房产估价恶性竞争的思考.doc
房地产估价行业问题与对策
负责管 理
切 需 要 房 地产沽价服务
。
( 三 ) 对 佑 价 机 构 和 估 价人 员实行 跟 踪 管 理
地 产 沽 价 机构资质 要 跟踪 管 理
每年 一 次年 审 时 要 严格 把 关 众 强烈的
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,
发 现 问题
, ,
,
( 一 ) 分 清各 自职
责
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协 调 解决 估 价 工 作 交 叉 问 题
加 强 国际 交流 验
,
,
,
积极学 习并借鉴发 达国 家的佑价经
。
建议 最 好由 建设 部 与 财 政 部 下 属 的 财产评 佑司 及 国
土 资 源 部相 互 协调
,
继续 朝与 国际 惯例 接 轨方 向 迈 进
努 力 扩 大国际 合
因此 难免存 在 一 些 问题 和 不
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审
“
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每二 年 一 次 沽 价 机构 等 级评 定时
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要 根 据 其现 有 业
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需 要 我们认 真研究 一
找 出 对策
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务水准
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经 营 实 力 和信 誉 情 况 进 行 优升劣 降
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坚决 不 搞
目前 存 在 的 主 要 问 题
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(一 ) 政 出 多门
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由 于房 地 产 沽 价 被 看 成是 业
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低 成本
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高 回报
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要取 消 行 业 垄 断
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行 政 管 理 部 门 不 应 指 评 沽机 构
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加上 多头审批
。
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出 现了
房地产估价师论文：房地产市场价格的分析和思考
房地产估价师论文：房地产市场价格的分析和思考摘要：房地产价格过高、上涨过快给居民带来了住房困难，国家从各个方面出台政策加以规范管理，然而由于种种原因，政策调节的效果未能完全达到预期。
本文从房地产市场发展及政府的调控政策开始，分析了房地产市场价格偏高的原因，阐述了房价偏高的不利影响，并提出了相关建议，认为加大保障性住房建设力度是解决住房问题的基础，并为规范房地产市场发展奠定基础；适当公开房价成本构成可以促进房地产市场健康发展。
关键词：房地产市场房价保障性住房一、引言从1998年商品房改革以来的12年间，我国房地产市场经历了一个快速发展的时期。
房地产的蓬勃兴起为我国经济的高速增长做出了巨大的贡献，同时房地产的快速发展也带来了各地房价的快速上涨。
房地产价格的快速上涨不仅给房地产市场的健康发展带来风险，而且给城市居民带来了越来越大的住房困难。
房地产价格上涨已经成为我国经济社会运行的突出问题，成为影响社会和谐稳定的重要因素。
从中央到地方，各级政府都在陆续出台相关政策，对房地产市场进行规范管理，从政府到民间，房地产价格都成为人们关注的热点问题。
二、我国房地产市场现状近年来，我国房地产市场价格出现明显上涨的趋势，2004年我国商品房价格上涨幅度首次超过了居民可支配收入的上涨幅度，达到了17.8%，近年来，全国大部分地区房价出现明显上涨趋势，部分城市房价过高、上涨过快，是我国房地产市场最明显的特点。
（一）我国房地产市场的价格走势统计数据显示，从1992年到2009年的17年里，全国商品房价格平均售价上涨了15.27倍。
在2004年，我国商品房价格出现明显上涨趋势，当年商品房价格上涨幅度首次超过了居民可支配收入增长幅度。
此后房地产价格一直在不断攀升，部分城市的房价甚至达到每平方米数万元的天价。
在房地产投资过热的推动下，全国房价近年来普遍上涨，各地房价上涨对城市居民住房造成了明显的影响。
由图中可以看出来，从2004年开始，北京、天津、上海、广州、重庆的房屋销售价格指数均高于100，这表明这些城市的房屋均价都出现明显的上升态势。
新时期房地产估价工作的思考
新时期房地产估价工作的思考摘要：随着我国市场经济体制的逐步完善，房地产市场的发展，房地产估价的作用也将日益突出。
本文分析了房地产估价的程序、房地产估价的常用方法，并提出市场比较法是最常用的估价方法，阐述了房地产的估价报告的基本要求及格式。
关键词：房地产估价思考房地产估价以房地产为对象。
房地产通常被认为是一种良好的投资品，成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。
在不同时期，每个人都有明确的需求，并对市场中出现的各种机会做出判断，而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。
这种自由选择有助于形成自由的市场经济。
房地产估价从无到有，业务范围从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的融资、司法鉴定、拆迁、课税、企业合并、资产重组、房地产作价入股、企业改制等各项经济活动，服务的领域越来越广且标的价值量越来越大，估价结果是否客观合理关系到社会公众利益，直接影响到社会经济发展和社会的稳定、和谐。
因此，房地产的估价工作是一个值得研究和思考的问题。
一、房地产估价程序1.明确估价的基本事项在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。
一般来说，估价的基本事项包括四个方面。
（1）明确估价对象。
①评估实体的确定。
即是要明确评估对象是什么、范围如何。
估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。
②评估对象权利状态的确定。
首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。
（2）明确估价目的。
估价目的通常决定了需要评估的价值类型。
价值类型包括以下几种：市场价值、使用价值、持续经营企业价值、投资价值、课税价值。
可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。
（3）明确估价时点。
估价时点是评估房地产价格的时间界限，房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。
（4）明确评估前提。
由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：①独立估价。
房地产评估中存在的问题及对策讨论
目录一、绪论 (1)(一）研究的目的 (1)(二）研究的意义 (1)（三)研究的方法 (1)二、当前我国房地产评估行业存在的问题 (1)（一）评估主体间存在纠葛 (1)（二)评估机构规范不健全 (2)（三）评估人员职业道德和专业水平有待提高 (3)（四）信用环境不完善 (4)三、进一步促进我国房地产估价行业发展的对策 (4)(一）增强对违反职业道德和行业规则行为的处罚力度 (4)（二）完善行业操作规程 (5)(三）培养多种资质的复合人才 (5)（四）营造公平竞争的房地产估价市场环境，建立行业诚信体系 (6)四、总结 (7)参考文献 (8)一、绪论（一）研究的目的房地产评估行业诞生于1991 年，在完善房地产市场的要求下评估机构从1999 年开始陆续脱钩改制，评估市场由“一枝独秀”发展为“百花齐放”。
[1]经过十年的发展，我国房地产评估行业已初具规模，对房地产业的成长和社会经济的发展起到了十分重要的作用。
但从目前来看，房地产评估机构有待进一步规范，评估人员的综合素质有待进一步提高，行业自律有待进一步加强。
［2］房地产评估有很强的地域性，一个地区的市场容量有限，许多评估公司为了拥有更大的市场份额,不惜采取非正当手段，导致业内乱象横生，亟待整肃。
我们应制定切实可行的措施,有效地解决这些问题。
（二）研究的意义房地产估价业在我国是一个新兴的行业。
随着住房制度改革的进一步深化，房地产市场快速发展，市场规模越来越大，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济发展的重要的支柱产业,房地产市场的发展越来越离不开房地产估价服务.这既为房地产估价行业提供了更为广阔的市场空间，又对房地产估价行业发展提出了新的要求.但是我们应该清醒地看到，目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要，还存在一些不容忽视的问题，需要我们认真地研究并加以解决.（三)研究的方法通过文献分析,归纳法等方法，对当前我国房地产评估行业存在的问题进行一定程度的剖析，从而提出进一步促进我国房地产估价行业发展的对策，全力推进建立房地产估价行业诚信体系建设，致力于不断提高房地产估价师队伍的整体水平.[3]建立行业的社会公信力，为客户提供更优质的服务。
房地产估价方法存在的不足及完善措施
房地产估价方法存在的不足及完善措施房地产估价方法是房地产市场的重要组成部分，其准确性直接影响到房地产市场的健康发展。
然而，现有的估价方法还存在着一定的不足，需要不断地完善和提升。
下文将从两方面展开对于现有房地产估价方法的不足及完善措施的分析。
一、不足1. 评估依据不全面现有的估价方法一般只采用了房屋的面积、位置、朝向、楼层、竣工年代等主要因素进行估价，而忽略了其他方面对于房屋价值的影响。
例如，房屋购买的品质、交通、环境、教育、文化、生活设施等也是影响房屋价值的关键因素，而这些因素却不在评估范畴内。
2. 异质性问题在估价过程中，不同区域和不同类型的房屋之间会存在很大的差异，在评估过程中难以完全准确地考虑这些差异。
例如，在人口密集的城市中，同一面积的房屋的定价会因为地段不同、朝向不同、景观不同而差别很大，从而导致估价的误差。
3. 数据不够精确房地产数据的来源、质量、精度等都会影响到估价的准确性。
很少有估价方法可以从全国的房地产数据库中提取足够且精确的数据，这些数据的不足会导致其不完全依赖于数据驱动的方法，而留下人工操作的空间。
二、完善措施现有的估价方法只采用了部分影响房屋价值的因素，需要扩大评估依据，包括房屋内装修、周边配套设施、经济、社会和环境方面等因素，构建更为全面的估价模型。
2. 引入多因素估价模型引入多因素估价模型，对不同类型和位置的房屋进行更加全面的估价，涵盖更多的因素，建立更完善的估价模型。
多因素估价模型可根据赛局论、契约理论、信号动态理解等多方面因素考虑。
3. 提高数据标准和精度在估值行业中，数据采集和标准化是关键问题。
要通过构建良好的数据采集和标准化体系，建立权威的房产估价数据库，为估价提供可靠的数据支持。
精确和可靠的数据是更准确的估价的基础。
总之，随着房地产市场的不断发展和人们对生活质量要求的提高，房地产估价方法将面临越来越高的要求与挑战。
通过扩大评估依据、引入多因素估价模型和提高数据标准和精度等措施，可以不断提高房地产估价方法的准确性和科学性，促进房地产市场的健康发展。
房地产估价思考题
房地产估价思考一、房地产与房地产价格1.房地产的实体状况与权益状况如何区别P2物质实体:房地产中看得见、摸得着的部分分为有形实体、实体质量、组合功能。
权益：房地产中无形的、不可触摸的部分包括权利、利益和收益的组合。
（所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权等）2.实体状况好的房地产，其价值是否必定高答：不一定，其价值与附带权益相关联，受到附带权益的制约。
3.引起房地产价格上升的原因有哪些P14答：对房地产本身进行投资改良；通货膨胀；房地产的稀缺性；外部条件改善。
4.房地产价格的特征主要有哪些（大点）p18答：①受区位影响；②本质上是房地产权益的价格；③出售价格和出租价格并重；④形成基础是长期和综合考虑的结果；（⑤房地产价格通常是个别形成的，容易受交易者的个别因素的影响。
）二、房地产估计2.房地产估价的估价目的有哪些（记住三点即可）p26答：估价目的可以体现在地产与房产管理、房地产交易、企业经营和产权变动、房地产保险、损坏、赔偿和税收、房地产估价纠纷处理和房地产经营等方面。
4.房地产估价的行为准则是什么P32答：独立、客观、公正。
5.房地产估价应遵循的技术原则有哪些P33答：合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则；谨慎原则6.遵循合法原则，具体来说应当做到哪几点P33答：1、产权合法；2、利用、使用合法；3、处分方式合法；4、估价过程合法。
10.替代原则的经济学原理是什么效用相同，价格低，价格相同效用高答：一般来说，消费者的消费行为总是以使其消费效果的满足程度达到最大为目的，因此在同一市场上，当两种或者两种以上商品具有相同效用时，消费者总是愿意以较低价格购买具有一定效用的商品。
当处于同一供需圈内的房地产市场上同时存在两宗或两宗以上效用相同或相近的房地产时，其价格将在市场机制的作用下趋于一致。
总的来说，就是效用相同，价格低为优；价格相同，效用高为优。
11.估价时点原则的意义在于什么答：估价时点是房地产权益责任的界限和评估时价值的界限，是界定价格的时点。
房地产市场的竞争分析
房地产市场的竞争分析房地产市场一直以来都是一个竞争激烈的行业。
随着城市化的不断推进，房地产市场的发展迅猛，吸引了越来越多的参与者。
本文将分析房地产市场的竞争特点、主要竞争对手以及竞争策略等方面，帮助读者更好地了解房地产市场的竞争环境。
一、房地产市场的竞争特点房地产市场的竞争特点主要体现在以下几个方面：1. 品牌竞争：在房地产市场中，知名房地产开发商的品牌优势对竞争的影响非常大。
消费者更倾向于购买知名开发商的房产，因为他们在建筑质量、品质保障、售后服务等方面拥有良好的声誉。
2. 价格竞争：房地产市场的价格竞争也非常激烈。
由于市场上供应的住房产品种类繁多，开发商为了吸引消费者，往往会通过价格优惠、分期付款等方式来争夺市场份额。
3. 产品创新竞争：房地产市场的产品创新也是竞争的一个重要方面。
开发商通过引入新的设计理念、采用新材料、提供个性化的定制服务等方式来满足消费者的多样化需求，从而在激烈的市场竞争中占据优势。
4. 渠道竞争：房地产行业的销售渠道有多种形式，包括自有销售团队、代理商销售、互联网销售等。
不同销售渠道的竞争也是市场竞争的一部分，开发商通过建立良好的渠道网络来拓展市场份额。
二、主要竞争对手分析房地产市场的竞争对手主要包括以下几个方面：1. 同地段同类型的房地产开发商：在同一地段，同类型的房地产开发商是最直接的竞争对手。
他们提供类似的房产产品，消费者在购房时通常会从中选择。
2. 外来进入者：随着房地产市场的不断发展，一些新进入的开发商也会成为竞争对手。
他们可能引入新的设计理念、销售策略等，对市场格局造成一定的冲击。
3. 二手房市场：二手房市场也是房地产市场的竞争对手之一。
一些消费者在购房时会同时考虑新房和二手房，选择其中的一种。
4. 租房市场：租房市场是购房市场的一个替代选择，部分人群选择租房而非购房。
租房市场的竞争也对购房市场造成一定影响。
三、竞争策略分析在竞争激烈的房地产市场中，开发商可以采取以下策略来应对竞争：1. 品牌塑造：加强品牌建设，提升品牌知名度和美誉度。
房屋租金成本法评估中的问题与思考
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房产估价恶性竞争的思考 -
估价机构恶性价格竞争的严重性，不仅侵害了我们的利
益，而且严重影响了我们行业的可持续发展。目前这种恶性情况
已到了必须制止的程度。我认为在银川市现状条件下，要抑制估
价机构恶性价格竞争，首先就是减少提供房地产估价服务单位的
数量。相
对周边的县、市，银川市的房地产市场比较活跃，相对应的
评估也比较多，但是银川市房地产估价机构太多，容易造成无米
下锅的情况，那么出现恶性价格竞争也在所难免。
另外，目前一个三级机构只要3个专职的注册房地产估价
师，房地产估价机构注册门槛过低，也是造成市场上估价机构的
数量众多的原因。估价机构多了，委托方的选择余地就大了，估
价机构的竞争就越演越烈，恶性价格竞争战就不可避免。从这个
方面来说，要避免估价机构的恶性价格竞争，就必须减少提供房
地产估价服务单位的数量，即估价机构的数量，具体的办法是进
一步提高各级估价机构所要求的专职注册房地产估价师的数量。
其次，目前房地产估价的技术含量低已成为一个普遍反映
的问题，虽然其他估价业也是如此，但房地产与人们的生活联系
更紧密，所以引起的关注程度更高，由于技术含量不高，房地产
估价业成为了一个谋生的手段，评估师每天都在做一些机械性的
工作，所谓的个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析和最
高最佳使用分析都是一堆文字而已。要改变这种状况，首先必须
提高估价工作的难度。另外，还可以对房地产估价服务实行分类
供给，即把估价师分成几个级别，给不同级别的估价师赋予不同
的权益。目前，各个估价师的权力都相同，只要取得了房地产估
价师证，就不论水平高低和经验丰欠，都可以做各类型项目，这
种状况难免使估价机构之间和估价人员的市场结构为完全竞争
市场，从而价格的恶性竞争也就无法消除。
应该说，抑制估价机构恶性价格竞争的路径还很多。（作者
单位：银川市交易中心）