河南省2015年房地产估价师《案例与分析》：估价方法模拟试题
2015年房地产估价师考试《案例与分析》真题与解析精校版
2015年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。
2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。
2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。
请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？（二）2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。
该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。
采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。
请问：1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？（三）某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。
该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。
某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。
甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。
请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
2015年下半年河南省房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的常用方法试题
2015年下半年河南省房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的常用方法试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列供给规律，表述不正确的是。
A：供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系B：一般在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动C：一般在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间反向变动D：供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少E：执行层的组织协调2、按照污染源存在的时间划分，居住区旁边道路上汽车噪声所带来的污染属于。
(2008年房地产经纪人相关知识试题)A：暂时性污染B：永久性污染C：线源污染D：移动污染E：执行层的组织协调3、住房公积金的缴存比例一般不得低于。
A：3％B：5％C：10％D：12％E：执行层的组织协调4、__是指外汇买卖活动的总称。
A．外汇市场B．外汇总市场C．汇兑买卖D．汇兑市场5、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值B．投资者购买待开发房地产应负担的税费C．销售费用和销售税费D．开发成本和管理费用6、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。
A：61.84B：78.35C：84.88D：173.17E：工业用地的监测点评估价格7、城市维护建设税实行的是。
A：累进税率B：累退税率C：定额税率D：地区差别税率E：执行层的组织协调8、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是．【2007年考题】A：有租约限制下的价值B：共有房地产的价值C：无租约限制下的价值D：承租人权益的价值E：工业用地的监测点评估价格9、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为__。
河南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价方法的选用试题
河南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价方法的选用试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有__是不正确的。
A．供给非同质性B．需求多样性C．竞争充分性D．交易复杂性2、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。
该房地产的净收益为（）万元。
A．245B．275C．315D．3453、某宗房地产的总建筑面积为6 000 ㎡，房地总价值为2 400万元，其中土地价值为800万元．某人购买了其中的300 ㎡，该部分的房地价值为126万元．假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。
A：5．00％B：5．25％C：5．42％D：5．75％E：工业用地的监测点评估价格4、某开发商向银行申请了年利率为9％、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为万元。
A：3．41B：4．05C：4．59D：12．59E：借款合同5、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。
A．户型B．楼层C．层高D．装修6、《中华人民共和国刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处，并处罚金。
A：三年以下有期徒刑或者拘役B：五年以下有期徒刑或者拘役C：五年以下有期徒刑或者管制D：五年以上、十年以下有期徒刑E：执行层的组织协调7、集体土地上的拆迁行为，按照__执行。
A．《城市房屋拆迁管理条例》B．参照《城市房屋拆迁管理条例》C．《土地管理法》等有关法律、法规D．其他法律、法规8、下列关于担保公司的设立条件，说法错误的是。
河南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题
河南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临。
A：政策风险B：市场风险C：财务风险D：信用风险E：借款合同2、可比实例的房地产状况一般是在__时的状况。
A．估价时点B．成交日期C．交易登记D．合同签署3、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。
A：估价时点为未来，估价对象为未来状况B：估价时点与房地产状况均为现在C：估价时点为现在，估价对象为未来状况D：估价时点为现在，估价对象为过去状况E：工业用地的监测点评估价格4、关于房地产估价误差的说法，错误的是。
A：判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围E：工业用地的监测点评估价格5、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为__。
A．0.91B．0.92C．1.09D．1.106、作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，不包括__。
A．被征收房屋价值的补偿B．因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C．因征收房屋造成的停产停业损失的补偿D．因被征收房屋抵押而造成的经济损失补偿7、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。
.A：原始价值高于账面价值B：投资价值高于市场价值C：谨慎价值低于市场价值D：快速变现价值低于市场价值E：工业用地的监测点评估价格8、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。
2015年下半年河南省房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析考试试卷
2015年下半年河南省房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。
A．上级房屋拆迁管理部门B．人民法院C．县级以上人民政府D．同级人民政府2、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与（）万元的资金等价。
A．2000B．400C．4000D．100003、__不是《城市房地产管理法》规定的合同。
A．土地使用权出让合同B．房地产转让合同C．房屋租赁合同D．商品房购销合同4、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为8500m2。
若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。
A．100B．111C．112D．1185、从银行活期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款命令书是指。
A：本票B：银行卡C：支票D：汇票E：执行层的组织协调6、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为__万元。
A．450B．525C．600D．9007、__是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
A．房地产经纪B．房地产咨询C．房地产评估D．房地产开发8、用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的平面图，是。
A：建筑平面图B：建筑剖面图C：建筑立面图D：总平面图E：执行层的组织协调9、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是__。
A．有不少于1000万元人民币的实有资本B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向中国工商银行政管理部门申请设立登记D．一个城市原则上只设一个担保公司10、某地块为一带有陈旧建筑物200 ㎡的空地，地价为2 500元／㎡，面积为400㎡。
河南省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：价值类型考试试题
河南省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：价值类型考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。
A：利润B：毛收入C：价值D：净收益E：工业用地的监测点评估价格2、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。
A．全部同意B．超过50%同意C．超过2/3同意D．有人同意就行3、《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是指在实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。
A：城市规划区内国有土地上B：城市规划区內集体土地上C：城市建成区内国有土地上D：城市建成区内集体土地上E：房地产估价机构必须加盖公章4、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是。
A：投资公司B：股份有限公司C：有限公司D：股份公司E：执行层的组织协调5、下列不属于划拨土地使用权范围的是。
A：政府大楼建设用地B：商品房建设用地C：经济适用住房建设用地D：国家重点扶持的水利项目用地E：房地产估价机构必须加盖公章6、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。
A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭B．廉租住房免征房产税C．廉租住房的供应以实物配租为主D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%7、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经__的业主同意。
A．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上B．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数C．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数8、下列关于给水系统的升压设备，表述不正确的是。
A：屋顶水箱常用钢板焊接制成圆形或方形B：城市给水系统常采用低压制，一般只能供十层以下用水C：离心式水泵一般设于底层或地下室大泵房内D：气压给水装置的缺点是水压变化大、效率低、能耗较多，供水安全性不如屋顶水箱可靠E：执行层的组织协调9、土建工程计划利润的计算基数是__。
2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案
2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案单选题1.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（）。
A.实体B.功能C.质量D.权益中的权利【答案】B【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。
房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。
复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。
参见教材P49。
2.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（）。
A.未来状况下的房地产B.已灭失的房地产C.部分产权的房地产D.以房地产为主的整体资产【答案】C【解析】本题考查的是按实物形态划分的种类。
按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产；选项C，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。
参见教材P69。
3．下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（）。
A．该房地产位于28层办公楼的第8层B．该房地产500米内有地铁站点C．该房地产离机场约25公里D．该房地产坐北朝南【答案】B【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。
房地产区位状况描述中对未知的描述，主要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。
选项B，属于区位状况描述中对交通的描述。
参见教材P78～79。
2015年下半年河南省房地产估价师《案例与分析》：最高最佳使用分析模拟试题
2015年下半年河南省房地产估价师《案例与分析》：最高最佳使用分析模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列不属于房地产区位因素的是．【2006年考题】A：交通B：用途C：环境D：楼层E：工业用地的监测点评估价格2、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。
A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行3、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50%，土地单价为2500元/m2，则其楼面地价为__元/m2。
A．500B．2500C．1000D．12504、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。
现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。
若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。
A：6.19B：6.42C：7.20D：9.58E：工业用地的监测点评估价格5、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A．房地产的权益和区位B．房地产的权益C．房地产的实物和权益D．房地产的区位6、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。
A．55.0B．85.6C．150.0D．123.67、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 ㎡。
按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。
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河南省2015年房地产估价师《案例与分析》：估价方法模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于预告登记的表述中，错误的是。
A：预告登记的目的是保障将来实现的物权B：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C：预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力D：预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖E：执行层的组织协调2、工程建设的招标投标和的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。
A：建设施工制度B：建设投资规定C：建设规划制度D：建设监理制度E：执行层的组织协调3、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为。
A：掌握的有关信息不同B：作出的估价师声明不同C：估价对象状况不同D：委托人不同E：工业用地的监测点评估价格4、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。
(2009年试题)A：房地产行政主管部门B：房屋拆迁管理部门C：城市规划行政主管部门D：房屋登记机构E：房地产估价机构必须加盖公章5、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为__万元。
A．6.00B．7.05C．7.59D．13.596、依法不能免征房产税的房屋是__。
A．政府机关的办公楼B．武警部队的营房C．个人自住的住房D．百货公司的商场7、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是。
A：因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价B：因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估C：因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D：因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价E：工业用地的监测点评估价格8、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。
A：观察法B：实验法C：讨论法D：问卷调查法E：借款合同9、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元／㎡，交易中涉及的税费全部由卖方支付。
该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％。
已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0．5％，则该可比实例经修正、调整后的价格是元／㎡。
A：7000B：7003C：7436D：7670E：工业用地的监测点评估价格10、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为、、，则三者关系是。
A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格11、下列关于路线价法中，不正确的是__。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求基平均价格12、某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元／㎡、6300元／㎡、6678元／㎡、7212元／㎡、7645元／㎡。
利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为元／㎡。
A：7974.00B：8023.00C：8056.25D：8078.00E：工业用地的监测点评估价格13、房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。
A．施工图设计B．可行性研究C．成本收益分析D．项目建设书的编制14、如某笔贷款的月利率为1％，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是。
A：12％B：12．55％C：12．68％D：13．55％E：借款合同15、房地产泡沫产生的基础是__。
A．投机需求膨胀B．金融机构过度放贷C．房地产市场中的过度开发D．土地资源的稀缺性16、（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。
A．项目投资所能支付的最高贷款利率B．将未来收益或收入转换成现值的收益率C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比17、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。
A．27.6B．28.2C．29.0D．29.918、某宗房地产的土地总面积为1 000 ㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新．该宗房地产的现时单价为。
A：1 200元／㎡B：1250元／㎡C：1270元／㎡D：1800元／㎡E：工业用地的监测点评估价格19、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为。
A：94．12B：92．14C：91．24D：93．25E：工业用地的监测点评估价格20、对承包商而言，在__的情况下，采用固定总价合同是比较合适的。
A．开工前对工程内容尚不十分清楚B．没有施工图就开工C．设计图纸和技术说明书相当详细D．有施工图但对工程的某些条件尚不清楚21、信用卡的功能不包括__功能。
A．转账结算B．储蓄C．汇兑D．期权22、下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是__。
A．私立学校用地50年B．厂房用地50年C．大型超市用地50年D．别墅用地70年23、下列不属于清偿能力指标的是。
A：借款偿还期B：利息备付率C：现金回报率D：偿债备付率E：借款合同24、房地产市场供给垄断性的原因不包括__。
A．房地产市场需求的广泛性B．房地产市场供给的异质性C．土地所有权的排他性D．土地的有限性25、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。
A．536B．549C．557D．816二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。
二级及二级以下房地产估价机构资质由__审批。
A．建设部B．市级房地产行政主管部门C．省级房地产行政主管部门D．地方房地产行政主管部门2、以下权利中属于有益物权的是__。
A．抵押权B．典权C．建筑物区分所有权D．质权3、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（）。
A．后退道路红线距离B．土地使用期限C．基础设施完备程度D．容积率E．合并的可能性4、债务融资的资金融出方所获得的报酬有。
A：项目投资形成的可分配利润B：协议中所规定的贷款利息C：协议中规定的有关费用D：租售收益E：股息5、下列关于担保公司设立，表述正确的是。
A：设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照B：设立担保公司，向王商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准C：担保公司的组织形式为有跟责任公司或者股份有限公司D：担保公司的组织形式为合伙企业E：担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业6、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是__。
A．领导定价法B．挑战定价法C．随行就市定价法D．渗透定价法7、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有的特性。
(2009年试题)A：变现性差B：易受政策影响C：依赖专业管理D：效益外溢和转移E：借款合同8、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的（）。
A．人工费B．办公费C．法定税费D．保险费9、房屋拆迁管理部门发放《房屋拆迁许可证》时，应当向被拆迁人发出房屋拆迁公告。
公告应明确__等。
A．拆迁人B．拆迁范围C．拆迁期限D．资金来源E．拆迁方案10、估价报告书的内在质量取决于__。
A．估价方法选择的正确性B．估价报告的文字表述水平C．估价结论的准确性D．估价报告书的格式11、城市总体规划的近期规划期限一般为__年。
A．1B．3C．5D．1012、下列关于地租理论，表述正确的是。
A：地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格B：土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租C：地租由土地的需求与供给所决定D：土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量E：当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势13、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的。
A：容积率B：土地用途C：土地开发程度D：评估单位E：土地使用权性质14、我国经营性金融机构，包括。
A：商业银行B：政策性银行C：非银行金融机构D：中国银行E：中国人民银行15、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。
A．现金流量B．清偿能力C．资产与负债情况D．资金盈余或短缺情况16、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向__发出保修通知。
A．建设单位B．施工单位C．总承包单位D．监理单位17、房地产泡沫的成因，主要有__三个方面。
A．土地的有限性和稀缺性B．开发商的因素C．投机需求膨胀D．金融机构过度放贷E．领导的决策18、《房屋登记办法》规定，可以办理房屋预告登记的情形有。
(2008年试题) A：房屋所有权转让B：房屋抵押C：在建工程抵押D：预购商品房抵押E：预购商品房19、在成本分析中，主要是区分__，明确它们之间的关系。
A．经济成本B．总成本C．平均成本D．边际成本E．会计成本20、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业的一个百分比。
A：有效毛租金收入B：净经营收入C：潜在毛租金收入D：税后现金流E：借款合同21、住宅小区物业管理委员会由__的代表组成。