房地产项目开发贷款初步调查报告写作要点

房地产项目开发贷款初步调查报告写作要点题目：《×××分行关于×××公司××项目×××万元房地产项目开发贷款初步调查报告》摘要：包括申请人名称、项目名称、贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款来源等。

第一章借款人资信状况主要调查借款人企业概况、历史沿革、关联情况、产权结构、管理者素质、财务状况、信用状况等。

评述要点：一、借款人基本情况（一）借款人概况（可列表或用文字说明）以上各项如有特殊情况可用文字说明。

（二）借款人发展沿革和股东变更历程以文字阐述企业名称、架构和股权发展沿革历史，并编制目前企业股权情况表。

（三）借款人近期重大情况了解借款人及股东近期是否发生重大投融资活动、实行联营、改制、合作、分立破产、资产重组，项目有偿转让等投资主体变更，对外大额担保，涉及法律纠纷和诉讼等重大事项。

二、借款人经营管理架构及主要经营管理者素质主要调查借款人经营管理模式、内部管理状况、经营管理者素质、人力资源情况等。

评述要点：（一）企业组织制度建设：根据《中华人民共和国公司法》和《证券法》现代企业制度的要求，考核企业组织结构及相关管理者任职资格的合法性，并对企业的产权结构、组织结构、权责及利益分配制度、权利制衡及监督机制、经理人制度建设情况等做出评述。

（二）内部管理情况：企业内部的管理框架、部门设置、职能分工和整体运行情况，尤其是项目投资及管理部门、资金财务部门的设置、运转情况（开发资金管理模式）；企业内控机制的建立及运行情况；企业决策机制及运行情况（包括高层管理人员从事的工作是否经过有效授权）；企业文化建设情况。

3、与控股股东、控股子公司在资金、财务、项目运作、人事等方面的管理关系及模式，以及关联交易情况。

（三）主要管理者素质：法人代表、高层管理人员等管理者基本情况（国籍、年龄、学历、职称、行业经历、工作能力及有无不良记录）；管理者管理风格及理念、信用操守、以往突出业绩、业界评价；管理团队的整体水平、竞争能力、创新意识、协作及团结稳定情况。

（四）人力资源情况：员工人数，年龄、资历、专业结构；技术人员和中层管理人员的整体素质、业务能力、协作能力及人员稳定情况。

三、借款人主要关联方情况编制关联企业情况表（一）法人关联1、提供关联企业的股东构成、主营业务、经营状况以及主要关联企业的近期财务报表，并对其主要财务指标（特别是与借款人之间的应收、应付及股权投资交易）以及财务状况、经营状况等方面的情况进行分析；2、关联企业间如属集团性客户，需提供合并报表，不能提供合并报表的要提供主要核心企业财务报表，并对集团企业或核心企业主要财务指标（特别是与借款人之间的应收、应付及股权投资交易）以及经营状况、财务状况进行分析；（二）自然人关联自然人基本情况、发展历程、个人实力以及对借款人投资的资金来源等。

（二）在建项目和待开发项目、土地储备的形象进度和投融资情况（近期的土地储备或非本项目开发建设中存在资金缺口较大情况的，要说明资金来源渠道）。

（三）企业或项目取得荣誉以及在全国或当地房地产行业的综合排名情况。

5、企业品牌建设：品牌市场定位、品牌建设、营销策略及投入情况、市场认知度。

五、借款人财务状况主要调查借款人的财务管理模式和企业近三年主要财务指标状况，评价借款人资产负债情况、长短期偿债能力和营运能力。

评价要点：根据企业提供的经×××会计师事务所审计的企业近3年财务报表（成立不到3年的，按实际年限），企业财务状况如下表所示：注：借款人提供的必须是会计师事务所出具的无保留意见的审计报告，否则要对保留事项做特别说明。

如属于对企业资产负债、现金流量和经营状况方面的重大保留意见，则我们不能接受将该财务报表作为对企业进行财务状况分析的依据。

1、企业综合绩效评价：运用杜邦财务分析体系对企业财务状况进行整体评价；杜邦财务分析体系从评价企业绩效最具综合性和代表性的指标——权益净利率出发，层层分解至企业最基本生产要素的使用，成本与费用的构成和企业风险，从而满足通过财务分析对企业进行绩效评价的需要。

其中：权益净利率= 权益乘数*资产净利率权益乘数= 1/ （1- 资产负债率）资产净利率= 销售净利率*总资产周转率销售净利率= 净利/ 销售收入总资产周转率= 销售收入/资产总额2、对财务报表资产方的应收账款、其他应收款、存货、长期投资（是否存在超过所有者权益50％的情况）；负债方的应付账款、其他应付款、预收账款长短期负债；权益方的资本公积科目以及其他金额较大的科目核算内容进行说明（注意账龄情况），并做质量分析；3、分析判断各项财务指标是否合理，对近年波动较大或异常变动的指标要做深入分析和说明。

六、借款人和关联方信用状况利用CMS、人行信贷查询系统等了解借款人及关联方（含自然人）下列情况：（一）银行债务：在各家金融机构的授信及变动情况、当期贷款金额、期限、担保方式、用途以及有无欠债、欠息等不良记录。

明细状况详见下表：单位：万元（二）与农行合作情况。

如在我行有存量贷款的，应说明借款金额、时间、用途、形态、贷款分类、抵押物状况；房地产存量贷款还应补充说明贷款支持项目的开发进度、贷款使用情况、监管情况、销售回笼和资金归行情况以及项目是否按照计划开发，是否达到预期销售目标；在我行办理按揭业务情况和还款情况等。

（三）或有负债情况。

（四）信用等级情况（项目公司不需评定信用等级）。

（五）测算授信额度（我行未授予综合授信额度或需突破已授信额度的一般固定资产贷款或属集团性客户的项目贷款）。

第二章项目基本情况一、项目概况主要调查项目的建设性质、地理位置、占地面积、总建筑面积及分类建筑面积、建筑密度、容积率、绿化率、车位数量等经济技术指标。

依据项目报建总规划平面图编制项目经济指标表。

如属旧城改造项目还要了解项目拆迁安置计划。

项目经济指标如下表所示：项目经济指标表单位：平方米注：1、根据项目实际规划情况填列上述对应各项，可添加内容。

2、注明以上经济指标数据来源。

二、项目的市场定位说明项目功能结构、户型情况、价格定位、配套设施、物业档次和销售对象。

三、项目建设合法性分析主要调查项目土地使用权的取得方式、地价款缴纳情况、项目开发建设合法性手续（如立项、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）办理情况。

调查借款人是否按时足额缴纳地价款或土地出让金，项目实际用地面积和建设规模有无超出已取得的各种合法性批件的范围。

项目已取得的合法性批件详见下表四、项目开发周期及工程进度计划主要调查项目从立项、可行性研究、报批、征地拆迁、规划设计、市政配套、开工、直至竣工等整个开发工作的进度安排情况。

根据企业提供的项目开发施工进度计划和项目资金投入计划，对已开工项目要分析形象进度、投资完成情况和各项资金的使用情况。

五、相关单位的资质评价主要调查项目拆迁、设计、施工、监理和物业管理单位的资质等级和专业技术能力，了解其有无不良记录以及施工单位与借款人是否存在关联关系。

六、其他需要单独说明事项第三章项目投资估算和资金筹措一、项目总投资估算项目总投资是指商品房开发项目从拟建到竣工验收交付使用整个开发过程中投入的全部费用的总和。

主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、其他费用和不可预见费用等等。

其中土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、其他费用和不可预见费用构成项目的开发成本，财务费用、管理费用、销售费用构成企业的期间费用。

项目总投资情况详见下表。

项目总投资情况表注：×标记为需填项；项目定义说明（撰写报告时，在下面各项定义处撰写数据来源依据或计算标准）1、土地费用主要包括土地出让金、拆迁补偿费、拆迁安置费、城市基础设施建设费。

2、前期费用主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地址勘测、三通一平、临时水电、工程筹建等费用。

3、基础设施建设费主要指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施的接口费用。

4、建筑安装工程费用主要包括建筑工程费用、设备采购和安装工程费用。

5、公共配套设施费主要指为所建项目配套建设的各种非营利性公共配套设施的建设费用。

6、开发间接费用指房地产开发企业在开发现场组织管理所发生的费用。

7、财务费用指房地产开发企业为筹集项目建设资金而发生的费用。

主要指贷款占用期利息。

该利息计算依据项目贷款使用和偿还计划和预计利率匡算。

8、管理费用指房地产开发企业的管理部门为组织管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。

包括管理人员工资福利办公、折旧摊销、修理、劳动保险、招待费、盘亏损失、审计费等费用。

9、销售费用指销售房地产产品过程中发生的各项费用和专设销售机构（委托销售代理）的各项费用。

10、其他费用主要包括工程保险费、总承包管理费、工程质监费、施工图保健费、样板房装修费等11、不可预见费主要指1—10项的不可预见费。

二、开发成本开发成本是项目评价中特有的概念，有异于财务会计中开发成本的概念，主要用于项目财务评价的现金流量分析。

这里简单表述为总投资减去管理费用、财务费用和销售费用以外的项目投入。

根据上述概念计算出调查项目开发成本。

三、资金筹措1、根据企业资金需求，编制项目资金来源表2、自有资金认定。

自有资金认定包括两方面的内容，一是认定企业所有者权益是否达到人民银行所规定的至少占总投资35％的规定，即项目自有资金来源是否充足；二是企业已投入到项目的自有资金来源分析和金额认定。

调查中注意以下几个问题。

所有者权益是否达到项目总投资35％的认定。

A、在所有者权益的资本公积科目中以土地使用权或其他实物方式投入的资本金，要调查项目资本金是以何种价值加以确认的。

原则上，我们只接受土地和实物成本价格价值的部分，对于实物溢价部分不予确认为项目资本金。

B、在所有者权益中反映的非本项目用地的其他土地和固定资产价值，应从所有者权益中剔除。

C、分析所有者权益各科目来源构成。

若所有者权益反映的资金总额虽充足，但构成以固定和无形资产为主，其中可投入项目建设的货币资金不足，同样不能认定项目自有资金来源充足。

D、对同时开发多个项目的房地产专业公司的项目资本金的认定。

企业有多个项目同时开发时，所有者权益中认定可以投入项目的资本金要在开发的多个项目间进行分配。

当某个项目实现的销售收入达到该项目总投入时，该项目资本金可以视为全部收回，不需从所有者权益中匹配资本金。