产值密度与地价评估模型新探
房地产价格模型研究
房地产价格模型研究房地产市场一直以来都扮演着经济发展的重要角色，而房地产价格的波动更是受到众多投资者和政策制定者的关注。
因此，研究房地产价格模型成为了一个重要的课题。
本文将探讨房地产价格模型的研究背景、主要方法和应用，并对相关领域的未来研究方向做出展望。
一、研究背景随着城市化进程的加速，人口迁移和经济发展的推动，房地产市场蓬勃发展。
然而，房地产市场的价格波动并不总是符合经济基本面的变化，有时偏离了真实价值。
因此，研究房地产价格模型具有重要的理论和实践意义。
二、主要方法1. 基本面模型基本面模型是分析房地产价格波动的传统方法之一。
该模型通过考察供求关系、人口增长、经济发展和利率等基本因素，来预测房地产市场价格变动。
这种模型主要基于统计数据和经济理论，常用的方法包括回归分析和时间序列模型。
2. 资产定价模型资产定价模型是从金融领域借鉴的一种方法。
该模型通过考虑投资者的风险偏好、市场预期和财务因素等，来估计房地产价格的合理价值。
常见的模型包括资本资产定价模型（CAPM）、短期资本资产定价模型（CCAPM）和套利定价模型（APT）等。
3. 人工智能模型随着人工智能技术的不断进步，越来越多的研究开始探索利用机器学习和深度学习等方法来预测房地产价格。
这种模型可以通过分析大量的数据和变量，自动学习房地产市场的规律，并给出相对准确的价格预测。
三、应用研究1. 房地产投资决策房地产价格模型可以为投资者提供预测房地产市场价格的参考，指导他们做出合理的投资决策。
例如，如果模型预测房地产市场即将下跌，投资者可以及时出售手中的房产，避免可能的损失。
2. 宏观调控政策房地产价格模型可以为政府制定宏观调控政策提供参考。
通过分析模型结果，政府可以预测房地产市场的走势，及时采取调控措施，维护市场的稳定和经济的可持续发展。
3. 风险管理房地产价格模型可以帮助金融机构更好地管理风险。
通过对房地产市场的价格波动进行预测和分析，金融机构可以制定合理的风险管理策略，降低潜在的风险和亏损。
城镇建设用地基准地价评估研究
城镇建设用地基准地价评估研究随着城镇化进程的加速，城镇建设用地的需求也在不断增加。
城镇建设用地的基准地价评估一直是城市规划和土地管理的重要课题。
基准地价是指在特定时间段内，以特定区域内土地最佳利用方式为基础，按照市场价格形成的土地价格水平。
基准地价的确定对于土地利用、土地征收、土地增值等方面具有重要的指导作用。
本文将对城镇建设用地基准地价评估进行研究，探讨其评估方法和影响因素，并提出一些建议。
评估城镇建设用地基准地价的方法有多种，主要包括比较法、成本法、收益法和市场法等。
比较法是指通过比较周边类似土地的交易价格来确定基准地价，适用于市场活跃、交易信息充分的地区。
成本法是指以土地的开发成本来确定基准地价，适用于尚未形成市场价格的地区。
收益法是指以土地的潜在收益来确定基准地价，适用于土地利用效益明显、收益易于测算的地区。
市场法是指通过市场供求关系和土地未来发展潜力来确定基准地价，适用于市场预期活跃、土地发展潜力大的地区。
在实际评估中，通常会综合运用以上各种方法，根据具体情况采取不同的评估手段。
比如对于城市新开发区，可以以成本法为主，结合市场法进行评估；对于城市老旧区，可以以比较法为主，结合收益法进行评估。
通过综合运用各种评估方法，可以更加准确地确定城镇建设用地基准地价，为土地使用、土地管理提供科学依据。
二、城镇建设用地基准地价的影响因素城镇建设用地基准地价受到多种因素的影响，主要包括土地位置、土地规划、土地市场、土地政策等。
土地位置是影响基准地价的重要因素之一，不同位置的土地基准地价有很大差异。
城市中心区的土地基准地价通常较高，而郊区、远郊区的土地基准地价通常较低。
土地规划也是影响基准地价的重要因素，不同规划用途的土地有不同的基准地价。
商业用地、住宅用地、工业用地的基准地价差异较大。
土地市场的供求关系也会对基准地价产生影响，市场供大于求时基准地价会下降，市场求大于供时基准地价会上升。
土地政策对基准地价的制定和调控也具有重要影响，政府的土地管理政策、土地供应政策、土地征收政策等都会对基准地价产生影响。
产业用地弹性年期出让地价评估思路探讨
55ECONOMIC & TRADE UPDATE一、引言我国城镇土地使用制度改革以来建立的土地出让制，为发挥市场机制高效配置土地资源奠定了基础。
现行土地法律法规具体规定了不同类型土地出让的最高年限，但并未明确不同出让年限下的具体操作实施办法，致使各地土地出让实践中普遍以法定最高年限来设定土产业用地弹性年期出让地价评估思路探讨陈立定【摘 要】产业用地弹性年期出让制度是不断完善产业用地供应方式、促进节约集约用地的重要举措，但也面临地价标准确定难、地价评估管理机制不完善等风险。
通过对弹性年期出让地价关系的理论分析，结合弹性年期出让地价评估确定面临的现实难题，提出了通过制定出台弹性年期出让基准地价标准来规范弹性年期出让宗地地价评估管理的可行思路。
【关键词】产业用地；弹性年期出让；地价评估；基准地价评估地出让年期，以一次性收回土地前期开发投入费用。
但从企业生命周期规律看，目前大部分工业企业的生命周期大大低于现行的土地使用权最高出让年限，土地出让年限与企业生命周期不匹配，造成企业在产业生命周期结束后不愿退出土地，直接影响了土地节约集约利用和产业升级，这也是造成工业用地供求关系紧张的原因之一。
创新完善土地出让年期管理相关政策，特别是积极探索产业用地弹性出让年期制度，依据不同产业的生命周期规律灵活确定与之相匹配的土地出让年限，是新时代不断完善我国产业用地供应制度、供应方式的重要方向，对于不断强化用地监管，促进节约集约利用，严格保护耕地具有重要意义。
弹性年期出让是指整宗土地以低于对应用途国有建设用地使用权出让法定最高年限的使用年期出让的供应方式。
深圳、上海、浙江等地在全国较早开展了弹性年期出让实践探索。
２０１４年《节约集约利用土地规定》第２３条明确规定“市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地”。
《关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔２０１４〕１１９号）第１７条明确提出“实行新增工业用地弹性出让年期制，重点推行工业用地长期租赁。
土地价格评估方法
土地价格评估方法
1.比较法：根据市场上类似土地的销售成交数据，采用直接比较或间接比较方法，来确定该土地的市场价值。
2.收益法：将土地作为经济活动的输入因素，通过分析土地所能带来的经济效益，来评估土地价格。
3.成本法：考虑土地的使用现状、规划、设计、建设、管理等一系列成本，来确定土地的价格。
4.折现法：考虑土地未来的现金流及时间价值，以现在值的形式对土地进行评估。
5.资源价值法：考虑土地本身所具备的自然资源、环境资源、文化资源等方面价值，来评估土地价格。
6.市场调查法：通过市场调查、分析市场供求关系、价格水平等，来确定土地价格。
7.案例法：通过参考相似案例的交易价格和经验，来确定该土地的市场价值。
城镇建设用地基准地价评估研究
城镇建设用地基准地价评估研究
城镇建设用地基准地价评估是指根据城镇规划、土地市场行情等因素，对城镇建设用地的地价进行评估的一项研究工作。
城镇建设用地的地价评估是城市规划和土地利用的重要内容，对于合理确定土地使用权的收益分配、规范土地市场秩序、促进城镇建设和土地利用布局具有重要意义。
城镇建设用地基准地价的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法等。
市场比较法是通过对市场上类似的建设用地交易价格进行比较，以确定基准地价的方法。
收益法是以土地利用的收益水平为依据，通过预测土地的利用潜力和未来经济发展趋势等因素，来确定基准地价的方法。
成本法是以土地开发成本为依据，通过计算土地的开发和运营成本，来确定基准地价的方法。
根据具体情况，可采用单一方法或多种方法相结合的方式进行评估。
城镇建设用地基准地价评估研究的过程中需要考虑的因素较多，如城市规划、土地市场行情、经济发展水平、土地开发成本等。
在确定基准地价的过程中，需要综合考虑这些因素的影响，并选择合适的评估方法进行分析和评估。
研究结果将为城市规划、土地利用和土地市场管理提供科学依据，促进城镇建设的科学、高效和可持续发展。
房地产价格波动的预测模型研究
房地产价格波动的预测模型研究随着社会的不断发展，人们对于房地产市场的关注度也越来越高。
房地产价格的波动一直是人们关注的话题之一，不同的人有不同的看法和判断，但是如何准确地预测房地产价格波动仍然是一个十分棘手的问题。
本文将从数据分析的角度出发，探讨如何建立一个可靠的房地产价格波动预测模型。
一、收集数据构建任何一个预测模型，最基本的一步就是收集数据。
那么，对于房地产价格波动的预测模型，我们需要收集哪些数据呢？首先，我们需要收集历史上的房地产价格数据，包括不同时间段的不同房型、不同地区的房价。
其次，我们需要收集和房地产市场密切相关的其他数据，例如贷款利率、房地产开发贷款等，这些因素会对房地产价格产生影响，需要纳入考虑。
二、数据分析与回归模型建立通过对收集到的数据进行分析，我们可以发现不同的因素对于房地产价格产生的影响是不同的，因此，我们需要建立一个合适的回归模型，将这些因素引入模型中进行预测。
一般来说，我们可以运用多元线性回归模型来进行分析，这个模型可以将多个变量引入模型中，从而找到它们与因变量（房地产价格）的关联性。
具体的，可以运用Python中的数据分析和机器学习库进行建模。
三、模型评价在模型建立完成后，我们需要对这个模型进行评价。
评价模型通常可以通过计算回归方程的误差率进行。
误差率对于预测模型的准确性来说至关重要，我们可以通过R方等指标对其进行检验。
四、预测结果与实际情况的比对通常来说，预测结果与实际情况的比对可以作为最直接的评价手段。
我们可以将预测结果与实际情况进行比对，看看其相差程度，从而评估预测模型的真正可靠性。
总结：房地产价格波动的预测模型研究，不仅仅是一个简单的问题，更是涉及到大量数据处理和数据分析的复杂过程。
本文提出了一种基于多元线性回归模型的建模思路，虽然有一定的技术含量，但是这种方法能给大家提供参考和启迪，帮助大家更好地理解和预测房地产市场的波动。
基于产出模型的耕地价格评估方法
其中, N ( i ) 和 H ( i ) 分别代表了自然和人文的各项因素。 耕地生态可持续利用 要求由耕 地的自 然性状决 定 的作物产量和品质保持 长期稳定, 对人体 健康无危 害。 本文将这种主要由耕地自 然性状所 决定的 产量称为 耕 地基本生产 力。在此 基础 上, 模 型 的建 立分 三 个步 骤 进行: 首先从理论上建立耕 地基本 生产力模 型; 其次 由 于活化劳动难 以剥 离而 建立 耕地 类基 本生 产 力模 型; 第三是对技术进步因素的剥离。
的耕地基本生产力( 或类 基本生 产力) 和 耕地总 产出之 间的对应 关系。对 于一 个时 间 序列 而言, 耕地 生 产力 的增加还应 考虑 技术 进步 因素 的作 用, 需 要对 其 进行 剥离, 以便 建立 数据 可比 基础。 现代 农业 技术 的 特征
3期
徐梦洁 , 曲福田 : 基于产出模型的耕地价格评估方法
[3]
2 产出模型
2. 1 耕地生产力 耕地生产力( land productivity) 是在 一定的经济和 技 术条件下, 以所 生产 的物 质的 产量 和质 量所 表 现出 的 耕地品质。耕地生产力是 土壤肥力 在一定 的耕作制 度 下的综合反映, 它与肥力有 密切的 联系, 但 是范畴更 广 泛, 还包括各 项管 理措 施和 投入。 耕地 生产 力 反映 了 耕地质量( land quality) , 是耕地适宜性、 限制性和耕地潜 力等方面的综合表征[ 4] [ 5] 。时间、 耕作制度和作物确定 时, 耕地生产力可以表示为 土壤肥 力、 投入 和管理水 平 的函数: Lp = f ( Sf , Input, Management) ( 1) 其中, Lp 是耕 地 生产 力, Sf 是土 壤 肥力, Input 和 Man agement 分别是物质投入和管理水平。 将函数自变量 分 为自然和非自然( 人文) 因素, 则( 1) 可写成: Lp = f (N ( i ) , H ( i) ) ( 2)
基准地评价评估中地价与土地质量指数的数学模型研究
基金 项 目： 国土资 源部试 点项 目 南京市 城市 土地价 格调 查 （ ：２ ｏ 一 见 ￣ ｏｏ年与 ２ ０ 年 国 土资源 大调 查实 施计划 》 ） ０１ ．
作 者 简 介 ： 群 ，９ ６ ， 京 师 范 大 学 地 理 科 学 学 院 硕 士 研 究 生 ， 地 产 估 价 师 ， 事 土 地 评 估 、 Ｉ 统 等 研 究 樊 １７一 南 房 从 Ｇ Ｓ系
例进 行 了数学 建模 试验 ， 出笔者 的结论 ． 提
［ 键词 ］ 基准地价， 关 土地质量指数， 数学模型 ［ 中图分 类号 ］９ ４ Ｐ １ ［ 献标 识码 ］ ［ ｒ ６ ；９ ， 文 Ａ， 文章 编号 ］ｏ ｌ４ １（ｏ ２ ｏ — ０ ２ ０ ｌｏ －６ ６ ２ ｏ ） ２ ０６ — ５
从 当前 研 究来 说 ， 于 城 镇 进 行 土 地 定 级 的 ， 般 以 定 级 因素 的作 用 分 值 作 为 土 地 质 量 指 对 一
数， 因此 该 项 研 究 也 就 可 转 变 为 地 价 与 定 级 因 素 作 用 分 值 之 间 的 关 系 ．
不 同 的定 级 因 素 对 不 同用 途 的 地 价 有 不 同 的影 响 ， 此 我 们 可 以 通 过 一 系 列 的 数 学 模 型 因
来 研 究 地 价 与 各 种 定 级 因素 之 间 的 关 系 ， 而 揭 示 不 同 的定 级 因 素 对 不 同 用 途 地 价 的 不 模 过程
２ １ 土地 质 量 指 数 的提 取 ． 通 过 土 地 定 级 图 ， 取 分 用 途 土地 质 量 综 合 分 值 和各 因 素 作 用 分 值 ， 提 以此 作 为 土 地 质 量 指
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（第二组：数理经济学及其他分支学科，文章字数<5，000）产值密度与地价评估模型新探陶立新仰恩大学经济学院教授内容提要：本文在分析和评价了流行于世界的，不同理论流派的，众多地价评估模型的基础上，以地租资本化为前提，以需求与稀缺性为导向，提出并论证了一套简易、可行的地价评估模型，其基本要素是国民产值密度指标。
相对而言，该模型具有较好的简便、适用性。
关键词：地价评估模型稀缺性产值密度优序变量一、引言土地价值的评估，是当今一大复杂的难题。
就目前国际上较为流行的地价形成理论模型的研究而言，按通行的标准来划分，地价模型可分为地价动态发展模型、总体地价模型、个体地价模型、商业地价模型、建筑地价模型等。
根据研究的侧重点不同，地价模型研究的学派繁多，各有特点。
例如，以梅格和锐特克利夫为首的土地学派，强调运输成本和地价的互补性；以胡佛、温哥为代表的土地利用学派，则强调市场供求、竞争对地价的影响；而以乌斯渥特和戈德为代表的行为学派，则强调政策、计划、预期等人为因素对地价的影响。
芬兰经济学家波能则强调人口、建筑权、基地规模、与市中心距离为决定地价的重要因素，而美国加州大学的麦索则提出人口增长、国民收入提高、通货膨胀趋势、土地垄断、土地投机是影响地价的主要因素。
总之，影响地价形成的因素相当复杂，一般认为应该包括五大因素：土地的特性、投资状况、供求状况、环境因素及其他因素。
从国外测算地价模型来看，如典型的温特地价模型，其所含的变量包括预期总收入、预期总成本、人口、城市服务收入、地区竞争吸引力、竞争性土地供给量、公共投资、地方税、营运成本、投资资本利息、投资风险等；另一典型的梅尔模型，其所含的变量包括城市边界地价、农村地价、公共设施对地价的影响、城市发展的地价增殖、稀缺性所导致的地价增值、与市中心距离缩短后的地价增殖。
采用剩余法计算的地价，主要考虑楼价、建筑费用、专业人员费用、利息和利润因素（地价=楼价-建筑费用-专业人员费用-利息-利润）。
综观各种模型和方法，虽各有千秋，从理论上讲也不无道理，但不足之处显而易见。
这主要是模型中所含的不确定因素太多，变量多，不易操作。
剩余法虽然易操作，但它需要以存在地面建筑物为前提，因而不具有普遍适用性。
此外，在信息不充分的非完全竞争市场上，房地产价由市场决定，也往往带有较多偏差和随机性。
为克服上述种种不足，有必要探讨和建立一种较简便易行、普遍适用而又可靠的地价评估模型，这也是本文试图追求的目标。
作者简介：陶立新男1944年11月生大学本科教授仰恩大学经济学院二、稀缺原则、供求规律和地价的相互关系土地是自然物质，是人类有限的宝贵资源。
“物以稀为贵”。
土地的有限性从而稀缺性，对地价会产生直接影响。
土地商品化后，由于土地的有限性和重要性，加之土地的日益稀缺，稀缺原则将产生愈益重要的影响。
它会提高土地的市场价格水平。
对于某些特殊地段或地质，它更是产生垄断地租的自然导因，从而影响到地租资本化水平。
新古典学派奠基人马歇尔认为，若不存在稀缺性，任何土地都不会有地租。
此外，土地的稀缺性还取决于土地的不动特性。
正是由于不动性，土地性质上的肥瘠和位置上的优劣差异，使得土地不仅是绝对稀缺，而且还有所谓经济性稀缺。
经济性稀缺是指适合急需的，可利用土地的稀缺。
比如要在贫穷山区建一栋二十层的大楼，这在物质上是可能的，但在建成之后，肯定不会有多少人来租用。
这种情况不但不是稀缺，而且在经济上还是浪费。
但如果这栋大楼建在城市中心，情况就会正好相反。
由于市中心的相对稀缺，因而他对供求，从而对地租资本化水平产生重要影响。
供求规律与稀缺原则密切相关。
土地越稀缺，供应就越少，跟不上需求。
供求规律是商品经济的一般规律。
它必然会影响地租的资本化，亦即土地价格。
在土地的出让、转让、转包、出租等交易市场上，供求的数量与土地价格的关系，和商品市场上供求数量与商品价格的关系相似。
供求数量变动，供应土地的好坏，需求方的支付能力等等，都对土地价格产生直接影响。
而且需求方的要素构成多种多样，每一种要素变动，都会对市场产生一定的影响。
三、人口密度与产值密度人口密度指单位面积的人口数量，是反映土地资源稀缺性的重要标志。
人口密度越高（低），则对土地的需求量越大（小），因而对有限土地的相对稀缺程度越高（低），土地的价格自然也就越高（低）。
而且人口密度对地价形成因素上具有很强的综合代表性：人口密度越高（低），相应表明地理位置环境（气候、土壤、地形、自然资源、交通等）、经济技术环境（经济发展水平、投资与公共设备状况、科技发展水平等）相对较好（差）。
虽然如此，但人口密度不是土地价格的唯一决定因素。
人口密度高，对土地的有效需求未必高。
换言之，人口密度相同的两块土地上，对土地的有效需求未必一致。
因此，为能科学地反映土地价格，还应设置一项能综合土地有效需求的指标。
我们认为这项指标就是产值密度。
所谓产值密度是指单位面积的国民产值，在数值上等于人均国民产值×人口密度【=（国民产值/人口）×（人口/面积）】。
它是反映土地价值的综合性指标，是地价评估的基础。
它不仅反映土地的稀缺程度，而且反映了土地的价值。
一块土地是否值钱与这块土地所处地理位置、经济技术、社会环境状况密切相关，但最终将综合反映在这块土地的产出（产值）上。
产值越大（小），则反映该块土地所处的环境状况越好（差），因而越值钱。
而且越值钱的土地相对也就是越稀缺的。
从另一个角度看，产值密度也可以看作是经过资本化的地价的平均基础量。
就本质而言，地租的资本化就是地价。
事实上，这种资本化依市场利率或投资机会成本的不同而不同。
至于资本化后的地价形式，可有多种表达方式，有理论上的，也有现实的，或直接表现为市场上土地的交易价格，或者是由某项理论现值来反映。
就现有的数理地价模型来看，无疑都与地租有着直接或间接的联系。
同样，我们所选取的产值密度，可认为也应该是地租资本化的一种理论表现，但还不是完全真实的表现。
要达到较真实的反映，还将考虑一些其他因素，如土地经营目的和土地利用的紧迫程度以及重要性等等。
四、土地经营目的与产值密度的关系土地买卖和经营的实质是对土地资源的重新配置，其目的是使土地在新的配置中产生更大的价值，否则无需买卖和经营。
所谓产生更大的价值，当然指经买卖和经营后，所带来的价值超过买卖和经营前原有的价值。
土地经营或买卖前原有的价值，应该是该块土地的现有价值（=该块土地的产值密度乘以相应的土地面积）。
土地的买卖交易行为或新的经营行为产生的前提条件，是通过这些行为可以带来超过该块土地现有价值的价值，否则就不应该发生这类行为。
即使已经发生也不应该成交或成功。
就土地供给方（土地所有者）而言，之所以出卖这块土地而不继续原有的经营项目或保留原有的用途，原因是多方面的。
但不论何种原因，也不论有多少种原因，归根结底只有一条原因，那就是通过出卖，能带来比现有产值更大的效用价值；就土地需求方而言，出钱（投资）购买并经营这块土地，不但出资额要超过这块土地的最低供给价（当然超过这块土地的现有产值），而且认为通过对买进土地的重新经营，可带来超过出资额价值（更超过该块土地的现有价值）的效用价值，土地的买卖才有可能成交。
因此，土地买卖经营的目的与产值密度密切相关。
它们以土地价格为中介，地（表）价定得过低（≤产值密度），则不会有土地的供给；地（表）价定得过高，远远超过产值密度，责难以找到需求方。
因此，适当地价应是在产值密度的基础上乘以适当的大于1的系数（称之为地价系数）。
地价系数的大小应通过统计推断而科学地测定。
五、 土地资源价格评估的优序变量土地是一种特殊资源，其用途异常广泛，大体可分为两类：其一是非经营性用途；其二是经营（盈利）性用途。
关于土地资源的不同用途，应根据社会经济发展的总体要求进行科学规划，分别轻重缓急，排出先后顺序，并予以相应的价格优惠，以便使有限的土地资源得到充分合理的利用，否则将影响整个社会经济的协调发展。
因此，同一块土地，由于用途不同其价格应有所区别。
笔者以为，土地价格的优惠顺序可以以公共福利----非赢利——赢利性小——赢利性大为序定出标准。
具体方法可在地价评估模型中设立优序变量以解决之。
六、 地价评估数理模型综上所述，任何一块已开发地价均可由下述模型进行评估：),;,/)(()(βαn S t P f t V m m m = = ()n m m S t P αβ∙ (1)其中，)(t P m -----地块m 的t 期国民产值；m S -----地块m 的面积；m m S t P /)(-----地块m 的t 期产值密度；n=(2,1,0,-1,-2)-----优序变量；α-----优序参数(10〈〈α)；β-----地价系数,1〉β。
优序变量n 的取值从左至右分别对应着用地的优先顺序：如公共福利(n=2)、非赢利性项目(n=1)（比如私人住宅等）、农用(n=0)、工业用(n=-1)、商业用(n=-2)。
由于10〈〈α，故同一块土地因用途不同而出现不同的地价。
排序越前，则优惠越多。
七、 三类地（表）价评估模型模型（1）只能概括已开发土地（表）的价格评估情况，并没有包括未开发或待开发土地的情形。
未开发土地主要指荒滩（地）、山地、高原、土坡、沙漠、海岛、荒野等很少以至于无人烟的地区或地块；待开发土地指已（或即将）列入政府开发规划范围内的未开发地。
未开发地是一种自然形成的原始土地，其产值密度似乎等于零。
因为似乎没有任何劳动投入其上。
但事实不然。
笔者以为，人们尽管没有对其投入直接劳动，却通过国防开支（国民产值的一定比例）的形式对其投入了间接劳动，故其产值密度不能为零。
未开发地的产值密度应该是一个主权国家或地区单位面积上的国防开支。
故未开发地的地价评估数理模型可归结如下：)2...(............................................................)/)((..........),,;,/)(()()1(n m m m m m S t P n S t P f t V αβγγβα∙==其中，)()1(t V m ----地块m 的t 期未开发地价；γ-----国防系数（10〈〈γ）。
其他字母符号意义同模型（1）待开发地虽然也是未开发地，但因已列入政府开发规划，其软、硬环境必然较原未开发状况有难以预料的改观和发展前景。
因此，待开发地的产值密度预期远非未开发地时可比。
待开发地的产值密度应是一个主权国家或地区单位面积上的国防开支乘以一大于1的系数（称之为待开发系数）。
待开发系数也应通过统计推断而科学测定。
故待开发地价评估数理模型可归结如下：)3...(............................................................)/)((..........),,,;,/)(()()2(n m m m m m S t P n S t P f t V αβγδδγβα∙==其中：)()2(t V m ---地块m 的t 期待开发地价；δ---待开发系数，1≥δ；其他字母符号意义同模型（2）八、 几点说明1，本模型是地（表）价评估模型，不涉及地下资源问题；2，本模型变量较少且基本未确定性变量，容易操作；3，模型与时间有关，不同时期的国民产值不同，故为一动态评估模型；4，模型具有普适性，无论地块大小，均可方便地计算出其地价；5，优序参数一般需做统计推断，但我们认为以统一规定为好，便于政府对土地转让过程中的行为进行规范和监控；6，本模型可为政府确定土地底价提供规范化依据，未涉及通货膨胀和银行利率等不确定因素。