第五、六讲 房产规划难点要点
分析房地产开发管理的难点及其策略探讨
分析房地产开发管理的难点及其策略探讨房地产开发管理是一个庞大而复杂的系统工程，在实际操作中难免会遇到一系列的难点和困难。
本文将探讨房地产开发管理的难点及其应对策略，以期为行业从业者提供有益的参考。
一、难点分析1.政策环境变化快，法律法规不断更新：房地产市场受到政策和法律法规的多重制约，相关政策和法律法规的变化将会对房地产开发的规划、建设、销售等各环节带来相应的影响。
2.项目周期长，资金需求大：开发一项房地产项目需要投入数百万乃至数亿的资金，这是任何一家开发企业都难以负担的成本。
长周期的建设方案需要保证项目规划、市场营销、施工管理等方面的无缝连接，从而保证项目能够顺利进行。
3.多方利益关系错综复杂：房地产开发管理中涉及到的利益主体非常多，包括政府、开发商、业主、银行、设计单位、监理单位等各种人和组织。
它们之间的关系非常复杂，要想协调良好，需要各方有高度的理解和包容，有良好的沟通机制和危机预警机制。
同时，在层层分割的协作过程中，需要各方统一口径，认真设计协议和合同。
4.市场风险大，销售难度大：房地产市场的繁荣和萧条往往是不确定的，市场环境常常受到外部环境、政策影响等多种因素的变化，使得开发商所面临的市场风险远高于其他行业。
另外，在销售业务上，开发公司需要了解他们的客户——市场需求有哪些，客户群体的购买力，如何开展有效的销售计划等等。
二、应对策略探讨1.加强政策研究和法律法规学习：房地产开发管理的领域中，涉及到各个政策、法律法规等制度规定。
开发商应该时刻对相关政策、法律法规进行关注和研究，掌握最新的政策动态，从而更好地指导开发工作。
另外，开发商在所有的工作环节，都需要依据法律法规规定进行操作。
2.强化财务管理和资金保障：资金是房地产开发的生命线，开发商应该建立严格的财务管理制度，保证财务核算的准确性和规范性。
同时，保证融资到位和资金到位，保障项目的平稳进行和交付。
3.加强沟通和协调：对于多方利益关系，开发商应该树立开放的心态，积极沟通和协调，树立合作的信心，化解问题。
第五、六讲 房产规划难点要点
第五、六讲房产规划难点要点一、买与租的决策（一）年成本法【案例1】老李看上一间40平米的房子（穷人），可租，也可买。
若租，则交押金3000元，房租每月1000元。
若买，首期付款5万元，6%按揭贷款20万，20年,资金机会成本按3%计算。
问：（1）按年成本计算，买还是租划算呢？租房年成本：1000×12＋3000×3%=12090买房年成本：50000×3%＋200000×6%=13500这样看来应该是租房便宜点，只是这里没有考虑房租的变化，房屋价格的可能变化等。
（二）净现值法【案例2】老李看上一间40平米的房子（穷人），可租，也可买。
若租，则交押金3000元，房租每月1000元。
若买，首期付款5万元，6%按揭贷款20万，20年,资金机会成本按3%计算。
问：（1）按5年期计算，房租不变，房价要涨到多少以上，用净现值法比较，买比租才划算？租房净现值=支付房租现值-5.579148858付出押金现值-0.3+收回押金现值0.3/1.035=-5.6204买房净现值=卖房净收入的现值-首付款-年供款现值=卖房净收入的现值-5-7.985594844=（卖房价格-贷款余额）现值-12.9856=（卖房价格-16.9352）/1.035-12.9856 买房要划算必须：买房净现值＞租房净现值，即（卖房价格-16.9352）/1.035-12.9856＞-5.6204卖房价格＞25.4735万元更简单的方法其实有较为简单的方式就是（如果不考虑押金的机会成本，当然也可以算年成本进去3%*3000=90元）如果买下来，按照3%的机会成本，卖出的净收益至少应该是多少呢？为了让租金与还贷一致，我们可以做得更精细点，如果按期初还贷计算，月供0.1426万元,5年后的贷款余额16.9799万元，年押金机会成本90，化到月7.5元/月。
如果买房，收益率为3%，卖房的净收益就可以算出来了（见下面）。
房地产开发管理中若干难点探析
房地产开发管理中若干难点探析房地产开发管理是一个复杂的过程，涉及到多个环节和各种利益相关者。
在这个过程中，存在着许多难点。
以下是对房地产开发管理中若干难点的探析。
资金的筹集和管理是一个重要的难点。
房地产开发需要大量的资金投入，包括土地购置、建筑建设、材料采购、销售推广等。
如何有效地筹集资金，并合理分配和管理资金，是一个非常复杂的问题。
政府政策的变化也是一个难点。
房地产开发涉及到土地供应、规划许可、税费政策等方面的政策，政府政策的变化可能对房地产开发产生重大影响。
开发商需要时刻关注政策变动，及时做出相应调整。
项目的风险管控是一个重要的难点。
房地产开发过程中存在着各种风险，如市场风险、声誉风险、供应链风险等。
开发商需要制定有效的风险管理策略，减少风险带来的不利影响。
第四，项目进度管理是一个难点。
房地产开发项目通常有明确的开发期限，如何合理安排工期，高效推进项目进展，是一个需要高度管理能力和协调能力的难题。
第五，设计与品质的管理是一个难点。
房地产开发需要符合市场需求和客户喜好的设计，同时需要保证建筑工程的质量。
开发商需要与设计师、施工队等多方合作，确保设计与品质的完美呈现。
第七，市场需求变化是一个难点。
房地产市场变化快速，消费者需求也在不断变化。
开发商需要做好市场调研，了解市场需求变化，及时做出调整，以满足消费者需求。
第八，销售与营销的管理也是一个难点。
房地产开发需要制定销售策略和营销计划，如何合理定价、选择合适的销售渠道、开展有效的推广活动，对于项目的成功推出至关重要。
房地产开发管理中存在着诸多难点，包括资金管理、政府政策变化、项目风险管控、项目进度管理、设计与品质管理、供应商和施工队的合作管理、市场需求变化以及销售与营销的管理等。
开发商需要具备丰富的经验和专业的管理能力，才能在这个复杂的环境中取得成功。
房地产开发项目管理的重点与难点研究
房地产开发项目管理的重点与难点研究房地产开发项目是一个复杂的系统工程，它涉及到很多方面、环节和问题，因此，房地产开发项目管理的重点与难点也各不相同。
本文将深入剖析房地产开发项目管理的重点与难点，以期为相关人员提供参考和指导。
一、管理重点1.市场前期调研市场前期调研是房地产开发项目管理的重点之一。
开发商需要对目标市场进行深入的调查与研究，包括对区域的宏观经济形势、消费者需求、市场竞争格局、配套设施等方面进行综合分析，以便合理定位、精准开发。
而市场前期调研需要耗费大量的人力、物力、时间和财力，一旦调研不准确或不完整，就会影响后续决策和项目投资的安全性。
2.项目规划设计项目规划设计是房地产开发项目管理的核心。
一个好的项目规划设计不仅能够提高项目的可行性和可持续性，同时还能够维护开发商的品牌形象，增强市场竞争力。
项目规划设计需要充分考虑项目环境、景观布局、建筑风格、功能配置、配套设施等因素，同时要符合当地法律法规和规划要求。
一旦项目规划设计有瑕疵或存在漏洞，就可能导致后续项目进展受到限制，增加管理难度和投资风险。
3.招投标过程招投标过程也是房地产开发项目管理的重点之一。
在开发项目的不同阶段，需要进行多轮招投标，例如宣传推广、设计方案、施工合同、物业服务等。
一个完整的招投标过程需要遵循公开透明、竞争有序、合法合规的原则，充分保障投资方的利益和项目进展的稳定性。
同时，招投标过程也需要投资方和供应商之间充分沟通和协调，确保双方的信息透明和合作顺畅。
4.风险管理房地产开发项目管理过程中的风险管理也是一个非常重要的方面。
开发项目涉及到多方利益关系，包括政府、业主、投资方、设计方、施工方、物业服务商等。
一旦项目出现重大问题或风险，就会对各方造成严重的影响，导致项目无法顺利进行或投资方损失惨重。
因此，在房地产开发项目管理过程中，需要严格进行风险评估和控制，提前规避和应对潜在的风险和危机。
1.政府协调政府协调是房地产开发项目管理过程中的一个非常难点。
建筑规划方案难点是什么
建筑规划方案难点是什么建筑规划方案是指设计师根据建筑目的和需求，结合建筑设计的原则和规范，对建筑物的功能、结构、形态、材料、施工工艺等方面进行全面和系统的规划和设计。
在实际操作中，建筑规划方案可能会面临一些困难和挑战。
下面将从多个方面详细阐述建筑规划方案的难点。
首先，建筑规划方案涉及到多方利益的衡量和权衡。
在规划过程中，需要综合考虑业主、建筑师、政府、用户、环保组织等各个方面的意见和需求。
如何在满足多方的利益和期望的前提下制定出合理的方案，是一个具有挑战性的任务。
不同利益主体可能存在冲突和矛盾，在进行规划决策时需要做出妥协和平衡，同时还要确保方案的科学性和可行性。
其次，建筑规划方案需要充分考虑建筑的功能性和实用性。
建筑物不仅是一个具有美学价值的艺术品，更是为人们提供居住、办公、生产等活动空间的实用工具。
因此，在制定建筑规划方案时，需要明确建筑的功能需求，充分考虑实际使用环境和工艺流程，保证建筑的功能性和实用性。
例如，在规划住宅区时需要考虑到住户的生活便利性、社区设施的配套性等因素，而在规划商业综合体时需要考虑到商铺的布局、交通便利等因素。
第三，建筑规划方案还需要考虑建筑的可持续性。
在现代社会，可持续发展已成为建筑行业的重要指导思想。
建筑物的能源消耗、环境影响等方面要求越来越高。
因此，在制定建筑规划方案时，需要考虑到建筑的节能环保性，并尽可能减少对环境的负面影响。
例如，选择环保材料、合理布局建筑空间、优化建筑能源利用等方面的考虑都需要在规划过程中进行。
第四，建筑规划方案还需要在空间利用上做出优化。
城市空间有限，土地资源宝贵，如何在有限的空间内实现最大的效益和利用率是建筑规划的挑战之一。
需要考虑到建筑的功能需求、人流流线、日照照明等因素，合理规划和布局建筑物。
例如，在规划城市公园时，需要考虑到不同功能区域的布局和人流引导，使公园的空间利用率达到最佳状态。
第五，建筑规划方案还需要充分考虑建筑的安全性和可靠性。
房地产开发管理中若干难点探析
房地产开发管理中若干难点探析房地产开发管理是一个综合性强、工作范围广、资金规模大的行业，涉及到政府、企业、金融机构、投资者等多方利益相关者。
在房地产开发管理中存在着一些难点需要面对和解决。
本文将探析房地产开发管理中的若干难点。
一、政策环境复杂房地产开发管理的一个重要难点在于政策环境的复杂性。
政府在房地产领域制定大量的政策法规，以调控市场，保护消费者权益，引导企业发展等。
这些政策往往随着经济形势的变化而频繁调整，导致企业难以把握政策动向，无法做出有效的决策。
政策的执行也常常存在着不规范和不一致的问题，给房地产开发管理带来一定困扰。
二、土地供应有限土地是房地产开发的基础资源，但由于城市化进程加速、耕地保护政策和土地使用权制度等因素的影响，土地供应日趋紧张。
房地产开发管理在土地获取方面面临诸多难题。
首先是土地价格高企，增加了企业的开发成本；其次是政府对土地使用的限制和要求不断增加，需要企业具备更多的资质和条件；土地供应也存在着不平衡和不合理的情况，导致有些地区土地过剩，有些地区土地供应不足。
三、资金压力大房地产开发是一个资金密集型行业，需要大量的资金用于土地购置、开发建设、市场推广等。
由于银行信贷政策收紧、融资成本上升和非银行金融机构监管加强等原因，房地产开发管理面临着资金压力。
企业往往需要寻求多元化的融资渠道，如发行债券、股权融资、合作开发等。
但这些融资方式往往也存在着一定的风险和挑战，对企业的经营能力和信用等都提出了更高的要求。
四、市场竞争激烈房地产开发管理是一个充满竞争的行业，市场上存在大量的开发项目和开发商，给企业带来了巨大的市场竞争压力。
企业需要通过不断提升产品质量、创新营销手段、优化服务等方式来增强市场竞争力。
与此房地产市场又存在着过热和恶性竞争的问题，一些企业为了争取市场份额而陷入价格战和夸大宣传等不良行为，给企业的品牌形象和长期发展带来了负面影响。
五、管理难度高房地产开发管理的复杂性和综合性给企业管理带来了巨大困难。
房地产开发项目管理的重点与难点研究
房地产开发项目管理的重点与难点研究房地产开发项目管理是一个复杂的体系工程，其涉及到许多专业领域，包括规划、设计、建筑、造价、法律等多个方面，而且往往需要多方面协调，如政府部门、物业公司、装修公司等等，因此对于房地产开发项目的管理显得尤为关键。
本文将重点介绍房地产开发项目管理的重点与难点。
1. 项目规划房地产开发项目的规划是非常关键的一步，它将直接决定项目的成败。
在规划阶段，需要考虑项目的位置、规模、功能、外观等，还需要考虑当地市场、政策等情况，以确定最佳的建设方案。
在该阶段，还需要与国土规划等政府部门进行沟通协商，获得必要的批文。
2. 投资估算项目的投资估算是指在建设项目前，对项目进行经济效益预测、资金来源、投资预算等方面的工作。
这个过程需要产品经理对经济、财务等知识有一定的了解，并对市场前景、销售手段、对手等方面有一个全面的了解，从而为企业提供最佳的财务管理和决策分析。
3. 施工监督在项目施工过程中，需要对工程进度、质量、安全等方面进行监督管理。
这个阶段需要全面考虑施工进度和质量，防止部分工程出现质量问题，严格控制进度，确保工程按照计划顺利推进。
4. 市场推广在项目建设完成后，需要进行市场推广，提高品牌知名度和项目的销售量。
这个阶段需要开展多种营销手段，如户型展示、广告宣传、线上推广、政府关系等。
5. 产权交接项目竣工后，需要进行产权交接，将项目的所有权转移给购房者，并办理公证、登记等手续。
这个过程需要根据不同的国家法律进行规范，确保交接过程的合法性和一致性。
1. 土地管理在房地产开发项目中，首先要考虑的就是土地问题。
土地属于国家所有，必须得到政府的批准才能进行开发。
此外，土地使用权的制度也有一定的限制，需要有一定的法律知识和政府途径，才能避免不必要的纠纷。
2. 成本控制房地产开发项目的成本控制是十分关键的，特别是土地、建筑材料、工程进度、施工质量等方面，都需要从细节做起，严格控制。
同时，还需要考虑人工成本、管理成本等，确保整个项目的成本控制在预算范围内。
房地产开发管理中若干难点探析
房地产开发管理中若干难点探析随着城市化进程的加快，房地产开发已经成为了一个庞大而复杂的系统，尤其在管理上面存在着许多难点。
本文将围绕房地产开发管理中的若干难点进行探析，希望能够能够给相关的从业者提供一些帮助和参考。
一、项目规划难点房地产开发项目的规划是一个相对长期的过程，对于项目的成功与否起到至关重要的作用。
在规划过程中，需要考虑的因素非常复杂，例如市场需求、政策法规、地形地貌、物流交通、水电气等基础设施以及环保公共设施等。
在这些因素的作用下，开发企业必须寻找到一个适宜的发展方向，从而制定出一个可行性的规划方案。
在规划方案制定好之后，还需要进行各种验收，确保其符合当地政策法规。
二、资金筹措难点房地产开发涉及到的资金问题也是一个极大的难点，尤其是开发企业需要在规划阶段就要筹措到充足的资金，以保证开发项目能够按照规划进行顺利推进。
而开发项目的筹资方式一般有三种，分别为自筹资金、银行贷款和其他融资方式。
但是，由于各种因素的影响，例如市场变化、政策环境等等，导致融资难度较大，需要开发企业克服各种挑战。
在房地产项目的实施过程中，需要实行严格的项目管理，以保证项目能够按照规划进度有序地推进。
然而，在实施项目过程中出现各种问题难以避免，例如人员调度、工程进度、资金计划等等。
如何解决这些问题，保证项目的顺利进行，是一个重要的难点。
四、风险管理难点房地产开发项目涉及到的风险也比较多，例如市场风险、政策风险、经济风险、技术风险等等。
如何识别和管理这些风险，是开发企业必须要面对和解决的难点。
在风险识别方面，需要从多个角度进行观察和分析，以预测可能会出现的风险，并建立相应的应对措施，以减少风险，保证项目顺利进行。
综上所述，房地产开发管理中存在着许多难点，需要企业具备丰富的经验和能力来应对。
同时，需要密切关注国内经济政策、市场变化等因素，不断调整战略，以保证项目的顺利进行。
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第五、六讲房产规划难点要点若干识记点：住房特性：随着住房商品化政策推行，住房支出在家庭消费支出中占比越来越高。
住房支出可分为住房消费和住房投资，前者又分为购房和租房；理财规划师首先要帮助客户明确住房支出的类型，对大多数家庭来说，住房既属于投资又属于消费。
购房目标：理财规划师要帮助客户确定可量化的购房目标购房目标三要素：客户家庭计划购房时间、希望的居住面积、届时房价例如：我希望5年后购买120平米左右，价格为5000元每平米的房屋。
注意：购房目标必须明确，不能模糊购房面积需求把握：不必盲目求大：满足居住需要，太大闲置无需一次到位：一套房住一辈子可能性很小量力而行：面积大小取决客户资金和还贷能力购房环境需求（价格取决于区位和面积）区位好，价格高，面积小区位差，价格低，面积大理财师应综合考虑客户的负担能力及环境需求：社区生活质量、上班距离、子女上学、配套设施等，仔细分析目标住房与客户需求的适应性。
以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总价：可负担收付款＝目前净资产在未来买房时的终值＋以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限可负担房贷＝以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限可负担房屋总价＝可负担首付款＋可负担房贷可负担房屋单价＝可负担房屋总价÷需求平方米数参数控制：（1）房屋月供款占借款人税前月总收入的比例，一般不应超过25-30%；（2）房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税前月总收入的比例，一般应该控制在33-38%之间。
这里，收入的概念除常规的薪金外还包括其他的稳定收入，例如稳定的房租收入、兼职收入等。
一般来说，房屋贷款占房价比例应小于70%，用贷款购房时，房价最好控制在年收入的6倍以下。
公积金和商业贷款的最长年限一般为30年。
个人住房房贷最多为房价的80%；商业和办公用房房贷一般不超过房价60%，时间不超过10年。
适合租房人群：①刚踏入社会年轻人②工作地点或范围不固定者③储蓄不多家庭④不急需买方或看不清房价走势者需讲解内容：一、买与租的决策（一）年成本法【案例1】老李看上一间40平米的房子（穷人），可租，也可买。
若租，则交押金3000元，房租每月1000元。
若买，首期付款5万元，6%按揭贷款20万，20年,资金机会成本按3%计算。
问：（1）按年成本计算，买还是租划算呢？租房年成本：1000×12＋3000×3%=12090买房年成本：50000×3%＋200000×6%=13500这样看来应该是租房便宜点，只是这里没有考虑房租的变化，房屋价格的可能变化等。
（二）净现值法【案例2】老李看上一间40平米的房子（穷人），可租，也可买。
若租，则交押金3000元，房租每月1000元。
若买，首期付款5万元，6%按揭贷款20万，20年,资金机会成本按3%计算。
问：（1）按5年期计算，房租不变，房价要涨到多少以上，用净现值法比较，买比租才划算？租房净现值=支付房租现值-5.579148858付出押金现值-0.3+收回押金现值0.3/1.035=-5.6204买房净现值=卖房净收入的现值-首付款-年供款现值=卖房净收入的现值-5-7.985594844=（卖房价格-贷款余额）现值-12.9856=（卖房价格-16.9352）/1.035-12.9856 买房要划算必须：买房净现值＞租房净现值，即（卖房价格-16.9352）/1.035-12.9856＞-5.6204卖房价格＞25.4735万元更简单的方法其实有较为简单的方式就是（如果不考虑押金的机会成本，当然也可以算年成本进去3%*3000=90元）如果买下来，按照3%的机会成本，卖出的净收益至少应该是多少呢？为了让租金与还贷一致，我们可以做得更精细点，如果按期初还贷计算，月供0.1426万元,5年后的贷款余额16.9799万元，年押金机会成本90，化到月7.5元/月。
如果买房，收益率为3%，卖房的净收益就可以算出来了（见下面）。
Set:begin n=60 i%=3 pv=-5 pmt=-0.1426+0.1-0.00075 p/y=12 c/y=12fv+solve=8.617524987要想买房划算，卖房的价格应改为8.617524987+16.9799=25.5974万元以上。
两法基本一致！二、贷款买房的计算（一）固定还本贷款（constant amortization mortgage loan,CAM）固定还本贷款的主要特色是定期、定额还本。
请看例子：【案例2】假设某人购住宅一座，以CAM方式贷款120，000元，贷款年限是10年，年利率为12%，每月复利一次。
试求：（1）每月应还本金；（2）每月月初贷款余额（Loan balance）；（3）每月应付利息；（4）每月贷款支付。
解答：（1）总贷款为120，000，应分10年120个月偿还，所以每月还120，000/120=1000元本金。
（2）在每月定额偿还1000元本金后，则每月所欠贷款余额以1000递减。
（3） 每月应付利息为该月期初贷款余额乘以月利率。
该贷款的月利率m ，由公式（1+m ）12=(1+12%/12)12,得m=1%。
（4） 每月应付款等于每月应还本金加上当月应付利息。
我们会发现，CAM 的每月还本额固定，所以其贷款余额以定额减少，因此每月付款及每月贷款余额也定额减少。
具体计算结果将下表1。
等额付款就是每期支付贷款总和都相同，因此，可视为每期相同的付款为年金。
这些付给贷方的年金，其现值必定等于贷款的价值。
所以我们用年金现值公式来求每期应付贷款本息。
请看例子：【案例3】假设某人购住宅一座，以CPM 方式贷款120，000元，贷款年限是10年，年利率为12%，每月复利一次。
试求：（1）每月贷款本息支付额；（2）每月应还本金。
解答：（1） 每月支付贷款本息都相同，可令其为A ，这笔年金总共支付120个月，可用求年金现值方法解答。
120000=()()1202%11%11%11++++++A A A PV=A ·PVA(1%,120)120000=A×69.7005A=1721.65（2）每月支付的利息应该是期初余额乘以月利率。
将每月支付利息从每月支付总额中减去，所剩部分就是每月还本。
具体计算结果看表2。
从表2可以看出，贷款初期，所支付的贷款本息中大部分是利息支出。
随着还本增加，每期所欠贷款逐月减少，因而所支付的利息也跟着减少。
之下，后一方法比前一方法适合目前收入少未来收入多的年轻人。
（三）任一期贷款余额的求法任一期贷款余额的求法由于两个原因，需要计算贷款余额。
一是由于某种原因借方要提前还贷，二是过一段时间之后利息率调整。
因此，贷款则必须随时计算贷款余额。
对于固定金额付款贷款来说，用前面的计算方法求某一时点的贷款余额，编一个完整的表太繁琐。
可用两个简单方法解决。
方法：把未缴付的每期贷款当做年金，然后算出这些年金的现值。
[案例4]假设某人在8年前借了120，000元的10年贷款购房，贷款年利率为12%，每月计息一次，分120个月等额还款，已还8年，现在他升职外地，想卖房，但是必先付清剩余贷款，请问他要付多少？36,574(白板书写讲解三种算法)（四）一个综合例子【案例5】王先生刚刚买了1套房子，从银行获得年利率为7%（每半年复利1次），金额为10万元的贷款，贷款在25年内按月等额偿还，问：（1）王先生每月的还款额是多少？（2）2年后未清偿的贷款余额是多少？（3）假设到3年期末，贷款利率增加到9%/年（仍然是每半年计算一次复利），问每个月新的还款额是多少？（4）如果还按原来的额度还款，还款期还要多久？为什么要这么久？如果还款额再少点会怎么样，是否都可以通过延长还款期解决（即便没有政策上的还款期限制）？(白板书写讲解)考题讲解1.王先生购房后向银行申请了30万元的贷款，假设房贷利率为5%，请问王先生如果每两周缴1,000元的本利平均摊还额，可比每月缴2,000元的本利平均摊还额提前几年还清所有房贷？（C）A．0.81年 B．1.35年 C．2.44年 D．3.16年2.王先生决定购买价值107万元的房子，首付30%，按揭贷款利率5.5%，15年还清，每月计息，月初还款。
现甲银行可以为王先生提供4.5%的优惠贷款利率，乙银行不提供优惠贷款利率，但可以在开始三年内不计息。
两家银行均采用等额还款法。
哪家银行的按揭更合算一些？（B）A.甲银行合算些B.乙银行合算些C.两者无差别D．无答案3.老王以贷款70万，加自付30万元合计100万投资买店面出租，租约3年，月租金5000元，3年以后将该店面以120万卖给房客，若老王的房贷利率为5%，办理20年房贷本利平均摊还，3年后剩余房贷由房客承接，以内部报酬率法计算，老王的房地产年投资报酬率为多少? （C）A.18.06%B.19.31%C.22.49%D.29.56%4.范小姐目前资产10万元，每年可储蓄2万元，打算5年后购房，投资报酬率8%，贷款年限20年，利率为6%。
她最多可以购买多大价值的房子？49.3万元5.刘女士计划3年后换100万元的房子，目前住宅值50万元，房贷20万元，20年期，房贷利率4%，还有10年要还，请问再不另外筹措首期付款的情况下，新房还要贷多少款？如果贷款20年，房贷利率仍然为4%，每年要缴多少本息？若每年本利摊还6万元，几年可以还清？假设此期间房价水平不变。
解析：（1）3年后现在房值的贷款余额是多少？1.4716②3年后贷款余额多少？8.8328（2）房价不变卖房后供换房首付的金额41.1672万元（3）新房需要的贷款额100-41.1672=58.8328万元（4）这笔贷款每年交多少本息4.3290（5）每年本利摊还6万元，几年可以还清？12.69586.郭强花6，500，000元买了房，他申请了首期付30%的15年按揭，年利率为5%，每月计息，每月初付款。
5年后利率增加了0.5%，假如他选择了付款金额不变，而延长按揭期限，那么自他申请按揭起总共要支付多少个月？（D）A.122.93B.122.95C.182.93D.183.67注意：本题中，对于贷款余额，用CMPD和AMRT模式都求一下，有什么发现没有？7.周先生从海外留学回国创业，为购买安联大厦还是租用安联大厦寻求理财规划师的建议，目前安联大厦的租金为每平方米80元/月，而售价为每平方米1.2万元，假设周先生预计使用该写字楼的时间为10年，如果房产价值一直不变，请你为周先生提出你的建议。
买还是租？8.丁强认为租房比较合算，目前每月只需要租金2250元，而且因为与房东良好的关系，不用付押金，还可以月末付租金，而同样的一套房子买下来需要一次性付50万元，如果这套房子计折旧50年后值10万元，那么，你认为在50年内，丁强租这套房子合算还是买这套房子合算？（年投资回报率5%）（ A ）A、所有投资都按年计复利，买比租合算B、所有投资的均按年计复利，租比买合算C、所有投资均按月计复利，租比买合算D、无法判断9.刘杰夫妇2003年末因工作表现突出，共获得年终奖10万元，他们希望通过投资来获得一些收入。