商业地产四要素
商业地产4个要素和两个核心的打造
商业地产４个要素和两个核心的打造商业地产的4个要素：1. 商业地产的产品组合，如行业组合、主力店、次主力店、普通店铺等2. 价格带组合，如购物中心的类型、规模等3. 选址，如住宅地产的根本类别、与购物中心类型的关系4. 消费着沟通，如建筑与设计等商业地产的2个核心：1. 消费着核心2. 租户核心购物中心最关键的四个要素，第一是产品组合，第二个是价值带组合，第三是选址，第四是消费者沟通，所谓的产品组合包含了行业组合和店铺组合一两个要素，行业组合，在你的购物中心内，服装，娱乐餐饮，家居家电等等进行行业配比这里面我想过去商业地产的进程中，有一些核心的问题，第一就是所谓行业组合的研究有一些基本的概念在里面，我们看到任何一个行业研究都和消费者购物栏有关系，消费者在所有的品类上的指出是什么样的，可能决定了行业组合的很核心的关键因素，同时购物中心的类似也是很关键的因素，我们讲的看到中国的食品杂货，服装行业，电子消费品类是8千万，这些市场数字说明了在行业配比中的关系，由于不同的配比中心，我们讲的城市中心，这里面对服装的倾向性和时尚更强一些，我们讲的能力优先，我们对食品杂货和DIY更强一些，这些根本对地产商业类有一个帮助，我们过去经历的案例来讲，地产商对行业有一个主观的要求，并没有考虑这个地点应该和哪一些行业，这个地点应该适合哪一个购物中心，如果做零售的商业地产，行业组合对购物中心的要求大家应该有大概的要求，第二，产品组合里面更重要的一点是业态研究，零售业态的研究，主力店，次主力店之间的关系，主力店和次主力店的关系，很大程度取决于中国零售行业的发展的趋势和全球零售的变迁对购物中心的业态影响很大，我们就必须了解，除了现行中国零售的发展状况和未来有可能出现哪些业态，这些业态是否可以成为购物中心的主力店和此主力店，从服装行业讲，大概有四种商业模式，第一种叫设计师导向的细分市场的品牌模式，第二个是奢侈品牌，第三种是快速时尚，第四种我们叫基本时尚。
商业地产设计增值四要素
商业地产设计增值四要素近年来商业地产呈现出勃勃生机，商业街建筑设计及景观规划等也日益受到业界关注。
日前，在商业地产设计上颇有建树的五合国际刘力博士在接受记者采访时指出，在商业地产的开发中，通过合理巧妙的规划设计，不但可以减少不必要的重建、改建所造成的浪费，还可以充分增加商业地产的内在价值和相关附加值，提高其市场竞争力。
顾全长远利益刘力认为，商业地产的选址和开发要符合城市发展规划的要求。
“合理的选址是发挥不同物业最大开发价值和经营使用价值以及社会价值的根本。
没有达到土地资源利用的最大化，就不能体现商业地产价值的最大化，也是间接的土地资源浪费；而从长期角度讲，无序的商业项目开发会对所有开发者带来严重的投资风险。
”从商业地产自身来看，其整个生命周期是一个开发、投资、经营、管理和消费等多方客体共同交互参与的过程，因此其价值的体现是长期的。
如果在规划设计时未考虑与周边城市规划的协调发展，则很难保证持久的生命力。
刘力博士举例说，“对于一个几十万平方米的大型综合商业地产项目，其周边道路系统的车流容量是否能够支撑就变得非常关键。
如果城市规划道路容量不够，这一巨大的Mall一旦开业将使得周边道路系统拥堵瘫痪，而交通的不便又将成为这一商业项目长远发展的硬伤”。
因此在规划设计阶段，建筑师就应注重顺应城市规划脉络、协调不同开发主体的关系。
应适应民俗风情“早期的商业地产开发盲目追求现代化或建筑面积的最大化，往往采用全盘推倒重来的高强度破坏性开发，甚至被认为是一举多得的开发模式。
”在他看来，对于一个商业地产项目来说，其投资、规模、内部设施、服务内容、外观形象等都可以复制、抄袭；只有其内部蕴含的地域差异和文脉特征难以做到。
而这也就成为其市场差异化、特色化竞争力的焦点。
“上海新天地就是这样一个比较成功的商业地产开发项目，不仅成功利用了石库门地区及殖民时代保存下来的建筑和文化遗产，并重新组织传统空间以及建筑片段，形成丰富多彩、舒适宜人且满足现代生活需求的商业空间，随之而来的商业价值的提升也就自然而然了。
商业地产选址六要素位置配套消费结构等
商业地产选址六要素位置配套消费结构等08年11月17日23:30首先,我们谈到的商业地产主要是指消费类经营场所,例如商业街、步行街、百货类商场、商办、商贸中心等。
前四类在市区居多,而最后一类的商贸中心,是指家居建材市场、汽配摩配、乃至小商品城,地处较偏远或建造于特定位置。
对于日常消费办公类的商业地产选址,我们这里要谈到四点要素:位置、配套、消费结构、发展空间。
第一,位置为王:好的位置不是说绝对的就会带来好生意,带来旺人气,但所谓的好位置100%跟风水有关。
举个例子,南京中央、新百所处的步行街区域中,也就是在屈臣氏的街对面,一茶一笙的楼下商城,开了多少年,换了多少个经营者,依然冷清,懂得朋友看的很真切,那个位置就是死穴,做什么都会关门打烊的。
所以做商业地产选址的人士,对于风水还需要有一些研究才是。
另外在位置的选择上,要清晰界定商圈,项目所在商圈的功能是什么,怎么区隔与交集商圈,你所要做的项目在其中是否符合或者互补其商业需求和氛围等等。
第二,配套:你开餐饮,周边就需要有停车位;你开炒货店,旁边就应该有饮料店;简单通俗的道理,配套的周全会让消费者快速养成消费习惯,而先入为主的消费印象分尤其重要,试想第一次来消费,这也没有、那也没有,还会有愉快的后续吗?当然,商业项目的配套是个严谨而又专业的课题,项目内部的配套设施,周边的配套设施,不能过度重复、叠加效果相得益彰,才能有效吸引投资者和消费者。
第三,消费结构:我们选址的目的是什么?建造项目---招商---开业---管理经营。
而不论是招商环节还是经营管理环节,消费者始终是我们要着重研究的对象,所谓消费结构就是你的目标客群收入水平、消费力度、消费频度、消费特点等的具体结论,这样在项目定位、对外推广宣传中,才能有的放矢的将开发商有限的宣传费用好,亦可选择好针对性的营销工具。
第四,发展空间:这里的发展是指项目的延伸性,我们在经营一个项目,前提是做好近期2年的、远期5年的发展规划,那么针对可能会发生的经营状况和周边情况变故,我们选址过程要有策略的调整项目的格局、业态、商业政策等等,亦需要考虑到发展起来之后的,商业项目的扩张、升级等等,做好了提前的物理空间和经营空间的规划,有了既定的路线,势必稳妥那么对于特定或者相对来说较为偏僻位置的商业项目选址,我们除了以上四要素中,要加以灵活应用外,还有重要的两点要素:一是要考虑到消费者的购物便捷,二是要特别注意土地的性质和使用期限。
商业地产基础知识
商业地产基础知识一、商业地产定义商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。
狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所；广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。
二、商业地产范围商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
三、商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产1、开发商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单；2、大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的；3、开发商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成。
商业地产1、商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有；2、大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的；3、开发商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待。
四、商业地产的内容1、商业地产在开发和运营中涉及到三个层面：资本运营、市场开发、运营管理。
2、贯穿商业地产全过程的三种行为：开发行为、投资行为、经营行为。
3、商业地产的四元素：开发商、投资商、商户、消费者。
4、商业地产的市场发展条件：主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。
5、商业地产的发展特点及趋势：高品质商业地产、分割商铺领风骚、国际资本加紧抢滩、第三方经营管理发展趋向显著。
五、商业地产名词解释1、商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。
2、商业业态定位：根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。
商业地产基础知识
【地产】商业地产基础知识一、何为商业地产商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说，狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所，广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。
商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
商业地产与住宅房地产的区别：住宅房地产：1、发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单2、大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的3、发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成商业地产：1、商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有2、大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的3、发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待二、商业地产的内容（一）商业地产在开发和运营中涉及到三个层面1、资本运营2、市场开发3、运营管理（二）贯穿商业地产全过程的三种行为1、开发行为2、投资行为3、经营行为（三）商业地产的四元素1、开发商2、投资者3、商户4、消费者商业地产的市场发展条件欧美：欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（Shopping Mall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。
亚洲及国内：亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。
商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。
什么是商业地产商业地产的六大要素
什么是商业地产商业地产的六大要素商业地产作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。
那么你对商业地产了解多少呢?以下是由店铺整理关于什么是商业地产的内容，希望大家喜欢!商业地产的介绍商业地产以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。
商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。
国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。
泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
商业地产的运作原则地产运作一直在和一位业界的朋友争论，原因是对商业地产的运作有不同的理解。
因为理解不同，导致商业地产的操作模式不同，自然也会有不同的结果。
结果中的一种情况：招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值;另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。
所以天津的冯新总经理，将商业地产的操作模式分为二派：一派是杀鸡取蛋型，另外一派是养鸡生蛋型。
不管是哪种形式，都应该以“招商”作为商业地产的核心。
“只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。
“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有，后寻机再售，或寻求上市、REITS、或信托。
”这是我在各种场合讲的对招商的理解。
下面是招商与销售过程中应把握的几个原则：招商原则一、招商难度远大于销售，佣金上要有侧重。
在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售。
为什么呢?因为销售后回款，他便可领取很高的佣金，而且这个过程很简单，大多适用于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。
在实际操作中，只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置，以及区域大概租金，合同就可以签订了!某种程度上，开发商的销售员比投资业主更专业!而招商会难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定，而且大一些的商铺不是选址员能确定的，一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理，其要亲自察看区位、房型，以及合同条件，然后才会确定。
商业地产的六大要素
商业地产的六大(liù dà)要素商业地产的六大(liù dà)要素商业地产的六大(liù dà)要素董事长王健林在中国商业地产领袖(lǐnɡ xiù)年度顶峰(dǐngfēng)论坛上的演讲来之前我准备了一个提纲，主要阐述商业地产理论、开展趋势等。
昨天抵达广州之后，与同行聊天，他们更希望了解万达集团三年来对订单地产模式的体会。
于是今天临时决定换个话题，结合万达集团三年来商业地产的经验教训，谈些心得。
如果一定要定一个题目，那就定为“商业地产的六大要素〞，当然这是我一家之言，不一定对，而且我说的几点体会对准备长期做商业地产的企业会有用，对那些想打一枪换一个地方的企业不一定有用。
在介绍心得之前，我想简单介绍一下万达的订单地产。
万达集团已经在全国十五个城市开工建设大型购物中心，面积大约220万平方米，其中12个已经竣工开业。
正在拆迁和报建的还有5个工程，二十个工程总面积接近300万平方米。
我们有个目标，2022年力争做到50个购物中心，面积600-700万平方米，租金收入40亿元以上。
万达集团和16家零售企业，其中12家跨国零售企业，8家世界500强企业，签订了战略合作协议，大家一起在中国共同开展购物中心。
这里面最重要的有四点：1、共同选址。
想去哪个城市开展，需要大家提前排定。
目标城市选定后，由我们选好一个地块，大家再对这个地块进行确认，在规定时间期限内答复。
这就是共同选址。
2、技术对接。
选址完成后，要进行规划设计，初步方案完成后，根据零售商的意见和不同要求，进行技术对接，修改完善设计方案，这些确定后才进入图纸设计阶段。
3、平均租金。
我们第一个购物中心，只有两家主力店，但合同谈判进行了八个月，尤其与沃尔玛的合同长达70多页，还附带40多页的技术标准。
如果按照这个速度，不可能规模化开展。
如果一个购物中心有5-8家主力店，光谈判就要耗很长时间，那么一年只能做一个工程。
商业地产项目运作成功要素分析
商业地产项目运作成功要素分析1.项目策划和选址：一个成功的商业地产项目需要进行充分的市场调查和分析，确定适合项目发展的地点和定位。
选址的成功与否直接影响到项目的客流量和利润。
项目策划包括确定项目定位、目标市场和商业模式，在发展过程中需不断进行市场调研和调整。
2.强大的开发团队和管理团队：商业地产项目需要有专业的开发团队进行项目设计、施工和验收，并有高效的管理团队进行项目运营和管理。
开发团队需要具备丰富的开发经验和专业技术，能够把握市场需求和投资风险。
4.与政府的合作和支持：商业地产项目在选址、规划、建设和运营过程中，需要与政府部门进行合作，并获得相关政府政策和支持。
政府的支持可以为项目提供便利的审批流程、减少税收负担，同时政府的规划和配套设施建设也会对商业地产项目起到积极的推动作用。
5.市场需求和竞争分析：商业地产项目运营成功的关键在于准确把握市场需求，提供符合消费者需求的产品和服务。
同时还需要对竞争对手进行准确的分析和评估，制定相应的竞争策略。
6.优质的租户和合作伙伴：商业地产项目的运营需要吸引优质的租户和合作伙伴，提供多样化的商品和服务，满足消费者的各种需求。
合作伙伴的选择需要考量其品牌影响力、运营实力和市场拓展能力。
7.良好的运营和管理体系：商业地产项目需要建立健全的运营和管理体系，包括物业管理、客户管理、供应链管理等。
高效的运营和管理可以提高项目的盈利能力和客户满意度。
8.不断创新和提升：商业地产项目需要不断进行创新和提升，引入新的商业模式和科技手段，满足消费者的新需求。
同时需要进行定期的市场分析和竞争分析，及时调整和优化项目策略。
9.风险管理和控制：商业地产项目需要加强风险管理和控制，包括市场风险、投资风险、运营风险等。
建立风险管理体系，制定相应的风险防范措施，及时应对和调整，降低风险带来的损失。
综上所述，商业地产项目的运作成功要素包括：项目策划和选址、强大的开发团队和管理团队、充足的资金和良好的融资渠道、与政府的合作和支持、市场需求和竞争分析、优质的租户和合作伙伴、良好的运营和管理体系、不断创新和提升、风险管理和控制。
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商业地产四要素以及之间的关系
住宅市场调控的持续以及城镇化的推进,使得近几年间商业地产发展迅速。林立的写字楼、大型购物广场、现代化酒店，类似城市综合体项目在近几年不断涌现。为了规避房地产调控的风险，以城市综合体为首的商业地产有如温泉水泡似地层出不穷、前赴后继地涌出,然而在这商业地产井喷的时代，我们需要的是冷思考,在商业地产运作过程中,我们不免会对其组成要素：开发商、品牌商、经营者、投资者产生思考,他们四者分别有怎样的特点？各自发挥怎样的作用?它们关系的组成是利益驱使还是自身谋求发展?怎样的关系为它们的最佳状态?这就需要对他们进行详细的分析及研究。
3、经营者
随着现代商业地产的发展，能够在变化莫测的商业大潮中屹立不倒的成功商业项目，无一不是经过理性而严谨的规划而来，商业地产在建成时只是一个半成品,甚至只是所有问题的开始,因为商业地产需要依赖于经营才能够体现其价值。虽说经营是在商业的后期才能体现,但是在规划、建设、销售之前就必须考者构建一个良好的购物、娱乐、休闲环境,更为开发商、品牌商、投资者们打造一个优质的财富平台。
2、品牌商
商业地产项目最基础的组成部分之一就是品牌商家，无论是零售还是餐饮或者娱乐品牌，他们在谋求品牌可持续发展的同时兼顾利润的最大化,商家有不同,大的有超市、影院、ＫTV等,还有快时尚品牌，零售品牌、主题餐厅、儿童游乐类品牌商等,以及ＬV、GUCCＩ等国际一线奢侈品等等。不同品牌商会根据自身品牌定位来决定适合它的商业物业及经营的方式,是在购物中心还是步行街？是直营还是加盟?比如ZARA，它的自身定位是全球领先的快时尚品牌,它的选址重点在华东区域城市的市区或商业中心,并且倾向于购物中心,面积在300-500平方米,而且ZＡＲA所有的门店都是直营,这样品牌质量及经营有了保证。
开发商发展目标
商业地产品牌企业依靠强大的资源整合能力和商业运营能力，经过持续多年的专注发展，打造出了强势的商业地产品牌，并不断扩大领先优势,其良好发展将形成一种代表产品品质的优势效应，成为区域地标建筑,开发商已逐渐意识到了商业地产品牌具有的强大市场潜力。万达可以作为代表，从品质住宅典范到商业地产样本,从中国足球桂冠到亚洲商业旗舰，万达用２4年的时间走出了一条近乎神奇的发展曲线。从初涉商业地产的２001年,到规模化扩张的2011年,万达10年几乎成了改变中国商业地产格局的1０年。商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假,五大支柱产业“攥指成拳”,万达集团已积蓄非凡的实力和足够的自信。
好品牌对于开发商和投资者甚至于经营者都是一种品质经营的保证,并且可以提升项目的商业价值。品牌的档次也决定着商业项目的档次，高档、中档还是低端，商业项目的定位和品牌的档次要匹配，不同档次的品牌可以为商场吸引不同层次的消费者,而且也会吸引不同层次的投资客，从而为开发商带来资金上的收益,有实力的品牌商家相应会给投资客提供支持，一方面减少投资客的压力另一方面确保品牌形象。
成功品牌的影响力,往往不只局限于某类商品(服务）领域,它还是一种时代精神的象征。它所倡导的内在价值取向及消费潮流，会为其他经营者和消费者模仿及追随,并成为一种标准被社会接受。这样的例子在品牌的发展历史上随处可见,如“万宝路(Ｍarlboro)”不只是一个香烟品牌,它同时还象征着富于冒险色彩的美国精神。这就使得品牌拥有者可以依靠品牌获得超过资产收益的超额收益,这就是品牌的延伸价值。
商业地产的经营管理即要做到四个方面的内容的统一:统一招商管理（立足长远)、统一营销（广告宣传等）、统一服务监督和统一物业管理。每一个成功的购物中心，都以一个真正Mall的理念来运营,必定遵循购物中心的特点。广州天河城能成为中国第一个赚钱的Mａlｌ,其成功运营就是很好的例子，除了选址成功外，最重要的就是遵循购物中心的特点:统一的经营管理。“四个”统一的好处是便于解决规划设计和招商的难题,并且能够提高非主力店的租金收入。
经营形式
商业地产项目的经营形式有很多种,自营、委托管理公司进行经营、售后统一招租、部分经营租赁，部分销售、混合经营等，随着商业地产规模化开发，商业的经营管理将越来越受到人们的重视,不是说一个商业体商户招满了它就是一个成功的商业,商业地产要经营至少一两年以后才能真正体现出它的成功与否,在此过程中，非常关键的就是经营的执行者。换句话说,大型商业项目长期成功与否的保证，成功的统一运营就是一个关键。作为开发商,如果自己并不具备组建一个专业的经营管理团队,那么最优的选择是聘请专业经营管理公司进行全程经营管理，必须要有一个出色的团队来统一运作，因为商业经营是商业地产的核心与灵魂。
1、开发商
开发商，简而言之就是商业地产项目的第一承担人，开发商往往是决定一个商业项目的成败的第一要素，在中国商业地产发展的初期阶段，开发商们大多自主规划设计，然后全部或大部分产权拆散出售，随之造成的无序开发和过度开发、产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以统一管理限制物业升值等诸多问题；如今，开发商已不再延续以前一贯作风，他们也意识到商业地产的开发并不是易事,一定要对商业有足够的了解，或与专业从事商业策划管理的公司或团队合作,以商业持续经营的角度来开发商业地产，而不是卖完铺走人的态度,这样才能顺应商业发展的规律，开发出适合市场需要的商业地产项目。
品牌延伸价值
如今，面对社会消费需求不断提高,竞争对手不断进步,品牌的价值日益受重视。好品牌,能为品牌拥有者带来溢价、产生增值。可以说，品牌形象在消费者心中的好坏程度决定了品牌价值的高低。作为商业用语,“品牌”一词不断出现在各类商品的宣传单上，以体现商品及产品企业的价值、文化和个性，它是企业长期努力经营的结果，是企业的无形载体。
经营管理的统一性,就是开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。虽然是综合性的复合商业设施,但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。