第6章__酒店投资项目的不确定性分析
酒店项目投资的风险分析
(三 )来自竞争对手的风险 。 酒店 经营 过程中 ,面临多个竞争对手 ,从而会面临巨大的竞 争风 险 。这些 风险因 素主要 有 : ( 1) 竞争对 手技 术实 力强 弱情 况 。资金 雄厚 ,信息网络庞大的竞争对手 ,往往对于一个资金状 况好 或有品牌价值含金量的项 目会有 较大资 源的投 入 ,有些更 是志 在必得 ,不惜拼命杀价争抢市场 。如果与这样的对手硬 拼 , 将会 有得不偿失 的风险 。 ( 2)竞 争对 手是否 有恶 意竞 争情 况 。 即竞 争对手采取恶意手段 ,甚至 采取非法手 段恶意竞 争等 ; ( 3) 同城 内酒店数量和竞争程度 。一般来说 ,参与竞争的对手越 多 , 酒店 间的竞争越激 烈 ,入住 率 越低 ,从而 酒 店投 资的 风险 就越 大。 (四 )来自外界环境的风险 。 来自外界的风险 主要有 : ( 1)政 治风 险 。政 治风 险是 指酒 店市 场所 处的 政治背景可能给酒店经营带来的风险 。政治风险 大致 有以下几 种 : ①战争和内 乱 。项目所在 国发生局部 短暂的 战争 或内乱 、政权更 迭 、国内 政治情况 恶化 ,酒店的营业 因此受 到的 影响是十分巨大的 ; ②政策的稳定性 。政策不稳定 ,酒店的 正常 经营管理可能会受到巨大 的影响 ; ③酒店经 营和运 营所受 到的 法律法规的约束和政策性调控影响以及有关项目的审核批 准过 程中存在的各 种不 确定性 问题 等 ; ( 2)经 济风 险 。主 要有 以下 几个方面 : ①合同风险 。如合同履约与变更问题 ;争议与索 赔 ;合同的条款确定等 。 ②建设成 本风险 。包括涉 及到酒 店经 营成 本的融资问 题 ; 财务问题 ;利率与 汇率波动 、通货膨 胀和物 价波 动问题等 。 ③税收政策的风险 。指酒店在经营期内负担的 税赋 和税率 、税种变化的不确定 性等 ; ( 3)自然 条件风 险 。自然 界气 候的变化 ,灾害 的发生和酒 店选址 ,顾客的 便利性等 ,是每 个项 目都无法避免的风险 ,对酒店经营管理有着直 接的 影响 。
《工程经济学》6-不确定性分析与风险分析习题答案
6不确定性分析与风险分析1. 什么是不确定性分析？为什么要进行不确定性分析？不确定性分析是指分析项目在经济运行中存在的不确定性因素对项目经济效果的影响, 预测项目承担和抗御风险的能力, 考察项目在经济上的可靠性, 以避免项目实施后造成不必要的损失。
不确定性分析通常是对投资方案进行了财务评价和国民经济评价的基础上进行的, 旨在用一定的方法考察不确定性因素对方案实施效果的影响程度, 分析项目运行风险, 以完善投资方案的主要结论, 提高投资决策的可靠性和科学性。
2. 简述盈亏平衡分析的概念和特点。
概念: 盈亏平衡分析是在一定市场、生产能力及经营管理条件下, 通过对产品产量、成本、利润三者之间相互关系的分析, 判断企业对市场需求变化适应能力的一种不确定性分析方法, 故亦称为量本利分析。
特点：找出投资项目的盈亏临界点, 以判断不确定性因素对方案经济效果的影响程度, 说明方案实施的风险大小及投资项目承担风险的能力, 为投资决策提供科学依据。
盈亏平衡分析虽然能够度量项目风险的大小, 但并不能揭示产生项目风险的根源。
虽然我们知道降低盈亏平衡点就可以降低项目的风险, 提高项目的安全性, 也知道降低盈亏平衡点可采取降低固定成本的方法, 但是如何降低固定成本, 应该采取哪些可行的方法或通过哪些有效的途径来达到这个目的, 盈亏平衡分析并没有给出答案。
3. 简述敏感性分析的步骤、作用和局限性。
步骤: ①确定分析指标；②选择需要分析的不确定性因素；③分析每个不确定性因素的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况；④确定敏感性因素；⑤方案选择4．作用: 不仅可以使决策者了解不确定因素对评价指标的影响, 从而提高决策的准确性, 还可以启发评价者对那些较为敏感的因素重新进行分析研究, 以提高预测的可靠性。
局限性：敏感性分析虽然分析了不确定性因素的变化对方案的经济效益的影响, 以及风险程度, 但它并不能说明不确定性因素发生变动的可能性大小, 即发生变动的概率, 而这种概率与项目的风险大小直接相关。
酒店投资项目风险探析
酒店投资项目风险探析陈晓云【摘要】在酒店项目投资决策阶段,进行投资风险分析是必然的要求；在整个项目过程中,进行风险管理也势在必行.论文结合我国酒店项目投资实际,从理论探讨和实际应用两个方面,较系统深入地研究了酒店工程项目投资风险,结合财务评价阐述了风险识别和评估内容及风险控制和转移的措施,并结合具体的工程项目提出来对酒店项目投资风险管理的一些启示.%At the stage of construction project investment decision, it is an inevitable request to put up risk investment analysis. And it's essential to manage the risk during the entire construction process. The thesis combines the reality of engineering construction in our country, through the tworespects--theory and practice, and has deeply studied risk investment of engineering project and introduced the content of risk assessment connectedwith financial evaluation and the measures of risk control and transfer. Finally, a project is used as an example, the inspiration of risk management of Chinese hotel investment project is discussed.【期刊名称】《价值工程》【年(卷),期】2012(031)008【总页数】2页(P90-91)【关键词】酒店投资项目;财务评价;风险分析;层次分析法【作者】陈晓云【作者单位】深圳新能电力开发设计院有限公司,深圳518000【正文语种】中文【中图分类】F2750 引言我国正处于工业化、城市化、旅游发展的加速期，2010年中国宾馆酒店行业呈现全面回升的态势，营业额、客房出租率、就业人数都有所增长，现阶段酒店投资具有很强的投资吸引力。
第六章项目不确定性分析及风险分析总结
第一章 总论 第二章 经济评价要素
第三章 资金的时间价值及等值计算 第四章 投资方案的评价与选择
第五章 设备更新分析 第六章 项目不定性及风险分析 第七章 价值工程 第八章 工程项目可行性研究及项目后评价
第九章 工程项目的财务评价及国民经济评价
技术经济学科
第六章 项目不确定性及风险分析：
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二、单方案的的盈亏平衡分析
只有当销售价格与产品单位成本相等时，项目才能处于
盈亏平衡水平上。这一参数直接与产品单位成本有关，较
低的产品单位成本，可以使产品的销售单价经受较大的风 险。
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ENGINEERING ECONOMICS
准折现率为10%，问该公司如何决策？
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ENGINEERING ECONOMICS
三、多方案的盈亏平衡分析
【解】设项目寿命为x年，则 NPV1＝－800﹢150(P/A,10%,x) NPV2＝－1600﹢250(P/A,10%,x) 当NPV1＝NPV2时，有 －800﹢150(P/A,10%,x) ＝－1600﹢250(P/A,10%,x) (P/A,10%,x) ＝8
力利用率一般不应大于75%；经营安全率一般不应
小于25%。
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ENGINEERING ECONOMICS
二、单方案的的盈亏平衡分析
d.以产品销售单价表示的盈亏平衡点 BEP(P)为盈亏平衡销售单价，Q0为项目年设计生产能力
F BEP( P) V t Q0
经济意义：企业不发生亏损时，必须达到的最低销售价格。 项目处于盈亏平衡水平上，产品单位成本与售价之间的 关系？产品单位成本高，风险？产品单位成本低，风险？
投资项目的不确定性分析
前面所论述的项目财务分析是在确定性情况下对项目所做的财务效益分析。
这里所说的“确定性”只是相对的，只不过表示在项目分析评价中，在调查研究基础上，根据评价者和决策者的经验与收集的历史资料，对一些基础数据的基本指标所做的特定假设、估计和预测，在评价当时有一定的把握性；但由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所做的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。
产生不确定的因素有很多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期、利率、汇率、通胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。
因此，我们应对投资项目的各个不确定性因素进行分析，对未来情况做到心中有数，并采取相应的措施。
第一节不确定性分析概述一、不确定性分析的含义投资项目的不确定性分析是以计算和分析各种不确定性因素（如价格、投资费用、项目寿命周期等）的变化对投资项目经济效益的影响程度为目标的一种经济分析方法。
由于项目和项目投资分析工作本身都存在着不确定性，而不确定性的存在会给项目的实施带来风险。
所以，在对项目进行财务分析时，不仅要在已有数据的基础上按正常情况（即确定条件下）计算项目财务分析指标，还应该估计到出现不确定性因素后将会给项目投资效益带来的不利后果，据以评价项目抵抗风险的能力。
只有考虑了各种易发生的不确定性因素的不良影响后，项目有关的经济分析指标仍不低于基准值，经济上才是可行的。
二、主要的不确定性因素投资项目评价是建立在评价人员对未来事件的预测、估算和判断的基础上的。
我们就是利用这些通过预测得到的基础数据，如投资、成本、产量、价格等，进行经济指标的计算，从而判断项目的各方案是否可行，并从可行的方案中选优。
但是，这些预测、估算出来的基础数据总是不可避免地存在误差，即存在着不确定性。
因此，使得方案的经济效果产生了不确定性，即其实际值极可能偏离我们预期的目标。
工程经济学第六章不确定性分析
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盈亏平衡分析的优缺点
优点 ❖ 分析简单、明了 ❖ 有助于了解项目产品对市场的适应程度及项目可能承担风险
的程度。 ❖ 有助于合理确定项目生产规模、有助于投资决策。 缺点 ❖ 只考虑了不确定性因素单个变化 ❖ 建立在产量等于销售量的基础上 ❖ 采用的是某一正常生产年份的数据
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成 本 、收 入
TR=PQ TC=FC+CVQ
VC= CVQ
FC
产量
BEPQ
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销售收入、成本与产量的关系图
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单方案盈亏平衡分析
盈亏平衡点： PQ=FC+CVQ
BEPE
BEPQ Qd
FC
BEPCV
P Qd
BEPQ
FC P CV
BEPP
CV
FC Qd
BEPFC (P CV ) Qd
❖ 确定分析指标：净现值及内部收益率
❖ 进行敏感性分析 ：
就是计算各不确定因素在可能变动的范围内发生变化时
导致的项目经济效果指标的变化情况，建立起一一对应的数量
关系，并用图或表的形式表示出来
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例如：有一个石油化工的投资项目，其投资额、年销售收入、年经营成本、年 销售税金、期末资产残值如表所示。采用的数据是根据对未来最可能出现的情 况进行预测估算的。由于对未来影响经济效益的某些因素把握不大，投资额、 经营成本和产品价格均有可能在±20％的范围内变动。设基准收益率为10％， 试分别就上述三个不确定因素对净现值的影响进行不确定性分析。
(3).若产量为15000件/年，使用年限为多长时，A设备有利？
设备 A B
初始投资 20 万元 30 万元
工程经济学--第6章-不确定分析
提高价格，降低成本
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4.优劣盈亏平衡分析 (1)含义 对若干个互斥方案进行比选的情况下，如果是某个共有的不确定 因素影响这些方案的取舍，则可以进行优劣盈亏平衡分析。 (2)基本分析思路 • 设定多个（比如两个）的经济效果都受到某个不确定性因素x 的影响； • 选定一个经济效果指标E（比如总成本、NPV），其是以x为自 变量的函数即：E f x • 通过方程 f1 x f 2 x • 决定方案的取舍。 求得临界值；
正常销售量
BEP(%)＝
年固定总成本 年销售收入 可变成本 年销售税金
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c.用销售单价表示的盈亏平衡点BEP（P） BEP(P) = 年固定总成本 单位产品可变成本 单位产品销售税金
设计生产能力
盈亏平衡点反映了项目对市场变化的适应能力和抗风险能力。盈 亏平衡点越低，达到此点的盈亏平衡产量和收益或成本也就越少 ，项目投产后的盈利的可能性越大，适应市场变化的能力越强， 抗风险能力也越强。
【例2】某项目有3个方案，各方案成本费用见下表，
方 案
年固定成 本 （万元） 800 500 300 单位变动成 本 （元） 10 20 30 年总成本
A B C
TCA=800+10Q TCB=500+20Q TCC=300+30Q
要求：分析各方案适用的生产规模和经济性。
解：依题意，可得下图
TC
△Yj=
n
0
Qm
Qn
Q
方案 A总成本最低 方案 A总成本最低 方案 A总成本最低 万件 其中： 20 其中： Qm Q 20 万件 m 其中： Q 20 万件 m 万件 30万件 QQ n30
n
投资项目的不确定条件分析
内容提要
阐述对于项目投资不确定性的分析，目的在于了解 了造成不确定性的原因是什么，以便为防范不确定 性提供依据；阐述项目投资不确定性分析的理论与 方法。 重点内容是：盈亏平衡分析；敏感性分析。
投资项目财务分析和经济分析是在假定一系列条件 都不变的情况下，由预测和估算得到的财务基础经 济数据，来测算拟建项目的效益的。事实上影响项 目效益的因素一般都不可能不发生变化，因此项目 的效益就相应发生变化，有时会使项目变得不可行。 为了分析这些因素对项目财务效益和经济效益的影 响，必须对投资效益进行不确定性分析，以进一步 确定项目在经济上的可靠性。
度；运输条件；对技术的掌握程度；管理水平等。 5．经济形势：税收制度、财政制度、金融制度、价格
体制和经济管理体制等。
由于不确定性的存在，使得实际结果和期望结果往 往不一致，其偏离程度往往用来衡量风险。
一、概率 二、期望值 三、方差和标准方差 四、标准差系数
一、概率
概率必须符合两个准则：一是每种状态下的投资收益的 出现概率最小为0，最大为1，二是概率值总和为1.
一、不确定性产生的原因 二、投资项目中的不确定因素
1．未来事件的不确定性 2．主观判断的影响 3．信息的不完全 4．数据的测不准原理
1．价格：项目产品价格或原材料价格波动。 2．投资费用：建设期延长或其他原因导致的成本上升。 3．项目计算期：技术进步使设备或工艺提前老化；产
品寿命周期日趋缩短。 4．项目生产能力：原材料供应；能源、动力的保证程
盈亏平衡分析(Break-Even Analysis)
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(P/A,10%,10)＋20×(P/F,10%,10) ＝－1500X＋1966.272Y＋351.09
20% Y＝0.76X-0.18
令NPV＞0，即-1500X+1966.272Y+351.09＞
10%
0 则有： Y＞0.762865 X－0.178556 又令NPV=0、X=0时，Y=-17.9%；NPV=0、
201.09 51.09 501.09 651.09
547.7172 744.3444 154.4628 -42.1644
338.8008 326.5116 363.3792 375.6684
-42.72% -85.45% 42.72% 85.4%
56.00% 112.01% -56.00% -112.01%
2. 敏感性分析有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。单因素敏感性分 析是对单一不确定因素变化对方案经济效果的影响进行分析，即假设各 个不确定性因素之间相互独立，每次只考察一个因素，其他因素保持不 变，以分析该可变因素对经济评价指标的影响程度和敏感程度。
3. 多因素敏感性分析是假设两个或以上互相独立的不确定因素同时变化， 分析这些变化的因素对评价指标的影响程度和敏感程度。为了找出关键 的敏感性因素，通常只进行单因素敏感性分析。
• 在该类不确定性因素的分析中，我们常常要用期望值与标准差 分析等工具。
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二、风险决策分析的方法与应用
2、数学期望值方法
• 数学期望值是指一个随机变量发生的可能程度值的 平均值。
-30% -20% -10% -10%
10%
20%
30%
X
投资
变化
Y=0时，X=23.4%
-20%
则：Y＝0.76X－0.18
此方程所代表的直线为方案净现值的临界
-30%
线，直线上方为NPV＞0区域，直线下方为NPV ＜0区域。
双因素敏感性分析图示
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内容提纲
第一节 投资项目的盈亏平衡分析 第二节 投资项目的敏感性分析 第三节 投资项目的风险分析 第四节 投资项目的准则分析
-3.50% -7.00% 3.50% 7.00%
三、敏感性分析方法的应用案例
解：（2）从三个因素中，选取年收益和投资额作多因素敏感性分析
设X、Y分别表示投资额与年收益这两个因 素变化的百分率，则项目的净现值可表示为：
收入 Y
NPV＝-1500*(1＋X)+[320*(1＋Y)－20]*
变化 30%
2020/3/27
一、不确定性与风险分析的关系
1、风险分析的含义
• 风险分析是一种利用概率值定量研究不确定性因素对投资项 目经济效益指标影响的一种定量分析方法，即通过研究不确 定因素按一定概率分布变动，从而找出经济效益评价值连续 概率的分布情况，以判别项目可能发生的损益或风险，在不 确定性情况下为投资决策提供科学依据。
2. 对于酒店投资项目来讲，盈亏平衡点应按酒店正常营业年份 的数据计算，不能按计算期内的平均值计算；当各年数值不 同时，最好按还款期间和还完借款以后的年份分别计算。
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内容提纲
第一节 投资项目的盈亏平衡分析 第二节 投资项目的敏感性分析 第三节 投资项目的风险分析 第四节 投资项目的准则分析
解：（1）利用相对测定法 取净现值为敏感性分析的的对象。首先计算该投资方案的净现值：
NPV＝－1500＋(320－20)×(P / A，10%，10)＋20×(P / F，10%，10) ＝－1500＋（320－20）×6.1446＋20×0.3855＝351.09（万元）
由于NPV＞0，该方案是可行的。 以下取三个因素即投资额、年收入、年支出作敏感性分析。 可以得到投资额等的变化对方案的净现值变化的影响（结果详见下表）。
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[例2]：某酒店集团欲投资某景区索道项目，项目处于设想阶段，初步的盈 亏分析是研究未来经营状况的决策参数。初步投资预估需8000万元，基准利 率为8%，分析期假定为15年。索道单项运输能力为300人/小时，每年正常运 营天数约为240天，平均每天运营6小时。索道价格往返平均为80元/人次。根 据景区多年游客流量并参照类似景区索道需求分析，估计平均每年收入为 1600万元。假定可变收入按照年收入的25%估计，试分析该项目的盈亏平衡点 或最低载客率。
①根据公式可知：
QBEP = f /（P－CV）=80000÷（340－120）
=363.6 RBEP = QBEP / QC =363.6÷500=73% ②问题2增加了部分成本，故有： QBEP = f /（P－CV）=80000÷（340－120－340×3%）
=381.3 RBEP = QBEP / QC =381.3÷500=76%
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0
1 2 3 4
5 6 7 8
9 10 11 12
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敏感性分析表
不确定性因素的变化
对指标FNPV的影响结果
投资额
年收入
年支出
绝对值（万元）
相对变化（%10% +20% -10% -20%
+10% +20% -10% -20%
+10% +20% -10% -20%
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二、风险决策分析的方法与应用
1、期望值与标准差分析原理
• 不确定性一般是指具有多种可能发生的结果但究竟会发生哪种 结果我们没有办法在事先确定。因此，不确定性往往对应的是 随机性。在理论上，我们把事先不能确定的现象称为随机现象 ，而把表示随机试验结果的变量称为随机变量。
• 我们虽然不能事先去确定某个事件是否一定就能发生，但可以 通过试验或观察，来得到该事件发生的可能性及其可能程度。 例如，拟建酒店的客房入住率、景区索道的日乘载率等，就是 一类随机变量；它们可能是从0到100%之间的任何一个数值， 但在事前你无法确定究竟是哪一个具体的值，只能等到营业以 后才能得到准确的答案。
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一、敏感性分析的内涵及其作用
1. 敏感性分析就是通过分析、预测投资项目的主要不确定因素（如客房或 餐饮收人、成本、投资、客房出租率、客房价格、寿命、建设期等）的 变化对项目评价指标（如内部收益率、净现值等）的影响，从中找出敏 感因素，确定评价指标对该因素的敏感程度和项目对其变化的承受能力 ，并提出相应的控制对策，供决策者分析研究。
• 盈亏平衡分析 • 敏感性分析 • 风险分析 • 准则分析
内容提纲
第一节 投资项目的盈亏平衡分析 第二节 投资项目的敏感性分析 第三节 投资项目的风险分析 第四节 投资项目的准则分析
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一、盈亏平衡分析的内涵及其作用
1. 盈亏平衡分析也称量本利分析，是指在一定生产能力条件下， 研究分析投资项目成本费用与收益平衡关系的一种方法。随着 某些因素的变化，投资项目的盈利与亏损会有个转折点（称盈 亏平衡点BEP）。盈亏平衡分析就是要找出盈亏平衡点，据此 分析不确定性因素对投资方案经济效果的影响程度，说明方案 实施的风险大小及项目承担风险的能力。
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二、盈亏平衡分析原理
成 本 与 收 入
F1
O
亏损区
盈亏平衡点 BEP
QBEP
盈利区
S S=P×Q
C C= f＋CV×Q
S： 销售收入
C： 经营成本
F
P： 销售价格
Q： 销售量
f： 固定成本
CV：可变成本
Q
产销量
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三、盈亏平衡点的计算方法 （1）线性盈亏平衡点的计算方法
参数 预测值
投资额R 1500万元
年收入AR 320万元
年支出AC 20万元
残值L 20万元
计算期N 10年
由于未来影响经济环境的某些因素的不确定性，预计投资额、年收益、年 支出参数的最大变化范围为-20%~+20%，基准折现率为10%。
（1）利用相对测定法进行单因素敏感性分析； （2）从五个因素中选两个最敏感因素进行多因素敏感性分析。
①项目计算期内每一年总的固定费用f：
因项目投资为8000万元，基准利率为8%，分析期假定为15年， 所以，可以计算得到项目的年资本回收额为（即年固定费用）： f＝A＝P（A/P,I,n）＝8000×（A/P,8%,15）＝8000×0.1168＝934.40（万元）
②项目的盈亏平衡点QBEP（以运送的游客表示）：
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二、单因素敏感性分析的步骤
1. 选择确定分析指标； 2. 选择需要分析的不确定性因素； 3. 计算不确定因素对分析指标的影响程度； 4. 找出敏感性因素； 5. 选择方案与综合结论
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三、敏感性分析方法的应用案例
[例3]：某酒店集团的投资方案用于不确定性分析的现金流量及相关参数如下 表所示，表中数据是对未来最可能出现的情况预测估算得到的。
P×QBEP = f＋QBEP×CV = f＋P×QBEP /4 即：QBEP = f /（0.75P）=934.40/（0.75×80）=15.5733（万人/年） 或：QBEP =155733÷240÷6＝108（人/小时）。
项目索道的最低载客率为：
2020/3/27 RBEP = QBEP / QC =108÷300=36%
2. 根据生产成本及销售收入与产销量之间是否呈线性关系，盈亏 平衡分析又可分为线性盈亏平衡和非线性盈亏平衡分析。在投 资项目决策分析与评价中，一般仅进行线性盈亏平衡分析。
3. 项目盈亏平衡点的表达形式有多种。可以用绝对值表示，如实 物产销量、单位产品售价、单位产品可变成本、年固定总成本 及年销售收入等；也可以用相对值表示，如生产能力利用率。
3、不确定性分析与风险分析的关系