预告登记制度探析
物权法中的预告登记机制探讨
物权法中的预告登记机制探讨一、引言物权法是维护公民和法人的财产权益的重要法律，旨在确保权益的稳定和保护。
其中，预告登记机制作为物权法的重要组成部分，在保护公众利益和促进经济发展方面发挥着重要作用。
本文旨在探讨物权法中的预告登记机制，分析其意义和实施效果。
二、预告登记的概念和意义预告登记是指当事人依法在不动产登记机构向不动产登记申请机构预告对其拟登记的权利予以保护的一种登记形式。
其目的是在不动产交易或其他权利转移等事项发生前，通过预告登记方式将该权利公示，以保护当事人的权益。
预告登记具有以下几个重要意义：1. 保护当事人的权益。
通过预告登记，不动产的权利转移等变更事项在公示的同时，提前保护了权利人的利益，防止他人以不正当手段侵害其权益。
2. 促进不动产交易的顺利进行。
预告登记可以让其他当事人了解到不动产的存在权利，有助于加速不动产交易的进行，提高交易效率。
3. 维护安全稳定的社会秩序。
通过预告登记机制，可以及时公示权利变动的信息，从而减少纠纷发生，维护社会的安全和稳定。
三、预告登记的法律基础和适用范围物权法第23条是预告登记的法律依据，规定了预告登记的主要内容和登记机构的职责。
根据物权法的有关规定，预告登记适用于以下几种情况：1. 不动产的交易：包括房屋、土地等不动产的买卖、赠与、抵押等。
2. 对不动产权利的转让：包括抵押权的转让、租赁权的转让等。
3. 对不动产权利的限制：包括所有权人对不动产权利的限制、转让的限制等。
四、预告登记的实施效果和问题分析预告登记机制的实施效果主要体现在以下几个方面：1. 提升交易安全性。
通过预告登记，可以使不动产交易更加安全可靠，预防交易中的风险和纠纷。
2. 促进市场发展。
预告登记可以提高房地产市场的透明度，加强市场竞争力，推动市场良性发展。
3. 保障社会公序良俗。
预告登记通过公示不动产的相关信息，有利于规范社会秩序，维护社会的公共利益。
然而，预告登记机制在实施过程中也存在一些问题：1. 登记信息的及时性和准确性。
浅析我国不动产预告登记制度
浅析我国不动产预告登记制度浅析我国不动产预告登记制度摘要：预告登记制度是不动产物权变动的重要制度，它以风险防范为价值取向，旨在保护期待不动产变动的权利人基于其取得不动产物权的债权请求权的利益。
我国?物权法?第20条对预告登记制度进行了规定，但其规定过于原那么性，比拟简单和笼统，也缺乏可操作性。
为使预告登记制度发挥积极的作用，应尽快完善相关法律、法规，制定出符合我国国情、切实可行的预告登记制度。
关键词：预告登记制度；缺陷；完善一、预告登记制度概述预告登记的概念预告登记，是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而做的登记。
它是在本登记之前进行的一项登记，目的在于对第三人予以警示。
本登记又称终局登记，是将不动产物权的移转、设定、分割、合并、增减以及消灭记入登记簿中。
我国?物权法?第二十条规定了不动产预告登记制度，即：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
预告登记的性质关于预告登记的性质，国内学界见解不一。
中国台湾学者王泽鉴认为，预告登记是介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有假设干物权效力的制度；【1】中国大陆学者王利明认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。
【2】梁彗星先生认为，预告登记的效力是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律效果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。
【3】笔者赞同大陆学者王利明的观点，即其法律性质为：债权物权化的一种具体表现。
《2024年商品房预告登记效力实务问题研究》范文
《商品房预告登记效力实务问题研究》篇一一、引言在房地产市场日益活跃的今天，商品房预告登记作为一项重要的法律制度，对于保护交易安全、维护市场秩序具有重要意义。
然而，在实际操作中，商品房预告登记的效力及其实务问题往往成为市场参与者的关注焦点。
本文旨在深入探讨商品房预告登记的效力及其在实务中遇到的问题，以期为相关实践提供理论支持。
二、商品房预告登记制度概述商品房预告登记是指在房屋交易过程中，由购房人向不动产登记机构申请的、预先表明其购房意愿和购买权的登记制度。
这一制度旨在保护购房人的合法权益，防止一房多卖等不法行为的发生。
三、商品房预告登记的效力分析1. 预告登记的法律效力：根据相关法律规定，经过预告登记的商品房具有对抗第三人的法律效力。
这意味着在预告登记有效期内，其他购房人或债权人无法对已登记的商品房进行再次处分或主张权利。
2. 预告登记对交易安全的保障：预告登记使得交易双方能够更加安心地进行房屋交易，有效减少了因信息不对称等引起的风险，维护了交易秩序。
四、商品房预告登记实务问题探讨1. 申请程序及材料要求：在实务中，商品房预告登记的申请程序和材料要求往往较为复杂。
例如，需要提供购房合同、身份证明、资金证明等材料，并按照一定的流程进行申请。
这些程序和要求可能会给申请人带来一定的不便。
2. 登记时限与续期问题：商品房预告登记有一定的时限要求，超过时限后需要办理续期手续。
然而，在实际操作中，由于各种原因（如手续繁琐、信息沟通不畅等），部分申请人可能错过续期时限，导致预告登记失效。
3. 预告登记与产权登记的关系：在实务中，部分购房人将预告登记与产权登记混淆，认为预告登记等同于产权登记。
实际上，两者具有不同的法律意义和效力范围，需要加以区分。
4. 虚假或错误登记问题：由于信息不实或错误申请等原因，可能会出现虚假或错误的商品房预告登记。
这不仅会损害其他购房人的合法权益，也会影响预告登记制度的公信力。
五、完善商品房预告登记制度的建议1. 简化申请程序和材料要求：通过优化申请流程、减少不必要的材料要求等方式，降低申请人的时间和经济成本。
试论《物权法》中规定的预告登记制度
试论《物权法》中规定的预告登记制度程啸清华大学法学院副教授《中华人民共和国物权法》( 以下简称《物权法》)第20 条第1 款规定“：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”第2 款规定“：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
”这是《物权法》确立的一种新型的登记制度，即预告登记制度。
一、预告登记的概念与特征预告登记( Vor me r kung)是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。
此种登记在性质上属于预备登记，即它是在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权(针对已存在的不动产物权登记属于“ 本登记”或“ 终局登记”)。
由于预告登记制度能够有效地保障不动产物权变动中债权人的合法权益，且便利于法院判决的执行，因此被《德国民法典》的制订者所接受，此后相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我国台湾地区的“ 土地法”所借鉴。
在《物权法》颁布之前，我国已有不少地方性法规对预告登记制度作出了规定，如《上海市房地产登记条例》、《山西省城市房屋权属登记条例》、《天津市房屋权属登记条例》、《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》、《南京市城镇房屋权属登记条例》、《广州市城镇房地产登记办法》等。
但是，这些地方性法规对于预告登记的适用范围、效力等问题的规定不尽相同。
此次《物权法》对预告登记制度的规定对于保障不动产物权变动中债权人的合法权益以及未来我国建立统一、完善的预告登记制度，具有极为重要的意义。
从《物权法》第20 条的规定来看，预告登记制度具有以下特征：1. 预告登记的目的在于“ 保障将来实现物权”。
论不动产交易中的预告登记制度
论不动产交易中的预告登记制度预告登记制度是不动产交易中的一项重要制度，其主要作用是表示不动产的将来可能进行的交易情况，为不动产交易提供保障和便利。
本文就预告登记制度在不动产交易中的作用和优势，以及具体案例进行分析和说明。
一、预告登记制度的作用和优势预告登记是指在交易发生之前，通过向不动产登记机构进行登记，依法向社会公示不动产交易、处分等可能存在的事实。
它在不动产交易中起到了重要的作用和优势。
首先，预告登记制度可以避免多次交易对同一不动产的购买者的损害。
在不动产交易中，可能会发生重复买卖对买卖双方造成的损失。
而预告登记制度的实施则可以让第一笔合法交易者能够合法取得不动产权益，保护他们的合法权益。
其次，预告登记可以增强交易的公开性和信息透明度。
当一项交易被预告登记后，除了该交易的当事人，对其他所有人都有必要的公示和告知。
这样既提高了交易的公开性，有利于社会公众对不动产市场形势的了解，也能让所有对这项交易感兴趣的人都能轻松找到信息。
最后，预告登记可以帮助地方政府进行城市规划。
地方政府可以通过预告登记制度观察到未来房地产市场的趋势，从而在实际进行城市规划时做出更好的决策。
二、具体案例分析1、房地产开发公司与银行合作某房地产开发公司在一家银行开立固定存款账户，并以该固定存款为抵押物。
房地产开发公司于2021年1月15日在不动产登记机关预告登记了这个抵押权，而后续则是该房地产开发公司与银行合作，用该笔固定存款来财务管理。
通过预告登记制度的实施，公示了该笔存款被抵押的信息。
同时，该笔存款的交易限制也跟随着抵押权的演变发生变化，从而维护了交易双方的公平性和合法性。
2、买房者找中介租房某市民在未购房前先到中介公司签订租赁协议，在租赁期间了解到房源出售时，他会通过预告登记来证明此处房屋还未出售。
他和出售方签订了售房协议，并在协议中注明该笔交易是以租户首先租赁为条件的。
房屋的所有权由出售方确认并移交到买方名下后，该笔交易的最终售价为200万美元。
预告登记制度现状
预告登记制度现状介绍预告登记制度是指在不动产权利发生变动前，可以向房地产登记机构提出登记预告的制度。
该制度旨在保护买卖双方的权益，在房屋交易过程中起到重要作用。
本文将深入探讨预告登记制度的现状，包括其概念、功能、实施情况以及存在的问题和改进方向等。
预告登记制度的概念预告登记制度是指在不动产转移、设立抵押等权利行为发生前，通过登记预告，通知第三人，保护买卖双方的利益。
通过预告登记，他人在办理相关登记时会收到提前通知，从而避免权益的受损。
预告登记制度的功能预告登记制度具有以下功能：1.保护买卖双方权益。
买卖双方在房屋交易前，可以通过预告登记确保自身的权益不受损失。
预告登记的存在通知了第三人，使其在办理相关登记时予以重视，避免与买卖双方权益相冲突。
2.提高交易安全性。
预告登记制度的实施，将房屋交易过程纳入登记机构的监管范围，从而确保交易的合法性和真实性。
3.优化不动产登记流程。
通过预告登记制度，可以提前通知相关人员，减少交易过程中的不确定性和纠纷，使不动产登记流程更加高效、便捷。
预告登记制度的实施情况当前，预告登记制度在许多国家和地区得到了广泛应用，并取得了显著成效。
国外实践在国外，许多国家已经建立了健全的预告登记制度。
例如，英国的土地注册处可以提供不动产权益的预告登记服务，确保权益的顺利转移。
澳大利亚的不动产登记机构也开展了预告登记制度，以确保房屋买卖双方的权益。
中国实践在中国，预告登记制度也已经在许多地区得到了实施。
例如，北京市就建立了房地产交易预告登记制度，允许房屋交易前进行登记预告，保护买卖双方的权益。
上海市也在不动产登记系统中引入了预告登记，提高了交易的安全性和效率。
存在的问题和改进方向虽然预告登记制度在实践中发挥了重要作用，但仍然存在一些问题需要解决，并且有待进一步完善。
问题1.信息传递渠道不畅。
预告登记需要提前通知相关人员，但信息传递渠道并不完善，导致预告登记的效果受到限制。
2.预告登记范围有限。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策不动产预告登记制度是我国不动产登记制度的重要组成部分，具有重要的法律效力和社会意义。
随着我国不动产市场的不断发展和完善，不动产预告登记制度也暴露出了一些不足之处，亟待进行改革和完善。
本文将从不动产预告登记制度的不足之处入手，分析其存在的问题，并提出相应的完善对策，以期为我国不动产预告登记制度的进一步完善提供一定的思路和借鉴。
一、不动产预告登记制度的不足1、法律法规不完善目前，我国的不动产预告登记制度主要依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规进行规范。
这些法律法规在实际应用中存在不少漏洞和不足，无法很好地适应不动产市场的快速发展和变化。
2、登记程序不规范不动产预告登记的程序依照现行法律法规执行，但是在实际操作中存在程序不规范、效率低下等问题。
一些地方在进行不动产预告登记的流程中存在着操作不严谨、审核不严格的情况，导致登记信息的真实性和准确性难以保障。
3、信息不对称当前不动产市场上，不动产的权属信息、抵押信息、限制信息等往往存在信息不对称的情况，这给不动产交易和投资带来了一定的风险。
不动产预告登记制度虽然可以提供一定程度上的信息保护，但是由于不同地区的登记标准和操作规范不一，导致了信息的不一致和不准确。
4、登记依据不清晰在不动产预告登记制度中，登记依据是非常重要的。
由于我国不动产法律法规的不完善，导致登记依据并不十分清晰，各地在实际操作中也存在一定的差异，这给不动产预告登记的准确性和可靠性造成了一定的影响。
针对不动产预告登记制度存在的法律法规的不完善，应当加快不动产登记法的制定，完善不动产登记相关法规，明确不动产预告登记的法律地位、程序和标准等，确保法律的科学性和严谨性。
对于登记程序不规范的问题，应当建立完善的登记标准和流程，加强登记人员的培训和管理，提高不动产预告登记的审核严格性和操作规范性，确保登记信息的真实性和准确性。
3、加强信息披露在信息不对称的问题上，应当加强不动产信息的披露和公开，建立起不动产市场的信息交换机制，保障各方在不动产交易和投资中的信息平等，减少信息不对称所带来的风险。
浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善
浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善第一篇：浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善摘要随着我国市场经济的不断发展和城市住房体制改革的推进，我国不动产交易市场十分活跃，为了规范不动产交易，2007年颁布的《物权法》规定了不动产登记制度，尤其是不动产的预告登记制度。
不动产的预告登记避免了“一物二卖”等社会现象的出现，对保全债权人以不动产物权变动为标的的债权请求权意义重大，同时也弥补了我国不动产登记制度体系的空白，是我国不动产登记制度发展的一大进步。
然而我国不动产预告登记制度仍处于初创阶段，虽有《物权法》的规定，但仍有许多不足之处需要完善。
文章通过对预告登记的概念、特点和社会意义进行分析，结合我国预告登记制度的现状，对预告登记的范围、法律效力、登记机关等方面提出一些观点和看法，希望能对我国预告登记的发展起到作用。
关键词：不动产登记；预告登记；物权法Abstract With the continuous development of China's market economy and the promotion of urban housing reform, China's property market is very active, in order to regulate real estate transactions, issued in 2007, “Property Law” stipulates that the real estate registration system, in particular the notice of real property registration system.Notice of registration of real estate to avoid the “One Thing sell” and other social phenomena, on the preservation of real property for the creditor to creditor claims the subject of great significance, but also make up a system of real estate registration system in the bank,is China's Real Estate Register a great progress in institutional development.Advance notice registration system in China is still in its infancy, although the “Property Law” provision, but thereare still many shortcomings to be perfected.Based on the notice of registration of the concept, characteristics, and social significance of the analysis, combined with our notice of the status of the registration system, registration of the notice of the scope of the force of law, the registration authority and other aspects of some of the views and opinions in the hope of the development of advance notice registration play a role.Keywords: Registration of Caution;Real estate;Property law一、绪论不动产预告登记制度是与本登记相对应的一项登记制度，是为了保全登记请求权而为的一种登记。
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河南省政法管理干部学院学报2008年第2期(总第107期)预告登记制度探析关淑芳(中国青年政治学院法律系,北京100089)摘 要:预告登记,属于与本登记相对应的预备登记,可以发挥保全以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权的功能。
我国《物权法》第二十条规定了预告登记制度。
预告登记具有保全权利和顺位之效力。
经预告登记的债权具有一定物权化表征,即可对抗第三人。
司法解释可对其适用范围作扩大解释,以更好地保护请求权人的利益。
关键词:预告登记;债权请求权;保全权利;保全顺位中图分类号:D913 文献标识码:A 文章编号:1008-6951(2008)02-0148-063 我国民法上的很多规定均是舶来品。
虽然古语中有“桔生淮南为橘,生淮北则为枳”的论断,但许多源于西方古罗马的法律制度,借助经典的法国民法、德国民法、瑞士民法以及日本民法等的演绎,其血脉也深深地渗入了中国这片广袤且肥沃的土地,融入了普通民众的生活里。
本文所论及的预告登记制度即是如此。
所谓预告登记,是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记[1],是与不动产的本登记相对而言的。
或有学者谓“系介于债权与物权之间,兼具二者之性质,在现行法上为其定性,实有困难,可认为系于土地登记簿上公示,以保全对不动产物权请求权为目的,具有若干效力之制度”[2]。
也有学者称“不动产物权之变动,有强制登记之原则,非经登记,不生效力。
对于由此项强制登记原则所生之危险,为保全以不动产物权之得丧、变更、消灭为标的之债权之请求权而为之准备登记,即为预告登记”[3]。
2007年3月16日颁布,2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第二十条明文规定,“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。
本文将从预告登记的比较法考察、预告登记的效力、我国现行规定的分析及完善预告登记的建议等方面加以论述,试图对该制度能有个全面的把握。
一、预告登记的比较法考察1.普鲁士法上的异议登记制度。
一般认为,预告登记最初起源于早期普鲁士法中的异议登记制度。
普鲁士法上的异议登记经历了两个发展阶段。
在1872年的《所有权取得法》和《土地登记法》颁行前,普鲁士法上的异议登记,又称预备登记,包括“固有异议登记”和“其他种类的异议登记”,前者又被称为“保全权利和顺位的异议登记”,其效力在于一经记入土地登记簿内,其后所为的全部处分或以该处分为内容的处分,在妨害异议登记权利人之权利的范围内无效。
且该种登记还具有保全顺位的积极效力。
而后者,即“其他种类的异议登记”,仅具有保全权利的消极效力,它包括为保全抗辩的异议登记和禁止处分的异议登记。
1872年后,普鲁士法律将前述的异议登记进行修改,称为“预告登记”,其包括为保全已经成立的物8413收稿日期:2007-12-04 作者简介:关淑芳(1971—),女,河南渑池人,法学博士,中国青年政治学院法律系讲师。
权的预告登记和为保全物权变动的债权请求权的预告登记。
为保全已经成立的物权的预告登记,主要运用于保全物权登记的请求权或权利不成立、消灭的涂销登记请求权,目的在于打破登记簿的公信力,在登记簿有错误记载,其记载的权利状态与真实的的权利状态不符时,对于真正权利人予以保护。
其类似于现代法上的“异议登记”。
为保全物权变动的债权请求权的预告登记,是当事人就不动产物权的移转达成合意或就不动产设定了抵押,为保全未来要发生物权变动的债权请求权而做的登记,与现今所称的预告登记同一[4]。
2.德国法上的预告登记制度。
德国民法承继了普鲁士法的不动产登记制度。
有学者将德国法上的预告登记,据其法律根据的不同分为实体预告登记和程序预告登记。
实体预告登记目的在于保全债权请求权,而程序预告登记不是保全债权请求权的手段,不能产生实体法律效力,只是强化时间在前之登记申请的保护性标志[5]。
但《德国民法典》第883～888条规定了预告登记。
第883条规定:“(1)为保全给予或者取消土地上的某些权利或者对土地设定负担的权利上的权利的请求权,或者变更此种权利的内容或者顺位的请求权,可以在土地登记簿中进行预告登记。
为保全将来的或者附条件的请求权,也准许进行预告登记。
(2)在预告登记后对土地或者权利做出的处分,在它会妨害或者侵害请求权的限度内没有效力。
即使以强制执行或者假扣押方式进行处分或者由支付不能程序中的管理人进行处分,也适用前句的规定。
(3)请求权以权利的给予为目的的,按照预告登记来确定该项权利的顺位。
”有人认为,在德国,预告登记首先是一种担保,它是对请求权的登记,以该请求权为主债权,以预告登记为担保。
3.日本法上的假登记。
日本法上与德国法上所言的预告登记相对应的是假登记制度。
有人称其属于广义的预告登记。
假登记是指应登记的物权变动,已发生物权变动效力,而登记申请所必要的手续上的要件尚未具备,或物权变动未发生物权的效力,以暂时的处分所为的登记。
简单说就是以保存日后所为本登记的顺位为目的所为的登记[6]。
日本法上关于假登记的规定见于《日本不动产登记法》的第2条、第7条、第32条、第33条及第105条。
第2条如是规定:“假登记于下列各项情形进行:1.未具备登记申请程序上需要的条件时;2.欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或消灭的请求权时;上述请求权为附始期、附停止条件或其他可于将来确定者时,亦同。
”可以看出,日本法上的假登记制度,首先适用于本登记申请不具备手续条件的情形。
如物权变动实质上已经发生,但需要第三人的许可,却无法得到其书面文件,无法凑齐申请所必需的文书;其次还适用于权利本身不适合登记的情形,该情形主要是保护债权请求权[7]。
当然,日本民法上之所以规定假登记,是因其立法上对权利的变动采取意思主义,也即当事人就物权变动达成合意时,权利已经发生转移,登记只是为对抗第三人,假登记使得本登记的顺位保留。
4.我国台湾地区的预告登记我国台湾地区《土地法》第七十九条规定:“声请保全左列请求权之预告登记,应由请求权人检附登记名义人之同意书为之:一、关于土地权利移转或试其消灭之请求权;二、土地权利内容或次序变更之请求权;三、附条件或期限之请求权”。
“前项预告登记未涂消前,登记名义人就其土地所为之处分,对于所登记之请求权有妨碍者无效”。
“预告登记,对于因征收、法院判决或强制执行而为新登记,无排除之效力”。
与德国民法相比,台湾地区民法上的预告登记首先是一种限制登记。
《土地登记法》第一百三十六条规定“土地法第七十八条第八款所称限制登记,谓限制登记名义人处分其土地权利所为之登记”,“前项限制登记,包括预告登记、查封、假扣押、假处分或破产登记,及其他依法律行为禁止处分这登记”。
从相关的法律规定中可以看出,我国台湾地区的预告登记是着力于限制不动产权利人处分不动产,是请求权人与原权利人意定的一种限制,只能对抗私法上的处分行为,不能对抗如征收、法院判决或强制执行等公法上的行为,因此,当事人往往通过申请法院的强制文书而不是预告登记的方法保全利益,从而使得预告登记制度形同虚设。
二、预告登记的性质探讨从前面对各个国家和地区立法的比较可以看出,由于不同国家和地区物权变动模式的差异,导致预告登记的适用对象也有所不同。
但预告登记作为旨在保全物权变动的债权请求权的制度,性质究竟为何,也是学界及实务界久久不能达成一致的问题。
学界对于预告登记的性质为何主要有以下几种观点:1.债权担保手段说。
该说认为预告登记不是物权,而是以保全不动产物权变动为目的的具有物权效力的法律手段。
其不是独立的权利,仅仅是一种赋予债权请求权得对抗嗣后欲发生物权变动的第三人之特别效力的手段,从性质上说属于登记法上的一种程序性制度。
2.物权说。
该说认为,预告登记与物权具有同941等地位,关于不动产物权的一般规则均可适用于预告登记。
比如在设定时,均需第三人的合意、登记同意和登记;又如转让一个不存在的预告登记会导致善意取得。
这些都肯认了预告登记的物权属性。
3.准物权说。
该说认为预告登记使得纳入登记的请求权具有了物权的排他效力,因此是一种介于债权和物权之间的权利,兼具债权和物权的性质,故是一种准物权。
4.债权说。
该说认为,即使预告登记具有了物权的排他效力,也不能否认预告登记属于债权的本质属性。
物权有很多种效力体现,预告登记除具有排他效力之外,并不具有物权的其他效力。
而且,物权的根本效力在于对物的直接支配,这对预告登记而言也是万万不能的。
与该说相关的还有物权效力说。
其认为预告登记本质上还是一种债权,只不过有了物权法上公示手段———登记的扩张适用,而具有了对抗第三人的物权效力。
与此相关,有学者提出了特殊债权说[8]。
其认为,经预告登记后的物权变动请求权具有四个最基本的特征。
第一,该请求权的性质为请求权而非支配权,内容为权利人在条件具备时请求现时所有人为本登记以变更物权。
第二,该请求权的效力具有对抗第三人的特殊性,所有权人与第三人所为的妨碍该请求权实现的行为具有效力瑕疵。
第三,它具有临时性,存在于物权变动条件具备前后的一段时间,且请求权人未来是否可以实际取得物权并不确定。
因而经预告登记后的物权变动请求权仍然是债权人与债务人之间的一种相对法律关系,本质仍然是债权,是法律出于保护交易安全的考虑,赋予对抗第三人效力的特殊债权。
5.债权物权化说。
该说认为预告登记综合了物权和债权的特性。
卡纳里斯教授认为,德国预告登记所保全的请求权具有以下物权效力:其一,依《德国民法典》第883条第1项及第2项前段的规定,预告登记义务人在有害于保全请求权范围内所为的处分行为,对预告登记权利人是相对无效的;依《德国民法典》第888条的规定,从预告登记义务人处取得物权者,对于请求权实行的登记程序,负有登记法上许可的义务。
因此,尽管预告登记义务人实施了处分物权的行为,预告登记权利人仍然可以实现自己的权利。
其二,依据《德国破产法》和《德国强制拍卖法》的相关规定,预告登记请求权还具有保护处分和对破产、强制执行的贯彻力。
其三,除了上述物权效力之外,预告登记请求权还具有以下物权效力:首先,从预告登记义务人处取得物权者实施了侵害行为,预告登记权利人对此享有损害赔偿请求权、不作为请求权和妨害排除请求权。
其次,预告登记权利人能够善意取得[9]。
笔者认为,就预告登记自身而言,其更多的是立法上的程序化规定,但关键在于经预告登记后的权利较预告登记前的权利有何区别。
就德国立法和我国立法而言,预告登记的对象主要是债权请求权,就经预告登记的请求权具有对抗第三人的效力而言,可认为其有物权化的特征。