基准收益率和折现率
基准收益率和折现率之欧阳家百创编
基准收益率的计算欧阳家百（2021.03.07）在按时价计算项目支出和收入的情况下，基准收益率的计算公式可归纳如下：i c = (1 + i1)(1 + i2)(1 + i3) − 1式中：i c为基准收益率；i1为年资金费用率与机会成本之高者；i2为年风险贴现率；i3为年通货膨胀率。
在i1、i2、i3都为小数的情况下，上述公式可简化为：i c = i1 + i2 + i3在按不变价格计算项目支出和收入的情况下，不用考虑通货膨胀率，则：i c = (1 + i1)(1 + i2) − 1由上可知，基准收益率是由多种因素决定的，是随上述诸因素的变化而变化的，基准收益率的确定具有一定的难度。
但基准收益率的大小则是采用净现值法的关键，它决定了项目的取舍。
因此，作为投资者来讲应慎重确定基准收益率的大小。
项目财务基准收益率(Ic)是项目财务内部收益率指标的基准判据，也是项目在财务上是否可行的最低要求，还是用作计算财务净现值的折现率。
因此，财务基准收益确定的是否合理，对决策项目在财务上是否可行至关重要。
如把该值确定过高，就有可能把一些本来在财务上合理的项目以财务评价不可行而拒之；反过来如果把该值确定过低，又有可能把一些财务上不具备生存能力的项目放行，造成投资的损失和浪费。
对财务基准收益率设立的原则规定：如果有行业发布的本行业基准收益率，即以其作为项目的基准收益率；如果没有行业规定，则由项目评价人员设定。
设定方法：一是参考本行业一定时期的平均收益水平并考虑项目的风险系数确定；二是按项目占用的资金成本加一定的风险系数确定。
推荐确定原则如下:1.对于以国家投入为主，以满足整个国民经济发展需求，社会效益十分显著的大型能源交通、基础设施、社会公益项目，可以仅考虑项目的融资成本，把项目的融资成本作为项目的财务基准收益率的确定依据。
对于以上不以国家投入为主，而其它形式投资的公益项目则应在融资成本加一定的风险系数确定，建议风险系数取1至2个百分点。
基准内部收益率ic和折现率的关系
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基准收益率
基准收益率主要取决于资金来源的构成、投资的机会成本、项目风险以及通货膨胀率等几个因素。
（1）综合资金成本资金来源主要有借贷资金和自有资金二种。
借贷资金要支付利息；自有资金要满足基准收益。
因此资金费用是项目借贷资金的利息和项目自有资金基准收益的总和，其大小取决于资金来源的构成及其利率的高低。
1)资金来源是借贷时，基准收益率必须高于贷款的利率。
如果投资者能实现基准收益率，则说明投资者除了归还贷款利息外，还有盈余，是成功的。
基准收益率高于贷款利率是负债经营的先决条件。
2)投资来源是自有资金时，其基准收益率由企业自行决定，一般取同行业的基准收益率。
这是该行业的最低期望收益率。
如果不投资于本项目，投资者可以投资于其他项目，而得到起码的收益。
3)如果资金来源是兼有贷款和自有资金时，则按照两者所占资金的比例及其利率求取加权平均值，即综合利率作为基准收益率。
下表列出了资金费用的计算过程和结果。
资金来源年利率年最低期望盈利率年资金费用（万元）资金费用率银行贷款40万9% 3.6自有资金60万15% 9.0资金合计100万12.6 12.6%由表可知，资金费用率是借贷资金利息和项目自有资金最低期望盈利的综合费用率，值为12.6%。
由此，人们可以得出结论：基准收益率>资金费用率>借贷利率。
(2)投资的机会成本投资的机会成本是指投资者把有限的资金不用于该项目而用于其他投资项目所创造的收益。
投资者总是希望得到最佳的投资机会，从而使有限的资金取得最佳经济效益。
因此，项目的基准收益率必然要大于它的机会成本，而投资的机会成本必然高于资金费用，否则，日常的投资活动就无法进行了。
因此：基准收益率>投资的机会成本>资金费用率。
(3)投资的风险补贴率搞任何项目投资都存在一定的风险。
进行项目投资，投资决策在前，实际建设和生产经营在后。
在未来项目建设和生产经营的整个项目寿命期内，内外经济环境可能会发生难以预料的变化，从而使项目的收入和支出与原先预期的有所不同。
财务内部基准收益率
财务内部基准收益率
财务基准收益率分为两类，一是行业财务基准收益率，是项目全部投资所得税前财务内部收益率的基本判据。
其数值应由行业主管部门发布，也可以本行业投资的资金机会成本或银行长期贷款利率为基础，加上适当的行业和项目投资风险报酬率确定；二是投资者财务基准收益率，是投资者投入的自有资金所得税后财务内部收益率的判据。
其数值由投资者确定，一般为投资者的最低可接受收益率加上适当的行业和项目投资风险报酬率。
财务基准收益率是指建设项目财务评价中对可货币化的项目费用与效益采用折现方法计算财务净现值的基准收益率，是衡量项目财权内部收益率的基准值，是项目财务可行性和方案比选的主要判据。
财务内部基准收益率作用：
1、财务基准收益率是项目财务内部收益率的判别标准，这个指标是本行业、本地区可允许的最低投资收益率界限，拟投资项目的财务内部收益率高于或等于基准收益率才是可行的。
2、财务基准收益率在财务分析中折现计算时作为折现率的确定值。
3、财务基准收益率是部门总投资规模宏观调控的工具。
当部门基准收益率定得较高时，低于基准收益率的项目即被否决，以减少投资，节约资金。
如果基准收益率定得较低，人选项目增加，则会使投资规模扩大。
收益法评估中的折现率确定问题_业内热点_贵州注册会计师-注册资产评估师协会
收益法评估中的折现率确定问题_业内热点_贵州注册会计师-注册资产评估师协会收益法评估中的折现率确定问题收益法是资产评估的基本方法之一，其一般公式为：P ＝Σni=1Ai(1+R)i式中：P为评估值，A i(i=1，2，…n)为收益预测额，R为折现率。
从以上公式中可以看出，折现率的细微差异，将会直接导致评估结果的巨大差异。
因此折现率是收益法评估中最重要的参数之一。
一、折现率的概念折现率是将资产的未来预期收益折算成现值的比率。
这里应注意与资本化率的区别。
资本化率是将未来永续稳定预期收益（永续年金）资本化为现值，适用于永续年金的还原。
而折现率是将未来有限期内预期收益转化为现值，适用于有限期的预期收益的还原。
一般来说，折现率应包含无风险报酬率和风险报酬率。
无风险报酬率是指资产在没有风险和没有通货膨胀情况下的平均获利水平；风险报酬率则是冒风险取得报酬与资产的比率。
每一种资产投资，由于其使用条件、用途、行业不同，风险也不一样。
因此，折现率也不相同。
二、折现率确定的原则（一）不低于无风险报酬率的原则。
在正常的资本市场和产权市场条件下，各种资产投资中政府债券和银行存款通常被认为是低微风险甚至是无风险的投资项目，而其他投资方式的不确定性及风险性要高于政府债券和银行存款。
因此政府债券利率和银行存款利率通常被视为无风险报酬率，是投资者进行其他投资权衡投资报酬率时，必须考虑的基本因素。
如果折现率小于无风险报酬率，就会导致投资者购买国债或是储蓄，而不会去冒风险进行得不偿失的投资。
（二）行业基准收益率不能作为确定折现率的依据的原则。
基准收益率是基本建设投资管理部门为筛选建设项目，从拟建项目对国民经济的净贡献方面，按行业统一制定的最低收益率的判别标准。
只有当拟建项目的投资收益率高于行业基准收益率时才可批准建设。
国家可以通过产业政策措施来调控行业基准收益率，如属于鼓励发展的行业，国家可以有意的将行业基准收益率调低，以便促使更多的建设项目上马。
基准折现率
基准折现率折现率是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。
基准折现率则是一个管理会计的概念，它实际上是折现率的基准，通常是用来评价一个项目在财务上，其内部收益率（IRR）、折现率是否达标的比较标准.基准折现率也称基准收益率是企业或行业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的受益水平,表明投资决策者对项目资金时间价值的估价，是投资资金应当获得的最低盈利率水平，是评价和判断投资方案在经济上是否可行的依据，是一个重要的经济参数。
基准折现率的影响因素综合资金成本、投资的机会成本、投资风险、投资人的期望以及市场环境包括通货膨胀率、产业发展、政策、科技技术等几个因素。
例如：综合资金成本：资金来源主要有借贷资金和自有资金二种。
对于借贷资金，基准折现率必须高于贷款的利率。
对于自有资金，基准折现率该行业的最低期望收益率。
资金费用率是借贷资金利息和项目自有资金最低期望盈利的综合费用率。
通货膨胀率：在预期未来存在着通货膨胀的情况下，如果项目的支出和收入是按预期的各年时价计算的，项目资金的收益率中包含有通货膨胀率。
为了使被选项目的收益率不低于实际期望水平，就应在实际最低期望收益率水平上，加上通货膨胀率的影响。
如果项目支出和收入在整个项目寿命期内是按不变价格计算的，就不必考虑通货膨胀对基准收益率的影响。
基准折现率的确定原理：1.风险报酬理论：简而言之，企业的经营风险与财务风险越大，投资者的要求报酬率就会越高，基准折现率越高2.成本理论：I w——加权平均资金成本，即基准收益率I c；K s为权益资金成本；K d——资本金成本；E——公司股本市场价值；D——公司负债的市场价值。
3.资本定价模型：基准折现率=无风险报酬率+β（市场必要报酬率—无风险报酬率）基准折现率的计算公式：ic = (1 + i1)(1 + i2)(1 + i3) − 1式中，ic为基准收益率；i1为年资金费用率与机会成本之高者；i2为年风险贴补率；i3为年通货膨胀率。
房地产项目基准收益率
房地产项目基准收益率1. 什么是基准收益率？基准收益率是衡量房地产项目投资回报的指标之一。
它代表了投资者对于特定房地产项目所期望的最低回报率。
在考虑投资某个房地产项目时，投资者会将该项目的预期收益与基准收益率进行比较，以决定是否值得投资。
2. 基准收益率的计算方法基准收益率的计算方法可以有多种，常见的方法包括：2.1 投资回报率法投资回报率（ROI）是最简单和常用的计算方法之一。
它通过将项目的年度租金净收入除以项目总投资额来计算。
ROI = (年度租金净收入 / 项目总投资额) * 100%2.2 内部收益率法内部收益率（IRR）是另一种常用的计算方法。
它是使得项目现值等于零时所对应的折现率。
IRR反映了一个项目所能提供给投资者的实际回报率。
2.3 净现值法净现值（NPV）是将所有未来现金流折现到当前时间点，并扣除初始投资后的值。
净现值为正表示项目有盈利能力，为负表示项目亏损。
3. 基准收益率的影响因素基准收益率受到多个因素的影响，包括但不限于以下几个方面：3.1 市场供需情况房地产市场的供需关系对基准收益率有着重要影响。
当市场供应过剩时，竞争加剧，租金收入可能下降，从而影响基准收益率。
3.2 房地产项目的位置和特征房地产项目的位置和特征也是影响基准收益率的重要因素。
例如，位于繁华商业区或交通便利的项目可能具有更高的租金回报率。
3.3 宏观经济环境宏观经济环境对房地产市场和基准收益率有着深远影响。
通货膨胀、利率水平、政府政策等因素都会对投资回报率产生影响。
3.4 税务政策和法规税务政策和法规也会对房地产项目的基准收益率产生直接影响。
不同地区和不同类型的房地产项目可能有不同的税收政策，这会对投资回报率产生影响。
4. 如何确定适当的基准收益率？确定适当的基准收益率是投资者在考虑房地产项目时必须面对的重要问题。
以下是一些常用方法：4.1 市场调研通过市场调研了解当前市场上类似项目的投资回报情况，可以作为参考来确定适当的基准收益率。
基准收益率 社会折现率
基准收益率社会折现率
基准收益率和社会折现率是金融领域中常用的概念，它们在决策和投资中起着重要的作用。
基准收益率是指在一定时间内，相对于风险无关的投资所能获得的预期收益率。
社会折现率则是指在投资决策中，对未来现金流的折现率。
基准收益率是衡量投资回报的重要指标。
在投资市场中，投资者往往希望通过投资获得超过基准收益率的回报。
基准收益率的高低与市场的风险有关，一般来说，风险越高，基准收益率也就越高。
社会折现率则是在投资决策中需要考虑的因素之一。
由于未来现金流的价值不同于现在的价值，所以需要使用折现率进行计算。
社会折现率的高低决定了未来现金流的权重，即越远的未来现金流权重越低。
这是因为未来的不确定性和风险增加，所以需要对未来现金流进行折现。
基准收益率和社会折现率在投资决策中起到了重要的作用。
基准收益率可以帮助投资者评估投资回报的可行性，而社会折现率则可以帮助投资者考虑未来现金流的价值。
在制定投资策略和决策时，投资者需要综合考虑基准收益率和社会折现率，以确保投资决策的合理性和可行性。
基准收益率和社会折现率是投资决策中不可或缺的因素。
它们的合理运用可以帮助投资者做出明智的决策，实现投资的最大化收益。
投资者应该对基准收益率和社会折现率有一个清晰的理解，并灵活运用于实际的投资决策中。
这样才能在投资市场中获得稳定、可持续的回报。
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基准收益率的计算
在按时价计算项目支出和收入的情况下，基准收益率的计算公式可归纳如下：
i c = (1 + i1)(1 + i2)(1 + i3) − 1
式中：i c为基准收益率；i1为年资金费用率与机会成本之高者；i2为年风险贴现率；i3为年通货膨胀率。
在i1、i2、i3都为小数的情况下，上述公式可简化为：
i c = i1 + i2 + i3
在按不变价格计算项目支出和收入的情况下，不用考虑通货膨胀率，则：
i c = (1 + i1)(1 + i2) − 1
由上可知，基准收益率是由多种因素决定的，是随上述诸因素的变化而变化的，基准收益率的确定具有一定的难度。
但基准收益率的大小则是采用净现值法的关键，它决定了项目的取舍。
因此，作为投资者来讲应慎重确定基准收益率的大小。
项目财务基准收益率(Ic)是项目财务内部收益率指标的基准判据，也是项目在财务上是否可行的最低要求，还是用作计算财务净现值的折现率。
因此，财务基准收益确定的是否合理，对决策项目在财务上是否可行至关重要。
如把该值确定过高，就有可能把一些本来在财务上合理的项目以财务评价不可行而拒之；反过来如果把该值确定过低，又有可能把一些财务上不具备生存能力的项目放行，造成投资的损失和浪费。
对财务基准收益率设立的原则规定：如果有行业发布的本行业基准收益率，即以其作为项目的基准收益率；如果没有行业规定，则由项目评价人员设定。
设
定方法：一是参考本行业一定时期的平均收益水平并考虑项目的风险系数确定；二是按项目占用的资金成本加一定的风险系数确定。
推荐确定原则如下:
1.对于以国家投入为主，以满足整个国民经济发展需求，社会效益十分显著的大型能源交通、基础设施、社会公益项目，可以仅考虑项目的融资成本，把项目的融资成本作为项目的财务基准收益率的确定依据。
对于以上不以国家投入为主，而其它形式投资的公益项目则应在融资成本加一定的风险系数确定，建议风险系数取1至2个百分点。
2.对于为市场提供产品的一般项目，在确定财务基准收益率时，三个因素都要包括。
风险因素和最低期望值用百分点表示，建议：风险因素取1至2个百分点，最低效益期望值取2至5个百分点。
3.对于技术含量高，产品竞争能力强的高科技产品项目在一般产品项目基础上要提高效益期望值，取5至10个百分点。
4.对于特殊项目应视具体项目情况研究确定
中国部分行业建设项目全部投资税前财务基准收益率取值表
国家发展和改革委员会、建设部2006年7月3日发布
中国部分行业建设项目资本金税后财务基准收益率取值表国家发展和改革委员会、建设部2006年7月3日发布
城市基础设施项目全部投资税前财务基准收益率
建设部 2008年9月发布
财务基准收益率设定
评估中的折现率按照下式选取：
折现率＝无风险报酬率+风险报酬率
（1）无风险报酬率无风险报酬率的高低，主要受平均利润率、资金供求关系和政府调节的影响。
一般来说，无风险报酬率可以参考政府发行的中长期国债的利率或同期银行存款利率确定。
本次评估中，以五年期银行存款利率为基准，无风险报酬率定为3.6%。
（2）风险报酬率
无论是投资还是经营，都面临诸多风险，承担的风险越高，要求补偿的金额也就越大，经济学中把得到的补偿相对于风险投资额的比例称之为风险报酬率。
对风险报酬率一般采用累加法估算，即把面临的各种风险对风险报酬率的要求加以量化并予以累加，其公式为：
风险报酬率＝行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率
行业风险报酬率。
行业风险报酬率是针对特定的行业所面临的风险补偿，主要与经营项目所在行业的市场发育程度、行业景气度、行业市场特点、国家产业政策调整等因素有关。
本次综合利用项目同时设计竞争性项目和非竞争性项目。
本次评估中，综合行业风险报酬率取值2.4%。
经营风险报酬率：经营风险指企业因经营上的原因而导致收益发生变动的可能性，本项目影响经营风险的因素包括自然气候条件、市场需求变动、项目经营成本变动、经营单位调整与应对价格变动的能力等。
经营风险具体表现在项目对经济周期的敏感性，市场需求与价格的变异性，项目的竞争能力和开拓能力，经营状况或环境变化的变动性越大，经营风险也越大。
经综合考虑，本评估项目经营风险报酬率取2.5%。
财务风险报酬率：财务风险是指全部资本中债务资本比率变化带来收益减少以及由此引发的债务偿还危机的可能性。
财务风险报酬率主要与企业经营过程中资金周转、资金调度及企业外部融资能力等因素有关。
考虑到本评估项目外部融资额度较大，同时不可抗力和不可预测事件的可能出现，企业及项目经营存在财务风险，经综合考虑后，财务风险报酬率取1.5%。
综上分析，风险报酬率为6.4%，风险报酬率与无风险报酬率之和为10%。
同时由于项目收益预测中未考虑通货膨胀的因素，因而折现率中也不考虑通货膨胀率。
贴现率的确定
一般来说，贴现率大于或等于基准收益率。
如一个项目，可以国债利率作为基准收益率，加上一定的风险率贴现率。
其套算公式为：
贴现率＝贴现利息／票据面额×100％
贴现率与实际利率的换算
贴现率＝利率／（1＋利率×时期）
貼現率與年利率
日期：2009-07-01
許多人常有短期的資金需求，最常用的方式是跟朋友或客戶調現金，專業術語稱『貼現』。
例如：James目前有30萬元的資金缺口，預計這筆錢40天後可以進來，所以開了一張30萬元的支票，跟同行的朋友貼現。
可是這位朋友要求先扣9,000元利息，也就是30萬元的3%，James可以實拿291,000元。
貼現和銀行貸款最大不同是：利息先扣！
這樣的條件相當於用多少的年利率去跟銀行借錢呢？我們希望知道等值年利率，是因為這樣可以跟銀行貸款來比較，尤其現在銀行的理財型房貸，借幾天就算幾天的利息。
銀行貸款是以年利率來計算的，所以必須將貼現率換算成年利率，才可相互比較呀。
這40天的貼現率(Rt) = 9000/300000 = 3%，相當於年化貼現率(Rd) =3%*(365/40) = 27.38%
可是這又相當於多少的年利率(Rn)呢？公式如下：
貼現率公式
=(3%/(1-3%))*365/40
= 28.22%
這就好像跟銀行借291,000元、年利率28.22%，40天後得還300,000元的意思。
這種貼現都是以單利計算，所以驗算一下以這年利率，40天後的本利和等於：
=291000*(1+28.22%*(40/365))
=300,000
貼現屬於短期融資的一種，簡單說就是要借的錢利息先扣的意思。