商品房预售登记备案与预告登记制度
简述预告登记制度。
简述预告登记制度。
一、概念预告登记，是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。
债权人可以携带相关材料到当地房产局办理预告登记，以便保障自己的合法权益。
二、预告登记的性质预告登记是旨在保障债权人将来能够取得物权的登记制度，属于法律程序的一部分。
在不动产交易中，由于债务人有可能恶意处分不动产，从而损害债权人的利益，因此预告登记显得尤为重要。
三、预告登记的适用范围预告登记主要适用于买卖期房、其他不动产物权转让等情形。
在这些情况下，债权人可以通过预告登记来保护自己的权益，防止债务人恶意处分不动产。
四、预告登记的效力预告登记具有公示效力，能够产生对抗第三人的效力。
一旦进行了预告登记，债务人就无法再处分该不动产，从而保障了债权人的利益。
如果债务人违反约定处分不动产，债权人可以要求法院确认处分行为无效。
五、预告登记的程序办理预告登记的程序相对简单，当事人需要携带相关材料到当地房产局进行申请。
一般来说，材料包括身份证明、不动产权属证书、买卖合同或其他不动产物权转让协议等。
在申请过程中，房产局会对材料进行审核，并在符合条件的情况下办理预告登记。
六、预告登记的期限和解除预告登记具有期限性，一般不超过3个月。
如果超过期限仍未办理正式登记，预告登记将自动失效。
此外，如果当事人协商一致解除合同或者法院判决解除合同，预告登记也可以随之解除。
在解除预告登记时，当事人需要携带相关材料到房产局办理手续。
七、结语预告登记制度是为了保障债权人的合法权益而设立的法律制度。
通过预告登记，债权人可以限制债务人处分不动产，从而降低交易风险。
在实际操作中，当事人应当了解预告登记的相关规定和程序，以便更好地维护自己的利益。
同时，政府和相关部门也应当加强宣传和监管力度，提高公众对预告登记制度的认知度和信任度。
房屋预售登记备案和预告登记是不是一个意思
房屋预售登记备案和预告登记是不是⼀个意思关于房屋预售登记备案和预告登记是不是⼀个意思，有什么法律规定？也许很多⼈都还不清楚，接下来店铺⼩编整理了相关的⼀些知识供⼤家参考⼀下，⼀起来看看下⾯的内容吧。
房屋预售登记备案和预告登记是不是⼀个意思房屋预售登记备案和房屋的预告登记不是⼀个意思。
房屋预售登记备案，指开发企业在房屋预售合同签订后向房地产管理部门和市、县⼈民政府⼟地管理部门办理的登记备案⼿续;⽽预告登记是买卖双⽅为保障将来物权的实现，按照约定向登记机构申请预告登记。
两者的不同具体体现在以下⼏个⽅⾯：1、法律性质不同。
预告登记是由《物权法》规定的⼀种不动产登记制度，属于民事制度。
⽽商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的⾏政管理措施，属于⾏政管理制度。
2、⽬的不同。
预告登记制度的主要⽬的就是为了保障债权⼈将来能够实现物权;商品房预售登记备案制度在⾏政上对预购⼈具有保护功能，有助于建设⾏政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。
3、登记⽅法不同。
预告登记必须是在双⽅有预告登记的约定之后才能申请，原则上必须由双⽅共同申请，除⾮法律另有规定。
⽽商品房预售登记备案制度是⼀种只针对房地产开发企业的强制性制度。
4、适⽤范围不同。
预告登记的适⽤范围⽐商品房预售登记备案的适⽤范围⼴，在房屋的买卖、抵押和建设⽤地使⽤权的转让中都可以进⾏预告登记。
但是，商品房预售登记备案制度只适⽤于商品房预售。
5、登记部门不同。
预告登记的主体机关是唯⼀的，即房屋登记机构。
⽽商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地⼈民政府。
它可以是建设⾏政主管部门;可以是房地产管理部门;也可以委托给房屋登记机构，具有较⼤的灵活性。
相关法律可参考：《城市商品房预售管理办法》第⼗条商品房预售，开发企业应当与承购⼈签订商品房预售合同。
开发企业应当⾃签约之⽇起30⽇内，向房地产管理部门和市、县⼈民政府⼟地管理部门办理商品房预售合同登记备案⼿续。
预告登记与我国的商品房预售
以 向登 记 机 构 申请 预 告 登 记 。预 告 登 记 后 ， 未经 预告 登 记 的
权 利人 同 意 ， 分 该 不 动 产 的 ， 发 生 物 权 效 力 。” 该 条 规 处 不 从 定 可 以 看 出 ， 国物 权 法 引 进 了 预告 登 记 制 度 ， 在 我 们 国 我 这 家 是 一项 新 的制 度 ， 文 试 结 合 我 国 的 商 品 房 预 售对 其 加 以 本
认 为 ， 告 登 记 的权 利 是 一 种 具 有 物 权 性 质 的债 权 ， 者 可 预 或
４ ４条 第 二 款 规 定 ： 商 品 房 预 售人 应 当 按 照 国 家 有 关 规 定 将 “ 预售 合 同报 县 级 以 上人 民政 府房 产 管 理 部 门 和土 地 管 理 部 门 登记备案” 。建 设部 １ ９ ９ ４年 颁 布 的 《 市 商 品房 预 售 管 理办 城 法 》 １ 规 定 ： 商 品房 预 售 ， 第 ０条 “ 开发 经 营企 业 应 当 与承 购 人
结 合 我 国 的现 实 ，讨 论 预 告 登记 制 度 最具 有 现 实 意 义 的
就 是 商 品 房 预售 的情 形 。 所谓 商 品 房预 售 ， 指 房地 产 开 发商 是 在 房 屋 尚未建 成 时 ，将 商 品 房 出售 给 买 受人 并 由买 受人 支 付
一
度 的性 质 ， 主要 存 在 三 种 观 点 ： 一 种 观 点 认 为 ， 告 登 记 是 第 预
介 于债 权 与物 权 之 间 ， 具 两者 的性 质 ， 现行 法 上 为 其 定 性 兼 在 实 有 困难 ， 认 为 系于 土 地 登记 薄 上 公示 ， 可 以保 全 对 不 动 产 物
定 的定 金或 价 款 的行 为 。１ ９ ９ ４年 的《 市 房地 产 管 理法 》 城 第
商品房买卖备案登记和预告登记的区别及其法律后果
商品房买卖备案登记和预告登记的区别及其法律后果①什么是备案登记备案登记是指商品房预售人按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。
②二、什么是预告登记预告登记指当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。
如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
③三、两者的区别1、法律效力不同商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，备案登记的合同只具有债的效力;而预告登记能"产生冻结不动产登记簿的效力”，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力。
债具有相对性，物权具有绝对性，因此备案登记的商品房买卖合同不能当然阻碍被强制执行，而预告登记可以。
2、登记的程序不同商品房登记备案制度由开发商向行政主管部门进行报备，具有强制性，是一种单方行为;商品房预告登记是买房人和开发商双方行为，只有达成合意才可申请登记，是双方行为，备案登记是预告登记的前置程序，因此履行预告登记手续是自愿性的.3、两者的登记机关也可能不同预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案的可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。
4、适用范围不同商品房预售合同的登记备案，其登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外;而预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。
就商品房的预告登记而言，就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。
简单的说就是预告登记之后，预告登记具有准物权登记的效力，其权利人就具有准物权权利人的性质。
商品房预售合同备案登记与预告登记的关系
商品房预售合同备案登记与预告登记的关系商品房预售合同备案登记、预告登记的关系商品房预售合同备案登记、预告登记，是完全不同的两项民事制度。
实践中，绝大多数的购房者以为办理了房屋备案登记手续，房屋所有权就已经转移到自己名下，此种观点是错误的，备案登记并不会产生物权变动的法律效果，其只是房地产行政部门的一种行政管理行为。
今天，咱们就详细说一说，商品房预售合同备案登记与预告登记二者之间的关系。
一、商品房预售合同备案登记与预告登记之间的关系。
❶二者性质不同，预告登记为民法制度；商品房预售合同登记备案则属于行政管理制度。
❷二者适用范围不同，商品房预售合同备案登记仅适用于商品房预售活动；预告登记则适用于房屋买卖、房屋抵押等不动产物权变动场合。
❸二者强制性上不同，商品房预售合同备案登记制度是针对开发商单方的强制制度，只要开发商与买受人签订商品房预售合同，就应当办理备案登记；而预告登记则需以双方当事人约定为前提，无当事人的约定，任何一方不得强制他人进行预告登记，登记机构也不得以职权进行预告登记。
❹二者功能不同，预售商品房备案登记不仅具有保护预购人的功能，还有助于建设行政管理部门对房地产市场的监督管理作用；而预告登记制度的主要目的是为了保障债权人将来能够实现物权。
预购商品房的预告登记，是为了使预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记后，能够办理所有权转移登记，确定地取得房屋所有权。
二、最高院的裁判案例商品房预售合同备案登记是否具有阻止执行的效力。
案例1：最高院（2014）民申字第1341号简要案情：甲与乙公司签订了商品房买卖合同，支付了全部合同价款并办理了商品房预售合同备案登记，但未办理预告登记亦未交付。
之后，乙公司与案外人丙因借贷纠纷一案，丙申请查封了该房屋。
乙、丙达成调解协议后，因乙公司未履行调解书的义务，丙申请强制执行。
甲提出执行异议被法院驳回，甲提起本诉。
甲认为，商品房预售合同备案登记与预告登记具有同一效力，其对案涉房屋享有物权，应能阻止执行。
合同备案和预告登记的区别
合同备案和预告登记的区别
两者的区别在于商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，而预告登记是不动产登记制度，因此两者的法律效力不一样。
预告登记的目的在于“保障将来实现物权”，预告登记是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已经完成的不动产物权登记，即不是现实的物权变动，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。
就预购商品房的预告登记而言，就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记。
从而确定取得房屋的所有权。
但是，商品房预售合同登记备案制度在行政程序上对预购人具有保护功能。
简单的说就是预告登记之后，预告登记具有准物权登记的效力，其权利人就具有准物权权利人的性质。
所以未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，就不发生物权效力。
而商品房预售合同登记备案之后，该登记备案就没有准物权的效力，所以预购人想要更好的将来实现物权，就应该在合同登记备案之后再进行预告登记。
登记备案是开发商一方申请登记备案的，这是具有强制性的。
而预告登记时双方合意之下申请的，不具有强制性，只有双方达成合意才能可以申请登记，也可以不用申请预告登记。
登记备案只是适用于商品房预售合同，而预告登记有
预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记等。
商品房预售合同登记备案在前，而预告登记在后，商品房预售合同登记备案制度主要是和预购商品房预告登记制度相衔接的，要办理预购商品房预告登记就必须要有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理。
两者的登记机关不同，预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。
预售证预告登记理流程
预售证预告登记理流程
嘿，大家好呀！今天咱来聊聊预售证预告登记理流程，这可真是个重要的事儿呢！
比如说你准备买套新房子，就像你准备踏上一段充满期待的旅程一样。
这时候，预售证预告登记就像是你出发前的必要准备工作。
首先呢，得准备好各种资料，这可不是随随便便就能搞定的哦！就好像
你要为一场重要考试精心复习一样。
身份证啦、购房合同啦等等，一个都不能少！然后呢，你得去相关部门提交这些资料，就像你把精心准备的作品交给评委一样，满心期待又有点小紧张。
工作人员会仔细审核，这可不是走过场哦，他们可认真啦，就如同细心的工匠在雕琢一件艺术品。
“哎呀，这么麻烦，不办不行吗？”有人可能会这么问。
嘿，那可不行！这就好比你要去远方，没有车票怎么行？预售证预告登记就是给你的房子上一道保险，保护你的权益呀！
在办理过程中，可能会遇到一些小问题，这时候可别着急上火呀！要像勇敢的战士面对困难一样，冷静应对。
和工作人员好好沟通，咱就一定能解决问题。
等审核通过了，哇，那可真是松了一口气，就像跑完全程马拉松一样有成就感！你也会觉得这一切的努力都值得了。
最后我想说，预售证预告登记理流程虽然有点繁琐，但真的很重要哦！它能让你在买房的道路上走得更稳、更安心。
大家可一定要认真对待呀，可别嫌麻烦，为了自己未来的家，加油吧！。
试析商品房预售合同法律制度
试析商品房预售合同法律制度[摘要]随着内地房地产市场的繁荣和发展，商品房预售已经成为房地产开发商进行开发融资以及买卖的主要手段，成为内地房地产销售交易的主要方式。
预售房制度在市场资源配置起了一定的积极作用，但是也显现出来许多问题，由于对商品房预售制度的监管不力，对市场以及消费者都有利益上的威胁。
文章通过对商品房预售制度的监管的研究，讨论商品房预售制度监管方面的不足，并提出法律上的对策。
[关键词]预售合同备案登记；预告登记；商品房预售一、商品房预售合同备案登记立法意义所谓的预告登记是保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是保障将来实现物权。
这种登记是不动产登记的特殊类型。
其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。
预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。
只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人，即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。
在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力。
[1]这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。
这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋。
二、商品房预售制度的特征商品房预售制度是我国房地产市场中的一项重要制度，目前我国关于商品房预售制度的法律法规有《城市房地产管理法》、《商品房销售许可办法》、《城市商品房预售管理办法》等。
该制度的特征如下：（一）商品房预售应当满足一定的条件据《城市商品房预售管理办法》第5条，商品房预售应当符合下列条件：一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证和施工许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
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商品房预售登记备案与预告登记制度《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。
依照该条的规定，各城市都制定了不同的商品房预售登记规则。
以徐州为例，徐州市在1995年12月颁布的《徐州市城市房地产交易管理条例》中规定，预售商品房时，预售人应在预售合同订立后15日内到房地产管理部门办理预售合同登记备案。
而建设部于2001年8月15日颁布的《城市商品房预售管理办法》中规定，预售商品房时，预售人应在预售合同订立后30日内向房地产管理部门办理登记备案。
根据对徐州市商品房预售市场的调查，商品房预售登记设定的目的是为了防止一房两卖的情形。
但自《徐州市城市房地产交易管理条例》实施后，商品房预售中，预售人没有到房地产部门办理预售合同登记备案的。
由于种种原因，房地产管理部门也没有开展这项工作。
为了防止商品房预售中的一房两卖，房地产管理部门是在商品房预售合同订立后，通过发放产权证明书的方式，控制一房两卖。
那么，商品房预售中，预售合同登记备案究竟起到什么作用，没有到房地产管理部门办理预售合同登记备案，将会产生何种法律后果?对此问题，著名法学家王利明在《物权法研究》著作中阐述：商品房预售的买受人所享有的权利应分为两个阶段，在预售登记之前，仅只能基于买卖合同享有债权;而在预售登记后则可视为享有对未来建成商品房的准物权。
这是因为，没有预售登记，也没有按揭，买受人即使已经交付了房款，其享有的权利仍然只是一种合同债权，不能产生对抗第三人的效力。
通过登记的方法予以公告，从而将物权的公式手段用于对债权的保护，使买受人的优先权具有了对抗第三人的效力。
只有通过预售的登记，买受人才能享有优先购买权、期待权、顺位物权。
预售的房屋才能被赋予准物权的性质从而受到保护，产生对抗第三人的效力。
因此，有人认为：我国商品房预售登记的性质是预告登记，其主要功能在于通过商品房的预售登记保护买受人所享有的权利。
而有的人认为：商品房预售合同虽然要求登记备案，但也仅仅是备案而已，更多具有的是行政管理的色彩。
这种登记备案与预告登记制度有着根本的差别，而且法律没有规定这种登记备案具有什么效力，因而这种备案根本不具有预告登记的功能。
那么，何谓预告登记?预告登记的功能又是什么?商品房预售合同的登记是否为预告登记?对此问题的解答，只有在对预告登记进行全面考察后，才能正确认识商品房预售登记备案的性质。
一、预告登记制度的历史沿革预告登记是不动产登记制度中的重要制度之一，是不动产登记法上与本登记相对应的一项登记制度，是为了保全登记请求权而为的一种登记。
预告登记制度在我国以往的民事立法中没有这项制度的设计，学术界也只是在有关外国法的译评中有零星涉及，缺乏深入、系统的研究。
全国人民代表大会法律工作委员会草拟的《中国民法典草案物权编》(以下简称为新《民法典草案》)中借鉴德、瑞、日等国家和台湾地区的立法经验，在第19、20条、第244条中对预告登记制度进行了规定。
南京市2002年1月1日发布并施行的《南京市城镇房屋权属登记条例》在第6条、第29条和第30条中对预告登记做了规定，上海市在2003年5月1日开始施行的《上海市房地产登记条例》中专设第五章规定了预告登记制度，此可谓预告登记制度的最先显现。
而预告登记制度最早起源于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。
即使在英国和加拿大等英美法系国家，尽管适用范围不完全相同，但也有相似的一类制度称为Registration of Caution。
设立预告登记制度的原因在于，在不动产物权转让的过程中，债权行为的成立和不动产的移转登记之间常常会由于各种各样的原因而有相当长的时间间隔。
在采登记要件主义的国家，虽然在债权行为成立后，不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务，但是债权人的请求权在登记之前并没有真正移转。
即使在采登记对抗主义的国家，也可能会产生因登记所必须的手续不完全而无法登记的情况，此时权利的移转没有对抗第三人的效力，不产生公信力。
此时，不动产物权人一旦将不动产物权移转给善意第三人并履行了登记手续，就会导致物权优先原则的适用，善意第三人取得该不动产的物权，尽管请求权人可以通过追究不动产权利人的违约责任来在一定程度上补偿自己的损失，但其设立债权并取得不动产物权的目的毕竟还是落空了。
不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，既保护物权请求权又保护债权请求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。
二、预告登记制度的适用范围预告登记制度自其形成以来，为许多国家和地区民事立法所采纳。
各国由于本国实际情况及法律背景的不同对预告登记制度的目的、适用等做出了不同的规定。
在德国，预告登记是一种必须在土地登记薄中登记的担保手段，是为保障债权人实现其物权权利变更的债权请求权。
其预告登记主要有“转让预告登记”与“涂销预告登记”两种类型。
所谓转让预告登记，就是保全要求土地所有权人或者其他物权的持有人将其权利转让的请求权的登记(详见《德国民法典》第883条第1款)。
所谓涂销预告登记，指的是当土地所有权与抵押权出现混同同归一人时，为保全后序顺位的抵押权，后顺位的抵押权人要求土地所有权人涂销其优先顺位的抵押权的预告登记(详见《德国民法典》第1179条)。
在日本民法中，与德国民法上的预告登记相对应的制度称为“假登记”。
它包括“为保全物权的假登记”和“为保全请求权的假登记”两部分。
前者是指应登记的物权变动，已发生物权变动的效力，而登记申请所必要的手续上的要件尚未具备时;后者则是指物权变动未发生物权的效力时，进行暂时的处分时，在这两种情况下，为保持日后为本登记的顺位所为的登记称为假登记。
在日本民法中，预告登记规定于《不动产登记法》第2条，“假登记于下列各项情形进行：(1)未具备登记申请程序上需要的条件时;(2)欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。
”“上述请求权为附始期、附停止条件或者其他可于将来确定者时，亦同。
”可见，假登记适用于下列情形：第一，物权变动业已发生，但登记申请所必须的手续上的条件尚未具备;第二，为保全物权的设定、移转、变更或消灭的请求权;第三，为保全附有始期、停止条件或其他可于将来确定的物权变动的请求权。
在我国台湾地区“土地法”中，预告登记系指为保全对于他人土地权利的移转，消灭或其内容或次序变更为标的之请求权所为之登记。
预告登记制度适用于为保全土地权利移转之请求权、为保全土地权利使其消灭之请求权、为保全土地权利内容之变更之请求权、为保全土地权利次序之变更之请求权、为保全附条件或期限之请求权。
三、预告登记的性质预告登记的性质如何，国内外学者均有不同的看法。
如：在瑞士民法典中，预告登记的性质被解释为赋予债权以对抗新所有权人的效力的特殊登记制度。
在德国民法中，有人主张，经由预告登记，独立地限制物权便获产生，也有人认为，预告登记已经被赋予了可得对抗嗣后意欲发生物权变动的第三人的特别效力，它不具有任何实体权性质的效力，充其量是登记法上的制度。
但是，不论是德国法中的预告登记还是日本法中的假登记，其效力基本是一致的，即保全顺位的效力、预警的效力、保全权利的效力和满足的效力。
在我国，关于预告登记制度的性质，主要存在三种观点：第一种观点认为：预告登记是介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记薄上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。
第二种观点认为：预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。
第三种观点认为：预告登记的性质是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。
从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了物权的排他效力。
因此，预告登记是债权被物权化的一种具体体现。
经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。
四、商品房预售登记的性质在对预告登记制度全面考察后，笔者认为商品房预售登记不属于预告登记，不具有预告登记的功能。
商品房预售合同登记仅仅祈祷备案的作用，商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。
其理由如下：第一，根据物权法定原则，预告登记制度作为不动产物权登记制度中的重要制度之一，法律必须有明确的规定。
而我国对预告登记制度并没有明文规定。
《南京市城镇房屋权属登记条例》在第6条、第29条和第30条中对预告登记的规定及上海市在2003年5月1日开始施行的《上海市房地产登记条例》第五章规定的预告登记制度，是第一次在地方法规中规定预告登记制度。
而全国人民代表大会法律工作委员会草拟的最新一稿《中国民法典草案物权编》(以下简称为新《民法典草案》)中借鉴德、瑞、日等国家和台湾地区的立法经验，在第19、20条、第244条中对预告登记制度进行的规定，也仅是在制定中的法律中的规定，还未通过。
第二，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定，商品房预售登记备案制度，是商品房预售人将商品房预售合同进行登记备案，登记的是预售合同，进行而预告登记是享有请求权的权利人对其请求权的登记。
第三，预告登记是一种请求权的保全，当发生一些特定事由时，预告登记即告消灭，不会永远存续。
而我国法律、行政规章未规定商品房预售登记的效力，商品房预售登记不涂销，存续时间非常长。
因此，我国商品房预售登记仅仅是预售行政管理的一种预售资格审查手段，不具备债权保全的对抗效力，与预告登记制度存在根本上的差异。
五、预告登记与承包人法定抵押权最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
最高人民法院副院长李国光主编的《解读最高人民法院司法解释》民事卷224页对该司法解释应该如何正确理解，作出了详细而明确的阐述，229页载：房屋所有权尚未转移给买受人时，存在承包人的优先受偿权与买受人的商品房交付请求权之间的冲突。
只有经过预售登记备案，买受人对预购商品房的请求权才具有一定的排他效力，这是因为预售合同的登记备案是将物权公示手段运用于债法上的请求权，使买受人对预购商品房的请求权具有对抗第三人的效力，从而具有保全买受人请求预售人交付商品房的债权实现的作用。