富御地产·美陶花园整合推广策略案
佛山富御地产美陶花园整合推广策略方案217p
《南方日报》2009-08-18
1.2 禅城楼市上月成交量暴跌四成价格仍攀升
下半年的市场状况不稳定，佛山的消费者还将进一步观望。 佛山楼市的成交并没有随着“三伏天”而火起来，昨日，佛山市建设局 公布7月份佛山市房地产(住宅部分)交易情况，继6月成交量突破百万关 口后，7月的楼市成交却“摔了一跤”，环比下跌11.26%，其中禅城区 的成交量环比下降超过4成。
吗？？
三、竞争分析
旧城板块新推货量（8.17-823）
亚艺板块新推货量（8.17-823）
东平河板块板块新推货量（8.17-823）
桂城板块新推货量（8.17-823）
佛山将售项目动态：
南庄推售情况：
楼盘 帝景蓝湾
面积跨度 119-162㎡
套数 几十套
推出时间 今年6月推出 三期
售价（元/平 方）
目 标 消 费 群 锁 定
居或世博嘉园）或附近的片区（南庄的万科城、帝景蓝湾） 优势不明显。
3、江景？
东平河片区有更开阔的江景和国际配套。
以江滨生活为卖点的豪宅层出不穷，相应的社区配套也成熟， 规模够大。 同比江湾项目项目江景明显处于劣势。
4、文化？
佛山是一座具有两千多年历史的文化名城，民俗文化有着厚实的底 气和潜力。佛山不缺文化。祖庙圣域源远流长、黄飞鸿武术文化、
PART 5—其他建议篇 Others
PART 1—洞察分析篇 Analysis
一、市场分析
房产市场走势
1、政府将对房地产增长过快的楼市进行一定的抑制。
1.1 财政部：防范信贷资金进入股市和楼市 鉴于今年以来中国股市大幅反弹、房地产市场异常火爆，中国财政部 日前发布上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告称，中国须 加快经济结构调整，要防范信贷资金进入股市和房地产市场，助长泡 沫和引发通货膨胀，还要重视发展虚拟经济。
中天_桃花源项目营销策划方案(第一部分)
中天•桃花源引言营南崛起一一营口城市发展的必然选择两年前，营南地区还是一片临近主城区的近郊，一年后，全国一线的开发商，本土实力开发商，广大市民共将目光转向营南，如今，这里的高楼林立，人气聚集，一个生气勃勃的新城区-------- 营南板块依然起立。
所谓营南板块是泛指青花大街以南，民兴河以北，盼盼路与市府路之间的周边地区。
城南板块崛起是城市发展的合理延伸，是城市建设条件成熟的必然结果，众多因素决定了它的率先崛起率。
该地聚集的中天•桃花源，恒大绿洲，保利香槟花园，富甲天下，佳兆业君汇上品等项目，这一开发区域，占地面积达1.5平方公里，开发面积达到一百万平方米，建成以后预计开发面积达到三百万平方米，未来区域居住人口也将达到10万人。
3-5年后一个全新的区域将在营南崛起。
由于营南板块无拆迁也无新老城区交叉互为影响等城市发展的短板，整个营南板块将形成一个全新的城区中天•桃花源是营口城南板块的一个重要项目，作为中天集团十年发展力作，该项目建筑面积达到42万平方米，园林绿化率达到70%以上，彻底的实现了人车分流，公共管廊立体交叉。
项目综合配套投资就超过了五千万以上。
桃花源一期已经主题完工，现在五星级4000平方米的业主会馆已经对外开放了，这是中天集团这些年来项目的业配套搞的早，标准最高的一个，投资1500万的桃花源业主会馆，投资1000万元的小区业主景观环境在整个小区建成之前就已经基本竣工了。
中天集团以一种新的理念把该项目做好，把这部分的公共投资提前做到位，这对于项目的长远发展，对城南板块的提升也是至关重要的。
充分竞争，同高手过招，是自我提升的最好机会。
我们会不断增加配套投资标准，提升园林景观标准，增加项目未来的附加值。
大开发，大开放，给了营口从未有过的历史机遇，大生活，达创造，让桃花源精心呈现最为精致的品质住宅。
未来营口，沈阳和大连之间的特大城市，，未来营口，百里滨海生态城，生活进步，繁华的脚步向南，生活的中心向南，营口中天企业房地产有限公司以历史的眼光，率先在营口摘下的这一块必定成为投资置业热士，在这里倾听打造出洋溢法式浪漫气质的桃花源房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。
房地产价值体系重构案例：苏州桃花源价值体系重构思路
苏州桃花源价值体系重构思路一个背景：接手这个项目时，这个项目已经推广了2年多，关于宋卫平的理想和抱负，还有桃花源前期营造时对于建筑的考古、典籍的寻源、匠人的断代、用材的苛刻以及工艺的抢救，方方面面都已经有了非常深入的解读。
我们认为，项目线上的大诉求“东方国宝，全球孤品”一直站着，毛细血管级的营造故事也梳理得很好，但独独，中间缺一个有标签感的整体价值体系。
一个契机：这个项目进入第三年后，转入推广对于中式园林的收藏。
收藏什么？仅仅是园林吗？苏州毕竟不缺园林盘，而这个项目做第一是铁定的，不仅仅是区域第一，还应该是全国第一。
正好，我们做了大批量的客户访谈，发现本案的外省甚至全球级的客户购买总金额超过一半，而迂回曲折地来买一座园林大宅，最大的标签锁定在对于“苏州”的向往。
苏州的中国文化“后花园”气质，苏州的养老，苏州的无压，背后是众所周知的，历代达官显贵、商贾文人一波接一波的苏州回归潮，在古代，被称为“拙政”或者“退思”。
一个思考闭环：苏州桃花源，微缩姑苏2500年，微缩之后，买家买到的看似是一座园林大宅，但却是在收藏整座苏州，他的历史、文脉、格局、风水、宜居、诗意等等。
从“微缩姑苏2500年”到“收藏姑苏2500年”，进而，携苏州让世界铭记。
平江图（平江古城-苏州老城始自北宋的一个规划蓝图）特点：中国乃至世界最早最完整的碑刻城市格局图反映苏州水陆并行、河街相邻城市布局的起源图采用“三宫、九观、二十四坊”的规划思路，“宫”是政治建筑（已消失）、“观”是信仰建筑（比如苏州观前街的玄妙观就是其一）、“坊”是民生建筑（比如苏州目前存在的很多“坊”，滚绣坊、富仁坊、嘉余坊等等）亮点：1.园林，原先有200多座，建国到现在剩下50多座，世界遗产级的很多。
苏州是一座大园林，而这200多座园林就是小园林，点缀其中。
2.中轴，人民路，即以前的卧龙街，乾隆御道，城市文明中轴。
3.水巷，最著名莫过于平江历史街区，是河街相邻的体现，也是2014年苏州获得“李光耀世界城市奖”的三大获奖地之一（另两个为园区金鸡湖和吴中区石湖）4.街巷，数不胜数的名人故居以及名人巷道穿插其中。
房地产项目营销战略全案
长安园产业别墅——全案营销战略案［目录]序：一、“壹号公园”宣言…段先念二、《中国地产新三论》及动力型地产解码ﻭ……… 蓝戈ﻭﻭ第一章:项目总体策划一、市场分析1、背景分析ﻭ2、市场概况分析ﻭ二、项目分析ﻭ1、产品分析２、项目ＵSP提炼ﻭ3、项目SＷOT分析ﻭ三、项目综合定位ﻭ1、目标客户定位2、产品及市场定位3、案名建议ﻭ第二章:营销推广策略一、核心营销战略1、动力型地产解码ﻭ2、价格策略二、传播推广策略1、整合传播策略ﻭ2、媒介组合策略及预算分配图ﻭ3、传播战术组合ﻭ三、销售策略1、销售阶段控制ﻭ2、销售战术创新ﻭ第三章：项目提升建议一、项目运营建议1、《长安园示范产业区——产业别墅》示范重点ﻭ２、管理创新ﻭ二、产品力提升ﻭﻭ附1：《产业别墅专案行事履》ﻭ附2:长安科技产业园优惠政策明细附3：西安市高档写字楼市场调研表“壹号公园”宣言ﻭﻭ两年前，我曾对美国硅谷有过一次商务性的考察。
回国后，我们给硅谷的成功找出了很多原因,其中有一点令我长久不能忘怀,那就是硅谷有着堪称世界上最为优越和人性化的办公环境!ﻭ在硅谷,我们所到之处，绿树成荫、鸟语花香;所接触的人,个个精神饱满、热情洋溢。
绵延上百公里的硅谷就像个环境优美的大花园，而点缀其中的高科技公司就是公园中的精品小筑。
我们认为，硅谷之所以成功，一个很重要的原因就是它的各种环境,既包括自然环境，也包括社会环境、人文环境，尤其是轻松、自由、能够激发人的想象力和创造欲的人文环境。
我想,他们可以做到的，我们也一定可以做到。
ﻭ产业别墅，就是我们梦想与现实的结晶!ﻭ产业别墅，诞生在中国长安科技产业园，她是将世界先进高科技园区的先进经验充分研究、创新运用的结果,是把市场需求、企业目标与国家特色紧密结合的产物。
ﻭ她在西部大开发的号角中诞生,在长安科技产业园的成长中奠基。
她是全新的高科技产业园区动力型地产的先锋代表，她不仅是一种产品示范，也是一种开发模式的示范,更是一种整合创新的方法论示范。
桃花源商业项目定位及营销框架思路
（5）沿街价值：
项目围合公园而布，环型商业，四面全临街，沿街面长，它不 同于内商场和线性沿街商业等类型，具有人流聚集便利、可不断 循环、有灵活的自我调节能力、商业培育快等众多方面的优势。 同时也不存在管理统一难的问题，能最大程度的缩短商业培育周 期，加快街区商业的成熟。
3、项目隐性价值分析值：
交通价值会影响土地和项目的价值，由于区域可达性的提升， 使得许多拥有优质资源的地区会获得更多发展机会，例如本案； 本项目就是位于1纵2横的大交通网络中，南北向紫阳大道直抵高 速入口，东西向凤凰大道和三清山大道，贯穿上饶中心城区东西， 是两条上饶当前最重要的交通主干道，交通的便捷性，是未来商 业成型所需人流、商业流顺利到达的基础。
上饶至今还没有一个地方可以成为城市名片，例如上海有新天地，南昌 有八一广场，这些都能充分代表了一座城市，这就是城市的个性魅力，一 个城市必须要有一个代表性的地方。——城市有打文化牌的要求
紫阳公园本就是为宣扬朱熹文化而设，是政府钦定的特色文化公园，本 身即蕴涵了深厚的文化底蕴，这与后天强硬填鸭上的文化有本质的区别， 其次，作为文化载体的建筑，古典的徽派建筑语言很完美的符合了文化的 营造体现；再者，商业项目不仅要做好，还要做得久，做得有口皆碑，那 就必须跳出项目做项目，不仅需要有一个主题、还要提升到城市的高度， 让项目拥有持久的生命力。——项目有打文化牌的要求
D、出文化牌不可独自唱戏，需借势、借力，整合多方资源；
文化不具像，是一种精神内涵，对于文化的理解，也是各人见 仁见智，出文化牌，其实就是一场炒作，如果仅凭一家之言，难 起大势，必须联合政府资源、板块内其他开发商资源、品牌商家 资源、名人资源、文化资源等，整合多方资源，合力炒作，众生 唱戏，倾全城之力，才可打响这张文化牌。
绿城-苏州桃花源营销策划方案.doc
绿城-苏州桃花源营销策划方案绿城-苏州桃花源营销策划方案篇一：中国又一园--苏州绿城桃花源中国又一园--苏州绿城桃花源最低每套2的第一个别墅项目杭州的丹桂花园开始，到杭州的九溪玫瑰园、桃花源东区、西区，到现在开发的桃花源南区、长沙青竹园、上海绿城玫瑰园等别墅项目，绿城的别墅营造已经走过了12年的路程。
而12年时间，差不多是一个中国旧历生肖的轮回，终点又重新回到起点。
作为国内地产行业著名品牌，绿城的别墅产品长时间的受到许多人的关注。
如果说桂花城系列公寓作品使绿城房产获得了普遍性的声誉，那么，杭州的九溪玫瑰园、桃花源东区等别墅项目的开发，更使绿城赢得了房产业界的广泛认同。
在的时候，国内地产界甚至有说法，造别墅一定要去杭州看绿城的九溪玫瑰园和桃花源看看。
因为这代表着一种水平。
与绿城有着多年交往经历的房产专业人士曾经用这样一段话概括了他的感动：“由于工作原因，我曾长时间地阅读绿城的作品，说实话，在很长一个时期里，我总以为我们处在一个平庸的时代。
但是，绿城集团的房产开发实践和绿城人深入探究所获得的精神启示，却让我从内心里感受到了希望。
”正是因为绿城独特的产品品质追求以及精神人文追求，绿城的一系列别墅近年来都取得了很好的销售业绩。
春天的一次会议上，宋卫平董事长在点评绿城正在改进、研发的系列别墅时，提出了“绿城第三代别墅”的概念，他认为绿城正在开发的桃花源南区、长沙青竹园、上海绿城玫瑰园等别墅项目已经属于“绿城第三代别墅”的范畴。
这时候，我们突然想到，如果用“绿城第三代别墅”来统领整个绿城别墅产品的概念，来概括这些年绿城别墅产品的进步，进而带动桃花源南区等在建别墅的销售，应该是个很好的方向。
这就是――“绿城第三代别墅以及桃花源南区全装修别墅”策划的缘起。
第一部分产品介绍1、绿城·桃花源简介作为绿城产品的代表作品，绿城·桃花源别墅位于杭州市余杭区凤凰山南麓风景秀丽的丘陵地带，距杭州市区18公里。
桃花源项目推广方案提报
怡然村（售罄） 开盘时间：2004.10.1 已售面积：【18981】㎡ 已售金额：【16817】万元 合同交付时间：2007.12.25
（二）绿城·桃花源2012年销售指标完成情况
单位：万元
项目
合同销售
资金回笼
全年指标 实际完成 完成率 全年指标 实际完成 完成率
杭州桃花源
75000
90092 120.12%
80180
100120
124.87%
备注：以上数据截至2012年12月31日。
销售指标月度完成情况对比图
单位：万元
20900 19900 18900 17900 16900 15900 14900 13900 12900 11900 10900
浣溪村（售罄） 开盘：2007.8.16 已售面积：【23495】㎡ 已售金额：【63074】万元 合同交付时间：2008.6.30
西锦园（在售） 开盘时间：2009.12.10 总可售面积：【34496】㎡ 总可售金额：【179807】万元 目前已售金额：【155375】万元 目前可售金额：【18628】万元 合同交付计划：2012.11.25
7800 13752 12000 4000 80000
资金 回笼 8289 3375 5392 7352 7362 6495 9220 6495 6050 10100 10750 7130 88010 指标
资金回笼月度完成情况对比图
15000 14000 13000 12000 11000 10000
绿城杭州桃花源法式园景别墅项目营销推广
2. 文化提升： 在绿城·桃花源西锦园召开新闻发布会，各大媒体记者及文化名流到访西锦园。 白先勇先生作为文化月首位入住者体验西锦园生活。 在桃花源西锦园召开名士雅集及昆曲下午茶，名家现场弹、唱、作画，奚淞先生画作更可留
作项目收藏。 为业主及贵宾提供亲近文化名士及真正的文化精粹的机会。 白先勇先生于四季酒店为绿城业主开设专场讲座。
二、营销推广策略|人文大盘积淀（品牌线）
音乐： 久石让作曲《新桃花源》
时间：下半年开始筹备，收官前完成，预计2-3年。 传播作用：作为桃花源十余年的“人文精神”表现之一，邀请久石让为桃花源收官时期打造一 部音乐巨作，以人文名士加盟桃花源的传播提升品牌软实力。通过跨界营销、名人效应等手法 阶段性地制造市场舆论热点，维持市场关注度。 应用节点&渠道：邀请久石让成功后发布软文，完成后制作成光盘用于售楼部道具；用于桃花 源纪录片配乐、售楼部与样板房内的背景音乐。 延展建议：音乐制作完成后，邀请久石让举办《新桃花源》专场音乐会。
活动亮点： ·桃花源题字作画 邀请白先勇为桃花源题字，奚淞为桃花源作画，增加本案人文景点，烘托本案艺术气质。 ·真正的顶尖名士 传媒时代，文化明星常有，而名士却不常见。他们往往低调隐于市，默默耕耘一己的梦想如同 使命。
·真正的文化精粹 此次活动集昆曲、古琴、书画等各文化精粹于一堂，为城市呈现真正的顶级文化盛宴。