关于土地使用权与地上建筑物分别抵押登记的问题
土地使用权抵押登记有何相关规定
⼟地使⽤权抵押登记有何相关规定⽤于抵押的⼟地使⽤权必须是通过有偿出让或转让⽅式取得的合法⼟地使⽤权，并且是已办理⼟地登记⼿续的⼟地使⽤权。
⼟地使⽤权抵押登记有何相关规定？下⾯，店铺⼩编整理了有关法律知识，供⼤家学习参考。
⼟地使⽤权抵押登记有何相关规定(⼀)申请办理⼟地使⽤权抵押设定登记及抵押变更登记1、除国家机关、公益设施外，抵押⼈依法有权处分的国有⼟地使⽤权。
2、抵押⼈依法承包并经发包⽅同意抵押的荒⼭、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的国有和集体⼟地使⽤权。
3、村镇企业的⼚房等建筑物涉及所占⽤范围内的集体⼟地使⽤权。
4、⼟地使⽤权抵押登记必须以⼟地使⽤权登记为基础。
若⼟地登记的内容与实际不符，应先办理⼟地使⽤权变更登记，再办理⼟地使⽤权抵押登记。
按份共有的⼟地，应按各占⼟地的⽐例，进⾏⼟地使⽤权变更登记，将⼟地分摊给各⼟地使⽤者后，才能办理⼟地使⽤权抵押登记;5、以⼟地使⽤权抵押的，应当将该⼟地上的房屋等附着物同时抵押。
6、办理⼟地使⽤权抵押设定登记时，抵押⼈必须与经依法登记确认的⼟地使⽤者⼀致。
抵押⼈必须是具有完全民事⾏为能⼒的⼈、合法组织或者⾃然⼈，企业法⼈等的分⽀机构未经法⼈书⾯授权的不能办理抵押登记。
7、集体⼟地使⽤权抵押必须经⼟地所有者同意。
(⼆)申请办理⼟地使⽤抵押权注销登记1、贷款已偿还或抵押合同已终⽌。
2、⼈民法院裁决等。
⼟地使⽤权抵押期限⼟地使⽤权抵押期限，应短于⼟地使⽤期限减去已使⽤期限的剩余期限。
划拨⼟地使⽤权的最⾼抵押期限应不超过同类⽤途⼟地的最⾼出让期限。
⼟地使⽤权抵押期限的设定应参照主合同期限，不⼩于借款合同的约定期限，否则就失去了抵押的⽬的。
此外，房产和⼟地同时办理抵押时，⼟地抵押期限的设定，还要兼顾房地⼀致的原则。
也就是说应该⼩于建筑物的使⽤年限，并与建筑物抵押的期限相⼀致，以确保抵押登记的规范性，有效保障抵押⼈和抵押权⼈的合法权益。
在办理⼟地使⽤权抵押登记时，可以根据主债权的效⼒，即主债权的存续期间确定⼟地抵押登记期限，依据相关法规，设定为主合同约定的债务履⾏期间及履⾏期届满后两年。
土地使用权与地上建筑物分别抵押的效力问题及建议
保法》第 ３６ 条规定：“以依法取得的国有土地上的房 屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时 抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应 当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”《。城市房 地产管理法》第 ３２ 条规定：“房地产转让、抵押时，房 屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转 让、抵押”。国务院《城镇国有土地使用权出让和转 让暂行条例》第 ３３ 条规定：“土地使用权抵押时，其 地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其 他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵 押”。
的土地，明确判决房屋抵押权人享有优先受偿权。④ 是使用价值）是相互渗透的，不可拆分的。事实上，
房屋及其土地使用权存在两个抵押权人时，法院判决 房屋的价值更多地取决于所处地段的价值，对建有房
各自对抵押物享有优先受偿权。
屋的土地的利用，实质上是对该土地房屋的利用，二
（３）对土地与房产分别抵押的效力问题探讨
（２）各地法院对土地与房产分别抵押的效力认定 尺度不统一
由于法律对土地使用权或房产分别抵押的效力不 明确，又缺乏相应的司法解释，司法界对其效力认定 一直存在争议，导致司法实践中各地人民法院对于同 类案件作出的判决结果截然不同，出现了极其混乱的 现象。以房屋单独抵押并办理了抵押登记，土地使用
３２
土
者根本无法分别利用。因此，如何公平合理地确定房
《物权法》生效前，各地人民法院之所以会出现 产和土地使用权的评估价，在两个不同的抵押权之间
上述极其混乱的判决结果，根源在于法律规定不明 实现公平分配，将是司法执行中的一大难题。
确，无论是《担保法》还是《城市房地产管理法》，只 ２ 《物权法》生效后土地与房产分别抵押的效力问
山东省高级人民法院关于审理以建筑物及土地使用权设定抵押如何确定合同效力问题的通知
山东省高级人民法院关于审理以建筑物及土地使用权设定抵押如何确定合同效力问题的通知（2004年12月21日鲁高法[2004]238号）全省各级人民法院、济南铁路运输两级法院、青岛海事法院：最近，部分中级人民法院就以建筑物及土地使用权设定抵押如何确定合同效力问题请示我院。
为正确适用法律，统一执法标准，依法保护当事人的合法权益，经山东省高级人民法院第65次审判委员会讨论，就审理以建筑物及土地使用权设定抵押如何确定合同效力问题通知如下：1．2002年7月3日山东省人民政府《关于对企业房产等建筑物抵押登记主管机关进行调整的通知》(鲁政字[2002]267号)下发之前，企业以厂房等建筑物设定抵押的，在工商行政管理部门进行抵押登记，或在房地产管理部门办理抵押登记，抵押合同均生效。
2002年7月3日以后，企业以厂房等建筑物设定抵押，必须在房地产管理部门办理登记，否则抵押合同不生效。
以无地上建筑物的土地使用权设定抵押的，在核发土地使用权证书的土地管理部门办理了抵押登记的，抵押合同生效。
2．建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权的土地之上，仅就建筑物或仅就建筑物占用范围内的土地使用权设定抵押，或建筑物与其占用范围内的国有土地使用权分别抵押给不同债权人，按规定办理了抵押登记的，如无其他导致抵押无效的情形，抵押合同有效。
抵押权的效力及于土地使用权及附着于其上的建筑物，不同抵押权人就同一抵押物的受偿顺序依《担保法》第五十四条确定。
3．建筑物附着于国有划拨土地之上，仅就建筑物或仅就建筑物占用范围内的土地使用权设定抵押，或建筑物与其占用范围内的国有土地使用权分别抵押给不同债权人，未经有审批权限的土地管理部门批准或未在有审批权限的土地管理部门办理抵押登记，仅在工商行政管理部门或房产管理部门办理了抵押登记的，抵押合同无效，但当事人在一审法庭辩论终结前取得有审批权限的土地管理部门批准或在有审批权限的土地管理部门补办了抵押登记手续，如无其他导致抵押合同无效的情形，抵押合同有效。
土地使用权及地上建筑物一致性原则指什么？
If you don't work hard, your future wife's wedding dress will be rented.同学互助一起进步（页眉可删）土地使用权及地上建筑物一致性原则指什么？土地使用权及地上建筑物一致性原则是土地在进行抵押的时候，建筑物一并抵押，不得分开。
同时，在土地使用期限未到期之前，国家有偿回收土地的，也应该对建筑物补偿。
毕竟，建筑物是盖在土地上的，土地都抵押出去了，建筑物的产权也应该随着变化，否则就是导致产权分裂。
一、土地使用权及地上建筑物一致性原则是什么?土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。
地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
所以当地上有建筑物、其他附着物时，不可能进行单纯的土地使用权抵押或房屋产权抵押，而必须将土地与地上建筑物、其他附着物同时抵押，并按照规定分别办理土地使用权抵押登记和房产抵押登记。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条规定，无偿收回划拨土地使用权时，尚且需对其地上建筑物、其他附着物给予适当补偿，无偿收回通过出让有偿使用的土地时，更应对其地上建筑物、其他附着物给予适当补偿。
二、土地使用权转让和出让的区别何在?土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。
土地使用权转让应当签订转让合同。
土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。
土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。
地使用权出让是指国家将土地使用权出让给公民或法人;出让是指将所有权的部分权能(占有、使用、收益)与所有权相分离而作为独立的财产权;土地使用权转让则是土地使用权在公民或法人之间的转移。
民法典的建筑物与建设用地使用权同时抵押规则有什么规定
民法典的建筑物与建设⽤地使⽤权同时抵押规则有什么规定现实社会中对于房产抵押⼤家都⽐较熟悉了，也有⼟地进⾏抵押的⾏为。
但是抵押要符合⼀定的条件下才可以的，那么关于民法典的建筑物与建设⽤地使⽤权同时抵押规则规定是怎样的呢?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏的解答。
⼀、民法典的建筑物与建设⽤地使⽤权同时抵押规则有什么规定《民法典》第三百九⼗七条以建筑物抵押的，该建筑物占⽤范围内的建设⽤地使⽤权⼀并抵押。
以建设⽤地使⽤权抵押的，该⼟地上的建筑物⼀并抵押。
抵押⼈未依据前款规定⼀并抵押的，未抵押的财产视为⼀并抵押。
⼆、房屋所有权与⼟地使⽤权同时抵押的原则房屋所有权与⼟地使⽤权同时抵押的原则，是指在房地产抵押时，应当将房屋与⼟地使⽤权同时抵押的原则。
表现在两个⽅⾯:1、以依法取得的国有⼟地上的房屋抵押的，该房屋占⽤范围内的国有⼟地使⽤权同时抵押。
即所谓的地随房⾛。
2、以出让⽅式取得的国有⼟地使⽤权抵押的，应当将抵押时该国有⼟地上的房屋同时抵押。
即所谓的房随地⾛。
法律作出这⼀规定，其理由在于:(1)离开⼟地的建筑物不具备法律上的独⽴性，不能独⽴的构成抵押标的。
任何房屋都是建⽴在⼟地上的，⼟地是地上房屋的必要组成部分，没有⼟地使⽤权的房屋在实践中不能独⽴存在，在法律上也是不能独⽴移转的，因此必须地随房⾛。
(2)房屋虽然不是⼟地的本质组成部分，⼟地本⾝可以独⽴的移转，但是如果允许⼟地使⽤权单独抵押⽽地上建筑物所有权不进⾏抵押，就可能出现⼟地使⽤权与地上建筑物所有权主体不⼀致的状况，从⽽发⽣权利的冲突与摩擦，不利于物的有序利⽤和社会秩序的稳定。
为防⽌这种权属不⼀致的⽭盾，就有必要将房屋与⼟地视为⼀个整体，从⽽要求房随地⾛。
以上就是⼩编整理的内容，按照规定以建筑物抵押的那么该建筑物占⽤范围内的建设⽤地使⽤权⼀并抵押，两者是同时进⾏的，如果抵押⼈并没有这样的规定，那么财产也视为⼀并抵押。
如果还有什么疑问，可以咨询店铺相关律师。
房屋产权和土地使用权单独以及分别抵押问题
房屋产权和土地使用权单独以及分别抵押问题导读：本文是关于房屋产权和土地使用权单独以及分别抵押问题，希望能帮助到您！房屋产权和土地使用权单独以及分别抵押问题库欢房地单独抵押指房屋产权和土地使用权单独抵押给抵押权人，只登记了其中的一项，另一项未予以登记。
分别抵押指抵押人将建筑物及其占用范围内的建设用地使用权为不同的抵押权人设定抵押，并分别就各自的抵押权设立登记。
目前针对单独抵押和分别抵押理论上都存在较大的法律争议，实务中的做法也大相径庭。
（一）法律依据《物权法》第182条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
《物权法》第146条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
《物权法》第147条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
（二）法律分析1、房地单独抵押的效力对于单独抵押的效力，目前理论上的争议主要是对物权法第182条第二款的理解存在不同的看法。
但大部分学者认可单独抵押的效力，即在房地单独抵押时，抵押权人就未抵押财产所取得的抵押权，属于法定抵押权，非依法律行为而取得的抵押权，无需登记即成立。
在完成相关抵押权设立登记手续之后，抵押权人就相应的建筑物或建设用地使用权取得抵押权，就未抵押财产取得法定抵押权，建筑物抵押权和建设用地使用权抵押权构成共同抵押。
抵押权实现时，抵押权人可就建筑物及其占地范围内的建设用地使用权的变价款优先受偿。
2、房地分别抵押的效力房地分别抵押的效力，理论上存在的争议也比较大，存在两种不同的观点，但占主导的观点认为：抵押人以建筑物及其占用范围内的建设用地使用权分别为数抵押权人设定抵押的，并不因违反第182条第1款“一并抵押”的规定而无效，且第182条第2款“视为一并抵押”亦无适用余地。
房产抵押的土地使用权一并抵押,未办理土地使用权抵押登记不影响抵押权的效力
房产抵押的土地使用权一并抵押，未办理土地使用权抵押登记不影响抵押权的效力阅读提示我国城市的土地实行“国家所有、用途管制”，城市居民购买商品房能够获得房屋所有权证书，但因土地不能由私人所有，相应的也就没有土地所有权证，而只有土地使用权证。
在房地所有权分置的背景下，在设立房产抵押时，理论上需分别向房管部门办理房屋所有权抵押登记，向国土部门办理土地使用权抵押登记。
不动产抵押权自登记时设立，为了避免房地分开抵押带来不确定性和市场风险，我国《物权法》《担保法》实行“房地一体”原则，即房屋所有权抵押的，房屋范围内的土地使用权应当一并抵押。
《担保法解释》第六十条进一步规定，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。
即，房屋所有权办理抵押登记后，即使相应的土地使用权未办理登记，抵押权仍然成立。
裁判要旨在县级以上人民政府未明确规定具有地上定着物的土地使用权抵押登记的办理部门的情况下，房产抵押登记部门在颁发的房屋他项权证上记载土地证号的行为，具有对该房屋占用范围内的土地使用权进行抵押登记的效力，足以产生公示的法律效果，房屋已办理抵押登记但相应的土地使用权未办理登记的，不影响抵押权的效力。
案情简介1. 建行分宜支行与江锂科技于2014年10月28日、2015年2月6日签订了三份《流动资金贷款合同》，约定江锂科技向建行分宜支行借款1亿元。
2. 为保证债务的履行，建行分宜支行与江锂科技于2013年3月29日签订《最高额抵押合同》。
约定江锂科技以其自有的3块土地使用权，以及5处房产作为抵押物提供担保。
双方于2013年4月2日在房产交易所办理了房地产抵押登记手续，并取得他项权证书，载明前述3块土地使用权证号和5处房产证号。
3. 一审：原告建行分宜支行起诉被告江锂科技，要求偿还欠款，并对前述土地、房产等抵押财产行使抵押权。
江西省高院认为，原告建行分宜支行仅可对办理抵押登记的房产行使抵押权，对未办理抵押登记的案涉土地使用权不享有抵押权。
0 如何理解抵押关系中“地随房走”、“房随地走”？
虽然我国法律强调“房地一体”，但在司法实践中，由于土地和房屋在我国绝大部分地区都实行分别登记制度，土地使用权变动由土地管理部门负责登记，而房屋则由房产管理部门负责登记，造成了两种权利在事实上的分离。土地使用权和地上建筑物分属于不同的权利主体的情形大量存在。因而很难避免土地和地上建筑物分别被处分的情况。
其实，根据前面说的有条件地承认土地使用权和房屋所有权可以分离的原则，对本案的处理就应当对房和地分别进行评估，一体拍卖后，也应当分别清偿。
《物权法》第200条明确规定：土地使用权虽然抵押了，新增房屋并不成为抵押物，只不过在拍卖的时候要把房屋随着地一起拍卖，房屋拍卖款并不用于受偿，这就充分说明房和地是可以分开的；之所以在一体拍卖后要分别清偿而不是先还工商行再还建行，是因为将来万一房和地都贬值了，只够还工行，那建行就一分钱也得不到了，这对建行来说就不公平了。
具体的处理应该是，地如果评了4000万，最后拍卖的时候只拍卖了3000万，工行虽然是5000万的债权你也只能得到3000万。房子评估的时候可能是8000万，拍卖的时候是5000万，或者拍卖行2000万就把它归建行。这两个案子按照合同走，其实完全是公平的，而且并没有违反房随地走，地随房走的原则。这样既符合了房地双向统一的规则，同时又符合双方当事人签订合同的意思表示。因为工行只接受土地使用权抵押，建行也同意只接受房屋抵押。至于工行说当时签订土地使用权的时候《担保法》和《物权法》规定这个房子要跟我一并走的，但是有一点，它只是说视为抵押，但是毕竟房子没有登记，建行把房屋登记了，在没有出现建行的时候，工商行用土地使用权单独抵押的时候，为了让房随地走可以把未登记的抵押权视为登记了，将来你优先受偿。但是现在建行在房屋上设立抵押权了，这时就要适用《担保法》第54条或者《物权法》第199条了，在清偿的时候已登记的抵押权要优先于未登记的抵押权。这个时候和《物权法》的法理还有房随地走、地随房走的原则都不违背，同时又符合双方签订合同时的意思表示，也就维护了民法上的公平原则。
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土地使用权与地上建筑物
分别抵押登记法律效力问题刍议
按照我国现行法律法规，房地产抵押应实行“房随地走、地随房走”的双向统一原则。
《物权法》第182条对此作了明确规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押；第200条规定：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
《物权法》作为物权方面的大法，除《宪法》外，法律位阶最高，房地产抵押登记处置的法律依据，应以此为准执行。
但在实务中房屋所有权人和土地使用权人（或二者为同一人）为充分发挥担保效益和融资功能，往往与抵押权人协商合意将房、地分别办理抵押，并且由于土地使用权和地上建筑物两者的登记机关和审查权限规定的不同（登记采取形式审查还是实质审查或二者相结合的形式），导致分别抵押且合法登记的现象大量存在。
其中最为常见的是个人购房按揭业务：房地产开发商将土地抵押给一家金融机构办理项目贷款，但又和多家金融机构合作办理按揭贷款。
针对这种现象，个人认为，基于交易安全及尊重当事人意思自治的原则出发，在实务中应承认“房随地走”或“地随房走”的例外情形，
不宜认定这种情形中的抵押无效。
首先，法律关于建设用地使用权和建筑物所有权结合的规定并不是一种强制性规定，其目的主要是为了避免因为分别抵押所导致的权利冲突和摩擦，因此在理解该双向统一原则时，应当理解贯彻为该原则在转让和最终权利归属上的一体化，即出现房地产分别抵押的情形时，只要在实现权利转移和处置抵押财产时能够保持权利归属上的一体即可。
其次，当事人双方意思表示一致，亦已订立抵押合同，法律行为没有瑕疵，并分别到相应机关办理了抵押登记，从法律的角度来讲，具备了抵押登记的生效要件，抵押已生效。
因此，不宜认定抵押无效。
我国物权法权威—王利明教授在其主编的《中国民法案例与学理研究（物权编）》中对这个问题持相同观点：房屋所有权人和土地使用权人（或二者为同一人）为充分发挥担保效益和融资功能，往往与抵押权人协商合意将房、地分别抵押，双方意思表示一致，法律行为没有瑕疵，并分别到相应机关办理了抵押登记。
没有公权干预的必要，不宜认定抵押无效。
在审判实务中，最高院一般根据建设用地使用权和建筑物所有权相分离的理论进行审判实务审理。
其亦认同王利明观点：由于当事人在两个抵押实务中都分别约定以建设用地使用权或建筑物所有权单独进行抵押，所有环节均是单独进行的，即不仅仅是在评估作价时分别评估，而且在登记时亦是分别登记，充分表明了当事人不仅具有将建设用地使用权和建筑物所有权分别抵押的合意，而且已经通过登记的方式予以公示，因此可以认为两个抵押均有效。
在抵押权实现时，
应就两项抵押财产分别拍卖、分别受偿，但必须确保拍卖人为同一人，以使房地两个权利的最终取得者为同一人。
综上所述，土地使用权与地上建筑物分别抵押登记作为“房随地走”或“地随房走”双向统一原则的例外情形，其在实务中抵押是有效的，但仍应谨慎操作，注意防控分别抵押的风险，以避免法院判决倾向于否定房屋产权和土地使用权分别抵押的效力，把此类抵押认定为重复抵押或再抵押，以至于债权人的抵押权将面临落空的风险。
菏泽市农村信用社时和闯
二〇一一年十二月十八日。