关于土地使用权与地上建筑物分别抵押登记的问题
土地使用权抵押登记有何相关规定
⼟地使⽤权抵押登记有何相关规定⽤于抵押的⼟地使⽤权必须是通过有偿出让或转让⽅式取得的合法⼟地使⽤权，并且是已办理⼟地登记⼿续的⼟地使⽤权。
⼟地使⽤权抵押登记有何相关规定？下⾯，店铺⼩编整理了有关法律知识，供⼤家学习参考。
⼟地使⽤权抵押登记有何相关规定(⼀)申请办理⼟地使⽤权抵押设定登记及抵押变更登记1、除国家机关、公益设施外，抵押⼈依法有权处分的国有⼟地使⽤权。
2、抵押⼈依法承包并经发包⽅同意抵押的荒⼭、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的国有和集体⼟地使⽤权。
3、村镇企业的⼚房等建筑物涉及所占⽤范围内的集体⼟地使⽤权。
4、⼟地使⽤权抵押登记必须以⼟地使⽤权登记为基础。
若⼟地登记的内容与实际不符，应先办理⼟地使⽤权变更登记，再办理⼟地使⽤权抵押登记。
按份共有的⼟地，应按各占⼟地的⽐例，进⾏⼟地使⽤权变更登记，将⼟地分摊给各⼟地使⽤者后，才能办理⼟地使⽤权抵押登记;5、以⼟地使⽤权抵押的，应当将该⼟地上的房屋等附着物同时抵押。
6、办理⼟地使⽤权抵押设定登记时，抵押⼈必须与经依法登记确认的⼟地使⽤者⼀致。
抵押⼈必须是具有完全民事⾏为能⼒的⼈、合法组织或者⾃然⼈，企业法⼈等的分⽀机构未经法⼈书⾯授权的不能办理抵押登记。
7、集体⼟地使⽤权抵押必须经⼟地所有者同意。
(⼆)申请办理⼟地使⽤抵押权注销登记1、贷款已偿还或抵押合同已终⽌。
2、⼈民法院裁决等。
⼟地使⽤权抵押期限⼟地使⽤权抵押期限，应短于⼟地使⽤期限减去已使⽤期限的剩余期限。
划拨⼟地使⽤权的最⾼抵押期限应不超过同类⽤途⼟地的最⾼出让期限。
⼟地使⽤权抵押期限的设定应参照主合同期限，不⼩于借款合同的约定期限，否则就失去了抵押的⽬的。
此外，房产和⼟地同时办理抵押时，⼟地抵押期限的设定，还要兼顾房地⼀致的原则。
也就是说应该⼩于建筑物的使⽤年限，并与建筑物抵押的期限相⼀致，以确保抵押登记的规范性，有效保障抵押⼈和抵押权⼈的合法权益。
在办理⼟地使⽤权抵押登记时，可以根据主债权的效⼒，即主债权的存续期间确定⼟地抵押登记期限，依据相关法规，设定为主合同约定的债务履⾏期间及履⾏期届满后两年。
土地使用权与地上建筑物分别抵押的效力问题及建议
保法》第 ３６ 条规定：“以依法取得的国有土地上的房 屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时 抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应 当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”《。城市房 地产管理法》第 ３２ 条规定：“房地产转让、抵押时，房 屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转 让、抵押”。国务院《城镇国有土地使用权出让和转 让暂行条例》第 ３３ 条规定：“土地使用权抵押时，其 地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其 他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵 押”。
的土地，明确判决房屋抵押权人享有优先受偿权。④ 是使用价值）是相互渗透的，不可拆分的。事实上，
房屋及其土地使用权存在两个抵押权人时，法院判决 房屋的价值更多地取决于所处地段的价值，对建有房
各自对抵押物享有优先受偿权。
屋的土地的利用，实质上是对该土地房屋的利用，二
（３）对土地与房产分别抵押的效力问题探讨
（２）各地法院对土地与房产分别抵押的效力认定 尺度不统一
由于法律对土地使用权或房产分别抵押的效力不 明确，又缺乏相应的司法解释，司法界对其效力认定 一直存在争议，导致司法实践中各地人民法院对于同 类案件作出的判决结果截然不同，出现了极其混乱的 现象。以房屋单独抵押并办理了抵押登记，土地使用
３２
土
者根本无法分别利用。因此，如何公平合理地确定房
《物权法》生效前，各地人民法院之所以会出现 产和土地使用权的评估价，在两个不同的抵押权之间
上述极其混乱的判决结果，根源在于法律规定不明 实现公平分配，将是司法执行中的一大难题。
确，无论是《担保法》还是《城市房地产管理法》，只 ２ 《物权法》生效后土地与房产分别抵押的效力问
土地使用权抵押登记管理办法有哪些条款
If we really want to know our state of mind, we should first look at our actions.通用参考模板（页眉可删）土地使用权抵押登记管理办法有哪些条款导读：在土地使用权抵押登记管理办法的规定中，包含了总则、一般规定、土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记、土地权利保护、法律责任、附则，共十章七十八条内容。
一、土地使用权抵押登记管理办法有哪些条款（一）、抵押登记应当以土地使用权登记为前提。
经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权,其他类型的集体土地使用权不得抵押。
（二）、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押时必须依法向土地管理部门申请办理抵押登记,抵押合同自批准登记之日起生效。
未经土地管理部门办理土地使用权抵押登记的,土地抵押要不受法律保护,土地使用权亦不能作为抵押财产进行处置。
?（三）、办理抵押登记应当符合下列程序: 1.集体土地所有者出具同意抵押的证明; 2.对抵押的土地使用权进行地价评估;3.确认土地估价结果;4.抵押双方签订抵押合同;5.申请抵押登记;6.审核、登记;7.核发抵押证明书。
?（四）、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意,并出具书面证明。
乡村企业集体土地使用权抵押的,集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明应包括:在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地;征地费是否作为清偿资金等内容。
集体土地所有者在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续。
?（五）、抵押当事人应当委托具有土地估价资格的评估机构对其抵押土地使用权进行地价评估,其评估结果需报经土地管理部门确认。
（六）、乡村企业集体土地使用权抵押的,土地管理部门还应该核定通过拍卖抵押物实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。
【法律】仅土地抵押登记,抵押权人对地上建筑物可推定享有优先受偿权
仅土地抵押登记，抵押权人对地上建筑物可推定享有优先受偿权裁判要旨仅土地抵押登记，地上建筑物未办理抵押登记，根据房地一体原则直接推定抵押权人对地上建筑物享有优先受偿权实务要点第一、仅土地抵押登记，地上建筑物未办理抵押权登记，抵押权人是否对地上建筑物一并享有优先受偿权，换言之，地上建筑物是否在抵押范围之内，答案是肯定的。
本案江苏高院评价“根据《物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，中行兴化支行虽然于2012年12月11日注销了土地使用权抵押登记，但同日该行领取了对该土地占用范围内的房屋抵押他项权证，按照我国现行的“房地一体”原则，中行兴化支行对该抵押房屋占用范围内的土地使用权仍享有抵押权。
案涉房产系被执行人临源公司及被执行人高华山于2008年7月26日共同申请翻扩建，翻扩建的基础是被执行人高华山于2009年8月6日已抵押给中行兴化支行的402.56㎡的房产，于2009年10月开工，2010年8月建成，上述房产属于被执行人临源公司及被执行人高华山的责任财产，也在上述所占用的土地使用权抵押权范围内，故无论新建商品房是否属于抵押财产，均不影响人民法院的强制执行。
”我们认为，该段理由两个核心，一是土地设定抵押地上建筑物一并抵押，基于房地一体原则下法律直接规定，不需另外单独抵押登记，理由是《物权法》一百八十二条；二是地上建筑物拆除翻建（包括无证房屋），翻建建成在土地抵押登记之前，地上建筑物一并抵押，理由是《物权法》第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
第二、基于房地一体原则，地上建筑物直接法律推定一并抵押的实证案例，最高人民法院（2015）民二终字第269号中国银行股份有限公司海口龙珠支行与海南国托科技有限公司、海南美源房地产开发有限公司等金融借款合同纠纷二审民事判决书评价“《物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
土地储备和出让过程中地上建筑物归属及处分
土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分陕西丰瑞律师事务所罗民，杨安荣摘要：土地与地上建筑物在物理形态上不易分割，土地使用权和地上建筑物所有权之间的法律关系也十分密切。
目前，我国对于土地使用权和地上建筑物所有权之间法律关系的规范，采用的是“房地一体”的立法原则。
但是，实践中有时也会出现土地使用权主体与建筑物所有权主体不一致的情况；此时，两种权利之间的法律关系就会变得比较复杂。
在土地储备和出让过程中，该问题表现得更加突出和多样。
鉴于此，笔者对土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分进行了探讨，期望能为实践提供有益的参考。
本文首先对土地使用权与地上建筑物所有权之间的法律关系进行了必要的研究，并在此基础上对地上建筑所有权的归属进行分析；进而结合实践，就土地储备和出让过程中遇到的与地上建筑物处分相关的案例和法律问题进行探讨；最终得出结论：实践中分析和解决问题应以“房地一体”为主要原则和出发点。
土地是城市赖以存在和发展的载体与物质基础，[1]国内外在城市化和城市建设过程中都十分重视城市土地的合理利用与管理。
随着城市化进程的加快，城市规模越来越大；在此过程中，土地资源越来越稀缺，对土地资源的充分利用变得日益重要。
土地储备是我国政府调控土地市场、充分利用土地资源和实现城市社会公共利益的重要措施，是政府调控与管制土地市场的有效手段。
但是，由于存量土地现状多样，情况复杂，在土地储备过程中会遇到不少问题，其中地上建筑物的归属和处分相关问题就比较典型。
实践中，地上建筑物的归属和处分问题比较多样，比如：在纳入储备的土地上留有的建筑物仍具有使用的价值的情形下，如何在合法且有效利用土地资源的前提下进行合理处分；在地上建筑物未随土地一同出让的情形下，如何确定与土地使用权相分离的建筑物所有权等等。
遗憾的是，对该类问题的系统研究和论述较少；鉴于此，笔者就此问题进行一些探讨，以期抛砖引玉。
一、土地与地上建筑物的法律关系建筑物是房屋与其他地上定着物的统称，是指具有覆盖墙垣、足以挡蔽风雨，供人出入而具有经济上使用价值的物。
土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分
土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分陕西丰瑞律师事务所罗民，杨安荣摘要：土地与地上建筑物在物理形态上不易分割，土地使用权和地上建筑物所有权之间的法律关系也十分密切。
目前，我国对于土地使用权和地上建筑物所有权之间法律关系的规范，采用的是“房地一体”的立法原则。
但是，实践中有时也会出现土地使用权主体与建筑物所有权主体不一致的情况；此时，两种权利之间的法律关系就会变得比较复杂。
在土地储备和出让过程中，该问题表现得更加突出和多样。
鉴于此，笔者对土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分进行了探讨，期望能为实践提供有益的参考。
本文首先对土地使用权与地上建筑物所有权之间的法律关系进行了必要的研究，并在此基础上对地上建筑所有权的归属进行分析；进而结合实践，就土地储备和出让过程中遇到的与地上建筑物处分相关的案例和法律问题进行探讨；最终得出结论：实践中分析和解决问题应以“房地一体”为主要原则和出发点。
土地是城市赖以存在和发展的载体与物质基础，[1]国内外在城市化和城市建设过程中都十分重视城市土地的合理利用与管理。
随着城市化进程的加快，城市规模越来越大；在此过程中，土地资源越来越稀缺，对土地资源的充分利用变得日益重要。
土地储备是我国政府调控土地市场、充分利用土地资源和实现城市社会公共利益的重要措施，是政府调控与管制土地市场的有效手段。
但是，由于存量土地现状多样，情况复杂，在土地储备过程中会遇到不少问题，其中地上建筑物的归属和处分相关问题就比较典型。
实践中，地上建筑物的归属和处分问题比较多样，比如：在纳入储备的土地上留有的建筑物仍具有使用的价值的情形下，如何在合法且有效利用土地资源的前提下进行合理处分；在地上建筑物未随土地一同出让的情形下，如何确定与土地使用权相分离的建筑物所有权等等。
遗憾的是，对该类问题的系统研究和论述较少；鉴于此，笔者就此问题进行一些探讨，以期抛砖引玉。
一、土地与地上建筑物的法律关系建筑物是房屋与其他地上定着物的统称，是指具有覆盖墙垣、足以挡蔽风雨，供人出入而具有经济上使用价值的物。
物权法土地使用权抵押方面规定是什么？
Life is a circle. Some people have not walked out of the circle drawn by fate for a lifetime. He just doesn't know that every point on the circle has a soaring tangent.通用参考模板（页眉可删）物权法土地使用权抵押方面规定是什么？物权法土地使用权抵押方面规定是一并抵押，也就是说土地使用权抵押的同时，其附在上面的建筑物也应当抵押，不可以分割。
办理土地使用权抵押登记，需要符合一定条件，该土地使用权是转让或者出让所得，已经办理土地使用证。
一、物权法土地使用权抵押方面规定是什么?我国《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
”土地使用权的抵押是一种不动产权利的抵押，它有以下特点：1、用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。
2、土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。
3、土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。
地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。
4、土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。
5、土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。
二、土地使用权抵押的前提条件是什么?1、土地使用权抵押必须以初始土地登记作为前提，领取土地使用证。
房产抵押的土地使用权一并抵押,未办理土地使用权抵押登记不影响抵押权的效力
房产抵押的土地使用权一并抵押，未办理土地使用权抵押登记不影响抵押权的效力阅读提示我国城市的土地实行“国家所有、用途管制”，城市居民购买商品房能够获得房屋所有权证书，但因土地不能由私人所有，相应的也就没有土地所有权证，而只有土地使用权证。
在房地所有权分置的背景下，在设立房产抵押时，理论上需分别向房管部门办理房屋所有权抵押登记，向国土部门办理土地使用权抵押登记。
不动产抵押权自登记时设立，为了避免房地分开抵押带来不确定性和市场风险，我国《物权法》《担保法》实行“房地一体”原则，即房屋所有权抵押的，房屋范围内的土地使用权应当一并抵押。
《担保法解释》第六十条进一步规定，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。
即，房屋所有权办理抵押登记后，即使相应的土地使用权未办理登记，抵押权仍然成立。
裁判要旨在县级以上人民政府未明确规定具有地上定着物的土地使用权抵押登记的办理部门的情况下，房产抵押登记部门在颁发的房屋他项权证上记载土地证号的行为，具有对该房屋占用范围内的土地使用权进行抵押登记的效力，足以产生公示的法律效果，房屋已办理抵押登记但相应的土地使用权未办理登记的，不影响抵押权的效力。
案情简介1. 建行分宜支行与江锂科技于2014年10月28日、2015年2月6日签订了三份《流动资金贷款合同》，约定江锂科技向建行分宜支行借款1亿元。
2. 为保证债务的履行，建行分宜支行与江锂科技于2013年3月29日签订《最高额抵押合同》。
约定江锂科技以其自有的3块土地使用权，以及5处房产作为抵押物提供担保。
双方于2013年4月2日在房产交易所办理了房地产抵押登记手续，并取得他项权证书，载明前述3块土地使用权证号和5处房产证号。
3. 一审：原告建行分宜支行起诉被告江锂科技，要求偿还欠款，并对前述土地、房产等抵押财产行使抵押权。
江西省高院认为，原告建行分宜支行仅可对办理抵押登记的房产行使抵押权，对未办理抵押登记的案涉土地使用权不享有抵押权。
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土地使用权与地上建筑物
分别抵押登记法律效力问题刍议
按照我国现行法律法规，房地产抵押应实行“房随地走、地随房走”的双向统一原则。
《物权法》第182条对此作了明确规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押；第200条规定：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
《物权法》作为物权方面的大法，除《宪法》外，法律位阶最高，房地产抵押登记处置的法律依据，应以此为准执行。
但在实务中房屋所有权人和土地使用权人（或二者为同一人）为充分发挥担保效益和融资功能，往往与抵押权人协商合意将房、地分别办理抵押，并且由于土地使用权和地上建筑物两者的登记机关和审查权限规定的不同（登记采取形式审查还是实质审查或二者相结合的形式），导致分别抵押且合法登记的现象大量存在。
其中最为常见的是个人购房按揭业务：房地产开发商将土地抵押给一家金融机构办理项目贷款，但又和多家金融机构合作办理按揭贷款。
针对这种现象，个人认为，基于交易安全及尊重当事人意思自治的原则出发，在实务中应承认“房随地走”或“地随房走”的例外情形，
不宜认定这种情形中的抵押无效。
首先，法律关于建设用地使用权和建筑物所有权结合的规定并不是一种强制性规定，其目的主要是为了避免因为分别抵押所导致的权利冲突和摩擦，因此在理解该双向统一原则时，应当理解贯彻为该原则在转让和最终权利归属上的一体化，即出现房地产分别抵押的情形时，只要在实现权利转移和处置抵押财产时能够保持权利归属上的一体即可。
其次，当事人双方意思表示一致，亦已订立抵押合同，法律行为没有瑕疵，并分别到相应机关办理了抵押登记，从法律的角度来讲，具备了抵押登记的生效要件，抵押已生效。
因此，不宜认定抵押无效。
我国物权法权威—王利明教授在其主编的《中国民法案例与学理研究（物权编）》中对这个问题持相同观点：房屋所有权人和土地使用权人（或二者为同一人）为充分发挥担保效益和融资功能，往往与抵押权人协商合意将房、地分别抵押，双方意思表示一致，法律行为没有瑕疵，并分别到相应机关办理了抵押登记。
没有公权干预的必要，不宜认定抵押无效。
在审判实务中，最高院一般根据建设用地使用权和建筑物所有权相分离的理论进行审判实务审理。
其亦认同王利明观点：由于当事人在两个抵押实务中都分别约定以建设用地使用权或建筑物所有权单独进行抵押，所有环节均是单独进行的，即不仅仅是在评估作价时分别评估，而且在登记时亦是分别登记，充分表明了当事人不仅具有将建设用地使用权和建筑物所有权分别抵押的合意，而且已经通过登记的方式予以公示，因此可以认为两个抵押均有效。
在抵押权实现时，
应就两项抵押财产分别拍卖、分别受偿，但必须确保拍卖人为同一人，以使房地两个权利的最终取得者为同一人。
综上所述，土地使用权与地上建筑物分别抵押登记作为“房随地走”或“地随房走”双向统一原则的例外情形，其在实务中抵押是有效的，但仍应谨慎操作，注意防控分别抵押的风险，以避免法院判决倾向于否定房屋产权和土地使用权分别抵押的效力，把此类抵押认定为重复抵押或再抵押，以至于债权人的抵押权将面临落空的风险。
菏泽市农村信用社时和闯
二〇一一年十二月十八日。