房地产销售的业务流程
房地产企业业务流程汇总
房地产企业业务流程汇总引言房地产行业是一个庞大且复杂的行业，涉及到多个环节和流程。
为了有效管理和运营房地产企业，需要建立清晰的业务流程。
本文将对房地产企业的主要业务流程进行汇总和介绍，并使用Markdown文本格式进行输出。
楼盘开发流程楼盘开发是房地产企业的核心业务之一。
下面是楼盘开发流程的简要介绍：1.土地选购：房地产企业根据市场情况和发展战略，选择合适的土地进行购买或租赁。
2.规划设计：对选购的土地进行规划和设计，包括楼盘类型、建筑面积等。
3.资金筹集：筹集楼盘开发所需的资金，包括银行贷款、股权融资等。
4.施工建设：根据规划设计进行楼盘的施工建设，包括地基工程、主体结构、装修等。
5.售楼中心建设：建设售楼中心，进行楼盘销售和市场宣传活动。
6.销售推广：通过不同渠道进行楼盘销售和推广，包括网络推广、地推等。
7.房屋交付：将楼盘建设完成的房屋交付给购房者。
房地产物业管理流程房地产物业管理是房地产企业的另一个重要业务。
下面是物业管理流程的简要介绍：1.物业接收：房地产开发商将建筑物交付给物业管理公司，物业管理公司接收建筑物并进行验收。
2.物业运营：物业管理公司负责建筑物的日常运营管理，包括安全保卫、环境卫生、公共设施维护等。
3.缴费管理：收取业主的物业费用，并进行管理和使用。
4.维修维护：负责建筑物的设备设施维修和维护工作。
5.客户服务：为业主提供相关的客户服务，包括报修、投诉处理等。
6.安全管理：负责建筑物的安全管理工作，包括安全巡逻、防火安全等。
7.社区活动组织：组织社区活动，增加居民的互动和交流。
房地产销售流程房地产销售是房地产企业的核心业务之一。
下面是销售流程的简要介绍：1.销售准备：准备销售所需的相关资料和文件，包括楼盘宣传资料、销售合同等。
2.客户咨询：接待客户咨询并了解客户需求。
3.签订合同：与客户协商并签订销售合同。
4.按揭贷款：根据客户需求，协助客户办理按揭贷款手续。
5.签约交付：客户支付首付款后，执行签约交付程序。
开发商卖房流程
开发商卖房流程开发商卖房流程是一个复杂而又重要的环节，它直接关系到房屋的销售情况和开发商的经济利益。
在这个流程中，开发商需要做好各种准备工作，以确保房屋的顺利销售。
下面将从准备阶段、销售阶段和交易阶段三个方面来介绍开发商卖房的流程。
1. 准备阶段。
在准备阶段，开发商需要做好以下工作：1.1 确定房屋销售策略，开发商需要根据房屋的地理位置、房屋类型和市场需求等因素确定房屋的销售策略，包括定价策略、促销策略等。
1.2 筹备销售材料，开发商需要准备好房屋的销售材料，包括房屋的宣传册、户型图、样板间等，以便向客户展示。
1.3 确定销售团队，开发商需要确定好销售团队，包括销售人员、营销人员等，他们将负责房屋的销售工作。
2. 销售阶段。
在销售阶段，开发商需要做好以下工作：2.1 宣传推广，开发商需要通过各种途径进行宣传推广，包括线上线下广告、房地产展览会等，以吸引客户的关注。
2.2 接待客户，开发商需要安排销售人员接待客户，向他们介绍房屋的情况，并安排看房。
2.3 谈判签约，当客户对某套房屋感兴趣时，开发商需要与客户进行谈判，并最终签订购房合同。
3. 交易阶段。
在交易阶段，开发商需要做好以下工作：3.1 签订合同，开发商需要与客户签订正式的购房合同，明确双方的权利和义务。
3.2 完成交易，开发商需要协助客户完成购房手续，包括办理房屋过户、缴纳税费等。
3.3 售后服务，开发商需要提供售后服务，包括解决客户购房后的问题、提供物业管理等。
总结：开发商卖房流程是一个复杂而又重要的环节，它需要开发商做好各种准备工作，包括确定销售策略、筹备销售材料、确定销售团队等。
在销售阶段，开发商需要进行宣传推广、接待客户、谈判签约等工作。
在交易阶段，开发商需要与客户签订合同、完成交易、提供售后服务等。
只有做好这些工作，开发商才能顺利地将房屋卖出，实现经济利益。
房地产销售业务的基本流程
房地产销售业务的基本流程房地产销售业务的基本流程房地产销售业务是指经纪公司或开发商通过广告、展示和宣传等方式，向潜在客户介绍和销售不动产产品（如住宅、商业楼宇、工业园区等）的一种业务。
随着城市化的不断推进，房地产销售业务逐步成为经济的重要组成部分。
然而，这种业务的销售流程并不简单，涉及各个环节和方面。
下面简单介绍一下房地产销售业务的基本流程。
1. 确立销售目标和定价方案在销售开始之前，经纪公司或开发商需要根据市场需求和产品特点确定销售目标和定价方案。
销售目标关乎到销售数量、销售面积和销售收益等问题，需要综合考虑供需情况、相关政策和市场竞争等因素。
定价方案则需要考虑到产品的实际价值、市场定位和目标客户等因素，以定合理的销售价格。
2. 策划销售活动和宣传接下来，经纪公司或开发商需要策划销售活动和宣传，以吸引潜在客户的注意力。
这些活动可以包括开发商的展示中心、附赠设施、销售队伍的培训等，而宣传可以通过各种媒介渠道进行，如报纸广告、户外广告、电视广告、互联网营销等。
这些策划需要有针对性和专业性，以最大化地提升产品的知名度和美誉度。
3. 签订销售合同销售活动和宣传达到一定效果后，接下来需要签订销售合同。
销售合同是指房地产开发商与购房者之间签订的合同，是保证房地产交易公证性的重要文件。
销售合同中通常包含了售房双方的基本信息、商品房的交易说明、交付时间、付款方式、共同销售房屋的方式等条款。
销售合同的签订需经过双方的谈判和协商，并由双方在明确各自权利和义务的前提下，达成甲乙双方都能接受的协议。
4. 科学合理的物业管理物业管理指对于房地产企业从购买土地资产的初期到物流运输、配送、存放、保管、好处分配、监管、营销动作、不能改动，成为维护生产和经营的重要方面。
随着许多国家和地区房地产市场的步入规范化管理，物业管理流程逐渐被大家深入理解，去严厉规范很关键实施，为购房者和开发商提供了更可靠便利的服务，使得房地产销售业务得以发展。
房地产企业主要业务流程汇总
房地产企业主要业务流程汇总1. 房地产开发流程房地产企业主要的业务之一是开发房地产项目。
以下是一般房地产开发流程的概述：1.1 搜集市场信息在开发任何房地产项目之前，房地产企业需要进行市场调研，以了解当前市场的需求和趋势。
这包括收集有关人口增长、经济发展、城市规划和竞争对手的信息。
1.2 土地选购与规划房地产企业需要选择合适的土地用于开发项目。
这包括评估土地的位置、大小和可行性，并与相关政府部门协商土地购买事宜。
一旦土地被选定，企业需要进行详细的规划，包括确定建筑面积、户型设计和配套设施。
1.3 融资安排房地产开发是一个资金密集型的业务，因此房地产企业需要筹集资金来支持项目的开发。
这可能涉及与银行、投资者或合作伙伴签订合作协议，并安排贷款或股权融资。
1.4 设计和施工一旦融资安排就绪，房地产企业需要雇佣建筑设计师和施工队伍来完成项目的设计和建设。
企业需要协调设计过程，监督施工质量，并确保项目按时完成。
1.5 营销和销售开发完成后，房地产企业需要制定营销策略来推广和销售房地产项目。
这包括制作宣传材料、组织展览会、与房地产经纪人合作等。
1.6 交付与售后服务一旦购房者购买了房地产项目的单位，企业需要将房产交付给购房者并提供售后服务。
这可能包括处理购房者提出的维修请求、协助办理产权证书和办理房屋贷款等手续。
2. 房地产投资流程除了开发房地产项目，房地产企业还从事房地产投资。
以下是一般房地产投资流程的概述：2.1 市场调研与分析房地产企业首先需要进行市场调研，以了解投资目标地区的市场状况和趋势。
这包括收集有关人口增长、经济发展、租金水平和竞争对手的信息。
2.2 项目筛选与评估在市场调研的基础上，房地产企业选择适合投资的项目。
企业需要评估项目的潜在回报和风险，并与相关专业人士合作进行尽职调查。
2.3 融资和投资决策一旦项目评估完成，企业需要安排资金来购买房地产资产。
这可能涉及与银行或投资者谈判贷款条件或股权投资。
房产经纪人业务销售操作流程
房产经纪人业务销售操作流程
1.获取客户需求：房产经纪人首先需要与客户进行沟通，了解他们的需求和预算。
他们会详细询问客户的购房要求，例如房型、地理位置、面积、预算等，并记录下来。
2.搜寻合适房源：根据客户的需求，房产经纪人会使用各种渠道和工具适合的房源，包括在线平台、地产开发商、地产经纪公司等。
他们会筛选并收集符合客户需求的房源，并了解相关信息，如位置、价格、面积、配套设施等。
4.协助客户评估房源：当客户对一些房源感兴趣时，房产经纪人会协助客户进行房屋评估，包括了解房屋的历史、保养状况、装修情况等，并对房屋价格进行分析，确保客户做出明智的决策。
5.签署买卖合同：当客户决定购买一些房源时，房产经纪人会提供相关买卖合同，并解释合同中的条款和细节。
房产经纪人会确保买卖双方都理解合同内容，并协助客户完成签署手续。
6.协助贷款和文件准备：房产经纪人会与贷款机构和律师合作，以确保客户申请到适合的贷款，并帮助客户准备购买房屋所需的文件，如贷款申请材料、法律文件等。
8.完成交易：当所有的条件都满足时，房产经纪人会协助安排最后的房屋验收和交付手续。
他们会确保交易顺利完成，钥匙正确交接，并确保买卖双方的利益得到保护。
总结起来，房产经纪人业务销售操作流程包括获取客户需求、搜寻合适房源、安排看房、协助客户评估房源、签署买卖合同、协助贷款和文件
准备、跟进交易进展、完成交易以及提供售后服务。
这些步骤是为了确保买卖双方的利益得到保护，同时也是为了帮助客户顺利完成房地产交易。
房地产销售的业务流程
房地产销售的业务流程一、寻找客户1、客户的来源渠道要想把房子销售出去，首先要寻找到有效的客户.客户的来源有许多渠道，如：咨询电话、房地产展会、现场接待、促销活动、上门拜访、朋友介绍等。
客户大多通过开发商在报纸、电视等媒体上做的广告打来电话,或是在房展会上、促销活动中得到项目的资料,如果感觉符合自己的要求，而会抽出时间亲自到项目现场售楼处参观，或是通过朋友介绍而来。
一般而言,打来电话的客户只是想对项目有一个初步的了解,如果感兴趣,才会来现场参观;而通过朋友介绍来的客户,则是对项目已经有了较多的了解,并基本符合自己的要求，购房意向性较强。
2、接听热线电话1）基本动作➢接听电话必须态度和蔼,语音亲切。
一般先主动问候:“××花园或公寓，你好”，而后再开始交谈.➢通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，销售人员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融入.➢在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯：✧第一要件，客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。
✧第二要件，客户能够接受的价格、面积、格局等对产品的具体要求的资讯。
（其中与客户联系方式的确定最为重要）➢最好的做法是,直接约请客户来现场看房.➢挂电话之前应报出业务员自己的姓名（有可能的话可给客户留下业务员自己的手机号,以便客户随时咨询)，并再次表达希望客户来售楼处看房的愿望。
➢马上将所得资讯记录在客户来电表上.2）注意事项➢接听电话时，要注意按公司的要求做(销售人员上岗前,公司要进行培训,统一要求）。
➢广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究应如何对付客户可能会涉及的问题。
➢广告发布当天，来电特别多，时间更显珍贵,因此接听电话应以2-3分钟为限，不宜过长。
➢接听电话时,尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问.➢约请客户应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候➢应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理、广告制作人员充分沟通交流。
房地产销售的十大流程
房地产销售的十大流程1. 客户需求分析在房地产销售的流程中，首先需要进行客户需求分析。
销售人员应该与客户进行沟通，了解客户的购房需求和预算，并进一步分析客户的喜好和特殊要求。
这一步骤非常重要，能够帮助销售人员准确了解客户的需求，为客户找到最合适的房产。
2. 市场调研在客户需求分析之后，销售人员需要进行市场调研，了解当前房地产市场的状况和最新的销售动态。
通过市场调研，销售人员能够更好地了解房地产市场的供求情况、价格水平以及竞争对手的销售策略，为销售工作提供有力的支持。
3. 定位与策划在客户需求和市场调研的基础上，销售人员需要对目标客户进行定位，并制定相应的销售策略和计划。
销售人员需要明确自己的目标客户群体，并设计相应的宣传和推广方案，以吸引目标客户的关注并引导他们购买。
4. 销售推广在定位与策划完成后，销售人员开始进行销售推广。
这包括通过各种渠道进行房地产信息的发布和推广，如网络平台、社交媒体、房地产展览会等。
同时，销售人员还需要积极与潜在购房者进行沟通和洽谈，以获得购房者的兴趣和信任。
5. 摸底调查在销售推广的过程中，销售人员还需要与潜在购房者进行深入的交流和沟通，了解他们的购房需求、购买能力和购买意向。
这一步骤被称为“摸底调查”，它帮助销售人员更好地了解潜在客户的情况，为后续的销售工作提供依据。
6. 实地看房在摸底调查之后，销售人员需要带领潜在购房者进行实地看房。
通过实地看房，购房者能够亲眼看到房产的实际情况，感受房产的环境和设施，并对自己的购房决策做出更准确的判断。
7. 签订合同当购房者确定购买某一房产后，双方需要签订购房合同。
购房合同是一种法律约束力的文件，规定了买卖双方的权利和义务，保护双方的合法权益。
销售人员需要与购房者进行详细的合同解读，以确保购房者充分理解合同内容并做出明智的决策。
8. 办理过户手续在购房合同签订之后，购房者需要办理房屋过户手续。
销售人员应协助购房者准备相关材料并与相关部门进行沟通和协调，以确保过户手续的顺利办理。
房地产公司业务流程
房地产公司业务流程1.定位和市场调研：首先，房地产公司需要确定项目的定位和目标市场。
这包括确定项目的类型（住宅、商业、工业等），目标客户群体（购房者、投资者等）以及项目的地理位置。
然后，进行市场调研，了解目标市场的需求、竞争对手、市场价格等信息，以为后续决策提供数据支持。
2.土地收购和开发规划：一旦确定了目标地点，房地产公司需要收购用地。
这通常涉及到与土地所有者的谈判和协议签订，以及与相关政府部门的土地手续办理。
同时，需要进行土地开发规划，包括项目的整体布局、建筑设计方案、配套设施等。
这一步骤需要考虑市场需求、规划要求、环境影响等因素。
3.资金筹措和融资：土地收购和项目开发需要大量的资金投入。
房地产公司一般通过多种途径筹措资金，包括银行贷款、股份发行、合作开发等方式。
在融资过程中，房地产公司需要与相关金融机构进行谈判和协商，以达成合作协议，并确保项目的资金需求得到满足。
4.施工和工程管理：一旦获得了资金，房地产公司就可以开始项目的实际建设。
这包括招标施工队伍，与承包商签订合同，监督和管理施工过程，确保工程按照规划和设计要求进行。
同时，房地产公司需要与相关部门协调，办理土地使用证和建设许可证等手续。
5.销售和营销：房地产公司一般在项目建设的同时进行销售和营销策划。
这包括确定销售策略和定价，开展销售活动，组织展示和推广，吸引潜在客户，并与购房者签订购房合同。
房地产公司还需要进行售后服务，确保购房者的权益和满意度。
6.物业管理：一旦项目完成并售出，房地产公司将转向物业管理阶段。
这包括设立物业管理部门，招募员工，制定物业管理规范和政策，确保项目的长期可持续运营。
物业管理包括维护建筑和设施，安全管理，公共设施维护等方面。
7.项目完结和结算：最后，当项目的销售和物业管理周期结束时，房地产公司需要进行项目的完结和结算。
这包括对项目的财务收支进行核算和结算，与各方达成最终的财务协议，处理项目的工程款、售楼款等各种资金项，并完成相关报告和文件的整理和归档。
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（三）房地产经营风险管理方法 1、回避风险，尽量避免风险极大的业务 2、转移风险（主要是将风险项目转移出去或与其它公司合资） 3、减轻风险损失（通常精确测算经营项目的费用与收益率，减
规划局领取规划设计任务通知单 ⑦申请者到土地管理部门征求意见 ⑧以上七项完成后，将结果报市政府审批，完成后，正式办
理用地手续
⑨收到土地使用权批文后，同时进行以下三部份工作 第一部分： A到规划局办理规划用地许可证 B申请确立规划设计条件 C规划局审查后，下达规划条件通知单 D据通知单，委托有资格的设计单位或采用招投标方式，选
6、房地产经营管理项目财务评价，主要包括： 1）房地产销售收入需要缴纳的各种税费，经营利润等
的预测 2）贷款成本、贷款偿还以及贷款与偿还的平衡计算 3）现金流量分析 4）财务平衡分析 5）对项目建设规模、建设规划设计修改的费用测算等 6）项目建设期间，原材料价格变化影响等因素的敏感
分析和相应的赢亏平衡分析
②开设住宅二级市场，以有量住房运动带动增量住宅消费。 ③金融政策利率的上调或下调。 6、房地产开发的主要阶段和过程 ①建设工程项目设立和企业组建 ②房地产建设工程项目规划与审批 ③土地使用权的取得 ④征地与拆迁 ⑤工程建设与管理 ⑥房地产的租售与管理 ⑦房地产的物业管理
7、房地产开发的基本程序： ①提出意向书、向市规划部门进行咨询（计委） ②向规划管理部门申报、提交立项报告书（建设及市计委） ③经过研究审批，如同意立项，发给立项批复意见书 ④申请者向市建设局提交项目可行性研究报告 ⑤经审核通过，下达批复文件，并下达规划设计任务书 ⑥申请者根据批复，办理征地及前期规划准备工作，然后到
• 2、无偿取得的方式：就是国有土地使用者通过国家行政 划拨方式取得土地使用权，《中华人民共和国土地管理法》 规定国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益 事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等国民基础 设施用地。法律法规规定的其它用地，经县级以上人民政 府批准，可以通过划拨方式取得土地使用权。
性及变现的困难性
（二）经营风险的类型
1、自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、火灾等造 成的房地产破坏而形成的风险
2、社会风险 大体分两方面，一是由改治方面因素引起，如国家改治状况和政治形式的变化， 国家的宏观经济调控和地方方面的政策以及地方法律法规，金融政策等变动引 起的经营管理风险，二是集体及个人的不恰或错误引起的
3、房地产经营管理经济和市场风险 是由房地产市场状况的变动引起的，在市场经济条件下，市场是各种经济运行 状况的集中表现，同内外经济变动，经济政策变动，人口，居民收入的变动都 会影响到房地产的市场运行。
4、房地产经营管理技术风险 是由于科学技术的进变引起的风险，科学技术的进步引起了建筑材料的品种， 质量和性能的变化，从而使建筑产品科技含量大大提高，不断的使存量房屋采 建筑物贬值，由此造成技术风险。
销售人员基础知识
一、房地产与房地产业
房地产的概念及分类
• 房地产是房产和地产的总称。房产：房屋及其权力总称。 地产：土地及权利总称。
• 房地产是附着在土地上各类建筑物、构筑物和其它不可分 离的物质及其权力构成的财产总体。
• 地产类型：居住用地产、生产用地产、经营、行政、其它 用地产
房地产主要内容： 1）土地开发与再开发 2）房屋的开发与建设 3）地产经营，包括土地使用权的转让，出让，租赁和抵押。 4）房地产经营，包括房产（合土地使用权）买卖、租赁、抵押。 5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、公证。 6）房地产物管服务。 7）房地产金融、包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。
少不必要的支出） 4、对经营项目施行保险，是一种极好的方式，一旦风险发生，
损失相比要少得多。
5）建筑物的主要技术参数
4、房地产经营管理项目的成本估算是房地产可行性研究的 一个核心问题，具体估算的主要内容包括：
1）土地征用费用的估算和概算，其中主要包括征地费、轻 苗补偿费及其它地上物的补偿费，菜地建设费，劳动力安 置费，耕地占用税等。
7、房地产开发建设土地使用权的取得
1）我国土地公有制采取的两种所有制形式：集体所有 和国家所有制，农村土地采取了集体所有制形式， 属于农民集体所有，城市土地采取了国家所有制的 形式，属于全民所有，农村和城市郊区的土地除有 法律规定属国家所有的以外，都属于集体所有，并 以土地集体所有制的形式存在，任何个人不能取得 土地使用权。
• 取得建设用地的方式主要有两种：即有偿和无偿取得两种 方式。
• 1、有偿取得方式：就是土地使用者通过向国家缴纳土地 使用费出让金取得土地使用权，国家土地有偿使用通常有 以下几种方式：以土地使用权出让方式取得国有土地使用 权；以土地使用权转移方式取得国有土地使用权；以土地 使用权出租方式取得国有土地使用权以及以土地使用权出 股方式取得土地使用权。
• 土地使用权出让的形式：土地使用权出让采用拍卖形式进 行
一切手续后取得土地使用权方式。拍卖出让土地使用权： 是指在指定时间公开场合，在土地管理部门组织人组织下， 竞投者在规定方式下应价，竞投土地使用权，由出价最高 者获得土地使用权的土地出让方式。
• 土地使用权的出让年限： • 1居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、
B在立项报告批准后，即可到建设项目所在地管理部门，办理各项户口 冻结工作。
C地政管部门审查拆于安置方案并发给拆于许可证 D对建设用地进行“三通一平”， 工作，即通水、通电、道路和平地等，
在这里需要完成的主要工作量。 a 到园林局申请伐树许可证 b 了解线路情况并与供电局协商改造，移线方案 c燃气、道路，上下水等现状管线改路 d到供电局申请用电报装 ，做正式供电方案，申请施工临时用电 e完成各项工作后，即可进行施工前的准备工作。
地貌、地质构造、水文条件等自然条件，获取工程建设的 基础资料，并作出鉴定和综合评价，为建设工程项目的设 计和施工提供可靠的依据。 2、工程设计：工程设计一般分为初步设计和施工图设计两 个方面。 3、落实各项配套工程，各类建设工程项目进行施工建设的 前提条件就是必须以工程建设有关的配套单位落实各项建 设配套事宜，如申报用电量、用水量、排水量，确定变电 所等级、煤气增压量、上水泵房、接市政下水口等，有时 还要联系公共交通设立站点及教育、人防、绿化等一系列 有关配套事宜。
第二节，房地产开发经营的风险与开发项目的可行性研究 （一）经营风险的构成 1、房地产位置的不动性和固定性，决定的房地产经营市场
供求的不可调剂性 2、投资时间的长期性，决定的地方经营对市场供求变动的
不灵活性 3、房地产投资经营的固定性，决定的房地产投资经营的不
易 变现性 4、房地产市场信息的分散性，决定的房地产市场的不可分
• B土地使用权：是指土地使用者依法享有使用和取得土地 利益的权利，根据法律规定，土地使用权受法律保护，任 何单位和个人不得侵犯，法律规定，使用土地的单位和个 人除享有一定的权利外，还必须对土地承担保护和合理利 用的义务，土地使用权可以依法转让，但不得以其它形式 非法转让土地。
• 土地使用权的出让的概念：是指国家以土地所有者身份按 指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件将城市土地 使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用 权出让金的行为，出让交易双方是国家和用地单位或个人， 集体所在的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能 出让，有偿出让的地块，可以是待开发的土地（生地）， 也可以是完成市政设施（七通一平）的土地（熟地），还 可以是连同地上建筑物和附属设施一并出让的土地。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者 需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期， 除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。 经批准准予续期的，应当重新签定土地使用权出让合同， 依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约 定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续 期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收 回。
2）土地所有权和土地使用权，以及土地的出让和转让
• A土地所有权：是指土地所有者在法律规定的范围内对其 拥有的土地享有的权利，这种权利包括占有权、使用权、 收益权或处分权：①土地占有权是指土地所有者被土地的 实际控制权，我国土地所有权的主体只有国家和集体，但 国家和集体作为土地所有的权的主体未必亲自去经营和使 用土地，这样就会导致土地所有权和占有权的分离，因此， 土地所有权人并不一定就是土地占有权人。②土地使用权 是指土地所有者根据土地分类，对土地加以利用的权利， 土地使用权作为一项独立的权能，可以同占有权、收益权 一起从所有权中分离出来，在我国集体土地使有者可以行 使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所 有人使用；③土地收益权是指基于对土地使用地而取得的 利息的权利，它是土地使用的结果；④土地处分权是指依 法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地 的最终归属。
7）管理费用
8）筹建成本及利息的支出
5、房地产经营管理项目市场分析
房地产市场是全部可行性报告的关键问题，市场分析主要包 括：
1）对销售市场状况的预测
2）对房地产市场的容量、饱合率或饱合度的分析
3）对市场占有率的预期
4）对市场销售价格预测，销售对象的分析，销售计划的制 定，以及未来市场变化对营销构成的影响等
房地产市场
一级市场
二级市场
三级市场
主体
国家和地方政府
各房产公司
用户
特点
垄断性
竞争性
竞争性
内容
整体规划设计用途，征地、 招投标底价
综合开发
房地产转让
方式
拍卖、招标
出卖、出租已开发土地或连 转让或出租地皮或连同其建
价格