浅谈“小产权房” 保护性法律法规的探讨
浅议“小产权”房的法律症结及政策探讨
浅议“小产权”房的法律症结及政策探讨【摘要】小产权房是指建设规模小、用地面积不足商品房出售标准的住房。
该房产存在法律症结，如土地出让制度、产权归属等问题引发争议。
在政策探讨中，应加强小产权房管理，规范市场秩序，保障购房者权益，以及合理整合资源，实现人们安居乐业的目标。
在合理化解方面，可通过建立相关法律法规，明确小产权房属性，强化规范管理等措施来解决问题，促进小产权房合理发展。
【关键词】小产权房、法律症结、政策探讨、合理化解、定义、争议焦点、分析、结论1. 引言1.1 小产权房定义小产权房是指在规划之初，由国家或地方政府规划、建设，并在销售时采用“小产权”方式出售的商品住房。
与“国有产权房”相对应，小产权房在产权方面存在一定的限制和不确定性。
小产权房通常是指在城市规划建设中未能取得国有土地使用权的房屋，产权归属不明，存在法律上的隐患。
小产权房的产权归属不明确，存在法律风险，购买者在购房后面临产权不清晰、无法正常交易等问题，给购房者带来不小的风险。
“小产权房”从定义上来说，属于一种存在法律隐患的特殊房产，其产权问题需要通过法律手段予以解决。
对于购房者而言，选择购买小产权房要谨慎，确保房产的合法性和产权清晰，避免可能的法律纠纷和风险。
1.2 争议焦点小产权房的争议焦点主要集中在其产权的合法性和合理性上。
一方面，一些人认为小产权房的产权存在法律隐患，可能导致未来产权纠纷和权益受损；也有人认为小产权房的存在弥补了城市中的住房短缺，为一部分人提供了住房需求。
争议主要体现在小产权房是否符合法律规定、是否能够保障购房者的合法权益、以及政府应如何处理小产权房问题等方面。
这些争议焦点在一定程度上影响了小产权房的发展和合理化解，也需要相关法律政策进行细化和规范化来解决。
2. 正文2.1 小产权房法律症结分析小产权房的法律地位存在模糊性。
由于小产权房并非明确被法律认可的产权类型，其权益和法律地位并不清晰，容易导致产权纠纷和执法难题。
小产权房的合法性探析及制度建议
建立小产权房买卖合同的监管制度，对买卖合同 的签订和履行进行监管，保障买卖双方的合法权 益。
小产权房市场的监管
建立小产权房市场的监管制度，对小产权房的销 售、使用等进行监管，防止违法违规行为的发生 。
05
小产权房的未来发展趋势 与挑战
小产权房的未来发展趋势
转正与规范化
随着国家对小产权房问题的重 视和相关政策的出台，未来小 产权房有望逐步转正，纳入规
范化管理轨道。
租赁市场崛起
在政策引导和市场需求的推动下， 小产权房有望在租赁市场发挥更大 的作用，满足广大租房人群的需求 。
区域性价值提升
在城市近郊和小镇地区，小产权房 可能会成为连接城乡的纽带，带动 区域价值的提升。
小产权房面临的挑战与问题
01
02
03
法律地位不明确
由于小产权房建设未经正 规审批程序，因此其法律 地位不明确，给产权保护 和交易带来风险。
03
小产权房的合法性争议
小产权房的法律依据
宪法规定
我国《宪法》规定公民的合法的私有财产不受侵犯，国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承 权。小产权房是公民的合法财产，应受法律保护。
物权法规定
根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记 ，不发生效力。小产权房虽未办理登记手续，但并不影响其合法性。
小产权房的历史沿革
小产权房的出现可以追溯到上世纪90年代末期，随着城市 化进程的加速，城市商品房价格逐渐上涨，而农村集体土 地上的房屋则相对便宜，因此小产权房逐渐成为城市居民 的购房选择。
在过去几十年中，小产权房在一定程度上满足了低收入人 群的住房需求，但也引发了一系列问题，如房屋质量、产 权纠纷、土地使用权等问题。
小产权房法律问题浅析
我国 《 土地 管理 法》第 ４ ３条规 定 ， 任 何单 位和 个人 进行 建 不 得 向城 市居 民出售 ， 不得批准 城市 居民 占用 农 民集体土 地建 “ 也
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小产权 房 法律 问题 浅析
胡 俊
摘 要 近 年 来与 小产权 房有 关 的法律 问题在 社会 上 引起 了激烈 而广 泛的讨 论 小产权 房 问题 不但 涉及 国家的土地 与住 房政 策 ， 是 关乎 国家耕地 保 护及居 民居 住 利益保 障 ， 更 以及 广 大人 民切身 利益 ， 因此 如何 处理好 小产 权房 是关 涉民生 的重
在农村 集 体所有 的土 地上 兴建 商 品房 出售 ， 必须 先 由国家 征地 ，
向 国家缴 品 房 ， 才 向他 人 出
个人进 行 建设 ， 需要 使用土 地的 ， 必须 依法 申请 使用 国有土 地 。
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镇 企业和 村 民建 设住宅 经 依法 批准 使用 本集 体经 济组 织农 民集 房 产证” ０ ４年 ｌ 。２ ０ Ｏ月， 务院发 布的 《 国 关于深 化改革 严格土 地
体所有 的土 地 的， 或者 乡（ 村 公共 设施和 公益事 业建设 经依 法 管 理 的决定》 镇） 规定 ，禁止 农村集 体经 济组织 非法 出让 、 “ 出租集 体
小产权房的法律思考
小产权房的法律思考
小产权房是指未取得合法房屋产权证的住房，其合法性、产权归属等问题备受关注。
在法律上，小产权房存在一些法律思考。
首先，小产权房的产权归属问题是关键。
小产权房原本属于农村集体土地，经过城市化进程和农村宅基地政策的调整，部分农村居民拥有了使用权和经营权，但并没有取得相应的房屋产权证。
因此，小产权房的产权归属问题需要明确。
其次，小产权房存在土地使用年限的限制。
根据国家有关规定，小产权房一般有土地使用年限的限制，通常为20年或40年。
在土地使用年限到期后，房屋的归属和使用权将面临重新处理的问题。
此外，小产权房的合法性问题也是一个重要的法律思考。
由于小产权房并没有取得合法的房屋产权证，其合法性常常受到质疑。
对于这些房屋的产权与使用权，法律界也存在争议，需要明确相关法律规定来解决这一问题。
在解决小产权房法律问题时，可以考虑以下几种思路。
首先，可以通过大规模的城市土地整理和规范化的程序来解决产权归属问题，确保小产权房合法转为商品房。
其次，可以通过修改相关法律条款，延长小产权房的土地使用年限，并考虑给予相关产权补偿。
此外，可以探索建立相关的政策和制度，保护小产权房居民的权益，同时规范小产权房的交易和登记手续，确保其合法性和可靠性。
总之，小产权房的法律思考是一个复杂而严峻的问题。
需要政府、法律界和社会各方共同努力，通过相关法律和政策的修订和完善，为小产权
房居民提供合法、稳定的产权和使用权，同时保护他们的合法权益，为城市秩序和社会稳定提供有力的保障。
小产权房的法律思考(杨明文)
小产权房的法律思考(杨明文)介绍随着城市化进程加快，城市土地紧张，房价高企，许多人开始把目光投向了小产权房。
小产权房是指无法依法取得房屋所有权证书的房屋，它一般包括无证、三合一、拆迁安置房、农村宅基地、非法占地房等。
由于小产权房房价较低，供需关系的影响，其成交量在近年来逐渐增加。
然而，对于小产权房的法律地位、合法性认可等问题，仍然是社会关注的焦点。
本文将从小产权房的性质、产权保护、转让及处理等方面进行探讨。
小产权房的性质含义小产权房的性质较为复杂，需要结合各种具体情况进行判断。
但是，从总体上看，小产权房是指没有依法获得房屋所有权证书的房屋。
它的产权状态不明朗，难以判定合法性，且难以转让及融资。
属于非法建筑小产权房大多出现在农村地区或城市郊区，这些房屋因未经正规审批和备案，往往属于非法建筑。
即使某些小产权房能够证明有购房合同等相关证明，他们的土地使用权、建设用地规划许可证等都无法获取。
因此，小产权房在一定程度上是违背了国家法律法规的规定。
小产权房的产权保护合法性认定已经购房的业主需要主动去了解房屋发展时期、购房时期及相关的规定，这样才能判断自己所购买的房屋是否属于小产权房。
判断结果不容乐观的话，业主可以通过法律手段向责任部门索要赔偿。
法律保障在我国的法律体系中，小产权房并未得到明确的法律保护。
当前，国家并未对小产权房的合法性作出明确规定，但是，一些地方性法规或者政策能够对小产权房及其产权问题提供指导，具有不可忽视的参考意义。
产权流转由于小产权房并未依法获得产权证书，所以其产权流转存在诸多问题和障碍。
即使某些进行过不正规办理的房屋转移协议，其合法性也难以得到认可，难以彻底消除风险。
几乎没有银行愿意接受小产权房作为抵押物品，其贷款和融资方式受到了严格限制。
可能的处理方式对于小产权房产权清晰的房屋，业主可以选择办理相关手续，化解可能出现的风险。
而对于小产权房而言，应该充分了解相关政策，并在做出购买决定时多加考虑。
“小产权房”的法律性质及解决对策分析
“小产权房”的法律性质及解决对策分析“小产权房”是中国特有的现象，指的是没有取得国家法律及相关政策规定的土地使用证（或房屋所有权证）的房屋。
由于没有符合国家规定的产权证明，使得这些房屋在经济交易、贷款、产权保护等方面存在着诸多问题。
因此，对“小产权房”的法律性质及解决对策进行分析，有助于维护公平正义，保护购房者和产权人的合法权益。
首先，对于“小产权房”的法律性质，需要明确其产生的原因。
一方面，大量的“小产权房”是在农村改革开放初期，由村集体所建或个人自建的。
另一方面，一些地方政府为了解决城市发展中的住房问题，通过“小产权房”形式来安置拆迁户等。
在法律上，这些房屋没有取得相应的土地使用证，不符合相关法律规定和程序，所以在法律上被视为非法。
其次，解决“小产权房”问题的对策主要包括法律、政策及管理方面的改革。
首先，需要加强法律法规的完善，明确“小产权房”的性质及管理规定，以便于落实权益保护和交易合法性。
其次，加强相关政策的制定与落实，比如土地使用权证、房屋所有权证等方面的政策，以及“小产权房”转为商品房的政策，从而让“小产权房”在合法性和可交易性上得到保障。
同时，还需要加强“小产权房”的管理，加强相关部门的监管力度，对违规建设和非法交易进行打击和惩处，保障购房者和产权人的合法权益。
此外，对于已经购买了“小产权房”的购房者，需要通过合法途径来解决他们的权益问题。
一方面，可以通过建立合法的产权转让机制，将“小产权房”转为合法的商品房，使购房者可以正常享受产权和交易权益。
另一方面，可以通过政府购买的方式，将“小产权房”纳入正规住房保障体系，通过给予一定的补偿和安置措施，解决购房者的住房需求。
总结起来，对于“小产权房”的法律性质及解决对策，首先应明确其非法性质，加强法律法规和政策规定的完善与落实。
其次，需要加强管理力度，维护市场秩序和公平竞争环境。
最后，通过合法途径解决已购房者的权益问题，保障购房者和产权人的合法权益。
从民法角度浅析小产权房的看法及对小产权房改革的看法修改
从民法角度浅析小产权房的看法及对小产权房改革的看法十八届三中全会之后，农村集体土地即将可能上市流转的大背景下，小产权房作为一种不合法的事物存在并大有蔓延盛行的趋势的情况下，对于小产权房的改革是大势所趋，也是迫在眉睫必须要解决的问题了。
下面我将从民法角度就小产权房谈谈我自己的一点看法。
一、对小产权房的认识小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。
小产权房一般分为三类：第一、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
第二、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
第三、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
对于第三类，我觉得由于其数量较少，涉及军方，从民法角度去考虑既没有必要，也没有可操作性。
所以，我们讨论的小产权房的改革主要应该集中于前两类。
二、小产权房合法性问题分析我国现行政策和法律都不承认小产权房的合法性。
这主要是基于土地管理法、物权法、合同法的相关规定。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。
而从物权法的角度来看,房屋是不动产，不动产受《物权法》调整，根据物权公示原则，《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，即房屋产权必须登记，未经登记的不产生法律效力。
小产权房涉及法律问题探讨终极版一
小产权房涉及法律问题探讨终极版一什么是小产权房？小产权房是指位于城市规划外、未纳入城镇建设规划管理、无证或未获得国有土地使用权证等各种情况下所建的住宅。
在一些城市，由于历史原因或城市规划不完善等因素，部分房屋无法获得正规的土地使用权。
小产权房的法律问题小产权房的法律问题主要包括以下三个方面：1. 土地使用权问题小产权房的个体产权通常是未经过政府承认或自然形成的，且土地使用权未经过登记，这使得小产权房屋的土地使用权没有法律依据。
另外，小产权房房源存在于农用地、工商空地、未划归宅基地或不合规范地等非法土地上，这些都存在不小的法律风险。
2. 拆迁风险问题目前，小产权房普遍存在着拆迁风险，因为他们大多数时候无法获得土地使用权证，也无法获得产权证，所以难以获得政府部门的保障和补偿。
此外，小产权房无法参与市场畅通的买卖，限制了业主的资产流动性。
3. 维权问题部分业主可能会引发建筑质量、居民权益、土地权益、安置补偿等方面的维权纠纷。
这些纠纷往往需要借助专业律师的支持，涉及的法律问题也相当复杂。
小产权房的法律规定关于小产权房，国家有一些明确的法律规定：•《城市房屋拆迁管理条例》规定，禁止违法搭建、未经批准建立或超范围建设的建筑物侵占国家、集体或个人的土地。
•《城市房屋租赁管理条例》规定，禁止非法转租和违法出租闲置房屋或小产权房。
•《城市房屋产权转让管理条例》规定，小产权房屋不能转让，并不得以任何方式转化为商品房。
如何规避小产权房的法律风险？虽然小产权房存在着法律风险，但一些业主却感觉这种方式较为便捷，因此受欢迎。
如果你想购买或拥有一间小产权房，以下是一些规避法律风险的建议：1. 尽量不要购买一些城市政府已经开展了拆迁工作，许多小产权房已经拆除或者即将拆除，因此小产权房的投资价值大打折扣。
此外，国家近年来推出的大量政策催生了新型居住需求，小产权房的市场需求和投资价值将持续受到挑战。
2. 谨慎投资如果您非常想买小产权房，建议您谨慎投资。
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浅谈“小产权房” 保护性法律法规的探讨
[论文摘要]“小产权房”有几个定义，文章所涉及的是“乡产权”，即由享有该土地所有权的乡（镇）政府、村委会的允许下开发建设并发放乡（镇）或村委会印发的权属证书的房屋。
因为“小产权房”并没有经过房管部门的备案，国家对此类房屋的建设又持否定的态度，所以，基本上得不到法律的保护。
笔者认为，单靠当地政府从行政层面来解决这个问题是不切实际的，国家应该出台针对“小产权房”的相关法律，对已有“小产权房”的归属做法律规范，对以后建设“小产权房”做法律上的条件限制。
只有将“小产权房”予以正名，才能从法律层面保护产权所有人的和政府的权益。
[论文关键词]“小产权房” 法律保护必要性
小产权房的存在由来已久，以前一直没有受到重视，但随着近年房市的一路走高，房产价格急剧上升，价格相对低廉的小产权房才开始进入人们的视野，小产权房由于存在诸多问题，它的出现影响了房地产市场健康、稳定的发展，也影响了人民的安居乐业，推动小产权房理论的研究，成为了我们当前迫在眉睫研究的话题之一，下面本文剖析小产权房存在的原因，以及推动小产权房完善的对策意义。
一、我国“小产权”房存在的原因
（一）相关规定之间的矛盾
《民法通则》中第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。
《物权法》第4条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第39条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《物权法》第3条第3款规定：国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
依据上述法律，似乎“小产权房”是有合法地位的，事实上，“小产权房”也是当地乡镇政府同意并且发放证书的，是承认的。
然而我国《土地管理法》第43条、第44条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。
以上法律制度之间的矛盾，将“小产权房”推向了极为尴尬的境地。
对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的。
“小产权”房无法进入房地产交易所办理转让、抵押、过户，是不能够得到法律保护的。
（二）住房的刚性需求与高房价之间的矛盾
近十年，我国经济发展迅速，即使政府针对抑制房价积极尝试着出台不同的政策，然而，房价依然是居高不下。
随着城镇化进程的大力推进，大量已经丧失土地的农村劳动力纷纷涌入城市，他们都希望能够在城市有一个属于自己的住
房；另外，城市中也有一部分人因为子女已经成人，也需要一套房子给他们将来的生活铺路。
然而他们的收入使得他们对城市的住房望而却步，种种类似的刚性需求使人们不得不把注意力集中到周边城镇的“小产权房”上。
而对于出售“小产权房”的集体而言，这获得的收入远远高于土地被占用补偿款。
这种矛盾让“小产权房”如雨后春笋一般，大量出现在城市周边的城镇。
二、小产权房带来的社会危害
（一）加速耕地减少，威胁国家粮食安全
我国整体处于地少人多的国情之中，土地资源更显其重要性，截止到2011年，我国耕地面积18.25亿亩，其中发达城市诸如北京、天津、上海、浙江、福建、广东六省市人均拥有的耕地面积比联合国粮农组织确定的0.8亩的警戒线还要低。
中国要以世界7%的耕地养活世界22%的人口，粮食问题是一个关系社会和国家稳定的大事。
但是小产权房这种自发行为的出现，让很多原有的耕地变成了高楼，在一定程度上直接导致耕地面积减少，并且在近几年中，小产权房问题凸显，如果不加以抑制，将会导致更多的土地被侵占，耕地面积及粮食安全将无法得到保障。
（二）小产权房购买者的利益存在潜在性的危害
1.物权法上不受保护
因为房屋属于不动产，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
”根据法律规定，农村的宅基地使用权以及在其上的房屋所有权是不能够自行转让的，即使转让也应是在集体经济的内部，不能够转让给城市居民。
因此，即使买受人获得了当地政府相应的“产权”文件，也不产生物权效力。
因此，一旦国家决定对于集体土地进行征用或拆迁，将有可能直接导致买受方得不到任何经济补偿。
2.债权法上因存在合同无效的法定事由，购买者的权益不能得到保护，这一点在《合同法》第52条第（五）项有明确的规定“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。
”因此，买受方如果是城镇居民，在购买小产权房之后，将得不到相应的法律保护。
（三）扰乱了国家对土地的整体规划和利用
国家依据整体经济以及社会发展的总体目标，制定土地的总体使用方针与规划，并依据土地利用调整次序和土地利用结构与布局，来合理安排我国对于各类土地的使用，本着尽可能保护耕地和控制非农建设侵占农用地的原则，协调土地资源的保护和经济发展的关系。
而小产权房的建设往往是“先斩后奏”或者“只斩不奏”，造成国家土地利用规划的失控，扰乱国家对于土地使用的整体规划。
三、针对“小产权房”制定保护性法律法规的意义
目前，城市人群和农村人群固定房产的价值最大差异不是来自地域等条件限制，而是来自法律对固定房产的身份限定。
这种情况的存在是侵犯了宪法赋予农民的平等权利的。
制定“小产权房”保护性法律法规可以给予农民平等权利，也可以无形中增加农民的固定资产的货币总值。
另外，农民拥有“小产权房”的合法权
利，一旦第三方征用的时候，高额的土地补偿款也会帮助农民在丧失房屋之后重新拥有自己的新房产。
其次，对于已经购买“小产权房”的购房者来讲，制定保护性法律法规之后，他们的房产权益得到了保障，这对于这些低收入人群来讲，无疑是维护了他们的财产权益，是有利于社会和谐稳定的，这推进这部分人民群众的生活质量会起到极大的作用。
“小产权房”保护性法律法规的制定，从某种程度上讲可以补充稀缺的公益住房资源，不仅缓解了高度紧张的住房压力，同时对我国目前居高不下的房价起到一定的抑制作用。
如果“小产权房”合法化，自然就扩大了“小产权房”的购买群体，合理合法的建设，会加速城乡一体化进程。
四、制定“小产权房”保护性法律法规的政策探讨
（一）规范现有“小产权房”
1.对于非法侵占耕地、私搭乱建的“小产权房”要坚决予以拆除。
不允许任何地方政府、任何房地产开发商、任何个人以任何名义将这种侵害国家耕地的“小产权房”合法化。
2.对于搭建在农民宅基地的“小产权房”，公布法律予以合法化。
并且将这部分房源纳入保障性住房体系，用城市周边的房源解决低收入人群的住房问题，缓解城市住房紧张的不利局面。
（二）建立一套严格的“小产权房”建设审批制度
当“小产权房”取得合法地位后，其价值的增涨必然使一些人想用非法的手段从中得利。
必须建立一套严格的“小产权房”建设审批制度，避免国家耕地严重流失，对于打破制度，非法审批和建设的人员，要公布法律予以严惩，增加此类犯罪的成本。
（三）规范“小产权”房屋买卖管理
鉴于“小产权房”的特殊性，相关部门必须要规范“小产权房”的交易秩序，出台一套针对农村房屋买卖的法律，对于买卖双方的权利义务要严格审查，严惩非法转让土地房屋等不法行为。
综上所述，小产权房问题的出现，不仅涉及到买受双方的整体利益，同时还是关系到国家社会稳定发展的大问题，如果对于这一问题不给予及时、合理的解决，终将会影响我国社会健康可持续的发展，因此，当务之急，针对当前小产权房所暴露的种种弊端，有针对性的采取有效措施，防止和遏制小产权房问题的继续蔓延势在必行。