中原地产天津利海小站全程营销策略报告
中原天津市安吉拉宣传推广报告
目录目录 (1)总论 (7)一、项目SWOT矩阵分析 (8)1 优势和劣势分析 (8)1.1 Strength（优势分析） (8)1.2 劣势分析(Weakness) (9)2 机会点和威胁分析 (10)2.1 Opportunity(机会点分析) (10)2.2 Threat(威胁分析) (10)3 总结 (11)二项目定位 (13)1. 市场定位要求 (13)1.1 关于市场定位 (13)1.2 市场定位应考虑的要素 (14)2.市场定位 (17)2.1 市场定位点 (17)2.2 市场定位的支撑点 (17)3 客群定位 (19)3.1 市场范围 (19)3.2 目标客群阶层界定 (19)3.3 目标客户群 (21)3.4 一期推广重点客群 (23)4 产品定位 (23)4.1 产品设计建议 (24)4.2 规划设计要求 (25)5形象定位 (27)5.1 形象定位点 (27)5.2 形象定位支持 (27)6案名建议 (27)7价格定位 (28)7.1 定价方法 (28)7.2 本项目定价参考 (29)三销售准备 (31)1 必备条件 (31)1.1 法律文件 (31)1.2 其它条件 (32)2 地盘包装 (32)3 销售工具 (33)4 宣传造势 (33)5 销售推广 (34)6 人员培训 (34)7 活动筹备 (35)四包装建议 (35)1形象包装 (35)1.1 形象主题 (36)1.2 商业街包装 (37)2 地盘包装 (39)2.1 售楼部包装 (39)2.2 地盘环境 (43)2.3 样板间 (45)3 销售工具 (46)3.1 销售资料 (46)3.2 宣传资料 (47)4 媒体配合 (49)4.1 媒体分析 (49)4.4 媒体选择 (50)三推售时间 (52)1 推售时机 (52)2 推售策略 (53)2.1 策略目的 (53)2.2 销售进度控制 (53)3 推广与销售阶段安排 (55)3.1广告分期策略 (55)3.1.1. 第一期：试销阶段 (55)3.1.2. 第二期：扩销阶段 (56)3.1.3. 第三期：强销阶段 (56)3.1.4. 第四期：巩固阶段 (57)四销售部署 (58)1 预告期 (58)1.1 时间及阶段目标 (59)1.2 销售配合 (59)2 造势期 (59)2.1 时间及阶段目标 (60)2.2 销售配合 (60)3 公开发售 (60)3.1 时间及阶段目标 (61)3.2 销售配合 (62)3.3促销活动 (62)4 续销期 (63)4.1 时间及阶段目标 (63)4.2 销售配合 (63)4.3 促销活动 (64)5 二轮强销期 (65)5.1 时间及阶段目标 (65)5.2 销售配合 (65)6 第二轮续销期 (66)6.1 时间及阶段目标 (66)6.2 促销活动 (66)7 收盘期 (66)7.1 时间及阶段目标 (66)7.2 促销活动 (67)五宣传推广 (68)1 预告期 (68)1.1 阶段目的 (68)1.2 宣传重点 (68)1.3 宣传方式 (69)1.4 宣传活动 (69)1.5 媒体配合 (70)2 造势期 (71)2.1 阶段目的 (71)2.2 宣传重点 (71)2.3 宣传方式 (72)2.4 宣传活动 (72)3 公开发售 (72)3.1 阶段目的 (72)3.2 宣传重点 (73)3.4 宣传活动 (73)4 续销期 (74)4.1 阶段目的 (74)4.3 宣传方式 (74)5 收盘期 (74)5.1 阶段目的 (74)5.2 宣传重点 (74)5.3 宣传方式 (75)六费用预算 (76)1 总体预算安排 (76)2 分项目安排如下 (76)结语 (78)总论本次市场定位报告是在市场研究的基础上，结合本项目的自身优势、劣势、机会点与威胁，提出有针对性的产品定位，旨在最大限度地强化本项目的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本项目的总体质素和市场竞争力，并作为发展商优化项目综合质素的参考意见。
中原地产天津津品鉴筑营销策略报告
300
4000
200
3000
2000 100
1000
0
0
1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份
成交套数（套） 平均价格(元/m2)
7
月份 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 全年合计
津品鉴筑2009年营销策略报告
天津中原物业顾问有限公司 二级市场策划品控中心
本报告的思维结构
市场项情目况界分定析
项目自身分析
竞争环境分析
营销工作目标
总体营销策略
营销操作手法
2
市场情况分析
3
宏观经济整体情况
•宏观经济整体处于周期性而非结构性下滑 •中国经济每五年一个周期，调整的时候通常需要两年的时间。 •政府观点:一是房价仍高于普通居民支付能力，
8
竞争环境分析
9
津品鉴筑PK宝翠花都
提炼
产品层面对比:宝翠花都的产品包括11层小 高层和18层高层,津品鉴筑均为16层,户型均 以二室占绝对主力,面积区间集中在90—100 平方米. 入住日期:宝翠花都的入住时间为2010年5月, 津品鉴筑的入住时间为2009年8月 销售支持层面:宝翠花都无样板间支持,销售 道具过于简单,显得很仓促入市,津品鉴筑有 一定的包装支持. 景观层面:宝翠花都的景观主要依托于三期 贯通到四期的景观轴线,外部景观没有支撑. 津品鉴筑有内部集中景观带,和外部苗圃景 观的双重支持. 交通层面:津品鉴筑由于地铁和公交的支持 有明显的优势.
竞争程度评估:
本案优势: • 交通便捷 • 景观视野好 • 有包装支持 • 品质感强 • 产品层数低 • 户型面积控制好
中海地产营销策划报告书
中海花园营销策划报告一．项目定位 (3)1、项目评判2、市场形象定位3、目标客户定位4、目标客户分析二．推广策略·····························································P 121、策略概述2、推广阶段3、推广费用预算三．广告企划·····························································P 191、广告总精神2、阶段广告执行计划3、媒体计划四．工作进度表·····························································P 43序本案营销企划的基本思想●以中海集团整体发展的战略眼光，对待本案的全程营销企划；●将本案理解为中海品牌运作的一部分，充分考虑对中海品牌已有影响力的继承和发展；●充分发挥每个项目在品牌发展过程中的作用，进行整合营销，最终实现“满盘皆赢”。
天津链家营销策划方案
天津链家营销策划方案一、背景和目标分析链家地产是中国领先的房地产经纪及家居服务平台，拥有全国最全面、最优质的房源信息数据库。
在天津地区，链家地产拥有广泛的房源资源和强大的服务团队。
然而，随着房地产市场竞争的日益激烈，如何在天津地区进一步扩大市场份额并提升品牌影响力成为链家地产面临的重要问题。
本营销策划方案的目标是通过一系列营销活动，进一步提升天津链家地产在房地产经纪行业的地位和知名度，增加市场份额，实现业绩增长。
二、目标群体分析1.购房者：对于购房者，要明确不同群体的需求特点，包括购房需求、购房预算以及购房时间等。
通过调研和分析，我们发现在天津地区的购房者主要分为以下几类：（1）首次置业者：年龄相对较轻，对于购房的认知和经验相对较低，注重房产的价格和交通便利性。
（2）改善型置业者：已拥有一套住房，对新房有更高的要求，注重房产的地段和配套设施。
（3）投资理财型置业者：关注房产的投资潜力和收益率，注重房产的价格和租售市场。
2.卖房者：卖房者是天津链家地产的客户群体之一，他们通常是房地产的业主，希望通过链家地产出售手中的房产。
对于卖房者，主要需要关注的是房产估价、卖房时机和整个交易过程的顺利进行。
3.中介机构：除了直接服务于购房者和卖房者之外，天津链家地产还与其他中介机构进行合作，通过互助合作的方式共同开发市场。
中介机构是非常重要的合作伙伴，他们可以提供更多的房源和流量，帮助天津链家地产拓展市场。
三、策划方案1.品牌推广：通过大规模的媒体宣传和品牌推广活动，加强天津链家地产在天津地区的品牌知名度和影响力。
具体措施包括：（1）电视广告：在天津地区主要的电视台播放链家地产的广告，突出品牌形象和服务特点。
（2）户外广告：在天津主要的商业街和交通要道设置链家地产的广告牌，提高品牌曝光度。
（3）网络宣传：通过天津地区主要的网络媒体进行品牌宣传，包括新闻报道、合作推广等。
2.活动营销：通过一系列活动，提升客户的参与度和粘性，增加品牌好感度和认知度。
中原地产天津利海小站全程营销策略报告
新媒体渠道策略
总结词
便捷、互动性强、精准度高
详细描述
新媒体渠道策略主要是利用互联网、社交媒体、移动设备等新媒体进行广告宣传，这些媒体具有便捷 性、互动性强、精准度高等特点，能够更好地吸引年轻受众，提高营销效果。
总结词
密切关注，灵活应对
详细描述
密切关注政策动向，提前预测政策变化可能产生的影 响，并采取相应的应对措施，如调整项目定位、推广 策略等，以降低政策风险对项目的影响。
09
结论与展望
项目营销策略总结
精准市场定位
品牌塑造与推广
创新营销手段
产品差异化
优质服务
中原地产天津利海小站 项目针对目标客户群体 进行精准市场定位，以 刚需和首次改善需求客 户为主，同时满足部分 投资需求。
特色
地理位置优越：项目位于天津市津南区 ，紧邻地铁8号线，交通便利。
产品创新与差异化
差异化 社区文化活动：定期举办各类文化活动，如音乐会、
画展、亲子活动等，丰富业主的精神生活。
创新：中原地产天津利海小站注重产品创新， 推出绿色建筑理念，采用节能环保材料，打造 智能家居系统，提升居住品质。
建筑设计风格：项目采用现代简约的建筑风格， 区别于周边项目的欧式或古典风格。
客户购房需求与偏好
了解目标客户的购房需求和偏好，以便为产品定位和营销策略提供依据。
03
产品策略规划
产品定位与特色
定位：中原地产天津利海小站的产品定 位为中高端房地产市场，主打高品质、 舒适、宜居的住宅和别墅。
社区配套完善：配备健身房、游泳池、 儿童游乐场等设施，生活便利。
伟业-天津中心商业项目营销策略方案-56P_图文_图文
Where?
What?
Why?
购买力
资金实力十分雄厚，且具有很强房地产投资经验； 在不同城市拥有各类物业持有
购买动因
地段价值与产品综合发展价值 未来较高的投资回报率 品牌所带来的未来物业增值的价值，以及产品与服务的细节契合
对综合体运营的保障性问题
问题
对未来投资回报的信心的问题
思 我们08年成交客户的关键
建立项目的高调声 音，突出项目综合 体的绝对优势价值
利用综合体的运营 节点，提前市场预 热与体验先行，让 公寓类产品不再独 立面对市场的竞争
Step6： 品牌联动
加强与商业商 户品牌互动， 加强写字楼客 户的品牌互动 ，加强与莱佛 士国际品牌的
互动
重拾信心
放大价值
运营效益
本项目可执行的六大步骤建议： Step 1：产品细节品质提升 1.增强现房外观的品质优势
08年成交客户分类研究
第四类客户特征：罗先生
•自身条件：
经济实力一般，天津人，有普通住宅投资经验
•认知途径： •认同点：
围挡
原始认同点：地段 培育认同点：酒店式服务公寓型产品是投资回报率的保证 培育认同点：品牌是升值、高投资回报率的保证
•第一购买决定因素：
地段：钟情于城市核心地段
•第二购买决定因素：
Where?
What?
Why?
封盘
63
Where?
What?
Why?
62%的客户来源于项目围挡、朋介以及资源客户的拜访 传播力与繁殖能力较弱
80%的客户来源于天津本地
Where?
What?
Why?
第一阶段08.4-8
第二阶段08.9-12
天津团泊湖地产项目营销推广计划87PPT
竞争 策略
整合营销手段推动项目进程
品牌 阶段目标
营销 组织 监控
优化 组合
品牌
评估
22
第二章 项目分析与市场判断
品牌精髓
品牌 城市顶级名片
团泊新城 首席健康养生和生态休闲魅力城
第一阶段
第二阶段 第三阶段
基础品牌形象建立 品牌国际化 丰富品牌内涵
品牌价值优化
第四阶段
品牌领导
国际化新古典贵族主义气息营造
报告的推导过程和目的
第一步
第二步
第三部
第四步
我们工作的目 标是什么? 从客观的角度 洞察我们的对 手和所处竞争 环境以及完成 目标需要解决 的问题?
我们要从哪类 群体获取完成 目标的可能? 深度解析我们 的目标客群究 竟是怎样一群 人?
我们的目标客 群需要什么? 我们应该赋予 什么? 哪些是他们不 知道而我们应 该引导的? 我们应该给出 一种什么样的 市场声音?
9
第二章 项目分析与市场判断
一、未来城市发展格局和宏观市场条件：
1、未来天津，将形成“一轴两带三区”的城市布局：
“一轴”是指：“武清—中心城区—滨海新区核心区”发展主轴；
“两带”是指：“宁河——汉沽——滨海新区核心区——大港”东部 沿海发展 带和“蓟县——宝坻——中心城区——静海”西部城镇 发展带；
13
第二章 项目分析与市场判断
热点区域一：北部宝坻区版块的京津新城； 热点区域二：东丽湖片区版块以东丽湖万科城、朗钜天域、夏阳溪韵； 热点区域三：梅江南已成为天津高品质生活的代名词，梅江湾，卡梅尔、 海逸、新加坡别墅项目； 热点区域四：西青区版块的荷兰墅、岭上邻里、唐郡； 热点区域五：外环线区域的领世郡、洛卡小镇、玛格庄园等； 热点区域六：海河中心城区版块的泰达城等； 热点区域七：老城厢版块的11号公馆、TOWN中堂等； 热点区域八：奥运版块的时代奥城等 热点区域九：滨海新区新增高档项目等；
中海花园营销策划报告
中海花园营销策划报告一、背景介绍：中海花园是一座位于城市中心的高端住宅小区，拥有优越的地理位置和出色的配套设施。
然而，随着竞争对手的增加和市场需求的变化，中海花园需要制定一项营销策划来提升其市场地位和销售业绩。
二、目标群体分析：1. 目标群体：中高收入家庭，追求高品质生活的城市居民。
2. 特点：关注居住环境和生活品质，具有一定的购房能力和意愿。
3. 偏好：注重社区配套设施、楼盘品质、私密性以及房屋面积和户型设计。
三、市场调研：1. 竞争对手分析：了解各竞争对手的售卖策略、价格定位和产品特点，从而制定差异化策略。
2. 顾客需求分析：主要通过媒体报道、在线调研和市场调查来了解目标群体对于住房的需求和期望。
四、营销策划：1. 定位策略：将中海花园定位为高端住宅小区，注重优质生活体验和社区配套设施。
2. 品牌推广：通过高品质的广告、宣传媒体和户外广告等方式，塑造中海花园的品牌形象。
3. 产品差异化：强调中海花园的设计理念、环境质量以及建筑技术等优势，与竞争对手形成差异化竞争。
4. 价格优势：采用市场调研数据，制定符合市场需求的合理价格策略，吸引目标群体购买。
5. 社区管理：注重社区环境和设施的维护，提供高质量的物业管理服务，提升居民满意度。
6. 渠道优化：通过线上线下双渠道进行销售，增加销售渠道的多元性和灵活性。
7. 促销活动：针对节假日和购房旺季，进行特定时期的促销活动，提供优惠、礼品或服务，吸引消费者。
五、营销预算：1. 广告宣传费用：包括户外广告、电视、网络媒体等，预计占总预算的40%。
2. 促销活动费用：包括礼品、优惠等，预计占总预算的30%。
3. 渠道费用：包括销售团队、房产中介费用等，预计占总预算的20%。
4. 市场调研费用：包括媒体调查、在线调研等，预计占总预算的10%。
六、营销效果评估：1. 销售数据：通过销售额、销售量、销售周期等数据来评估营销策划的效果。
2. 反馈调查：通过调查问卷等方式，收集客户的满意度和意见反馈，进一步改进和优化策划。
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各功能区合理分布围天井而建
奢华主卧占据二层一半以
礼仪区：会客厅+起居厅+衣帽处设 计，双厅设计同时满足家庭成员对外、 对内交流的不同需求
上空间：主卧南北通透， 豪华卫浴+衣帽间配置，配 备超大书房连通露台； “移步换景”（多角度+多
餐厨区：餐厅、厨房、工作阳台自成
重庭院景观）
180-205 100-120
酒吧 露台、游泳池
◎
◎
◎
◎
家庭厅
◎ ◎ ◎
◎ ◎
连廊、小院
◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎
项目解析
产品分析
沿中轴水系错落有致/布局合理/产品丰富/封闭独立院落
沿中央水系错落布局独栋产品，为项目别墅区 的核心，景观利用最大化以及产品价值最优
避免普通联排产品行列式布局给人以单调、粗 糙的整体感觉
超过销售面积60% 的额外赠送面积 产品性价比高
所有产品设置小院及连廊；增加了家庭厅的功能设计 大户型产品均有独立的露台及游泳池 豪华楼王更集酒吧、瑜伽休闲功能于一体
产品
面积 （㎡）
赠送面积 （㎡）
瑜伽室
大独栋
830
747
◎
独栋
517、523
340
双拼
506
355
◎
舒适型联排
380
215-225
舒适型联排 经济型联排
区域成长性好
□ 开发商实力雄厚，专业性高；其绿色地产理念与项目资 源及精神内核能完好契合；发展商在天津缺乏影响力。
发展商理念的融合
在原有设计基础之上，如何打造更强竞争产品。。。。
中式别墅生存之道
把脉市场：做更符合市场需求的主流别墅产品 剖析项目：打造更具生命力的中式别墅——规划、交通组织、景观、建筑………
利海 小站项目全程报告
天津中原物业顾问有限公司
发展商要求: ■基于市场因素提出项目定位系统 ■产品建议及营销策略（别墅）和发展商品牌导入 ■二期地块产品规划建议
1
认识项目起步
2
别墅产品建议
3
营销核心问题
的归纳和解决
4
二期产品建议
1 项目解 析
我们要研究的 是一个什么样 的项目？
从本体出发
项目解析
BS户型：380平米
各功能区合理分布围天井而建
礼仪区：入户门厅；大开间、二层挑高、 南北通透、双观景的起居厅
餐厨区：餐厅、厨房、工作阳台自成一 体，南北通透
次卧：阳光次卧+独立卫浴，家庭成员、 客人专属空间，人性化舒适空间设计
奢华主卧占据景观 效果最佳的北侧
主卧南北通透，豪 华卫浴+超大衣帽 间配置
独栋别墅与水景融为一体，成为社区核心景观 区，产品与景观完美结合，进而集中展现中式 园林错落有致、异步换景、曲径通幽的精髓
环抱核心区，布局双拼、联排产品，通过社区 道路与景观将二者合理区隔开，弱化相互干扰
别墅区西北角、东南角布置小户型联排产品， 产品组合更加丰富
项目解析
产品分析
浓郁的徽派建筑风格/细节雕刻中式院落别墅
序号
水景别墅
生态园林 别墅
高尔夫别 墅
现代城市 文化休闲
2004年度中国广州最具竞争力房地产企业10强 第四届（2005年度）广东地产资信20强 广东省首批房地产诚信企业 2004年度中国广州最具诚信度房地产企业30强 2003年度中国广州最具竞争力房地产企业30 强 2004年度中国广州质量诚信品牌领先企业10 强 10大最吸引眼球品牌地产 中国最具影响力企业100强
项目解析
产品分析
主佣分离/功能多元/户室通透/独栋品质、市场稀缺的超舒适联排产品
小院
交通+佣人 工作、休息 区
小院
天井
主人多 功能区
天井
餐厨区
次卧 天井
次卧
礼仪区
次卧
主卧
次卧 天井
工作室
通风采光好：天井、下沉 式小院保障地下室通风采 光
功能多元、布局合理：地 下室楼梯南北两侧设置工 人房、洗衣房、设备间； 主人多功能室占据干扰较 小的东侧
地块
总建筑面积(㎡)
酒店 小高层 别墅 总计
类型
大独栋 独栋 双拼 舒适型联排 经济型联排
33760 177960 36663 248383
户型 面积（㎡） 套数
E
830
1
CN\CS 517、523
7
D
506
2
BS\BN
380
58
AS\AN
180-205
38
项目解析
产品分析
以联排产品为主体，附赠空间很大；项目性价比高；内部功能齐全。
□项目1期、2期地块和小站练兵园成犄角之势，本案的发展和
练兵园提领作用
练兵园的关系极度紧密。 □小站新城区传统氛围浓厚。项目徽派中式传统风格与区域整
文化提炼和阐发
体环境契合。 □ 产品重庭院设计；联排别墅为主，项目别墅整体附赠面积均
高附加值优势产品
很大；独栋产品沿水系而建且功能齐全。
□ 周边商业配套暂时缺乏，但新城区规划较好，教育配套优势 明显。
南向次卧、工作室 的贴心设计与享受
项目解析
户型解析
佣人 套房
二层价格、三层享受/户室通透/中式建筑布局+人性 化设计、大气、奢华的独栋产品
次卧
餐厨区
次卧
主卧
设备 间
次卧
礼沉式小院环抱， 通风、采光良好
布局合理：佣人房、设 备间设置在两端，多功 能区集中布局，灵活分 割、互不干扰
区位分析
本案地处新城区，依托练兵园，商业配套尚不完善，区域教育资源丰富。
□东接小站新区 □西接小站练兵园 □北至天山项目 □南承老城区
项目位于小站新城区西侧，毗邻小站练兵园；北侧与天山项目相接，东侧与新城区连为一体。
项目解析
指标分析
本案依托练兵园，物业涵盖酒店、别墅、小高层；其中别墅部分联排为主
地块规划指标
一体，南北通透
次卧：阳光次卧+独立卫浴
次卧：阳光次卧+独立卫浴家庭成员、
客人专属空间，人性化设计
项目解析
发展商背景
具备军人血统的发展商有强烈的企业个性和强大实力，企业理念和项目契合。 但在天津尚缺乏影响力。
企业宗旨：营造中国绿色地产
□1992年涉足地产业，开发华海大厦 □2000年世纪绿洲，营造出自身的独特品牌—“绿色地产” □君林天下、托斯卡纳都体现了绿色地产的开发理念 □2006年 从化地王项目奠基
粉墙黛瓦、马头 墙勾勒出徽派建 筑的神韵
围墙、台阶、门 坊等完全从民居 中提取元素
漏窗：窗内、窗 外景观互为借用
前庭：围墙与外界 区分开，由闹入静， 形成过渡
有别于欧式外向式庭院 设计，由粉墙黛瓦围合 出的前庭、中庭以及后 庭，私密性更强，别有 一番闲适、幽深的意境
中庭：通天接地，天 地人合一的人居梦想 徽派建筑中崇尚的 “肥水不流外人田”风 水理念。