划拨土地转让三种情形的处理方式解析
土地使用权取得方式及区别是怎么样的？
土地使用权取得方式及区别是怎么样的？土地是国家所有的，我们要获得土地就要通过一定的方式获得。
那么关于土地使用权取得方式及区别是怎么样的?土地使用权我们依法享有，获得的方式分为三种，出让还有划拨，最后是转让，三种方式都可以依法获得土地的使用权，出让的方式，获得土地的一方要支付国家出让金。
土地是国家所有的，我们要获得土地就要通过一定的方式获得。
那么关于土地使用权取得方式及区别是怎么样的?土地使用权我们依法享有，获得的方式分为三种，出让还有划拨，最后是转让，三种方式都可以依法获得土地的使用权，出让的方式，获得土地的一方要支付国家出让金。
主要有：出让、划拨、转让。
▲一、以出让方式取得国有土地使用权1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。
3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。
(一)以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：(1)供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地;(2)其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;(3)划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;(4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;(5)出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;(6)法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
(二)以协议方式取得国有土地使用权(1)协议出让国有土地使用权范围出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：A、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;B、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;C、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;D、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。
国有划拨土地转让管理
国有划拨土地转让管理最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对转让国有划拨土地使用权的立法精神。
国家禁止国有划拨土地使用权人在未取得出让土地使用权证书的情况下迳行转让。
也就是说,国有划拨土地使用权人应当先行与市、县人民政府的土地管理部门签订土地出让合同,取得国有土地使用权,否则其签订的转让国有划拨土地使用权合同应为无效。
最高人民法院的司法解释结合社会现状和审判实际,从尽量尊重当事人双方的意思表示,不轻易确认合同无效,以促进合同加速履行和社会资源的有效利用的目的出发,对当事人在向人民法院起诉前,已符合法律、行政法规规定的条件,又不存在合同法第52条规定的无效情形,就应当认定合同有效。
简单来说,双方签订的原为无效的协议,在国家土地管理部门作出了办理出让手续或直接划拨等具有批准或认可意思表示的行政行为之后,人民法院在审理时不作无效认定。
结合该司法解释,人民法院对当事人因转让国有划拨土地纠纷的处理原则如下:(1)土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。
(2)双方签订转让合同后,至起诉前经有批准权的人民政府批准并与土地使用权人办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。
因为此时土地使用权人已经获得国有土地使用权,其有权依照法定程序转让国有土地使用权。
(3)双方签订转让合同后,至起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
受让方向国家土地管理部门交纳土地出让金,从国家土地管理部门获得出让土地使用权。
受让方不是非基于原转让合同获得土地使用权,但是仍然应当依据协议对原土地使用权人予以补偿。
(4)双方签订转让合同后,至起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续,并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
关于划拨土地使用权转让、出租的几个问题
2023-11-06contents •划拨土地使用权概述•划拨土地使用权转让•划拨土地使用权出租•相关政策和法规•结论和建议目录01划拨土地使用权概述划拨土地使用权是指土地使用权由国家无偿授予给土地使用者，使用者取得土地使用权时仅需支付少量的土地补偿费与安置补助费。
在城市规划区范围内，对从事城市基础设施建设和公益事业建设的单位，经县级以上人民政府批准，可划拨土地使用权。
根据土地的用途，划拨土地可分为公益事业用地、市政基础设施用地、国有企事业单位用地等。
根据土地的性质，划拨土地可分为国有划拨土地和集体划拨土地。
划拨土地的用途和限制未经县级以上人民政府批准，任何单位和个人不得擅自改变土地用途。
若需改变土地用途，必须符合城市规划要求，并重新办理用地审批手续。
划拨土地主要用于公益设施、市政基础设施、科教文卫体等社会事业的建设，其用途受到严格限制。
02划拨土地使用权转让条件划拨土地使用权转让需满足一定的条件，如土地达到一定的成熟度、地上建筑物达到一定的建设进度等。
具体条件可能因地区和政策差异而有所不同。
程序划拨土地使用权转让需经过申请、审批、公示等程序。
申请人需提交申请材料，包括土地使用权证、划拨土地使用权转让申请书等。
审批通过后，需进行公示，公示期满无异议后方可办理土地使用权转移手续。
转让的条件和程序转让的收益分配土地出让金划拨土地使用权转让时，需按照规定缴纳土地出让金。
土地出让金的数额通常根据土地的评估价值、用途、区位等因素确定。
收益分配划拨土地使用权转让的收益主要由受让方和出让方按照一定比例分配。
具体分配比例可能因地区和政策差异而有所不同。
转让的限制和违规责任限制划拨土地使用权转让时存在一些限制条件，如受让方需具备相应的资质、出让方需保证土地无权属纠纷等。
违规责任若划拨土地使用权转让过程中出现违规行为，如未经审批擅自转让、擅自改变土地用途等，将承担相应的违规责任，可能面临罚款、收回土地等处罚措施。
土地纠纷土地使用权的法律争议解析
土地纠纷土地使用权的法律争议解析土地使用权是我国土地制度的重要组成部分，它在城乡经济社会发展中起到了至关重要的作用。
然而，由于土地资源的有限性和众多利益主体的参与，土地使用权往往成为争议的焦点。
本文将围绕土地纠纷中的土地使用权展开讨论，重点分析土地使用权的取得、转让和终止等方面的法律争议。
一、土地使用权的取得根据我国法律规定，土地使用权可以通过出让、划拨、出租等方式取得。
出让是指政府通过招拍挂等市场化形式，将土地使用权出售给需要土地的主体。
划拨则是指政府将土地使用权划拨给特定的主体使用。
出租是指土地使用权人将其拥有的土地使用权暂时转让给他人。
然而，在土地使用权的取得过程中，常常出现一些法律争议。
例如，在土地出让过程中，政府是否符合程序对土地使用权进行公平公正的招拍挂，是否出现利益输送等问题。
在土地划拨过程中，政府是否将土地划拨给符合条件的主体，是否存在行政裁定滥用等问题。
这些争议都需要依靠法律法规的明确规定和司法解释来加以解决。
二、土地使用权的转让土地使用权的转让是土地纠纷中的另一个重要议题。
土地使用权的转让一般分为两种情况：一是土地使用权人将土地使用权转让给他人；二是土地使用权人将地上附着物转让给他人。
在土地使用权的转让中，常见的法律争议包括转让程序的合法性和转让合同的效力问题。
土地使用权的转让必须符合相应的程序，例如出让合同、划拨合同等必须经过法律规定的手续，并遵守相应的合同法律规定。
同时，转让合同的效力也受到法律的保护，各方必须履行合同约定的权利义务。
三、土地使用权的终止土地使用权的终止是土地纠纷中最复杂的问题之一。
土地使用权的终止可以根据法律规定或者合同约定进行。
根据法律规定，土地使用权可以因为终止期限届满、法定原因、合同约定等原因而终止。
例如，在国家法定的土地使用年限到期后，土地使用权将自动终止。
此外，如果土地使用权人违反法律法规或者合同约定，使土地无法继续使用，土地使用权也可能被终止。
如何理解国有划拨土地使用权的转让
如何理解国有划拨土地使用权的转让如何理解国有划拨土地使用权的转让一、国有划拨土地使用权的概念、特点1、划拨土地使用权的概念：国务院1990年5月19日发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定，"划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权"；1992年3月8日国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第2条规定，"划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权"。
综合上述两项规定，划拨土地使用权是指土地使用人通过除出让土地使用权以外的各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。
2、划拨土地使用权的特点：（1）取得的法定性，即取得划拨土地使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准；（2）取得的无偿性，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的主要区别之一；（3）使用的无期限性；（4）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权①。
二、国有划拨土地使用权的取得、转让及审批1、划拨土地使用权的取得：除出让土地使用权外，依法无偿取得土地使用权的各种方式中，划拨是一种最重要的方式，且为原始取得方式。
根据《城市房地产管理法》第22条第1款的规定，"土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交付给土规强制性规定的，合同无效。
三、划拨土地转让合同无效的效力补正如前所述，划拨土地使用权在经批准转让为出让土地使用权前，是不得转让的。
但根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条的规定，"符合下列条件的，经市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：......（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定-国家土地管理局令[第八号]
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国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（一九九八年二月十七日国家土地管理局令）（第八号）第一条为支持国有企业改革，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，加强土地资产管理，根据土地管理法律、法规和有关政策，制定本规定。
第二条国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革，涉及的划拨土地使用权管理，应当遵守本规定。
第三条国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。
对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。
本规定所称国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。
签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。
租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。
本规定所称国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。
土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
我国划拨土地使用权转让相关问题探讨
称 国务院 ５ 号令）其中第四十四条规定 ， ５ ， 划拨土地使用权除本条例第
十五条规 定 的情 况 外 ， 得转让 、 不 出租 和抵 押 ； 四十 五条规 定 了划拨 第 地 使用权 流转 条件 ：符合 下列 条件 的 ， “ 经市 、 县人 民政府 土地 管理部 门 房 产管理 部 门批 准 ， 划拨土 地使用 权和 地上建 筑物 、 其 其他 附着 物所 有 可 以转 让 、 出租 、 抵押 ：一 ） （ 土地 使用 者为公 司 、 业 、 企 其他 经 济组织 和 人 ；二 ） （ 领有 国有 土地使 用证 ；三 ） （ 具有 地上 建筑 物 、 他 附着物合法 其 产权 证 明 ； 四 ） （ 按规定 签订土 地 使用权 出让 合 同 ， 向当地市 、 县人 民政
的 ，因此 ， 这类 拨 土地使 用权 的性质 比较 复杂 ， 当前 在理论 上也存 在颇 多争 议 ， 因为一旦 放开 流转 ， 这类 划 拨土 地使用权 的 主体大多 掌握 一些 权力 ，在 巨大利 益
冲击 。这就是说在划拨土地使用权转让中行政管理机
关 虽然不 是一方 当事 人 ， 扮演着 重要 角色 ， 但 它不仅仅 限于 出让 土 地 使用 权转 让 而事 后办 理 变 更登 记 手续 其特
点是 有 自己独 立 的经济 利益 ， 对这类 划拨 土地使用权 ， 不论 是历史 上形 成 的还 是新形 成 的 ，原 则上 是鼓励 流 转 的 ， 须履 行 必要 的手续 ， 但 也就是说 在履 行 了法定 手 续后 ， 类划拨 土地 可以转 让 、 这 出租 和抵押 ， 但是对 于 用 于公益设 施 等非 营利性 目的 的 ，其 流转要 经过特 别
土地收益 上缴 国家
根 据 当前规定 ，划 拨 土地使用 权转 让作 为划拨 土地 使用权 流转 的一 重要 方式 是指划 拨土地 使用 权人依 据 法定 程序 ， 过买卖 、 通 交换 、 承 继
现行法律法规政策对划拨土地使用权权益的有关规定
现行法律法规政策对划拨土地使用权权益的有关规定1、《土地管理法》:第五十八条：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的；(二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；(四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;(五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第（一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
2、《城市房地产管理法》：第三十九条以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时，应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
第四十条房地产转让,应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
3、《城市房屋拆迁管理条例》:第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定.具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
4、国务院法制办对北京市人民政府法制办公室《关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示》的答复（国法秘函〔2002〕15号）：三、关于2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行后，拆迁城市私有房屋的补偿问题。
2001年11月1日起施行的现行《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：‘货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。
’根据上述规定，2001年11月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿。
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划拨土地转让三种情形的处理方式解析
划拨土地使用权是我国特有之概念。
在改革开放之前，我国城市土地的利用均是通过划拨方式进行的，即都是无偿划拨供应的，只存在单一的划拨土地供应制度。
改革开放之后，随着外资的进入，我国对外资企业开始实行土地有偿使用，收取土地使用费。
1990年，国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)的颁布与实施，标志着出让土地使用权制度的建立，由此开启了划拨土地使用权通过办理出让手续可再行转让的历史。
而最近最高人民法院颁布的法释(2005)5号文《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“《解释》”)则根据司法实践对划拨土地使用权的转让方式作了全面的总结和规范，对今后房地产市场的规范发展具有直接的现实意义。
一、划拨土地使用权的含义及特点。
那么，何谓“划拨土地使用权”呢?根据《条例》、1992年国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)等规定，划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。
其特点有：(1)取得的法定性。
即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批准。
(2)取得的无偿性。
这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费;而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。
(3)使用的无期限性。
依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
(4)权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。
要处分，必须经过有批准权的政府批准。
二、划拨土地使用权转让方式的历史嬗变。
划拨土地使用权是我国取得土地使用权的最早最原始方式。
改革开放后，许多国有企业出于经营需要或为解决资金问题，往往变相将划拨土地使用权进行转让或作为合作条件;
而机关和事业单位也以国家财政投入不足等理由将其使用的划拨土地投入经营性用途。
这样实际上就形成了所谓的“土地隐形市场”。
对这种“土地隐形市场”中的交易，司法实践对其的认可经历了下列之嬗变：
1、《条例》施行前，划拨土地使用权转让未经批准而无效，但在一审诉讼期间经有关主管部门批准的则有效。
经批准的这种转让实质上是一种土地使用权的重新划拨。
根据最高人民法院法发〔1996〕2号文《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第6条规定，“国有土地使用权的转让合同，转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。
”第20条规定，“以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《条例》施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。
”由此可见，在《条例》施行前，划拨土地使用权的转让只要经过有关主管部门批准就可以了，并且补办批准手续的最迟时间是一审诉讼期间。
由于《条例》施行前还不存在土地使用权出让制度，因此，这种转让实质上是一种有关主管部门对土地使用权的重新划拨。
由于原划拨土地使用权人取得该土地使用权时，可能支付了相应的补偿、安置等费用，转让该土地使用权时可能有地上附着物或存在职工安置等问题，受让人对原划拨土地使用权人支付相应的费用亦属合理，符合民法中的公平原则。
2、《条例》施行后，划拨土地使用权转让未经政府批准并办理出让手续则无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准并补办出让手续的则有效。
法发〔1996〕2号文第21条规定，“《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
”这就是说要走“先出让后转让”之途径，而转让土地使用权的企业往往是由于缺乏资金，因此这种途径很难操作，不具有现实意义。
为此，《房地产管理法》的立法进行了变更。
3、《房地产管理法》实施后，划拨土地使用权转让必须经有批准权的人民政府批准，可由受让方直接办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。