从物业服务案例看业主的权利与义务

从物业服务案例看业主的权利与义务
作者：肖文珍
来源：《新校园·中旬刊》2011年第05期
摘要：随着经济水平的提高，人们对居住环境的质量要求也有了很大的提高，但是，近几年来，人们因居住而引起的各种纠纷屡见不鲜，居住的问题已经成为一大社会问题。

本文是从居住小区中业主的角度出发，谈到了作为业主我们拥有什么权利和应该尽什么义务。

关键词：物业服务；业主；权利；义务
从古至今，“安居乐业”都是人们对幸福生活追求的第一步，只有“安居”了，才能“乐业”。

现代的都市人，经过奋斗，很多人成为有房一族，不过房子买了，也住进去了，但是否真的实现了“安居”？也就是住的是否舒服、舒心也成为很多人纠结的下一个问题。

这些年，无论是从我们身边，还是从新闻媒体那里，我们都能见到很多有关商品房入住后的服务纠纷，小则口角不断，大到发生流血冲突。

无论是物业服务企业还是业主，双方感觉都“很受伤”。

本文用两个物业纠纷的案例，帮助业主了解相关法律规定，正确认识自己的权利和义务，对建设和谐小区，建立业主的幸福生活有着重要的实践意义。

案例一：北京市顺义区一业主胡先生认为物业公司擅自在小区空地上划分车位，并强迫业主交纳车位租金的做法违反法律规定，将北京某物业管理有限公司推上被告席。

据胡先生介绍，在未经过小区业主委员会及业主大会同意的情况下，物业今年单方决定在小区内道路和楼前空地上划分车位，并将车位出租给区内业主，向业主收取泊位租金，每车位年租金为960元。

物业在小区内张贴通知，要求办理当年停车泊位租用协议，对于不办理此项协议的车辆，保安人员拒绝放行。

当时，自己迫于无奈与物业签订了停车泊位租用协议，并交纳了停车费960元。

胡先生认为，物业公司在没有任何有关此项收费的法律依据及有关主管部门对该园区停车泊位协议收费批准手续的情况下，采取强制胁迫手段迫使自己签署的该协议严重侵犯了自己作为业主的权益，故向顺义法院提起了诉讼，要求：依法确认原、被告所签租用协议无效，判令被告返还原告非法收取的停车费960元，赔偿误工费300元。

顺义法院审理后认为，住宅小区内的道路和楼间（前）空地，为区内全部业主的公共用地。

物业管理企业对该部分用地没有所有权，也无法定的处分权和收益权。

法院认为原告与被告签订《停车泊位租用协议》系无效合同，被告应将收取原告的泊位租金返还给原告。

原告主张被告赔偿其因诉讼而产生的误工费，没有法律依据，法院不予支持。

这个是业主主张自身权利胜诉的案例。

我国有关业主权利的法律规定主要是两个：2007年10月1日出台的《物权法》和在原2003年《物业管理条例》基础上修改的2007年10月1日颁布实施的新《物业管理条例》。

具体规定如下：
新版《物业管理条例》规定业主的权利有十项：
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。

《物权法》规定了业主的权利范围有5项：
“第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

”
为了保障业主的合法权益不受侵害，国家出台了相应的法律法规来保证其权利的实现。

但是，在法律范畴内，权利和义务是对等的，在物业服务区内，业主享有权利的同时也要尽自己的义务，那么，业主需要尽哪些义务呢？我们再看一个案例：
案例2：日前，本市一小区的业主孙亮因为不交物业费，被物业公司告上了法庭，索要一年多的物业费1000余元。

但是孙亮却表示，作为业主，他希望居住环境清洁、整齐、舒适，但是自从这家物业公司接管物业以来，小区15号楼进出通道就成了成群野猫聚集、喂养、繁殖的场所，晚上野猫嚎叫不止，造成很多业主不断丢弃食物喂养，尤其夏天臭味熏天造成环境非常脏乱，给自己的生活造成了严重的影响。

最终法院判定孙亮应该给付物业管理费。

审理法官认为，物业公司与小区的业主会签订的物业管理合同，是合法有效的。

现在物业公司已经提供了物业服务，孙亮生活、居住在这个小区，已经实际受益，按照等价有偿、诚实信用的原则，他理应按时交纳物业费用。

孙亮以小区内养野猫、汽车的噪音扰民等作为抗辩理由拒绝交纳物业费的证据不足，法院不予采信。

物业管理收费、收租难是一个公开的秘密，在直管公房、系统房和售后公房小区这一现象尤其突出。

据了解，一些小区有半数以上的人欠费、欠租，个别小区甚至只有30％的收缴率，严重影响了物业管理的正常进行。

由于物业管理的不可分割性，部分人拖缴、欠缴物业管理费、房租，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益。

上海轻工物业公司管理着八十多万平方米的物业，其中不乏系统房、售后公房，其物业管理费、房租收缴率连续三年达到95％以上。

他们的秘诀主要是提高物业管理服务质量，对恶意“抗缴”的业主、住户，通过打官司追讨。

去年，他们对历史老账进行了一次彻底清算，对有能力缴费、缴租却故意欠缴的，进行了集中诉讼，全年打了65个欠费官司，标的额42万元，除两起待判外，物业公司全部胜诉。

其中，对拒不执行法院判决的，要求法院对其实施强制执行。

至于业主应该尽哪些义务，《物权法》和《物业管理条例》也对此做了较为详细的规定：
《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。

《物权法》第八十三条明确了业主应承坦的义务是：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

”
随着我国经济的发展，城市化进程的加快，催生了城市房地产业的快速发展，而作为房地产业的“售后服务”——物业服务成为了人们工作和生活中的必需品。

商品房是属于典型的“三分建设，七分管理”，所以，物业的售后服务管理是普通老百姓都很重视的必须生活消费品。

在物业服务中，业主了解自己应该享有哪些权利，可以有效的维护自身的合法权益不受侵犯；在法律上，权利和义务是对等的，在享有权利的同时必须尽一定的义务，不能以放弃享有权利而不尽义务。

在物业服务中，除了需要物业服务企业提供以人为本的周到服务，更多的是需要业主的积极参与、支持和配合，只有双方都遵循相关的法律法规，并相互理解，相互配合，才能创造出一个和谐、平安、健康的居住环境，才能实现经济效益、环境效益和社会效益的统一。

【参考文献】
[1]天津市物业管理协会网.
[2]刘昌斌.《物业管理实务》，机械工业出版社.2009，（1）.
[3]国务院.《物权法》，《物业管理条例》.2007，（10.1）.。