二：1999年2月，甲公司取得土地等相关批准手续后建商住楼。
同年10月与乙公司达成联建协议，乙公司出资1.5亿元人民币，该楼建成后双方按中心线各占50%。
2000年10月该楼在建至20层时，甲公司用联建协议约定的份额向某银行抵押贷款8000万元，并办理了抵押登记。
2001年3月，甲公司与乙公司签订补充协议，将原有的分配份额调整为甲公司占40%，乙公司点60%。
2001年7月，该商住楼竣工交付。
2001年10月，债务到期，甲公司无力偿还借款。
银行向法院起诉，请求拍卖该商住楼。
1、抵押知识。
2、登记方面知识。
3、抵押登记方面知识。
4、法院拍卖方面知识。
5、登记方面知识：所有权初始登记、抵押权登记、所有权注销登记、所有权转移登记等。
（注：具体试题请进入我通过题库）。
2014年4月房地产法真题(含答案)
全国2014年4月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。
选择题部分注意事项：1．答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。
2．每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。
如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。
不能答在试题卷上。
一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。
错涂、多涂或未涂均无分。
1．从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征是(P49) A．基础性B．支配性C．风险性D．排他性2．依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，出让取得教育、科技、文化用地使用权的最高年限为(P92)A．30年B．40年C．50年D．70年3．住房公积金的贷款对象仅为住房公积金的缴存主体，除信用等级高的个人可以上浮外，单笔最高额度为人民币(P215)A．20万元B．30万元C．40万元D．50万元4．房地产信托融资中，信托公司运用信托资金主要采取的信托方式中不包括A．贷款信托B．股权信托C．财产权信托D．人格权信托5．《房屋登记办法》要求房屋登记机构自受理国有土地范围内房屋所有权登记申请之日起一定时间内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定，该时间是(P49)A．1O个工作日B．15个工作日C．30个工作日D．60个工作日6．划拨国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的，应申请(P68)A．初始登记B．转移登记C．更正登记D．异议登记7．下列建设用地使用权流转属于土地一级市场的是A．建设用地使用权入股B．建设用地使用权转让C．建设用地使用权出租D．建设用地使用权抵押8．根据我国《土地管理法》的规定，行使征收土地审批权的政府机关至少应是A．乡级人民政府B．县级人民政府C．市级人民政府D．省级人民政府9．按照国家规定，需要有关部门批准或核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发A．建设项目用地呈报说明书B．选址意见书C．项目规划书D．土地利用总体规划书10．对于经营性房地产开发用地，建设用地使用权合同设立的方式是A．国有建设用地使用权出让B．国有土地出租C．国有土地使用权作价出资D．建设用地使用权划拨11．国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁，短期租赁的年限一般不超过(P92)A．1年B．3年C．5年D．1O年12．《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了征收补偿的责任主体是A．建设单位B．人民政府C．财政部门D．住房和城乡建设管理部门13．根据《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设立房地产开发企业必须有一定金额的注册资本，该金额最低为A．50万元B．100万元C．1000万元D．5000万元14．下列关于房地产开发企业资质等级条件的表述中，符合一级资质的是(P116)A．注册资本5000万元以上B．从事房地产开发经营时间3年以上C．近3年房屋建筑面积累计竣工20万平方米以上D．连续3年建筑工程质量合格率达到100%15．《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，建设工程电气管线的最低保修期限为(P138)A．1年B．2年C．3年D．5年16．下列关于工程款优先受偿权规则的表述中，不正确的是(P131)A．承包人的工程款清偿不仅优先于普通债权，而且优先于以该工程设定的抵押权B．工程款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房全部或大部分款项的商品房买受人C．优先受偿的工程款不仅包括工人工资、材料款等在工程建设中实际支出的款项，也包括发包人违约所造成的承包人的利息损失或违约金D．优先权行使的期限为6个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算17．根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产交易的形式不包括A．房地产转让B．房地产抵押C．房地产租赁D．房地产经纪18．根据《城市房地产管理法》的有关规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由A．全国人大规定B．国务院规定C．住房和城乡建设部规定D．国土资源部规定19．房屋转租中，因承租人的原因，出租人有权解除合同的情形为A．未经出租人同意，承租人擅自转租B．虽经出租人同意，承租人转租给第三人，但未向房屋所在地房屋管理部门备案C．出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议D．因承租人拖欠租金，但次承租人请求代承租人支付欠付的租金20．下列关于房屋承租人行使优先购买权的表述中，正确的是A．出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，在合理期限内通知了承租人，承租人有以同等条件优先购买房屋的权利B．出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，承租人的优先购买权优先于房屋共有人C．出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在5日前通知了承租人，承租人虽未参加拍卖，人民法院应当认定承租人仍然享有优先购买权D．出租人将房屋出卖给其兄弟，承租人若行使优先购买权，人民法院应当支持21．下列关于规制商品房销售广告的表述中，不正确的是A．预售房地产，未取得该项目预售许可证的，不得发布广告B．涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积C．涉及销售价格的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限D．广告中含有能够为人住者办理户口、就业、升学等事项的承诺22．职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的A．5%B．7%C．10%D．12%23．关于经纪机构从事房地产代理活动的表述中，正确的是A．必须以被代理人的名义从事代理活动B．可以以被代理人的名义也可以以自己的名义从事代理活动C．必须以自己的名义从事代理活动D．不得超越代理权限，但对被代理人有益的，对被代理人有约束力24．下列关于土地增值税征税范围的选项中，正确的是(P240)A．有偿转让国有土地使用权B．有偿转让集体土地使用权C．以继承方式取得的国有土地上的房屋D．以赠与方式取得的国有土地上的房屋25．“依山傍水”小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。
房地产估价师房地产估价案例与分析真题2014年
房地产估价案例与分析真题2014年(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}问答题{{/B}}(总题数：3，分数：30.00)甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/m2。
当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000～35000元/m2为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。
甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。
经复核，甲机构维持原估价结果。
并对异议进行了书面回复，请问：（分数：10.00）(1).甲机构书面回复的致函对象是谁?（分数：5.00）__________________________________________________________________________________________正确答案：(甲机构复函的致函对象是人民法院。
因为甲机构是受人民法院委托作的评估。
)解析：(2).导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些?（分数：5.00）__________________________________________________________________________________________正确答案：(主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。
②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象(双拼别墅)要高些、好些，价格自然也会高些。
③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。
④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。
⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。
房地产估价师《案例分析题》真题及答案
房地产估价师《案例分析题》真题及答案2014年房地产估价师《案例分析题》真题及答案案例分析题一:某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?答案：1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
案例分析题二:卖房者甲与购房者乙于4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。
交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。
乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。
按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。
请在以下问题中选择正确的答案：1.估价时点是( )A.2002年4月25日B.2002年5月25日C.2002年7月25日D.2002年7月25日以后的某一天2.估价的价值范围应是( )A.合同1规定的房款B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费标准答案：1.A,2.A解析：1.即估价时点是合同订立之日。
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不服离婚判决上诉期间死亡妻子还有继承权吗？
有一对夫妻因感情不和正在法院打官司离婚,一审法院支持了女方的离婚诉讼请求,并依法分割了他们的夫妻共同财产,对此男方不服提起了上诉,不料正在上诉期间,这位丈夫却发生意外死亡,于是死者的“妻子”和死者的弟弟继而发生了纠纷。
双方的争议焦点是:女方还算是死者的“妻子”吗?他们是否已经离婚?死者的遗产究竟应该由谁来继承呢?这也是众人尽皆关心的问题。
事件回顾
丈夫二审期间意外死亡
起初,妻子吴晓敏以与其丈夫王振强感情破裂为由,向法院起诉要求离婚。
2009年2月21日,法院作出了吴晓敏和王振强二人离婚的判决,并对他们的夫妻共同财产进行了分割,丈夫王振强依法分得价值4.3万元的财产。
2月23日,双方当事人签收了法院送达的判决书。
但是王振强不服一审判决,于2月27日向二审法院提起上诉。
然而,令大家万万没有想到的是,就在王振强上诉期间,2009年3月10日王振强在一次外出时不幸遭遇车祸,经抢救无效死亡。
随即,二审法院作出了终止吴晓敏与王振强离婚诉讼的裁定。
吴晓敏安葬了王振强。
在丧事办完后,王振强的弟弟王振明突然来找吴晓敏,他提出:“我哥哥在离婚诉讼中分得的财产,现在
应当由我来继承了。
”
对此,吴晓敏坚持认为:“我和你哥哥的离婚判决书还没有生效呢。
我和王振强还是夫妻关系,所以王振强的遗产理应由我来继承。
”由于双方争执不下,王振明因此向法院提起诉讼,要求继承哥哥王振强的遗产。
法院经审理后认为,虽然吴晓敏与王振强的离婚诉讼经过法院判决,但是在判决生效之前,他们二人之间还存在着合法有效的婚姻关系和夫妻身份。
根据我国《民事诉讼法》的规定,一审判决的生效期为15日,也就是说当事人在接到一审判决后的15日内没有提起上诉,即发生法律效力。
由于王振强已提出上诉,所以一审判决并没有发生法律效力。
而在二审法院审理期间,王振强突然遭遇车祸死亡,导致离婚起诉终止,王振强与吴晓敏二人的夫妻关系一直存续到王振强死亡之时。
因此,妻子吴晓敏可以作为第一顺序继承人,来继承王振强的遗产。
根据《中华人民共和国继承法》第10条的规定,遗产按照下列顺序继承:“第一顺序:配偶、子女、父母。
第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。
没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。
”最终,法院判决吴晓敏继承王振强价值4.3万元的遗产。
(文中当事人的姓名以及诉讼的时间已作了技术处理)
『点评』
夫妻继承权基于婚姻关系而产生
“本案的焦点是离婚上诉期间夫妻之间是否享有继承权的问题。
”贾律师解释说,《中华人民共和国继承法》第10条规定中的“配偶”,是指合法结婚而确立夫妻身份的男女双方。
夫妻互为配偶。
配偶有相互继承遗产的权利。
这个继承权是基于婚姻关系而产生的,因此也会随着婚姻关系的终止而消灭。
上诉期间一审判决不发生效力
我国《民事诉讼法》第147条规定:“当事人不服地方人民法院第一审判决的,有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。
当事人不服地方人民法院第一审裁定的,有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。
”
同时《民事诉讼法》第141条规定:“最高人民法院的判决、裁定,以及依法不准上诉或者超过上诉期没有上诉的判决、裁定,是发生法律效力的判决、裁定。
”
在本案中,王振强不服一审判决,在法定期间内向二审法院提起了上诉,因此一审判决并没有发生法律效力,王振强与吴晓敏之间的婚姻关系就仍然存在。
离婚案一方当事人
死亡诉讼终止
而在二审上诉期间,王振强外出时不幸遭遇车祸抢救无效死亡。
《中华人民共和国民事诉讼法》第137条规定,有下列情形之一的,终结诉讼:一是原告死亡,没有继承人,或者继承人放弃诉讼权利的;二是被告死亡,没有遗产,也没有应当承担义务的人的;三
如果任何一方当事人或者双方当事人都提起了上诉,在上诉期间,双方的婚姻关系仍然有效。
在上诉至二审判决作出这一期间,如果有一方当事人死亡的,另一方当事人也有权作为配偶来继承遗产。