房地产估价作业学习资料
房地产估价复习要点（期末复习）
新安健脾通痹系列方治疗类风湿关节炎的药学研究进展1. 引言1.1 研究背景类风湿关节炎（RA）是一种常见的自身免疫性疾病，主要表现为关节炎和全身症状。
患者在发病早期通常表现为关节疼痛、肿胀和活动受限，严重影响生活质量。
RA的治疗一直是临床医学的难点，传统治疗方法如非甾体类抗炎药以及免疫抑制剂虽然能够缓解症状，但长期使用存在肝肾毒性、免疫抑制等副作用。
随着现代药学的发展，中药在治疗类风湿关节炎方面逐渐受到关注。
新安健脾通痹系列方是一种中药复方，据报道具有调节免疫反应、抗炎镇痛、改善微循环等功效。
关于新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎方面的药学研究还相对不足。
本研究旨在探讨新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎中的作用机制，评估其临床疗效及安全性，为临床提供更有效的治疗方案。
通过深入研究，希望能够为广大患者提供更好的治疗选择，促进类风湿关节炎的研究和治疗进步。
【研究背景】1.2 研究目的本研究的目的是评估新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎中的药效和安全性，并探讨其可能的作用机制。
通过对该药方的药理研究和临床研究进展进行综合分析，旨在为临床医生提供更具科学依据的治疗选择，为患者提供更安全、有效的治疗方案。
本研究旨在探讨新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎中的潜在机制，从而为将来的相关研究提供借鉴和启示。
通过对安全性和副作用研究的深入探讨，本研究还旨在全面评估该药方的临床应用价值和潜在风险，为临床实践提供更多的参考依据。
通过本研究的开展，我们希望为提高类风湿关节炎患者的生活质量和疾病预后做出贡献，为该领域的药学研究和临床实践提供新的思路和方法。
2. 正文2.1 类风湿关节炎概述类风湿关节炎（rheumatoid arthritis，RA）是一种慢性、全身性的自身免疫性疾病，主要表现为对称性多关节炎症、滑膜增生、软骨破坏和骨质破坏，最终导致关节畸形和功能障碍。
该病发病机制尚不完全清楚，但与免疫系统失调、遗传因素、环境因素等有关。
房地产估价---知识点
房地产估价---知识点第七章地价评估1、地价体系是一定区域范围内，由若干相互联、互为区别且互为补充的地价和土地质量等级构成，各自发挥其不同作用，共同满足土地管理和市场运行需要的一组价格系列。
2、路线价法是对面临特定街道且可及性相当的市街地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，设此平均价格为该特定街道的路线价，依据路线价，再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出面临该道路的其他宗地地价的一种估价方法。
3、路线价法的计算步骤①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制定价格修正率表；⑥计算临街土地的价值；4、路线价法适用的对象和条件①路线价法主要适用于城市土地的估价，尤其是城市商业街两侧土地的估价②前提条件：A、城市规划较完整，街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐；B、评估区域有较多的交易实例，土地交易发展规范；C、必须保证深度价格修正与其他价格修正体系的精确度（因为路线价确定以后，各幅土地的价格主要取决于该土地的价格修正体系）5、高层建筑地价分摊解决方法①各部分占有的土地份额②各部分享有的土地面积③各部分享有的低价数额第六章假设开发法1、假设开发法的概念是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2、假设开发法的理论依据预期原理3、假设开发法适用的对象和条件适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，具体有：①由生地建造房屋然后租售②由毛地建造房屋然后租售③由熟地建造房屋然后租售④由生地开发成为熟地然后租售⑤由毛地开发为熟地然后租售⑥由旧房装修改造成为新房然后租售⑦在建工程4、假设开发法求取房地产价格的步骤①调查待开发房地产的基本情况（区位，实物，权益，市场）②选择最佳的开发利用方式③估计开发经营期④预测开发完成后的房地产价值⑤估算各项成本费用⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值5、假设开发法的基本公式⑴计假设开发法最基本的公式①计息方法：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费折现方法：②待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费⑵根据估价对象调整的公式①求生地价值的公式：A、适用于在升地上进行的房屋建设的公式生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费B、适用于将生地开发成熟地的公式生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费②求毛地价值的共公式：A、适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费B、适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费③求熟地价值的公式：熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费④求在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费⑤求旧房价值的公式旧房公式=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费⑶根据经营方式调整的公式①适用于开发完成后出售的公式待开发房地产的价值=用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值Vp-开发成本C②适用于开发完成后出租、营业的公式待开发房地产的价值=用收益法测算的开发完成后的房地产价值Vr-开发成本C第五章收益法1、收益法的概念又称收益还原法、收益资本化法、投资法或收益现值法，在土地经济理论和土地估价中又称为地租资本化法。
大工21秋《房地产估价》在线作业2-学习资料-附答案
大工21秋《房地产估价》在线作业2
试卷总分:100 得分:100
1.运用市场比较法进行房地产估价，交易实例收集完成之后需要进行（）。
【A.项】交易情况修正
【B.项】可比实例的选取
【C.项】建立价格比较基础
【D.项】交易日期修正
【解析】本题难度中等，请按照大工课程学习要求完成
【正确-答案】:B
2.采用（）求得的房地产价格又称比准价格。
【A.项】成本法
【B.项】市场比较法
【C.项】假设开发法
【D.项】长期趋势法
【解析】本题难度中等，请按照大工课程学习要求完成
【正确-答案】:B
3.应用市场比较法估价时，选取的可比实例数量一般在（）个为宜。
【A.项】1—8
【B.项】3—10
【C.项】4—12
【D.项】6—15
【解析】本题难度中等，请按照大工课程学习要求完成
【正确-答案】:B
4.（）是将待估房地产（估价对象）与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。
【A.项】成本法
【B.项】市场比较法
【C.项】假设开发法
【D.项】长期趋势法
【解析】本题难度中等，请按照大工课程学习要求完成
【正确-答案】:B
5.（）是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
【A.项】成本法
【B.项】收益法
【C.项】假设开发法
【D.项】市场比较法
【解析】本题难度中等，请按照大工课程学习要求完成。
房地产估价上课例题讲解学习
一、单选题1、收益递减原理可以帮助我们确定（）A房地产内部构成要素的组合是否均衡B最佳集约度和最佳规模C最佳用途D房地产与其外部环境是否保持协调2、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（）A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性D①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大3、房地产估价时点是（）A.对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期B.估价开始的日期C.估价报告编制完成的日期D.委托估价的日期4、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的情形，多出现在（）中。
A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产市场预测5、如果在估价对象附近存在若干相近效用的房地产并已知他们的价格时，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的位置价格。
A.预期原理B.效用原理C.替代原则D.生产费用价值论二、多选题1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面（）A最佳用途B最佳区位C最佳规模D最佳集约度2、适合原理加上（），便为最高最佳使用原则。
A收益递增递减原理B预期原理C替代原理D均衡原理3、合法权益包括（）A合法产权B合法使用C合法交易D合法处分4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或相似。
A用途B规模C档次D建筑结构5、房地产估价的基本原则包括（）A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则E.独立、主观、公正原则三、判断题1.合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。
（）2.房地产估价原则即房地产价格形成原理。
（）3.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。
（）4.最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行。
房地产估价期末复习资料
一房地产估价的概念房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构，根据估价目的,遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判定并提供相关专业意见的活动。
二、房地产估价的本质（掌握）(一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（四）房地产估价都有误差但误差应在合理范围内（五）房地产估价既是一门科学也是一门艺术第二节房地产估价的要素一、估价当事人（熟悉)二、估价目的（掌握）三、估价对象（掌握）四、估价时点（熟悉）五、价值类型（掌握）六、估价依据(熟悉）七、估价假设（熟悉)八、估价原则(熟悉）九、估价程序（熟悉)十、估价方法（熟悉)十一、估价结果（熟悉)房地产含义的总结□三部分■土地■建筑物■其它土地定着物□三位一体的综合体■实物■权益■区位第二节房地产的特性一、不可移动（掌握)二、独一无二（掌握)三、寿命长久（熟悉)四、供给有限（熟悉）五、价值量大(熟悉）六、用途多样（熟悉）七、相互影响（熟悉）八、易受限制（熟悉)九、难以变现十、保值增值(了解)第二节房地产价格的特征□房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金（买卖价格和租赁价格，广义价格和狭义价格)□房地产价格受区位影响很大□房地产价格实质上是房地产权益的价格□房地产价格形成的时间较长□房地产价格容易受交易者的个别情况的影响3. 市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值-——-按价值前提或评估价值的本质划分的价值种类3。
1 市场价值（5+3条件）□一般条件（5个）①交易双方自愿进行交易②交易双方是出于利己动机进行交易③交易双方是精明、谨慎行事的,并且了解交易交易对象，知晓市场行情④交易双方有充裕的时间进行交易⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价□隐含条件(3个）①最高最佳使用②继续使用③市场参与者与集体观念和行为特例：征收房屋强制性而非自愿，但房屋征收估价应当采用市场价值标准3。
房地产评估专题培训
▪
y=[1－
1 ] [1 1 ]
(1 r) n
(1 r) N
▪ 式中：y——年限修正系数；
▪
n——评估对象土地使用权剩余年限；
▪
N——参照物土地使用权剩余年限；
▪
r——折现率。
▪ 例2 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物土地使
用权剩余年限为23年，假设折现率为8%，则土地使用权年
限修正系数为：
地价值进行评估。
▪ 2.市场售价类比法合用旳条件和对象
▪ 市场售价类比法旳合用条件是具有发育完善旳房地产市场,而且在
市场上能够搜集到大量旳与被评估房地产相类似旳市场交易实例资料。
▪ 市场售价类比法合用旳对象是具有交易性旳房地产，如房地产开
发用地、一般商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、原则工业 厂房等。而对于那些极少发生交易旳房地产，如特殊工业厂房、学校、 古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场售价类比法评估。
4.进行区域原因修正
▪ 区域原因修正旳内容应根据商业、工业、住宅等房地产旳不同类型而
拟定，主要涉及参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在区域在商业 繁华程度、交通情况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面 旳差别。
▪ 房地产区域原因修正旳思绪是： ▪ 首先，列出对评估对象房地产旳价格有影响旳多种区域原因； ▪ 其次，鉴定评估对象房地产和参照物房地产在这些原因方面旳情况； ▪ 然后，将参照物房地产与评估对象房地产在这些原因方面旳情况进行逐
y 110% 104.76% 105%
容积率
1
2
3
4
5
地价指数%
100
105
110
115
房地产评估知识培训资料
13. 层数和高度：建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、 中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数来划分：1-3层为 低层住宅；4-6层为多层住宅；7-9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为 高层住宅。公共建筑及综合性建筑物通常是按建筑总高度来划分的，总高度 超过24米的为高层（但不包括总高度超过24米的单层建筑）。建筑总高度超 过100米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。 层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室 内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面的垂直距离。 14. 建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。 自然寿命（physical life)：建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然 老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。 经济寿命（economic life):建筑物对房地产价值有贡献的时间；具体是建筑物 自竣工ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间。 建筑物如果经过了翻修、改造等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
房屋：指有基础、墙、顶、门、窗、起到遮风避雨、保温隔热、抵御侵袭等 作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物， 一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与 空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。 构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、 水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 12. 建筑结构:是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等） 组成的体系。一般分为：混凝土结构（其中主要为钢筋混凝土结构）； 砖混结构；砖木结构；钢结构；木结构；空间结构等。 钢混结构建筑:其承重构件都是由钢筋混凝土构件构成,外墙、隔墙等围护结 构则是由轻质砖或其他砌体组成。是目前我国建筑工程中采用最多的一种建 筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结 构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等。钢混结构 建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。
房地产估价复习资料(大专)
1、房地产的类型：（1）按开发程度分：生地（荒地、农地）、毛地（具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋）、熟地、在建工程、现房。
（2）按是否产生收益分：①收益性房地产：指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。
②非收益性房地产：如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。
收益性房地产可以采用收益法估价，不是看目前而是看其本质是否可产生收益，尚未产生收益的可以用比较法来估价。
（3）按经营使用方式分：出售型（比较法）、出租型（收益法）、营业型（收益法）、自用型（成本法）。
2、房地产形成的条件：房地产的有用性、房地产供给的相对稀缺性、房地产的有效需求。
3一笔成功的房地产交易过程中，最低卖价≤成交价≤最高买价，采用协议方式出让的价格最低，其次是招标、拍卖价格最高。
4、楼面地价=土地单价/容积率=土地总价/总建筑面积5、估价程序：获取估价业务（主动，被动）—受理估价委托及明确估价基本事项—拟定估价作业方案—搜集估价所需资料—实地察勘估价对象—选定估价方法并计算—确定估价结果—撰写估价报告—交付估价报告—估价资料归档。
6、估价时点：是指在一个房地产估价项目中，由估价目的决定的需要评估的价值所对应的具体时间。
7、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则、谨慎原则。
8、最高最佳使用原则：保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提（即装修成本<净收益时可用）、重新利用前提（即拆除费+重建费<净收益额时可用）。
9、路线价：通常为土地单价，也可为楼面地价。
（具体例子见课本P52-P57）10、基准地价：是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。
重要特点：它是特定区域的平均价格，其表现形式有区片价和路段价两种。
基准地价是单位土地面积的地价。
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市场法作业1．拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表。
另：可比实例乙、丙的付款方式均为一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万元，月利率1%；第二年末72万元，月利率1.05%。
2001年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.5，2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.3。
该类房地产人民币价格2000年逐月下降0.8%，2001年逐月上涨1.0%，2002年逐月上涨1.2%。
又知1平方米=10.764平方英尺。
试利用上述资料评估该房地产2002年8月初的正常市场价格。
解：（1）计算公式比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数（2）建立价格可比基础 万元实例甲一次付清总价265.216%)05.11(%)11(72%)11(7296121212=+++++= 实例甲单价=216.265×104/1000=2162.25元/m 2 可比实例乙单价=300×8.5=2550元/m 2可比实例丙单价=2430000×10.764/9687.6=2700元/m 2（3）求可比实例的比准价格 2712/77.269511001002100100%)2.11(%)0.11(3%)8.01(510010065.2162mA 元比准价格=-⨯+⨯+⨯+⨯-⨯-⨯=275/74.282921001003100100%)2.11(%)0.11(21001002550m B 元比准价格=-⨯+⨯+⨯+⨯+⨯=26/87.284411001002100100%)2.11(31001002700m C 元比准价格=+⨯-⨯+⨯+⨯=（4）计算估是对象价格估价对象价格=（2695.77+2829.74+2844.87）/3=2790.13元/m 2 该房地产2002年8月初的正常市场价格是2790.13元/m 2。
2．为评估某写字楼2001年月10月1日的的正常市场价格，估价人员在附近地区选取了A 、B 、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期（2）交易情况分析判断交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写出字楼的价格，2000年月11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨价 1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨价 1.8%。
（4）房地产状况分析判断房地产状况中的三个修正因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。
房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2001年月10月1日的的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。
解：（1）计算公式比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数（2）确定房地产状况因素权重因素1的权重=4/（1+1.67+4）=0.6 因素2的权重=1.67/（1+1.67+4）=0.25 因素3的权重=1/（1+1.67+4）=0.15 （3）确定房地产状况修正系数35.101100)6100(15.0)3100(25.0)2100(6.0100=+⨯+-⨯++⨯=A 可比实例45.102100)2100(15.0)1100(25.0)4100(6.0100=+⨯+-⨯++⨯=B 可比实例8.100100)3100(15.0)5100(25.0)0100(6.0100=-⨯++⨯++⨯=C 可比实例（4）求可比实例的比准价格242/82.632135.101300%)8.11(%)2.11(1031006000m A 元比准价格=⨯+⨯+⨯⨯=244/60.644145.105300%)8.11(%)2.11(991005800m B 元比准价格=⨯+⨯+⨯⨯=24/38.64698.100300%)8.11(%)2.11(1021006120m C 元比准价格=⨯+⨯+⨯⨯=（5）计算估价结果估价对象价格=（6321.82+6441.60+1377.24+6469.38）/3=6410.93元/m 2 该写字楼2001年月10月1日的的正常市场价格6410.93元/m 2。
成本法作业1．某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。
土地于1994年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元/平方米；建筑物的结构为钢筋混凝土，于1995年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积800元。
1999年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/平方米；该类房屋的重置价格（含使用权年限为50年的土地价格）为每平方米建筑面积2000元。
估计该类建筑物的残值率为零，土地资本化率为6%。
试利用上述资料估算该房地产1999年10月1日的总价和单价。
解：（1）计算公式旧房地价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 （2）计算土地重新购建价格 元66.1078642%)61/(11%)61/(1110001100504550455045=+-+-⨯⨯=⨯=K K V V （3）计算建筑物重新购建价格 元29000001000110020002000=⨯-⨯ （4）计算建筑物折旧 元69.23673415042900000=-⨯（5）计算旧房地总价元97.374190769.236734290000066.1078642=-+ （6）计算旧房地单价2/95.18702000/97.3741907m 元=2．某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000 m2。
现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/ m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。
门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零，试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%）。
解：（1）计算公式旧房地价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 （2）计算土地重新购建价格 万元94.390%)61/(11%)81/(1120002000403540354035=+-+-⨯⨯=⨯=K K V V （3）计算建筑物重新购建价格 ①建安成本：600万元②管理费用：万元18%3600=⨯ ③投资利息：万元54.33]1%)61[(%60)18600(]1%)61[(%40)18600(5.05.1=-+⨯⨯++-+⨯⨯+ ④销售税费：90万元⑤开发利润：120万元建筑物重新购建价格=①+②+③+④+⑤=600+18+33.54+90+120=861.54万元（4）计算建筑物折旧 ①可修复折旧：8万元②装修折旧：万元845/3140=⨯ ③设备折旧：万元3010/3100=⨯④长寿命项目折旧：万元44.4838/3)100140854.861(=⨯---建筑物折旧=①+②+③+④=8+84+30+48.44=170.44万元 （5）计算旧房地总价万元04.108244.17054.86194.390=-+ （6）计算旧房地单价24/08.21645000/1004.1082m 元=⨯该房地产现时的总价和单价分别为1082.04万元、2164.08元/m 2。
收益法作业1．现有一处平房，其基地面积为150m2，建筑面积为100m2，土地使用权年限为60年，从1995年9月1日起计。
该建筑物于1996年9月1日建成投入使用，耐用年限为60年。
建筑物原值为500元/m2，残值率为2%。
此平房出租每月可收租金2000元。
押金1万元，押金运用收益率为8%。
租金损失准备金按一个月的租金收入计提。
税费包括：房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，四项税费合计占年租金收入的17.5%。
管理费按年租金收入的5%计提。
维修费和保险费均各按建筑物原值的2%计提。
假定综合报酬率为10%。
试根据以上资料，评估该出租平房2003年9月1日的收益价格。
解：（1）计算公式 ])1(11[nr r a V +-=（2）计算年潜在总收益 ①年租金元年租金24000122000=⨯=②押金年收益元押金年收益800%81000=⨯=年潜在总收益=①+②=2400+800=24800元（3）计算年有效总收益年有效总收益=潜在总收益-租金损失准备金=24800-2000=22800元（4）计算年运营费用 ①四项税费元四项税费3990%5.1722800=⨯=②管理费元管理费1140%522800=⨯=③四项税费元维修费1000%2100500=⨯⨯=④保险费元保险费1000%2100500=⨯⨯=年运营费用=①+②+③+④=3990+1140+1000+1000=7130元 （5）计算年净收益年净收益=22800-7130=15670元（6）计算收益价格元收益价格155597]%)101(11[%101567052=+-⨯=V 该出租平房2003年9月1日的收益价格为155597元。
2．待估房地产是一出租的写字楼，宗地面积为7000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，建筑物为地上16层地下两层，总建筑面积为30000m2，建筑物于1990年建成，建筑物耐用年限为60年。
1995年4月25日以出让方式获得50年期的土地使用权。
试计算该房地产2001年4月的转让价格。
（1）租金按净面积计算，一般可供出租的净面积占建筑总面积的60%，其余为公共场所过道、管理用房、设备间以及其他附属用房。
（2）每平房米每月租金平均为40元。
房屋空置率年平均为10%。
（3）同类建筑物重置价格 为8000万元，家具设备装修重置价格为1500万元，日常费用（人员工资、水电费、装修、保洁等费用）平均每月为20万元，房产税每年按建筑物重置价格的70%的1.2%缴纳，其他税费约为每月收入的6%。
年资本化率9%。
解：（1）计算公式])1(11[n r r a V +-=（2）计算年总收益万元年总收益60.7771240%90%6030000=⨯⨯⨯⨯=（3）计算年总费用 ①年家具装修折旧费万元年家具装修折旧费15010/1500==②年日常费用万元年日常费用2401220=⨯=③年房产税万元年房产税20.67%2.1%708000=⨯⨯=④年其他税费万元年其他税费66.46%660.777=⨯=年总费用=①+②+③+④=150+240+67.20+46.66=503.86元 （5）计算年净收益年净收益=777.60-503.86=273.74万元（6）计算转让价格万元转让价格96.2972]%)91(11[%974.27344=+-⨯=V 该房地产2001年4月的转让价格为2972.96万元。