商业地产自持物业价值大于销售
龙湖商业地产自持散售之争商业运营能力是核心
龙湖商业地产自持散售之争: 商业运营能力是核心引言:在中国商业地产市场上，龙湖地产作为一家知名开发商，常常以其高品质的商业项目而闻名。
然而，最近，龙湖地产却面临着自持和散售两种商业模式的选择。
这一争论引起了广泛的关注和讨论。
本文将从商业运营能力的角度探讨这一争议，并分析龙湖地产在此事上的选择的关键因素。
1. 背景介绍自持和散售是商业地产开发商经常面临的两种常见商业模式。
在自持模式下，开发商通常选择开发、持有和运营自己的商业地产项目。
而在散售模式下，开发商将商业项目的拥有权转让给第三方。
在选择商业模式时，商业运营能力是决定因素之一。
2. 自持模式的优势和挑战2.1 优势自持模式下，开发商能够更好地控制商业项目的质量和经营管理。
他们可以根据自身的理念和标准进行商业项目的设计和建设，确保项目的高品质。
此外，开发商还可以直接运营商业项目，从租金和其他经营收入中获得持续的现金流。
2.2 挑战自持模式下的商业地产开发需要巨大的投资和资金承受能力。
开发商需要承担建设、装修、运营等各个环节的成本，并且需要长期投入资金维护和提升项目的竞争力。
此外，商业运营需要专业的团队和经验，开发商需要招聘和培养合适的人才。
3. 散售模式的优势和挑战3.1 优势散售模式下，开发商可以将商业项目的拥有权转让给第三方，从而快速回收资金并减少风险。
开发商可以将自己的专业知识和技术转向新的项目，实现更高的效益。
而且，散售还可以通过与不同运营商的合作，引入更多的品牌和业态，提升整个商业项目的吸引力。
3.2 挑战散售模式下，开发商失去了对商业项目的直接控制权，无法保证项目的质量和经营管理。
商业项目的成功与否将取决于第三方运营商的能力和经验。
此外，散售模式也存在风险，如合作关系的稳定性、合作运营的利益分配等问题。
4. 商业运营能力的重要性从以上分析可见，商业运营能力是决定自持和散售模式的核心因素之一。
商业运营能力包括对市场的洞察力、项目定位的准确性、租户选择的能力、品牌合作的资源整合能力等。
销售型物业与持有型物业
销售型物业与持有型物业定义从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。
如果更全面的进行分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。
从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。
从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。
商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。
采取融资性售后回租方式租赁固定资产，企业所得税方面如何处理？（国标）发布时间：2011年04月06信息来源：国家税务总局字体：【大中小】日访问次数： 3答：根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号），融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。
融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。
融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。
租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
融资性售后回租业务中承租方出售资产行为的纳税处理与会计处理分析发布时间：2010年09月信息来源：中国税收筹划网字体：【大中小】29日访问次数：605一、纳税处理规定融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。
商业地产自持物业价值大于销售
商业地产自持物业价值大于销售1. 引言商业地产自持物业是指一家公司或投资者购买或开发的物业，然后自己使用、租赁或管理的物业。
相比之下，销售物业是指将物业出售给其他公司或个人获得收益。
在商业地产行业中，自持物业的价值常常被认为高于销售物业。
本文将探讨商业地产自持物业价值大于销售的原因。
2. 长期收益商业地产自持物业能够带来长期稳定的收益，这是其价值高于销售的重要因素之一。
通过租赁物业，公司可以每月或每年获得租金收入。
较长的租赁合同期限意味着稳定的现金流，并且可以在未来几年内提供确定的收益。
相比之下，销售物业需要一次性获得收益，但之后就失去了对该物业的控制和持续收益。
3. 投资保值商业地产自持物业的价值也在于其作为投资的保值能力。
商业地产市场通常具有较低的波动性，投资者可以通过购买物业来分散风险，确保投资的保值。
随着时间的推移，物业的价值可能会上升，从而增加投资者的净值。
而销售物业则不具备保值的潜力，一旦出售，投资者无法再享受可能的升值收益。
4. 稳定租户自持物业的另一个优势是稳定的租户。
对于商业地产投资者来说，保持高稳定的租户入住率至关重要。
自持物业通常由一个或多个长期稳定的租户租用，这为投资者提供了可靠的收入来源。
与此相反，销售物业的租户可能会在短时间内更换，导致租金收入的不稳定性。
5. 弹性经营自持物业还提供了经营弹性的优势。
通过自己经营物业，公司可以根据市场需求进行灵活的经营调整。
他们可以在价格、租期、空间规划等方面做出相应的调整，以满足租户的需求，并增加自持物业的价值。
相比之下，销售物业意味着将控制权交给买家，这限制了经营的自由度。
6. 品牌建设自持物业还为公司品牌建设提供机会。
通过在自有物业上展示公司标识、品牌元素或特色设计，公司可以增强品牌在消费者心目中的形象和认知度。
随着时间的推移，品牌建设可能会带来更多的业务和机会，进一步提升自持物业的价值。
7. 投资回报率自持物业的投资回报率（ROI）通常比销售物业更高。
一文读懂“自持物业”测算那些事
一文读懂“自持物业”测算那些事背景传统的房地产开发以住宅等销售类物业为主，而随着土拍市场竞争日益激烈，住宅市场往往僧多粥少，政府也愈加精明，对许多出让地块都提出了一定的自持要求，倒逼开发商向自持要利润。
优质的自持物业不仅相对于住宅地价较低，且有稳定的租金回报，未来还有着相当的升值空间，但自持物业投入大、回款慢、经营风险不定、融资不易，又是开发商不能回避的问题，这往往让开发商又爱又恨。
（摘自某新一线城市核心区位土地挂牌文件）相较于销售物业成熟的测算体系，对于自持物业的评估尚处于混乱无序的阶段，现行关于持有物业的评估往往简单粗暴，完全用销售物业的利润去填补持有的成本，或出于公司战略直接买买买，这些方法忽略了持有物业本身应有的价值或者风险，也不利于投资决策水平的提高。
对于投拓人来说，更加精细化系统化的持有物业投资测算方案成了投拓进阶的必备技能。
常见的持有物业有写字楼、mall、酒店、长租公寓等，产业勾地中所要求配建的各种产业园、研发中心及养老文旅等配套设施也属于持有物业，不过这类物业有特殊的招商、运营、补贴方式和投资逻辑，故不在标准化的测算方法中讨论。
测算要素任何经济测算的主要逻辑都是最大限度得还原实际经营过程，在此我们也根据持有物业的运作逻辑来梳理持有物业测算。
可售物业的运行逻辑可以概括为购买-建造-销售三大阶段，通过建造实现物业的增值，通过销售实现现金流的一次性回笼。
相比之下，持有物业比销售物业多了一个长时间的经营期，期内融资、运营、资金保障等环节远比销售物业复杂，这也是自持物业与销售物业测算最大的出入部分。
实际上，购买和转售阶段的测算，自持物业与可售物业并无太大出入，大家可以相互对照着理解。
一个完整的持有物业投资项目一般要经历以下三大阶段：NO.1 购买阶段购买表示资产的获取，既可以是购买现成的物业，也可以是新建或改造物业。
这一阶段对投资测算的影响主要有三部分：1、不同的购买方式及其对应的税收处理。
开发商自持的法律规定(3篇)
第1篇引言随着我国房地产市场的快速发展，开发商自持物业的现象日益增多。
所谓开发商自持物业，是指开发商在取得土地使用权后，未将房屋销售给购房者，而是自己持有并运营。
这种现象在一定程度上影响了房地产市场的健康发展，因此，我国政府对开发商自持物业进行了相应的法律规范。
本文将详细解读我国关于开发商自持物业的法律规定。
一、开发商自持物业的定义开发商自持物业，是指开发商在取得土地使用权后，未将房屋销售给购房者，而是自己持有并运营的物业。
这类物业主要包括住宅、商业、办公、酒店等。
二、开发商自持物业的法律依据1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国房地产领域的基本法律，其中第三十四条规定：“房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的用途、期限和条件，开发、建设、销售房地产。
”2. 《城市房地产开发经营管理条例》《城市房地产开发经营管理条例》是我国房地产领域的行政法规，其中第二十三条规定：“房地产开发企业取得土地使用权后，未按照土地使用权出让合同约定的用途、期限和条件开发、建设、销售的，应当承担相应的法律责任。
”3. 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房限购政策的通知》该通知是针对房地产市场调控的政策文件，其中规定：“各地要严格控制房地产开发企业自持商品住房规模，不得擅自改变土地用途，不得擅自调整土地出让合同约定的开发建设进度。
”三、开发商自持物业的法律规定1. 土地使用权出让合同土地使用权出让合同是开发商自持物业的基础，合同中应明确约定土地用途、开发建设进度、房屋销售时间等关键条款。
如开发商未按合同约定开发、建设、销售，则可能面临违约责任。
2. 土地用途限制根据《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》，开发商自持物业的土地用途应与土地使用权出让合同约定的用途一致。
如需改变用途，需依法办理相关手续。
3. 开发建设进度开发商自持物业的开发建设进度应严格按照土地使用权出让合同约定的期限进行。
开发商自持问题
商业不等于复制粘贴自持比例和房企实力有关现在说商业体量供应太大，但凡干着与地产相关的人，都会说，“这个地球人都知道”。
昆明的商业人均占比超过香港，这不是新鲜事，未来几年供应量会集中上市，大家也都预测到了，其实很多项目早在土地供应时，土地性质就决定了昆明市场未来商业占到多大比重，所以反映在此次春季房交会上，多盘皆商业的状况，很多业内人士说，“这不奇怪，一年前就开始逐步显现了。
”当然，诸多商业项目中，有企业是看到了商业市场这块香饽饽，主动打入商业地产领域，也有企业是被动加入。
且不说是主动还是被动，现实的问题是，面临诸多的竞争对手，定位不清，招商雷同，产品同质化等现实显示出来，如何才能既守住自己的阵地，还要占领更多的据点，就需要在运营的战略战术上取胜，是成立自己的团队，掌握商业资源，打个长久战，还是依靠外援，打好眼前这一战，都很考验开发商对项目的把控力、运营管理能力、资金实力，以及对项目的准确定位，对风险的预估等诸多综合能力。
招商同质化严重对于商业地产的重视，不仅诸多本土房企将此作为企业未来发展的战略方向来考虑，去年开始，万科、保利、龙湖等品牌房企纷纷表示，未来在商业地产的开发比例将增至30%-50%。
诸多的商业地产项目相继开间，未来投入运营，这对于老百姓来说，固然是好事，怕只怕，三五公里之内，超市、快餐都是500强，要吃个饭，选来选去也还是那些品牌的餐厅。
这些担心不无道理，诸多商业综合体项目集中开建，因前期的规划、设计、定位不清晰，项目在招商时，很多项目引进商家的重复率及同质化现象日趋严重，这种同质化在昆明的表现比一线城市更明显。
出现这种情况的原因，昆明科迪企业管理有限公司总经理周龙认为，目前，商业存在的问题是资源匮乏，商业资源匮乏是城市问题，很多好品牌没有关注到这个市场，没有进来，市民可挑选的余地不大，消费者的认知也都停留在初级阶段，很多项目都只是做些常规业态规划。
对此，云南悦汇商业管理有限公司总经理孟少军也称，昆明市场需求很旺盛，但很多真正的一线大品牌还没有进入。
销售型物业与持有型物业
销售型物业与持有型物业定义从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。
如果更全面的进行分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。
从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。
从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。
商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。
采取融资性售后回租方式租赁固定资产，企业所得税方面如何处理？（国标）发布时间：2011年04月信息来源：国家税务总局字体：【大中小】06日访问次数： 3答：根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号），融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。
融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。
融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。
租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
融资性售后回租业务中承租方出售资产行为的纳税处理与会计处理分析发布时间：2010年09月信息来源：中国税收筹划网字体：【大中小】29日访问次数：605一、纳税处理规定融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。
商业地产销售运营5大方式其优缺点
商业地产销售运营5大方式其优缺点商业地产销售运营5大方式其优缺点目前商业地产销售运营中大体上有自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购五种方式，下面逐一展开分析。
一、自购自营在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。
优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出；缺点：非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。
注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。
二、纯租赁商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。
优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责。
同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。
缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。
注意：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。
三、返租在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。
优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。
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商业地产自持物业价值大于销售
商业地产自持物业价值大于销售提要：万达第一代产品多为纯商业，选址特点为核心商圈黄金地[简介最新动态]段，体量为5万平方米；第二代产品为商业+高层
商业地产自持物业价值大于销售
国内商业地产发展趋势
中国一线城市人均商业面积远远超过全国平均值及国际人均商业水平，因此未来增加的商业地产需求将大多集中在二线城市。
我国2010年城镇人均商业面积为平方米（包括餐饮、零售、办公等），而人均商业仅平方米。
一线城市人均商业面积远远超过全国平均值及二线城市，存量较多，增量较少，二线城市增量较大。
因此，商业地产需求增加，并且将集中在二线城市。
现在，国内商业地产开发商两极分化趋势明显：大陆以外的商业开发商如和记黄埔、九龙仓、恒基兆业、太古地产等多进入成熟发展期，持有大规模经营性物业，追求品牌溢价。
而国内地产商多数未形成清晰产品和区域定位，竞争模式不清晰，尚未摆脱摸索阶段，国内做得比较好的商业开发商如万达[简介最新动态]、宝龙已具有成熟产品线以及清晰的区域拓展战略，能够进行快速复制。
万达的产品组合
万达目前进入国内50个城市，投资60多个项目，主要分布于国内沿海和东部经济发达的一二线城市的核心地段。
万达第一代产品多为纯商业，选址特点为核心商圈黄金地[简介最新动态]段，体量为5万平方米；第二代产品为商业+高层，选址特点为核心商圈黄金地段，体量多为10万平方米左右；第三代产品多为“四菜一汤”，即住宅、办公、商业、酒店加上回迁房，位于潜力地区，打造城市地标，业态组合丰富，自持物业比重增大，核心商业只租不售，小型商业、写字楼销售解决资金支持问题。
经过对万达2010年开业的15个城市综合体项目的盘点，发现第三代产品有以下特征：
特征一：主力体量为50～90万平方米。
其中，90万平方米以上3个，50～90万平方米9个，50万平方米以下4个。
特征二：楼板价偏低，拥有明显土地红利优势。
楼板平均价仅为1347元。
特征三：平均商业开发体量为23万平方米，持有大商业一般为17万平方米左右。
特征四：拿地城市多集中在二线城市副中心或新区，少量布局三线城市。
具体情况为：一线城市在广州；二线城市有天津、合肥、呼和浩特、济南、沈阳、武汉、福州、长春、
宁波等；三线城市为襄阳、绍兴柯桥。
90万平方米以上案例以呼和浩特万达广场项目为例，总投资59亿元，其中土地开发贷款亿元，支付土地款亿元，总销售收益约82亿元，项目建设亿元，商业抵押贷款约8亿元，租金及物管收入亿元支付抵押本金及利息。
可供下一轮滚动投资的金额为：+++=亿元，即项目结束后尚有约56亿元可用于下一轮滚动投资。
对于90万平方米以上案例分析，结论有四：一是商业持有及商业销售比例为8∶2；二是持有及总体销售比例为1∶5；三是大商业即购物中心体量为20万平方米（平均沈阳与呼和浩特的数据）；四是90万平方米项目可实现项目内资金平衡。
50～90万平方米案例以合肥包河万达广场为例，总投资30亿元，其中开发贷款为18亿元，支付土地款约10亿元，总销售收益约60亿元，
项目建设约28亿元，商业抵押贷款约5亿元，租金及物管收入1亿元支付抵押本金及利息。
可供下一轮滚动投资的金额为：30-10+60-28+2-18+1=37亿元，即项目结束后尚有约37亿元可用于下一轮滚动投资。
对于50～90万平方米案例分析，结论有四：一是商业持有及商业销售比例平均为?，商业持有比例略小于90万平
方米以上超大规模综合体；二是持有及总体销售比例平均为2?8；三是大商业体量为万平方米；四是50～90万平方米项目可实现项目内资金平衡。
万达的结论
最为成功的商业地产开发模式，强调的是运营创造价值，运营赚的是资产收益和资本收益。
而以销售为主的开发模式，赚取的只是开发环节的利润。
从长期来看，自持物业的资金回流量要远高于出售。
结论一：万达设定90万平方米以上大型综合体的购物中心体量为20万平方米左右，50～90万平方米大型综合体的购物中心体量为14万平方米左右。
结论二：90万平方米及50～90万平方米的商业销售及商业持有比例均为8∶2，这样的黄金比例可平衡现金流。
结论三：未来几年二三线城市仍为万达发展主战场。
2011年，万达新增土地储备面积1016万平方米，同比2010年新增土地储备面积1976万平方米下滑49%。
说明万达逆市拿地趋于谨慎，通过拿地位置可发现，2011年二三线城市仍为万达拿地的主战场，在温州、芜湖、南京、天津、厦门等多个城市拿地。