论预告登记制度的完善精编版
浅论我国预告登记制度的完善
（ ） 四 明确规 定 义务人 的抗辨 权 我 国《 权法》 物 中没有规 定预告登 记义务 人具有 抗辩权 ， 使 这
我国预 告登记 制度 的登 记 的范围含糊 不清 ， 底保障 类型 的 得预 告登 记制 度在 实践 中会遇 到一 些无 法解 决 的问题 。如在 商 到 物权 ， 没有 明确 说法 。 笔者 认为 ， 物权 法》 ２ 《 第 ０条规 定的 预告登 品房 预售 中， 购买 人享有 请求 到期 交房 的权利 ， 应的 售房人 也 对 记 的范围仅 适用 于买卖 房 屋或者 其他 不动产 协议， 而对变 更 、 消 有请 求对 方支 付价款 的权 利 。假设 预购人 没有 交付 房款 就请 求 灭或 赠与 及 附条件 或附 期限 的请 求权等 是否 能够 进 行于 告登记 转移 所有 权 ， 售房 人可 以对抗 其 。因此 ， 《 贞 则 在 物权 法》 中对此 作 并没有 规定 。 这样 一 种范 围规 定， 使得 保护 交易安 全 的制度价 值 出相应 规 定就 显得十 分必要 。 和功 能十分 有 限。 此 ， 国预 告登 记的 范围应 当进 行适 当的扩 为 我 （ ） 五 明确规 定预告 登记 转为 本登记 的程序 大， 应在 以下 以下几个 方面 进 行扩大 ： 我国 《 物权法》对 于预告 登记 如何转 为为本登记 没有作 出规
关键词 预告 登记 利益保 护 本 登记 绝对 无效
中图分 类号 ： ９ ３２ Ｄ ２．
文献 标识 码 ： Ａ
文章编 号 ： ０ ９０ ９ （０ ００ －５ ．１ ｌ ０ ．５ ２２ １）５０ ７Ｏ
求权 的本质 没 有发生 改变 。如 果不动 产所 有权 人的所 有处 分行 度一样 ， 是一种 预 备登记 制度 ， 房屋 买卖 和其他 不动 产登记 法 为都被 认定 为无 效 ， 在 不但违 反 了公平 原则 ， 且在实 质上 也使这 而 上与本 登记相 对称 。 该项 登记 在本 登记之 前进 行 ， 登记 的不是 已 种 保护 变得十 分僵 化 。 此外 ， 告登 记也存 在被 撤销或 者无 效的 预 经完 成 的不动产 物权 登记， 其出 发点在 于限制 所有权 人对 所登 记 情 形 ， 这种 情况 若还不 允许 不动产 物权人 对不 动产进 行处 分 ， 势 的权利 的处分 ， 并对 第三人 予 以警示 ， 因而其 实观 的不是 物权 的 必将 浪 费不动产物 权人 的时间和 成本 ， 从而 又产生 了另外 一种不 实际变动 ， 效力 上可 以防 止 “ 一物 二卖 ”保护 买受 人的权 益． 证 公平 。因此 ， ． 保 笔者 建议采取 相 对无效主 义 原则 。 以不动产 物权 变动为 内容 的债 权请 求权 能够真 正实现 。 从 国家公共权 力 对预告登记 效力 的影响 方面来看 ， 国 《 我 物 不动 产预 告登记 的特 点是 ： 登记 对象 的特殊性 、 登记 效力 的 绝 对性 、 行为上 的从 属性 和临 时性等 。 我 国法学学 者对 于关于 预告 登记 的性质主 要有三 种论 断： 物 权 说、 准物权 说 和物权 化 的债权 说， 笔者 认 同物 权化 的债 权说 这 权法》 并没有 明确 的规 定 。很 显然预 告登记 排除不 了国 家征收 ， 处 分。而对于 因假扣 押 ， 处分 ， 假 强制 执行 、 法院判 决而为 的新登 记 ， 是公 共权力对 私权 的一种干预 ， 都 目的还 是为 了保护私权 。 既 然 都是为 了保护私 权 ， 就没 有什么 优劣之 分，并且经 过预告 登记
论预告登记制度
另 外 ，一 些地 方 性 法 规 早 在 物 权 法 》 预 告 登 记 制 度 颁布 之 登 记 的 权 利具 有 类 似 物 权 的 排 他 效 力 。 从 各 国 法 律 的 规 定 来 看 ， 前 ，就 已经 对 房 屋 预 告 登 记制 度 作 出 了规 定 。例 如 《 京 市城 镇 这种 排他 效 力 主 要 包 括 权 利 保全 、顺位 保全 和 破 产 保 护 效 力 ，它 南
２０ 年 《 ０５ 天津市房地 产登记条例 和 ２ ０ ０ ７年 《 广州市城镇房屋 《 权 法 只规 定 了权 利 保 全 效 力 ， 而对 顺位 保 全 和 破 产 保 护 效 物
通过 基 本 法 、 行政 法 规 和地 方 性法 规 这 三个 层面 的法 律 对于 预 后 ，登 记 义 务 人有 权 处 分 不 动 产 ，但 与 预 告 登 记保 全 的 权 利 相抵
房屋权属登记条例》第２ 条 ，２ ０ 年 上海市房地产登记条例 ９ ０２ ，
登记管理办法》等等。 告 登 记制 度 的规 范 ，说 明我 国 已经 从 体制 上 建 立 了预 告 登记 制 度 。
２ 实 际 操 作 情 况 ． （） 告 登记 制 度 １预
们分 别体 现 了预 告 登 记 的担 保 作 用 、顺 位 作 用 和 完 善 作用 。我 国 力均 未 涉 及 。笔 者 建 议 采 取 相 对 无 效 的效 力 规 范 模 式 。预 告 登记 触 的 ，不 发 生 物 权 效 力 。而 且 ，为 发挥 预 告 登 记 的功 能 ，在 经 法 院 确 定 的 判 决 而 对 不 动 产 为 强 制 执 行 也 不 能 排 除 预 告 登 记 的 效 力 。 另 外 ，明 确 规 定 预 告 登 记 保 全 顺 位 的 效 力 和破 产保 护效 力 。 ３ 预 告 登 记 制 度 的 发 生 方式 缺失 ． 关于 预 告 登 记 的 产 生 原 因 及 申请 程 序 。我 国物 权 法 只规 定 当 如何 处 理 ，在 国外 有 相 应 的 假 处 分 制度 。假 处 分 是 法 院 为 保全 某
论我国预告登记制度的不足与完善
论 我 国预 告 登 记 制 度 的不 足 与 完 善
莫彬 萍
摘 要： 《 物权 法》 首 次 以 国 家 立 法 的 形 式 告 登 记 的 发 生 采用 当事 人 自愿 进 行 预 告登 政府职能部 门管 理 ， 关 于不动产 的登记 也
将预 告登 记 制 度 确 立 下 来 。 这 对 于规 制 一 记原则 。但物权法并未具体规定预告 登记 就分散 在 不 同的行 政 机关 。据 不完 全 统
不同财产 的登记机 关多 达二 十几个 。 房 二 买 的行 为具 有 重 要 的 意 义 。但 由 于条 方式 、 预告登记 义务人 的义务 内容等程 序 计 ， 文 内容 非 常抽 象 ， 不 利 于 司 法 实践 的 操 作 。 性 问题 ， 所 以造 成在 实践 中的操 作 困难 。 不 同行政机关 负责的现 象 ， 使 得登记 机关 因此 本 文 在 分析 我 国预 登 记 制 度 现 状 的基 在 当事人意思 自治的情况 下 ， 并且在 同一 如果登记 义 不仅分布在不 同的行政 部门 ，
到 房 产 局 查 阅 房 屋 是 否 根据《 物权法 》 第 ２ Ｏ条的规定 ， 预告登 阅 土地 是 否 抵 押 ， 到工商局查 阅设备是否抵押 ， 到公安 文章编号 ： Ｃ Ｎ４ ３ —１ ０ ２ ７ ／ Ｆ（ ２ ０ １ ３ ） ０ ２ —０ ７ ８ 记仅仅适用于当事人签订的买卖房屋或者 抵 押， Ｏ ２ 局查 阅车辆是否抵押等等。这不仅增加交 其他不动产 的协 议 ， 预告登记 发挥作 用的 中图分类号： Ｆ ２ ７ ０ ． ７ 文献标识码 ： Ａ
多头登 记造 础上 ， 对 预 告 登 记 在 法律 实践 中 的 运 用做 务人未按约定协助登记权利人或不与登记 行 政部 门还存 在级别 的划分 ， 成 比较 多 的 缺 陷 。一 方 面 登 记 机 关 的分 了进 一 步 的探 讨 ， 旨在 构 建 更 加 科 学 的预 权 利 人 签 订 办 理 预 告 登 记 协 议 ， 那 么 登 记
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策不动产预告登记制度是我国不动产登记制度的重要组成部分，具有重要的法律效力和社会意义。
随着我国不动产市场的不断发展和完善，不动产预告登记制度也暴露出了一些不足之处，亟待进行改革和完善。
本文将从不动产预告登记制度的不足之处入手，分析其存在的问题，并提出相应的完善对策，以期为我国不动产预告登记制度的进一步完善提供一定的思路和借鉴。
一、不动产预告登记制度的不足1、法律法规不完善目前，我国的不动产预告登记制度主要依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规进行规范。
这些法律法规在实际应用中存在不少漏洞和不足，无法很好地适应不动产市场的快速发展和变化。
2、登记程序不规范不动产预告登记的程序依照现行法律法规执行，但是在实际操作中存在程序不规范、效率低下等问题。
一些地方在进行不动产预告登记的流程中存在着操作不严谨、审核不严格的情况，导致登记信息的真实性和准确性难以保障。
3、信息不对称当前不动产市场上，不动产的权属信息、抵押信息、限制信息等往往存在信息不对称的情况，这给不动产交易和投资带来了一定的风险。
不动产预告登记制度虽然可以提供一定程度上的信息保护，但是由于不同地区的登记标准和操作规范不一，导致了信息的不一致和不准确。
4、登记依据不清晰在不动产预告登记制度中，登记依据是非常重要的。
由于我国不动产法律法规的不完善，导致登记依据并不十分清晰，各地在实际操作中也存在一定的差异，这给不动产预告登记的准确性和可靠性造成了一定的影响。
针对不动产预告登记制度存在的法律法规的不完善，应当加快不动产登记法的制定，完善不动产登记相关法规，明确不动产预告登记的法律地位、程序和标准等，确保法律的科学性和严谨性。
对于登记程序不规范的问题，应当建立完善的登记标准和流程，加强登记人员的培训和管理，提高不动产预告登记的审核严格性和操作规范性，确保登记信息的真实性和准确性。
3、加强信息披露在信息不对称的问题上，应当加强不动产信息的披露和公开，建立起不动产市场的信息交换机制，保障各方在不动产交易和投资中的信息平等，减少信息不对称所带来的风险。
浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善
浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善第一篇：浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善摘要随着我国市场经济的不断发展和城市住房体制改革的推进，我国不动产交易市场十分活跃，为了规范不动产交易，2007年颁布的《物权法》规定了不动产登记制度，尤其是不动产的预告登记制度。
不动产的预告登记避免了“一物二卖”等社会现象的出现，对保全债权人以不动产物权变动为标的的债权请求权意义重大，同时也弥补了我国不动产登记制度体系的空白，是我国不动产登记制度发展的一大进步。
然而我国不动产预告登记制度仍处于初创阶段，虽有《物权法》的规定，但仍有许多不足之处需要完善。
文章通过对预告登记的概念、特点和社会意义进行分析，结合我国预告登记制度的现状，对预告登记的范围、法律效力、登记机关等方面提出一些观点和看法，希望能对我国预告登记的发展起到作用。
关键词：不动产登记；预告登记；物权法Abstract With the continuous development of China's market economy and the promotion of urban housing reform, China's property market is very active, in order to regulate real estate transactions, issued in 2007, “Property Law” stipulates that the real estate registration system, in particular the notice of real property registration system.Notice of registration of real estate to avoid the “One Thing sell” and other social phenomena, on the preservation of real property for the creditor to creditor claims the subject of great significance, but also make up a system of real estate registration system in the bank,is China's Real Estate Register a great progress in institutional development.Advance notice registration system in China is still in its infancy, although the “Property Law” provision, but thereare still many shortcomings to be perfected.Based on the notice of registration of the concept, characteristics, and social significance of the analysis, combined with our notice of the status of the registration system, registration of the notice of the scope of the force of law, the registration authority and other aspects of some of the views and opinions in the hope of the development of advance notice registration play a role.Keywords: Registration of Caution;Real estate;Property law一、绪论不动产预告登记制度是与本登记相对应的一项登记制度，是为了保全登记请求权而为的一种登记。
预告登记制度
预告登记制度一、预告登记制度概述预告登记制度，作为房地产法律中的一项重要制度，是指在转让、抵押等处分房地产过程中，为保护当事人合法权益，保障房地产交易安全，维护房地产市场秩序，由当事人向登记机构申请，对即将进行的房地产权利变动进行预先登记。
这一制度主要在《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及其他相关法律法规中得到规定。
二、预告登记制度的定义预告登记，又称为预登记或预先登记，是指当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议后，为保障将来实现物权，按照约定向登记机关申请预先进行的登记。
这个过程并不直接产生物权变动的效果，而是为了在将来发生物权变动时，使当事人能够享有优先权或进行必要的追索。
三、预告登记制度的目的1.保障当事人权益：通过预告登记，可以避免“一房多卖”的情况发生，保护当事人的合法权益。
2.维护交易安全：通过预告登记，可以增加交易透明度，减少虚假交易和欺诈行为，从而维护交易安全。
3.稳定房地产市场：预告登记制度的实施，有利于遏制投机和过度炒房行为，稳定房地产市场。
4.提供法律保障：预告登记为当事人的权利提供了法律保障，当出现纠纷时，可以为法院提供明确的证据。
四、预告登记制度的适用范围预告登记制度的适用范围广泛，主要包括以下几类：1.房屋所有权转移预告登记：适用于房屋买卖、交换、赠与、继承等情形。
2.房屋抵押权预告登记：适用于为担保债权实现而设立的抵押权。
3.其他不动产物权变动预告登记：包括土地使用权、地役权等其他不动产物权的变动预告登记。
五、预告登记的程序1.申请：当事人应当向当地的房地产登记机构提出预告登记申请。
申请时应提交身份证明、房产证或买卖合同等相关资料。
2.审查：登记机构对当事人提交的资料进行审查，确认其真实性和合法性。
3.预先登记：经审查合格的，登记机构应当进行预先登记，并颁发预告登记证明。
4.通知义务人：登记机构应当将预告登记情况及时通知相关的义务人，如房屋所有权人或抵押权人等。
我国预告登记制度的不足与完善
非 常 不统 … ． 且部 门之 多 达 ６个 之 多 ． 而 即不 动 产
记机 关按 照不 同的管理 体 制对 土地 、房 屋 、森林 、 水 面、 滩涂 、 道路 等 各项 不动 产分 别予 以登 记 种 多部 这
负责 的局 面在 实践 巾很 容易 出现 问题 ． 成适 用 巾 造 的混 乱 ． ｌ ． 此 虽然我 国制定 ｒ不 动产 预告 登记 制度 ． 【 夫 但 由 于立 法上 不够完 善 ． 因此 实践 ・ 可能 现 纠纷 的 ‘ ｌ ｌ 情形 会很 多 原 因是 多方 面 的 ：原 因之 一就 是法 律 其 “ 没有 为 当事人 提 供充 分知 情 的机会 ． 即预告 登 记机 关 不统 一 造成 的不 动产 信息 不 能充 分公示 ． 此 ， 从 ． 要 根 本上 解决 现行 预告 登 记制度 在 实际运 用 中 的不便 ． 应 统 一 预告 登 记 机 关 ． 【我 闰《 权 法 》 １ ．”２ ＿ 物 第 ０条 规 定 ：不 动产登 记。 “ 由不动产所在地 的登记机构办理 陶 家对不动产施行统 一登记 制度 ．统一登记 的范闱 、 ． 登记 机构 和登记办法 ． 由法律 、 行政法规规定 。” 到 日前为 但
关 键 词 ： 告 登 记 机 关 ； 用 范 围 ； 动 产 预 适 不
中图 分 类 号 ： ２ ． Ｄ９ ３２
文 献 标 识 码 ： Ａ
文 章 编 号 ： ６ ３ ９ ９ ２ １ ）５ ０ ８ ０ １ ７ —１ ９ （ ０ １ ０ —０ ４ — ２
作者简介 ： 张珍 珍 （ ９ ２ ， ， 南周 Ｃ 人 ， 北 师 范 大 学 （ 肃 兰 州 ７ ｛ ７ ） 法 学 院 硕 士 研 究 生 １ ８ 一） 女 河 ｔ 西 甘 ３｝ ０ 政 ０ 收 稿 日期 ：（１ —１ ～Ｉ ２｝０ ２ ６
预告登记制度的完善
预告登记制度的完善预告登记制度的完善不动产预告登记对应于本登记，是为补充不动产登记的公信力的缺陷而设立的一种制度。
所谓不动产预告登记，是指当事人签订房屋买卖协议或者不动产物权的协议时，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
笔者在本文对不动产预告登记制度相关问题进展简单的探讨和分析。
一、预告登记的法律地位以及适用范围（一）关于预告登记的立法现状在《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进展不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
在我国，不动产物权的公示方法为登记，而预告登记的目的在于保障债权的实现，通过预告登记使一项旨在引起不动产物权变动的债权请求权获得某些物权的效力，进而使该债权获得保全。
也就是说，预告登记的一个主要功能就是保障不动产交易平安，确保债权的实现。
（二）预告登记的适用范围所谓预告登记的适用范围是指与高高登记制度在何种情形下适用的问题，根据我国现行物权法的规定，预告登记的范围应包括房屋或者其他不动产物权的交易，在这里表达的是物权法定原那么，即物权的种类法定，质言之在交易的过程中适用预告登记的物权种类法定。
对于适用预告登记的情形我国立法上“采用了列举加一般条框并用的方式。
” ① 在预告登记的适用上，实际只是包括两种情形的请求权：一种是以不动产物权的取得变更丧失为内容的请求权，一种是为附有起始期、停顿条件或其他可于将来确定有关不动产物权变动的请求权。
在我国的实践中，为了防止“一物二卖”甚至“一物多卖”的现象，物权法的预告登记制度确保了交易平安，保障了所有权的实现。
当然，根据《物权法》的规定，不动产物权的变更不仅仅只是所有权的取得、变更、消灭，还包括设定他物权以及他物权的变动，所以，我国当前的预告登记的适用范围应该包括以下几个方面：（1）不动产物权的所有权额取得、变更和消灭的请求权；（2）用益物权的设定、移转、变更和消灭的请求权，如国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定、移转、变更或消灭，也可以适用预告登记；（3）有关的特殊不动产物权，如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购置权等；（4）附条件或者附期限的不动产物权请求权。
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论预告登记制度的完善精编版MQS system office room 【MQS16H-TTMS2A-MQSS8Q8-MQSH16898】论预告登记制度的完善一﹑扩展预告登记制度的适用范围由于各国物权变动模式不同，预告登记制度的适用范围也有差异，但从总体上看，预告登记的适用范围都比较广。
在日本，物权变动采债权意思主义，不动产物权变动没有予以登记的，其不具有对抗第三人的效力，但在当事人之间，物权变动已经发生。
因此，日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权。
而日本的《不动产登记法》对预告登记制度的适用范围规定的更具体。
日本《不动产登记法》第二条规定：“假登记(日本法上的假登记相当于德国法上的预告登记)于下列各项情形进行：第一，未具备登记申请程序上需要的条件时;第二，欲保全前条所载权利的设定﹑移转﹑变更或消灭的请求权时。
上述请求权为附始期﹑附停止条件或者可于将来确定时，亦同”。
德国﹑瑞士及我国台湾地区的预告登记只适用于保全债权的请求权。
如《德国民法典》第883条—888条规定，预告登记保障以不动产物权变动为标的的请求权，其实质是限制预告登记的义务人处分其物权的权利。
德国学者对预告登记制度的适用范围观点不一。
依德国通说，尚未成为物权的一切不动产物权变动请求权均是预告登记的保全对象。
《瑞士民法典》中的预告登记分为“人的权利”的预告登记﹑“处分权的限制”的预告登记和“暂时登记”的预告登记，其中“暂时登记”的预告登记相当于德国的异议登记。
在瑞士预告登记的适用范围较宽，例如，承租权等与物权变动没有直接关系的债权也是预告登记的对象。
我国立法上的不动产物权变动模式是债权形式主义模式，即有效债权行为+登记=不动产物权变动。
因此，只能对因物权变动产生的请求权进行预告登记。
而我国《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预告登记。
广东省出台的(《广州市城镇房地产权登记办法(草案)》)第四十三条规定：房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人在有关法律文件生效之日起三十日内申请预告登记：第一，预购商品房及其转让;第二，以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让;第三，以房屋在建工程设定抵押及其抵押权的转让;第四，法律﹑法规规定的其他情形。
显而易见，广东省的相关规定比《物权法》第二十条的规定涉及面要广。
深入研究我国《物权法》第二十条的规定，参考德国﹑日本等国预告登记制度适用范围的立法，可知我国预告登记制度的适用范围过于狭窄，尚待扩展。
我国预告登记制度的适用范围只包括：买卖房屋和其他不动产。
不动产——房屋的界定比较清晰，需要廓清的是：其他不动产物权的具体内容是什么。
实践中不动产物权的买卖多种多样，而《物权法》中的预告登记制度只是把不动产所有权的移转请求权作为预告登记的保全对象。
然而，即使就取得物权的请求权，《物权法》也只是将其限制在合同之债上，对因合同以外的原因所产生的取得物权的请求权，能否适用预告登记制度，则没有规定。
众所周知，除基于合同而生的请求权外，还有基于不当得利﹑无因管理﹑继承等而生的请求权。
这些请求权也需要保护。
就不动产流转的方式，《物权法》规定的预告登记制度也只适用于一种方式——买卖。
而不动产的租赁﹑抵押等流转方式被忽略。
概而言之，我国预告登记制度的适用范围狭窄，在理论上有进一步完善的必要，实践中也有相应的需求。
例如：为担保一项借贷债权，E同意为G登记一项土地债务。
G承担在贷款受清偿后，将土地债务回复转让给E的义务，并同意为该请求权之预告登记。
因该预告登记所担保者，为E对G所享有的回复让与土地债务之请求权，故应为允许(哈姆州高等法院，《新法学周刊司法判例报告，民法》，1990年，272页)。
这是一个附条件请求权适用预告登记的实例。
我国《物权法》规定的预告登记制度没有列出预告登记适用的各类请求权，当然，附条件的请求权能否运用预告登记进行保护也没涉及。
然而，实践中这种案例实非罕见，但要解决却无法可依，受害人的权益得不到有效保障。
国内的许多学者已认识到这方面法律的缺失，在理论上都提出了自己的见解。
有的学者认为，预告登记的请求权应包括：第一，移转不动产物权的请求权;第二，消灭不动产物权的请求权;第三，关于不动产物权变更的请求权;第四，附条件或附期限的不动产物权请求权。
也有人认为，预告登记可适合用于建筑工程承包人的优先受偿权﹑优先购买权以及国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定﹑移转﹑变更或消灭。
笔者认为，建筑工程承包人的优先受偿权是一种法定的权利，无预告登记的必要。
国有土地使用权是一种不动产物权，不动产物权的变动以登记为要件，预告登记有对其进行保护的必要。
纵观各国立法，分析研究诸学者的理论成果，以我国的实践需要出发点，笔者认为，为了更好的实现预告登记制度的设立目的，预告登记制度适用范围的规定应具有开放性，凡有关不动产的物权变动，不管是所有权还是担保物权或用益物权，是物权的取得还是物权的设立﹑变更或消灭都应该可以纳入。
具体来说，我国预告登记制度可将以下几个方面纳入其适用范围。
首先，设立﹑移转﹑变更或消灭不动产物权的请求权可纳入预告登记的适用范围。
这里所指的不动产物权=不动产所有权+不动产他物权。
对此《广州市城镇房地产权登记办法(草案)》)中已有相关规定：不动产物权的移转，如买卖合同产生的不动产所有权的转移请求权;不动产物权的变动，如土地使用权存续期间对其用途进行的变更;不动产物权的消灭，如债务清偿而生的涂销抵押权的请求权。
接下来我们看这样一个案例：A有可能一年后调往深圳，A与B签订了一份房屋买卖合同，双方约定如果一年后A调往深圳，则A与B一起办理产权过户手续。
一年后A调到深圳，B要求办理房屋产权过户手续，A却告诉B房子已卖给了C并办理了产权过户手续。
通过这个案例我们可以得到这样一个结论：假设B在合同签订后办理了预告登记，即使一年后A又将房子卖于C，B的权利也不会受到损害。
因为预告登记有这样的效力——预告登记后，预告登记的义务人所为的侵害预告登记权利人的中间处分行为无效。
因此，附条件或附期限的不动产物权的请求权也应纳入预告登记制度的适用范围。
而且日本法上预告登记的适用范围已有此项规定。
举例来说，在设定抵押权的情况下，由于短期租赁以损害抵押权为目的者相当多，抵押权人为排除短期租赁，常以自己作为承租人，与抵押人进一步签订附停止条件(以抵押债务不履行为条件)的租赁合同，并进行假登记予以保全，此即附停止条件的请求权。
实践中也存在这种情况：同一不动产上设立了多个不同顺位的抵押权，处于前顺位的抵押权人同意将其优先受偿权让与后顺位的抵押权人，这时后顺位的抵押权人享有请求前顺位的抵押权人让与此优先受偿权的请求权，但该请求权是债权性质的请求权，如果前顺位的抵押权人反悔，后顺位的抵押权人的这种权利得不到有力的救济，结果只能是梦一场，什么都得不到。
而预告登记可以完美的解决这个问题，使后顺位的抵押权人轻松摆脱尴尬局面。
所以预告登记制度应该保护有顺位的不动产物权变更的请求权。
最后，预告登记制度的适用范围中也应包括，设定﹑移转﹑变更或消灭国有土地使用权﹑农村土地承包经营权。
2008年10月20日发布的《中央推进农村改革发展若干重大问题的决定》中有这样一个条文：允许农民以转包﹑出租﹑互换﹑转让﹑股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。
这意味着土地承包经营权流转的方式增多。
因为农村土地承包经营权也是一种物权，其变动以登记为要件，因此，在其流转中，要取得土地承包经营权的人也要面对这个问题——债权的生效到物权的变动之间存在时间上的间隙和空间上的距离。
这就使取得人的债权处于不稳定状态，可能会被第三人侵害。
为了确保取得人的请求权不受侵害，必须引入预告登记制度。
二﹑明确对预告登记制度效力的限制“预告登记的效力也叫预告登记的功能”。
预告登记制度的本质效力，一般认为是保全顺位的效力(Rangwirkung)保全权利的效力(Sincherwirkung)以及满足的效力(Vollwirkung)三种，即所谓三效力说。
我国台湾地区预告登记制度效力的立法与德国相近。
而日本学者认为预告登记制度除了以上三种效力以外，还有一种预警效力，这种学说被称为“四效力说”。
预告登记的前三种效力一般是针对预告登记请求权的当事人而言，预警效力可以使第三人有效规避因交易无效带来的风险。
对于预告登记制度的效力我国《物权法》第二十条规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不定产的，不发生物权效力。
可见，该条规定了保全债权的效力，但是对顺位保全效力﹑破产保全效力﹑预警效力等没有明确规定。
预告登记制度的效力应是全方位多角度的，我国《物权法》仅规定一个权利保全效力，这使预告登记制度的功能难以有效发挥，创立该制度的目的也会落空。
在以后的司法解释中明确的全方位的规定预告登记制度的效力势在必行。
预告登记制度要有效发挥其功能，需要完善的地方很多，重要的有以下几个方面：(一)预告登记后中间处分行为效力的相对化《德国民法典》第883条第2款规定：“预告登记后对土地权利或者土地权利负担的权利所为的对被保全的请求权的一部分或者全部构成损害的处分，为无效”。
我国台湾地区的相关法律规定，顺位在前的预告登记没有涂销前，登记名义人对他的土地进行的处分，对于所登记的请求权有妨碍的无效。
而我国《物权法》规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。
以上这几个规定都涉及的是中间处分行为的效力。
德国及我国台湾地区预告登记的效力是相对的，当中间处分行为不妨害预告登记权利人的权利时，预告登记并不能排除中间处分行为效力的发挥。
而我国《物权法》规定的预告登记的效力是排除一切中间处分行为的效力的，这似乎过于绝对。
那么怎样认定预告登记中间处分行为的效力，是个关键问题。
明白了这个问题，对预告登记效力的研究有很大帮助。
目前设有不动产预告登记制度的国家和地区，对中间处分行为的效力，大多采相对无效主义。
即预告登记后，登记义务人就其不动产权利依旧可以处分，只是在预告登记权利人与第三人之间，当该处分行为妨害权利人的请求权时，该处分行为无效。
“违反预告登记的处分只是在主观(subjective)方面相对无效，也就是说，处分只是相对于预告登记权利人无效”。
因此，如果预告登记权利人的请求权不存在或嗣后消灭，或对登记义务人的处分没有异议，那么登记义务人对其负担有预告登记义务的所有权的处分行为就是有效的。
“客观(objective)来看，只要处分不妨害请求权的履行，它就是有效的”。
这样规定，不但可以对预告登记权利人进行特殊的保护，同时也保护了预告登记义务人以及第三人的合法权利。
预告登记义务人所拥有的是全能的最完整的所有权，如果只因预告登记就剥夺了预告登记义务人在不妨害预告登记权利人的范围内处分自己权利的权利，这不合理也无法可依。