房地产项目开发模式介绍 (3)

21 / 12 22 / 12 3.2合作开发模式流程 23 / 12 签署地块合作开发合同 23 / 12 （政府将土地利用规划报国务院审批---取得土地利用批文---进行征地拆迁补偿工作并签订协议书---招拍挂---项目公司摘牌交纳保证金，签订成交确认书（补充协议）---签订土地转让协议和土地出让合同。等所有土地款项全部付清后才能取得国土证）

设立项目公司（办理工商、组织机构代码、税务登记、银行开户） （拿地与设立置业公司及项目公司同步进行） 项目选址意见

建设用地规划许可证 （总图：规划设计条件） 取得国土证 房地产企业资质申报（暂定级） （控制性详细规划） 立项申请及批复 （预备和正式） 做环评和环保审批 （编制《环境影响评价报告书或登记表》及取得批复意见） 报修建性详细规规划 （地质勘察初勘报告；五图一书：总平面图及竖向规划图/绿化系统图/道路及停车系统规划图/修建性规划设计说明书。）

消防审核意见书 1）公安消防：《建设工程消防设计审核意见书》；2）人防：修建防空地下室报批表/防空地下室建设意见书/防空地下室易地建设意见书及《易地建设缴款证明》；3）防雷：防雷设计图纸审核表/防雷设施设计审核书/防雷装置设计审核书）

建设工程规划许可证 （建筑设计方案审查/工程初步设计说明书/初步设计审查登记表/建筑设计要点/建筑单体图纸准备（建筑平、立、剖及说明书）----报建通（建筑面积明细表）----放线测量记录册---城市配套建设费交纳---建筑功能指标明细表/建设工程报建审核书----工程规划许可证）

招标/议标

防雷、人防、施工图审查、办理地名 质量监督/安全监督 （填报：项目经理、施工人员、安全人员监督登记表） 24 / 12

施工许可证 （一）施工图准备阶段： 1）地质勘察报告（详细勘察报告） 2）建筑施工图及节能设计表及计算书 3）结构施工图及计算书 4）防雷、消防、人防、水电施工图 a) 施工图审查阶段 1）施工图审查申请 2）建筑节能设计审查报告----节能审查报批（市墙改办） 3）审图中心审查施工图---出具施工图设计审查报告----施工图审查合格通知书 （三）招标投标阶段 1）施工单位招投标：项目经理资格核查及准备（区外施工单位备案）----招标申请（或申请邀请招标）----交易中心招标----招标备案（银行资信证明）----工程质量监督报批----施工中标通知书----施工总承包合同/建设工程施工劳务分包合同。 2）监理单位招投标：邀请招标（合约部）----考察确定监理单位----建设局备案----监理中标通知书----监理合同。 3）白蚁施工招投标-----白蚁防治合同。 其他（淤泥排放许可证/劳动保险统筹金缴纳/建筑意外伤害保险投保凭证/散装水泥专项资金缴纳/城管中队施工监督申请）

办理预售 （网上备案/路址证明/商品房预售款监控专户证明和专用账户监管协议书/新建商品房价格备案登记表凭证/申请/预售证及附图）

规划验收 （现场完成道路、绿化及建筑物就可以进行规划验收，做验线册、取得建设工程规划验收合格证）

消防、环保验收（各专业主管部门验收） （一）1）公安消防验收：----《建设工程消防验收意见书》 2）环保验收----建筑工程环保验收审批文件、污水验收合格申请表及《排污许可证》 3）人防验收：《人防意见书》 4）防雷验收：《防雷验收合格证》 （二）单位（子单位）施工质量验收记录、单位工程施工安全评价书、工程质量评估报告、勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、建筑工程质量保修书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 （三）永久用水及电报装、燃气工程验收、电梯安装分部工程质量验收证书及工程质量监督机构出具的电梯验收登记表、通邮。

工程竣工资料审查 （城建档案馆备案---竣工档案接收证明书） 竣工验收备案 25 / 12

3.3EPC承包模式相关流程图 （1）建设流程图

（2）总承包项目管理解决方案流程图 26 / 12 （3）EPC总承包项目管理计划解决方案流程图

（4）EPC总承包实施过程解决方案流程图 27 / 12 （5）EPC总承包跟踪与控制过程解决方案流程图

] （6）EPC总承包项目合同管理及风险分析解决方案流程图 28 / 12

（7）EPC总承包项目投标阶段解决方案流程图 一、 开发模式案例介绍 4.1合作开发典型案例一 （1）合作双方介绍 甲方：惠州某房地产开发商，拥有位于惠东一目标地块的投资开发权，但是甲方自身资金实力有限，想寻找一个合作伙伴共同开发。 乙方：深圳某房地产开发商，乙方自身资金充裕，欲进入惠州市场。 （2）合作方式及分成 1）甲乙双方经协商一致，决定按甲方负责提供目标地块、乙方负责投入全部建设资金的方式进行合作。 2）甲方负责提供的目标地块必须办理《国有土地使用证》（出让），负责缴纳的土地出让金、办证税费及其他一切取得土地证的费用。 3）乙方负责项目规划设计、报批报建、建设施工、竣工验收、宣传销售、物业管理等，并承担包括但不限于规划设计、建筑安装、园林建设等一切建设费用。 4）项目建成后，可售房产、车位（包括所有可办理预售许可证、可合法进入市场 29 / 12

销售的房产，下同）按甲方 29 / 12

30%、乙方70%的物业分成方式进行分成，分成物业销售的各项税费（包括但不限于营业税、城建税、教育费及附加、土地增值税、契税、所得税及各项交易费用）各自承担。 5）项目建成后，应统一由项目公司进行销售，销售所得扣除营业税、城建税、所得税及其他各项税费后，由双方按甲方30%、乙方70%的比例进行分配。 6）项目公司在商定期限内无法售出的物业，由双方按甲方30%、乙方70%的比例进行分配。 （3）土地作价及分成比例 1）双方协商一致，整个项目用地按每平米A元人民币作价，并以此确定甲方的分房或分红比例为30%。 2）双方协商一致，整个项目开发资金按人民币**万元计算，并按此确定乙方的分房或分红比例为70%。 3）如果乙方不能足额提供开发资金，应当因此而削减了乙方的分房或分红比例，计算公式为：【乙方分房或分红比例】=[1-乙方欠付的开发资金总额÷项目开发资金预算总额]×70%。 4）为了支持甲方获取项目用地使用权，对于已经由项目公司取得《国有土地使用权》的项目用地，乙方同意按每平米A元人民币向甲方支付流动资金，但甲方的分房或分红比例应当因此而削减，具体计算公式为：【甲方分房或分红比例】=[1-乙方已经向甲方支付的流动资金总额÷（项目用地总面积×A）]×30%。 5）为了支持甲方获取项目用地使用权，乙方同意向甲方提供总额为**亿元的无息借款，借款期限为肆个月。如果甲方不能按期归还，乙方有权按比例削减甲方的分房或分红比例。 6）鉴于甲方已经取得***平方米项目用地使用权，乙方同意于本协议生效之日起【10】个工作日内，向甲方支付人民币**万元流动资金。 （4）项目公司股权转让及日常管理

1）经双方协商一致，甲方决定将项目公司70%股权转让给乙方或乙方指定的关联

企业，具体由双方另行签订《股权转让协议》。 2）项目公司在分房或分红前，甲乙双方应重新核算各自的分房或分红比例，并据此调整各自在项目公司的股权，办理股权变更登记。 30 / 12

3）项目公司设董事会，甲方选派3人，乙方选派2人。 4）甲乙双方分管项目公司财务印鉴。 5）双方合作期间，甲乙双方不得转让或质押项目公司股权。

4.2合作开发典型案例二 （1）合作双方介绍 甲方：是某市当地多元化经营企业，长期致力于当地经济发展并做出了巨大贡献。对**整体改造项目进行了全面的研究和探讨，并与项目主管部门及市级政府部门保持良好关系。基于对区域发展及房地产开发领域缺乏相关经验及专业团队，欲与乙方达成战略合作共同参与该项目。 乙方：是一家专业的投资型企业集团，拥有资深的团队，并具备丰富的房地产开发、运营经验，有意参与并拟投资**整体改造项目。 （2）项目公司股权安排 1）甲、乙双方按时间节点共同出资组建项目公司，作为**整体改造项目开发主体。 2）项目公司的设立依据公司法的规定，以货币出资，甲方占项目公司股权的30%，乙方占项目公司股权的70%，根据股权比例作为投资和收益的分配依据。根据双方股权比例和资金安排计划确定双方首次出资金额及后续增资金额。双方首次出资总额合计不超过人民币*亿元，双方总出资额合计不超过人民币*亿元，在*亿元的范围内以增资的方式出资。项目总出资额超过人民币*亿元时，超出部分视为股东借款由乙方先行垫付，并视作项目公司占用乙方资金，项目公司应按同期银行贷款利率上浮30%计息支付给乙方。若因需要变更增资或借款方式的，可由股东会决定变更上述方案。 3）项目公司根据资金安排计划，经股东会同意后续追加投资的，甲、乙双方自股东会作出决议之日起十五天内将资金转入项目公司账户。 4）双方合作期间，非经股东会同意，甲、乙双方不得转让或质押项目公司股权。 （3）项目公司管理 1）项目公司股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。按照公司法的规定，除公司增加或者减少注册资本、分立、合并、解散或变更公司形式以及修改章程的决议，必须经股东一致通过以外，其他事项由所持股权比例超过二分之一股东通过即为有效。