房地产作业
房地产经营与管理阶段作业1
房地产经营与管理阶段作业1一、综述在房地产经营与管理课程中，我们学习了房地产经营与管理理论和实践相关知识，从如何进行市场调研到房地产开发、销售和管理，我们了解了整个房地产行业中不同环节的重要性以及对于房地产企业成功的重要性。
本文将分析房地产经营与管理中的市场调研，为此我们将分别阐述市场调研的含义、重要性以及如何进行市场调研。
二、市场调研的含义市场调研是指通过点对点的调查方法、问卷调查和采访等方法，来获取目标市场的需求和消费者的偏好，并分析竞争对手等市场信息。
资深房地产开发人员认为，市场调研是项目开发填补了深刻的“思想落差”，即产品研发与市场需求的切合度和开发定位摆脱空想走向现实，增加开发项目市场成功率，降低开发风险。
因此，在房地产市场中，开发商必须进行充分的市场调研以了解目标市场，判断需求情况和市场潜在规模以及未来的发展前景。
三、市场调研的重要性市场调研对于房地产企业来说至关重要，因为它在房地产市场中具有以下重要性：1.了解目标市场市场调研能够提供深入洞察目标市场的信息，包括人口的年龄、社会地位、性别、收入等，这些信息对于开发商的定位极其重要。
2.了解竞争对手市场调研还可以了解竞争对手，包括竞争对手的开发项目，开发方案等，这是了解市场的重要途径。
3.评估市场规模和潜力市场调研可以评估一个特定市场的规模和潜力，洞察市场的发展趋势及其未来前景。
4.确定市场策略通过市场调研，开发商可以根据现有的信息确定市场策略，包括开发方案、销售方案和定价策略等。
四、如何进行市场调研市场调研需要精心的设计和策划，这需要以下几个步骤：1.确定具体的调研目标开发商需要决定调研目标，例如研究人口分布、生活方式，什么类型的住房太受欢迎，预计客户流量等。
2.设计调研问卷为了收集有用的信息，制定调查问卷是必要的。
问卷需要清晰明了，准确描述目标市场，最大限度地提供有用的信息。
3.确定调研受众调查问卷需要面对的受众是发展这个项目的目标客户。
房地产作业
如果你是开发商要参加瑶湖上业用地拍卖会硬座那些前期准备（地块条件：滨水，面积：100亩，容积率1.6，住宅用地70年，商业用地50年，商业建筑面积小于总建筑面积的十分之一）前沿：本人以为要参加瑶湖商业用地拍卖会首先需要对“房地产市场进行趋势”分析了解我国房地产市场的大趋势，只有大趋势了解了才不会被短期的政策调整，以及似是而非的谣言所迷惑。
然后要进行“政策分析毕”竟我国还是一个由政府主导的市场经济，房地产市场的短期行情主要受政策的影响，这样我们可以判断现在是不是适合买地，大概的价位是应该高还是低。
然后需要对具体的房地产项目进行分析，包括滨水附近环境、交通、购物环境等配套生活设施等情况，以及南昌的盈利指标、消费能力指标。
进一步确定投资的可行性以及竞标价。
最后进行风险评估并给出解决的办法提纲一.房地产行业分析1.房地产总体趋势分析2.房地产政策分析一.房地产投资分析1.盈利指标、消费能力指标分析2.滨水附近环境、交通、购物环境等配套生活设施分析二.房地产可行性分析1.风险评估2.控制风险措施三.做成标书（给出投标底价、最高可以价）正文：（一）房地产行业分析1.房地产总体趋势分析在全球经济复苏步伐放缓、国内经济理性回调、房地产调控继续深化的背景下，土地市场下行将是未来一段时间的趋势，但是从长期背景来看，中国城市化仍处在加速期，居民收入持续提升，住房刚性需求潜力仍然较大，中国经济长期增长并好于发达经济体，人民币在若干年内持续升值，房地产投资需求潜力依然很大，房地产市场长期向好趋势决定，在未来的下调过程中，供求等主体的预期将会发生分化，在部分开发商谨慎降价促销过程中，部分持币待购者将自制，因此房地产市场缓慢回调。
2.房地产政策分析继08年房地产宏观调控之后，房地产市场并没有得到有效的监控，房价反而在09年呈现出反弹性上涨的趋势，在这样一种局势背景下，为了遏制房价过快上继，2009年12月14日的国四条出台后，2010年1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》也就是国十一条，国十一条的出台对于房价过快上涨并没有取得明显的效果，一大部分民众处于焦虑和恐慌之中，担心房价再现报复性反弹。
《房地产法》作业完整答案word版本
《房地产法》作业一一、填空题：（每空一分）1、狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上的统一体。
2、土地应包括地球表面及地表之下和之上的延伸的一定空间。
3、建筑物是指土地上人工建造而形成的房屋和构筑物。
4、房地产业是从事房地产业的开发、经营、管理和服务的产业。
5、房地产法调整的社会关系包括开发关系、交易关系、物业管理关系、房地产管理关系。
6、全国人民代表大会常务委员会1995年1月1日制定的中华人民共和国城市房地产法。
7、房地产法律关系主体包括国家房地产管理机关、房地产开发经营公司、公民及其他法人或社会组织。
二、不定项选择题：（每题2分）1、房地产法调整下列那些关系（ABCD ）A、开发关系B、交易关系C、物业管理关系D、房地产管理关系2、房地产业是从事房地产（ABCD）的产业：A、开发B、经营C、管理D、服务3、我国房地产法的渊源主要包括（ABC）A、宪法B、国务院的行政法规、命令C、最高人民法院的文件D、地方各级政府4、依照房地产法律关系调整对象的不同，房地产法可分为（ABCD）A、开发法律关系B、交易法律关系C、物业管理法律关系D、房地产法律关系5、房地产法律关系特征有（AB）A、性质的多重性B、主体的广泛性C、客体的复杂性D、严格性6、房地产法律关系的主体（ABCD）A、管理主体B、开发主体C、交易主体D、服务主体7、房地产服务主体包括（ABCD）A、交易所B、评估事物所C、经纪人D、物业管理公司8、土地使用权出让变更与解除的主要条件（ABCD）A、公共利益的需要B、双方协商并经有关部门批准C、由于一方的违约，使合同没有必要履行D、土地灭失三、名词解释：（每题5分）1、房地产答：广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物。
狭义的房地产是指土地与建筑物在空间一合为一体的财产形态。
它是土地与建筑物的有机结合。
2、房地产法答：是调整房地产开发、交易及物业管理和房地产管理关系的法律规范的总称。
它对于国家管理房地产业、规范房地产业市场秩序、保护房地产权利人的合法权益、促进房地产业发展具有重要作用。
房地产开发与经营作业指导书
房地产开发与经营作业指导书第1章房地产开发概述 (4)1.1 房地产市场概述 (4)1.1.1 房地产市场的定义 (4)1.1.2 房地产市场的分类 (4)1.1.3 房地产市场的特点 (4)1.2 房地产开发流程 (4)1.2.1 土地获取 (5)1.2.2 项目策划 (5)1.2.3 规划设计 (5)1.2.4 施工建设 (5)1.2.5 销售与推广 (5)1.2.6 交付使用 (5)1.3 房地产开发政策与法规 (5)1.3.1 土地管理法 (5)1.3.2 城市房地产管理法 (5)1.3.3 建筑法 (5)1.3.4 住房保障制度 (5)1.3.5 财税政策 (6)1.3.6 房地产调控政策 (6)第2章项目策划与可行性研究 (6)2.1 项目策划 (6)2.1.1 项目背景分析 (6)2.1.2 项目定位与目标 (6)2.1.3 项目开发策略 (6)2.1.4 项目策划报告编制 (6)2.2 可行性研究 (6)2.2.1 市场可行性分析 (6)2.2.2 技术可行性分析 (6)2.2.3 经济可行性分析 (6)2.2.4 环境影响评估 (6)2.2.5 政策法规评估 (7)2.3 项目评估 (7)2.3.1 评估方法与标准 (7)2.3.2 项目风险评估 (7)2.3.3 项目综合评估 (7)2.3.4 评估报告编制 (7)第3章土地获取与土地开发 (7)3.1 土地获取 (7)3.1.1 土地市场调研 (7)3.1.2 土地选址 (7)3.1.3 土地使用权取得方式 (7)3.2 土地开发 (7)3.2.1 土地开发前期准备 (8)3.2.2 土地开发主体工程 (8)3.2.3 土地开发配套工程 (8)3.2.4 土地开发后期管理 (8)3.3 土地使用权转让 (8)3.3.1 土地使用权转让条件 (8)3.3.2 土地使用权转让程序 (8)3.3.3 土地使用权转让合同 (8)3.3.4 土地使用权转让税费 (8)第四章项目融资与投资决策 (8)4.1 项目融资概述 (8)4.2 融资渠道与方式 (9)4.2.1 债务融资 (9)4.2.2 股权融资 (9)4.3 投资决策分析 (9)4.3.1 项目评估 (9)4.3.2 财务分析 (9)4.3.3 风险评估 (9)4.3.4 决策 (10)第五章设计与施工管理 (10)5.1 设计管理 (10)5.1.1 设计准备 (10)5.1.2 设计方案评审 (10)5.1.3 设计变更管理 (10)5.2 施工管理 (10)5.2.1 施工招投标管理 (10)5.2.2 施工组织设计 (10)5.2.3 施工现场管理 (10)5.3 工程质量控制与验收 (11)5.3.1 工程质量控制 (11)5.3.2 工程验收 (11)5.3.3 竣工备案 (11)第6章市场营销与推广 (11)6.1 市场调研 (11)6.1.1 调研目的 (11)6.1.2 调研内容 (11)6.1.3 调研方法 (11)6.2 营销策划 (11)6.2.1 营销目标 (11)6.2.2 产品定位 (11)6.2.3 价格策略 (12)6.2.4 销售渠道 (12)6.3 推广策略 (12)6.3.1 品牌建设 (12)6.3.2 媒体推广 (12)6.3.3 线上推广 (12)6.3.4 线下活动 (12)6.3.5 合作推广 (12)第7章销售与客户关系管理 (12)7.1 销售管理 (12)7.1.1 销售策略制定 (12)7.1.2 销售计划执行 (12)7.1.3 销售数据分析 (12)7.2 销售团队建设 (13)7.2.1 人员选拔与培训 (13)7.2.2 团队组织结构 (13)7.2.3 激励机制 (13)7.3 客户关系管理 (13)7.3.1 客户信息管理 (13)7.3.2 客户满意度调查 (13)7.3.3 客户关怀 (13)7.3.4 客户投诉处理 (13)7.3.5 客户关系维护 (13)第8章物业管理 (13)8.1 物业管理概述 (13)8.1.1 物业管理的定义 (14)8.1.2 物业管理的任务 (14)8.1.3 物业管理的法律法规 (14)8.1.4 物业管理体系 (14)8.2 物业服务内容 (14)8.2.1 公共设施设备维护 (14)8.2.2 公共秩序维护 (14)8.2.3 环境卫生保洁 (14)8.2.4 绿化养护 (14)8.2.5 业主服务与协调 (14)8.2.6 物业费用收支管理 (15)8.3 物业管理质量评价 (15)8.3.1 业主满意度 (15)8.3.2 服务质量 (15)8.3.3 设施设备运行状况 (15)8.3.4 环境卫生与绿化状况 (15)8.3.5 合规性 (15)第9章信息化管理 (15)9.1 信息化管理概述 (15)9.2 房地产项目管理信息系统 (15)第10章风险管理 (16)10.1 风险识别与评估 (16)10.1.1 风险识别 (16)10.1.2 风险评估 (17)10.2 风险防范与控制 (17)10.2.1 风险防范 (17)10.2.2 风险控制 (17)10.3 风险应对与监控 (18)10.3.1 风险应对 (18)10.3.2 风险监控 (18)第1章房地产开发概述1.1 房地产市场概述房地产市场是国民经济的重要组成部分，涉及土地、房屋等不动产的买卖、租赁及开发等活动。
房地产项目EVA值计算作业指引
房地产项目EVA值计算作业指引1.目的减少对集团资源的占用和依靠，促进经营负责人积极拓展资源，培养企业家精神，合理分配集团资源，提高资源的使用效率。
2.适用范围适用于集团各房地产开发项目经营业绩的评价、考核。
3.术语和定义3.1EVA ：经济增加值，指公司税后净利润中减去投入资本的成本后的净值，是衡量为股东创造财富能力的重要指标。
3.2资本成本：指集团投入资本所能获得的最低报酬率，也是项目公司因占用资金而需付出的代价。
4.项目EVA计算的基本要求4.1计算对象EVA计算以项目为单位，同一个公司开发多个项目的，按单个项目进行EVA 值计算；一个项目分多期开发的，按项目整体进行EVA值计算。
4.2EVA计算的起止时间自集团为项目提供资金金额累计达到或超过500万元的第一笔付款当月起，至项目竣工验收交房当月且销售率达到95%以上。
4.3EVA值的计算方式项目EVA值 = 项目税后净利润 - 资本成本 + 资金利息收入当项目使用集团资金时，计算资本成本，为“-”当集团使用项目资金时，计算资金利息收入，为“+”4.4资本成本率/利息率4.4.1项目使用集团资金的年资本成本率统一设定为25%，按年计算复利。
4.4.2集团使用项目资金的年利息率为12%，按年计算复利。
项目从集团外部取得资金的实际利率超过12%的，经集团同意，其向集团提供的资金中不超过该笔融资余额的部分，可按取得资金的实际利率计算利息。
4.5资本投入方式集团向项目投入资本的方式包括注册资本金和股东借款。
集团投入资本金额包括土地价款、契税以及项目启动资金，启动资金视项目规模而定，一般在1000万元--5000万元之间。
5.EVA计算的一般工作程序5.1项目EVA值以会计年度为一个计算周期，即从每年1月1日起至12月31日止。
项目启动或竣工当年，实际经营时间不足一年的，按实际经营时间计算。
项目整体EVA值为各计算周期EVA值累加之和。
5.2项目公司年度税后净利润以经过审计的会计报表数字为准。
房地产作业 一
房地产作业一、单项选择（20%）1、1998年7月20日国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业须（D ）以上的注册资本。
A．50万 B. 30万 C. 1000万 D. 100万2、甲公司以出让方式取得土地使用权，约定使用年限70年，经过3年开发，土地使用权转让给乙公司，甲公司与乙公司转让合同约定的用地年限最长为（B ）。
A．70 B. 67 C. 50 D. 40 3、房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的（B）同时转让、抵押。
A．土地所有权 B. 土地使用权 C. 土地收益权 D. 土地占有权4、国有土地使用权出让属房地产的（ A ）市场。
A．一级 B. 二级 C.三级 D. 四级5、土地使用权转让必须按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得（ A ）。
A. 土地使用权证书 B. 建筑用地通知书 C. 建筑规划许可证书 D. 建筑用地批准书6、城市市区的土地属于（ B ）所有。
A. 农民集体 B. 国家 C. 各用地单位 D. 有关企业7、职工以标准价购买的住房，拥有（B ）。
A. 有限产权B. 部分产权 C. 全部产权 D. 所有权undefined8、物业管理的基本主体是（A ）A. 业主 B. 物业管理公司 C. 业主委员会 D. 业主大会9、土地使用权出让的最高年限为：工业用地（A ）年。
A．50 B.70 C.40 D.100 10、征用基本农田以外的耕地超过（A ）的，由国务院批准。
A.35亩 B.35公顷 C.10公顷 D.10亩11、在建筑物区分所有权三项内容（权利）中，（ C ）处于主导地位。
A.共用部分持分权 B.成员权 C.专有所有权 D.A 和B 12、县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房地产进行统一的权属登记是房地产的（D ）。
A．变更登记 B.转移登记 C.其他登记 D.总登记13、《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过各除项目金额（ A ），免征土地增值税。
房地产作业
姓名：包橙子目录一、前言 (2)二、武汉地域文化特征 (2)三、楚文化内涵与表现 (3)四、楚文化在建筑上的表现 (3)五．房地产开发与城市文化 (3)六、东湖风景区开发分析 (4)七、东湖风景区开发影响 (4)八、参考文献 (6)房地产开发与城市文化研究前言：现代城市经济的繁荣给房地产的发展带来了广阔的前景，房地产的开发也促进了城市的发展与进步。
地域文化作为当地人民的一笔宝贵财富，已成为城市的灵魂与支撑，也是城市的核心。
它不仅有着巨大的亲和力和凝聚力，而且是地方人民的思想、精神的重要载体，体现着地方人民的思想追求、价值观、性格品质和人文精神。
因此，房地产开发中强调文化内涵，充分利用地域文化元素，找准地域文化在房地产发展的合理位置，将房地产开发与地域文化有机的艺术结合，是展示未来城市特色魅力、提高城市居住环境质量的大趋势，也可以带给人们更多的民族归属感，激发民族情感，促进人与社会和谐发展。
关键词：地域文化楚文化内涵房地产城市内涵武汉市地域文化的特征武汉市的地域文化可以主要从人文、地理、历史三个方面来分析。
武汉被誉为“江城”，这个“江城”有两方面的意思。
首先武汉市特有丰富的江河，湖泊的自然资源。
第二层所指就是武汉的人文特点，武汉是最具有典型码头历史文化的城市。
以港兴市使武汉从百年前成为一个商贾云集，贯通南北，驾乎津门，直逼沪上的要冲之地，各地的人带着各地的文化汇集在这里，塑造了武汉独特的性格——热情而外向，纯朴而豪爽，耿直而灵活。
如果说人文能够体现一个城市的独特性格，那么地理就更能够直观的角度表现一个城市的与众不同。
地理能够使城市具有鲜明的地域特点。
武汉位于中国经济区域中心。
以武汉为起点东到上海，西到重庆，南到广州，北到北京的距离大致相同。
位于中国最大，世界第三的河流——长江和长江最大的直流汉江的交汇处。
形成了两江交汇，三镇鼎立的独特城市布局。
从总体上来讲，以地理特色为出发点定位武汉的城市特色应该突出表现武汉“一半江水半城湖”的独特地理风貌。
房地产开发作业指导书
房地产开发作业指导书1. 引言本文档旨在为房地产开发作业提供指导，帮助你理解房地产开发的基本概念和流程，并提供一些实用的建议和方法。
2. 房地产开发概述2.1 什么是房地产开发房地产开发是指将土地资源转化为可用于建设住宅、商业、工业、办公等用途的房地产项目的过程。
该过程涉及规划、设计、建设、销售和管理等多个阶段。
2.2 房地产开发流程•土地选址和获取•建筑设计和规划•施工和工程管理•销售和营销•物业管理3.1 市场调研和分析在选择土地的过程中，市场调研和分析是至关重要的。
你需要了解当地的人口结构、经济发展情况、竞争对手的项目、交通便利性等因素。
3.2 确定土地类型和用途根据市场需求和项目目标，确定土地适合开发的类型和用途。
这可能包括住宅、商业、工业、办公等不同类型的项目。
一旦确定了合适的土地，需要与土地所有者进行谈判并签订土地买卖合同。
在此过程中，可能需要考虑土地的价格、土地权属、土地使用权等因素。
4. 建筑设计和规划4.1 设计理念与目标在进行建筑设计和规划时，需要明确项目的设计理念和目标。
这可能包括建筑风格、功能布局、绿化设计等方面。
4.2 建筑设计阶段建筑设计阶段包括概念设计、初步设计和施工图设计。
在这些阶段，需要与设计团队合作，确保设计符合项目的需求和预算。
4.3 建筑规划和审批在进行建筑规划和审批时，需要遵守当地的法律法规和建筑规范。
这可能包括土地规划许可、环境评估、消防安全审查等方面。
5. 施工和工程管理5.1 施工过程与监督在施工过程中，需要与承建商合作并进行工程管理和监督。
这包括施工计划、材料采购、质量控制、进度管理等方面。
5.2 施工安全和风险管理在施工过程中，安全和风险管理是至关重要的。
需要制定安全措施和应急预案，并进行施工现场的监测和管理。
6. 销售和营销6.1 市场定位和产品定价在进行销售和营销时，需要进行市场定位和竞争分析，并确定合适的产品定价策略。
6.2 销售渠道和推广策略选择合适的销售渠道和推广策略可以帮助提高销售效果。
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房地产投资作业：
⏹1．某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。
如果当前房地产市场上写字楼物业的投
资收益率为18%，试计算该投资项的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资的可行性。
⏹2．某投资者以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支
付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师0.3%的其他费用，其中，各种税费和相当于楼价30%的购买投资均由投资者的自有资金支付，相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%按年等额还款的商业抵押贷款。
假设在该写字楼的出租经营期内，其有租金水平始终保持160元/平方米，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第四年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。
出租经营期间的运营成本为手租金收入的28%。
如果购买投资发生在第一年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。
试从投资者的角度，计算该项投资的自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。
⏹3．某开发商投资600万元购得一面积为30亩的土地使用权，计划开发商品房，规划容积率为3.0；商品房预计售价1200元/平方米；项目建设
及租售阶段的单位固定成本180元/平方米，单位变动成本为600元/平方米，商品房得房率为90%。
试计算项目的盈亏平衡点并分析项目的安全性。