上海南京西路恒隆广场案例分析
上海恒隆广场办公杨文骏编的物业维修手册
上海恒隆广场办公杨文骏编的物业维修手册【原创实用版】目录1.上海恒隆广场办公楼简介2.杨文骏编写的物业维修手册背景3.物业维修手册的主要内容4.物业维修手册的作用和意义正文【上海恒隆广场办公楼简介】上海恒隆广场办公楼位于上海市静安区南京西路 1266 号，是一座高档的商业综合体，包括办公、购物、餐饮等多种功能。
该办公楼共有 50 层，总建筑面积约 40 万平方米，是上海市的标志性建筑之一。
【杨文骏编写的物业维修手册背景】为了保证上海恒隆广场办公楼的正常运行和延长建筑物的使用寿命，物业公司需要对建筑物进行定期的维修和保养。
然而，由于建筑物的复杂性和维修保养工作的专业性，需要有一套完善的维修手册来指导维修人员进行工作。
因此，物业公司聘请了经验丰富的工程师杨文骏来编写物业维修手册。
【物业维修手册的主要内容】物业维修手册主要包括以下几个方面的内容：1.建筑物的基本情况介绍，包括建筑物的结构形式、主要设备和设施等；2.常见故障的排除方法，包括电气、水暖、通风等方面的故障；3.定期保养的项目和方法，包括设备、设施的保养周期和保养方法；4.安全操作规程，包括维修人员的安全防护措施和操作注意事项；5.应急处理预案，包括突发事件的应急处理流程和应急处理措施。
【物业维修手册的作用和意义】物业维修手册的编写对于保障上海恒隆广场办公楼的正常运行和延长建筑物的使用寿命具有重要的作用和意义。
首先，物业维修手册为维修人员提供了一套完整的操作指南，使维修人员能够快速准确地排除故障，保证建筑物的正常运行。
其次，物业维修手册为物业公司提供了一套科学的管理方法，使物业公司能够有效地组织维修工作，提高维修效率。
上海港汇恒隆广场调研案例分析
港汇服务式公寓设有99套单元
配套设施：高级私家会所及其屋顶游泳池、网球场 私家会所位于港汇服务式公寓七层，室内面积达 4000平方米，室内设施包括健身中心（健身房、体操 房、桑拿房等）、模拟高尔夫练习室、棋牌室、桌球 室、视听室、电脑游戏室、阅览室、工艺教室、多功 能厅、酒吧、红酒雪茄房、商务中心、儿童游戏室， 室外设施包括屋顶游泳池、网球场及花园。 会所定期举办各种主题活动，如池畔烧烤、节日庆典 聚会、住户联谊会等，且开办瑜珈、舞蹈等课程，以 满足住户健身、娱乐、社交等全方位需求。
停车场
港汇广场设有1400个泊位，分地面一层和 地下三层四个停车区域，有华山路和恭城路 两个进出口。停车场采用自助收费系统，自 助收费机分布于停车场各主要通道边。另外， 停车场出入口处专设三个人工收费点，可采 用现金和交通一卡通等方式付费。 地下一层
地下三层
地上一层
地下二层
停车场
恭城路出入口
总投资：51亿人民币
停车位：1400个
港汇广场购物中心
港汇广场购物中心
商业平面分布
楼 层 B1
业态 服饰、餐饮混合
主力店 名店运动城、联华 超级生活馆、肯德 基 露天步行街“兰桂 坊”、ARMANI EXCHANGE 、欧 莱雅 地 下 一 层
1F
时装、首饰、化 妆品、餐饮混合
2F 4F 5F
服饰、生活用品、 G-STAR、 美容美发 JACK&JONES、 C&A、UNIQLO、 玛花纤体 餐饮、休闲娱乐 港汇食街、彩蝶轩、 新华书店、魔术主 题馆 金数码城、永华电 影、福禄居
高级私家会所及其屋顶游泳池网球场私家会所位于港汇服务式公寓七层室内面积达4000平方米室内设施包括健身中心健身房体操房桑拿房等模拟高尔夫练习室棋牌室桌球室视听室电脑游戏室阅览室工艺教室多功能厅酒吧红酒雪茄房商务中心儿童游戏室室外设施包括屋顶游泳池网球场及花园
恒隆广场外观设计理念分析
恒隆广场外观设计理念分析
恒隆广场作为一个城市的标志性建筑，其外观设计理念是至关重要的。
恒隆广
场外观设计理念的分析可以从多个方面入手，包括建筑风格、材料运用、空间布局等方面。
首先，恒隆广场的外观设计风格体现了现代与传统的结合。
建筑外观采用了现
代主义的设计手法，简洁大方的线条和曲线结合，展现出了现代建筑的魅力。
同时，设计师还巧妙地融入了一些传统元素，如中国传统的屋檐造型和雕刻艺术，使得整个建筑外观既具有现代感，又不失传统韵味。
其次，恒隆广场外观设计理念在材料运用上也非常讲究。
建筑外墙采用了高品
质的玻璃幕墙和金属材料，不仅提高了建筑的整体质感，还能够有效地反射阳光，减少能源消耗。
此外，建筑采用了大量的绿色植被，使得整个广场外观更加生态环保，与周围的自然环境融为一体。
最后，恒隆广场外观设计理念在空间布局上也非常注重人文关怀。
建筑外观不
仅仅是为了展现出美感，更重要的是为了创造一个舒适宜人的空间环境。
广场外观的设计考虑到了人们的视觉、听觉、触觉等感官需求，通过合理的空间布局和景观设计，使得广场成为了城市中的一处宜居之地。
总的来说，恒隆广场外观设计理念的分析可以看出，设计师在建筑外观的风格、材料运用和空间布局等方面都进行了精心的考量，力求将建筑打造成一个既具有美感又具有实用性的城市地标，为人们带来更加美好的生活体验。
商业综合体案例分析课件
详细描述
在招商过程中，应优先考虑知名品牌和有市场影响力的品牌 ，这样可以提高商业综合体的品质和知名度。同时，应注重 品牌组合的多样性和互补性，以满足不同消费者的需求和提 高整体销售业绩。
营销推广手段
总结词
商业综合体的分类
01
按规模
大型商业综合体、中型商业综合体、小型商业综合体。
02
按功能
购物型商业综合体、餐饮型商业综合体、娱乐型商业综 合体、办公型商业综合体等。
03
按地理位置
城市中心商业综合体、郊区商业综合体、旅游景区商业 综合体等。
商业综合体的历史与发展
01
02
03
起源
20世纪50年代，随着城市 化进程加速，商业Leabharlann 合体 开始出现。向多元化发展
多元化业态
商业综合体将融合多种业态，如 零售、餐饮、娱乐、文化等，提
供一站式的消费体验。
多元化品牌
商业综合体将引进更多国内外知 名品牌，满足不同消费者的需求
和品味。
多元化营销
商业综合体将采用多种营销手段， 如线上线下的互动营销、会员营 销等，提高品牌知名度和客户忠
诚度。
谢谢聆听
成功因素
太古里的成功在于其精准的市场定位、独特 的建筑风格、丰富的品牌选择以及良好的经 营管理。
D
案例二：上海恒隆广场
概述
建筑风格
上海恒隆广场是位于上海市静安区南京西 路的核心区域，是一个集高端购物、商务 、酒店等功能于一体的商业综合体。
恒隆广场以现代主义建筑风格为主，外观 高耸挺拔，内部空间宽敞明亮，营造出高 端大气的购物环境。
上海各大商圈及其典型案例分析
区域划分
交通
3
<南京西路商圈 简图>
【商圈商场 】
丽光百货 梅陇伊势丹 玛莎百货
百货
<恒隆广场入驻的国际名牌>
购物中心
恒隆广场 中信泰富
本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。
南京西路 各卖场简介
排名序 渠道分类 号
1 2
名称
丽光百货 梅龙镇伊势丹 玛莎百货 上海金鹰
开业时间
2004.9 1997 2008 2004.9
2 3 4 合计
29,000 30,000 59,000
35,000 35,000 70,000
24% 18%
<南京东路 各商场数据汇总>
本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。
南京东路商圈主要商业项目分析
来福士广场
物业类型 发展商 建筑形态 项目概况 地理位置 周边交通 开业时间 总建筑面积 购物中心 嘉德置地集团 独栋（地下一层，地上六层） 黄浦区西藏中路268叴(近福州路) 公交线路：584、451、980、802、930、18、隧道三线 轨道交通：1叴线 2、8叴线 至浦东机场距离：35公里 2003年11月1日 12万m² 12万m² 时尚购物广场 中高档 适吅白领中等收录群体
上海商圈简介
本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。
上海市 新商业布局体系
上海 商圈概况ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
10大都市商业中心
24个区域商业中心
10个特色功能区 24条风情与业街 40多个新型社区
多中心，超广域，网络状 新商业布局体系
本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。
<上海商圈总分布图>
上海港汇恒隆广场运营策略分析
上海港汇恒隆广场运营策略分析上海港汇恒隆广场运营策略分析提要：实现错位经营、互不竞争。
注重品牌的提升，开业十余年来品牌不断优化，商场既有国际一线品牌，也有、Zara等潮流个性旗舰店，为消费者提供多元化的选择资料来自上海港汇恒隆广场运营策略分析招商策略采用差异化策略，引进与周边项目不同的品牌，并且注重品牌引进的系列性。
如引进世界名牌女鞋系列、知名儿童用品系列，并且将15个Disney授权品牌集体引进，形成品牌集聚效应。
租金策略项目租赁模式为租金+扣点，两者取其高。
据调研，当下该项目的租金为80元/平方米/天。
2014年上海港汇恒隆广场租金收入为亿元。
运营策略1.一直坚持只租不卖的经营策略。
运营自主高效，运营过程免受其他干扰，能够及时根据市场情况进行适时地创新与调整；2.项目规划布局中注重品牌规模效应。
将诸多世界一线品牌布局在一定区域内，借助各种品牌的影响力，形成天然相互支持的品牌团队，具有强大的合力；3.注重品牌建设，创立自有服务品牌。
坚持“先港汇、后商家”的经营原则，对所有商户实行统一管理，坚持从形象、品牌定位、品牌包装等全方位保持统一，加强品牌影响力；4.实现错位经营、互不竞争。
注重品牌的提升，开业十余年来品牌不断优化，商场既有国际一线品牌，也有、Zara 等潮流个性旗舰店，为消费者提供多元化的选择；5.瞄准市场趋势，适当求变，保持常新。
品牌组合与租户组合方面不断进行调整优化，并且隔一段时间就对使用较长时间的装饰风格、材质、设置等予以改造和更换，保持项目整体新面貌。
项目易名：强化恒隆品牌效应2011年3月23日，香港恒隆地产有限公司公开宣布，港汇广场正式更名为“港汇恒隆广场”。
以“恒隆”命名的商业项目将覆盖上海徐家汇、南京西路两大著名cBD。
此次易名彰显了恒隆地产在中国多城市模式的发展布局下进一步强化统一的品牌效应，体现集团透过“恒隆模式”拓展中国内地长远投资计划的远大目光和信心。
品牌特色：以主题品牌系列组成400余家特色专卖店项目构筑了以主题品牌系列组成的经营组合，汇聚运动健身、文化娱乐影城、数码电子、化妆品、女鞋与包袋饰品、儿童用品和家居用品等各大主题系列，共有四百多个特色专卖店，分布于各楼层的主题区域内，涵盖了消费领域各种标杆品牌，例如HugoBoss、Longchamp、DkNy、coach、Swarovski、ArmaniExchange、calvinklein等。
上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告
上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告引言：随着城市化进程的加速发展，商业中心区的规模不断扩大，商业地产项目也成为了城市经济发展的重要引擎。
上海作为中国最大的经济中心城市，其商业地产项目更是备受关注。
本篇报告将针对上海港汇广场、恒隆广场和正大广场三个典型商业地产项目进行案例研究，分析其发展背景、成就和经验以及未来发展趋势，以期为商业地产项目提供一定的参考和借鉴。
一、上海港汇广场1.发展背景：2.成就和经验：3.未来发展趋势：随着电子商务的兴起，传统商业中心区将面临和更新的挑战。
上海港汇广场将继续创新经营模式，加大线上线下融合发展的力度，提供更加个性化、多元化的消费服务。
二、恒隆广场1.发展背景：恒隆广场位于上海外滩，总建筑面积约18万平方米，是一座集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业地产项目。
2.成就和经验：恒隆广场以其独特的设计风格和高品质的业态打造，成功吸引了众多国际奢侈品品牌入驻。
广场更以打造“世界级精英社区”为目标，提供一流的服务和娱乐设施。
3.未来发展趋势：未来，恒隆广场将继续精耕细作，不断更新品牌结构，提供更丰富的消费选择。
同时，广场也注重在线购物和电子商务的发展，积极拓展新的商业模式。
三、正大广场1.发展背景：正大广场位于上海中心城区，总建筑面积约27万平方米，是一个集购物、休闲、娱乐、健身、办公于一体的大型商业综合体。
2.成就和经验：正大广场注重多样性和体验性，通过引进国内外知名品牌和主题餐饮等业态，吸引了广泛的消费者群体。
广场还注重社交和互动，打造了一系列有趣的活动，加强与顾客的互动。
3.未来发展趋势：未来，正大广场将进一步加大创新力度，提供更加智能化、个性化的服务。
广场计划引入更多的科技元素，以应对新的消费趋势，并加强与电子商务的整合。
结论：三个案例研究表明，上海港汇广场、恒隆广场和正大广场等商业地产项目均以其独特的定位、出色的设计和多元化的业态而取得了成功。
未来，针对电子商务发展的影响，商业地产项目应加大创新力度，融合线上线下发展，提供更个性化、多元化的消费体验，从而不断满足消费者的需求。
上海恒隆地产及恒隆广场购物中心运营案例分析
招商 策略
（1）前期定位目标商户，与目标商户一起设 计。（2）与品牌领导者先谈，由其协助招商。 （3）名牌不追求保底租金，控制营业租金。
恒隆地产2002-2010年租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
从恒隆地产2002-2010年持有物业租金情 况来看，内地租赁业务持续增长，并且租 金收入长期保持两位数增长。内地产生租 金收入的项目主要是上海恒隆广场和上海 港汇恒隆广场
60
港汇恒隆广场·上海 1992.12
329400
1995
1999.12
20
皇城恒隆广场·沈阳 2005.9
263800
2006.9
2010.6
35
市府恒隆广场·沈阳 2006.8
113000
2007.4
2011.10
100
恒隆广场·济南
2007.2
152800
2007.12
2011.8
30
恒隆广场·大连
内地项目经营情况
2010年内地租赁业务营业额达到港币19.31亿元，同比2009年增长14,4% （租金主要来自于上海两项目商 铺租金，从2010年6月-2011年6月，不计入2010年6月底开业的沈阳皇城恒隆广场）；
恒隆地产2002-2010年内地租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
内地发展项目
内地项目累计建筑面积超过283万方，总投资逾337亿港币； 在上海、沈阳、济南、大连、天津、无锡、昆明共计7个城市10个项目； 截止目前已在3个城市开业5个购物中心。
项目
拿地时间 楼面面积（平方米）
开工时间
（预计）营业时间 投资额（亿港币）
恒隆广场·上海
1993.12
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
美容及健康产品 CellCare美容抗 衰中心
雅格狮丹； 安娜苏；凯特·诗贝；安蒂珮 Ugg 让·保罗·高提耶； 玛；拉格斐；雅格狮丹；路 布克兄弟；拉格 易威登；布克兄弟；麦克 斐；达科狮；路 斯·寇；达科狮；式时；戴安 易威登；迪素； 莉沃弗斯汀佰；帕秋色 帕帕； 都彭；加利亚诺； 迪素；都彭；加利亚诺；瑟 托马斯 品客； 桥 ·伦萨；爱马仕；托马斯 爱马仕；汤 品客；零零一；汤美·希绯格； 美·希绯格；零 威士顿；Ugg；让·保罗·高提 零一；茁玛 耶；茁玛；纪美舒
恒隆广场· 恒隆广场·借鉴与思考
1、建筑规划方面
1）从功能划分上看，商业部分充分利用了南京西路上强大 的客流优势，而在人流量较小的奉贤路集中设置办公区，保 证办公环境良好；
P 西 康 路 办公
奉贤路 陕 西 北 路
办公、裙楼商业 广场 路
2）广场设计大小两个喷泉，一方面缓冲和 隔离南京西路上嚣闹的环境，营造较好的奢 侈品购物空间，另一方面，与上海商城及中 信泰富广场、金鹰广场处的环境进行衔接过 渡，使得同等档次的购物环境实现“无缝对 接”，完成购物的“人气接力”。
奥罗蓝尔;珂丝塔;昆庭;琉璃工房;集雅廊;雅致;芙雷特;瓦伍德玮致活;爱马仕 / 博艺府家 / 圣路易
恒隆广场· 恒隆广场·业态分布
F5
餐饮
海云台韩国料理;鹤ノ舞日 本料理;越魅工坊越南餐厅; 小南国日式烧烤;鹭鹭酒家; 夏面馆;品川中国川菜料理; 采蝶轩;桃花源小厨;尚渝台 式风味餐厅
美容及健康产品 瑞尔齿科
【南京西路恒隆广场】 南京西路恒隆广场】
项目概况 业态分布 借鉴与思考
恒隆广场· 恒隆广场·项目概况
恒隆广场
名称 地址 开发商 体量 开业时间 定位
恒隆广场 上海南京西路1266号 恒隆地产 商业五层，共53600平方米 1999年 高端： 公交：935,921,37,104,109,128，23,21等。 公交：
宝诗龙；宇舶；富凡卓越； Alfie's By Kee； 积家；卓美；御木本珠宝； 镜子咖啡 萧邦；沛纳海；昆仑表； 豪雅；法兰 穆勒；纬图； 芝柏；真力时
恒隆广场· 恒隆广场·业态分布
F1
女士服饰
男士服饰
鞋/配饰/眼镜 配饰/ 思琳；芬迪；香奈儿； 乔治·阿马尼；爱马仕； 迪奥；路易威登；多 喜佳伴纳；普拉达； 登喜路；罗杰 维维亚； 杰尼亚；拓姿
周边设施：梅陇镇广场、中信泰富广场、嘉里中心、波特曼大酒店、国际展览中心、精英会 周边设施：
恒隆广场· 恒隆广场·业态分布
B1
女士服饰 Agnona；路 易威登；巴黎 世家；孟克莱； 帝安佳；普拉 达；凯卓；圣 约翰；浪凡
男士服饰
鞋/配饰/眼镜 配饰/
钟表及珠宝
餐饮
巴黎世家；路 阿妮欧娜；路易威登； 易威登；帝安 巴黎世家；孟克莱；帝 佳；孟克莱； 安佳；普拉达；亚瑟匹 凯卓；普拉达； 扎诺荻 蒂赞；罗杰 维维 浪凡；杰尼亚 亚；凯卓；圣约翰；浪 凡；杰尼亚
钟表及珠宝
餐饮
思琳；乔治·阿马尼； 迪奥；乔治·阿马尼；多 香奈儿；爱马仕；迪奥； 喜佳伴纳；爱马仕；登喜 路易威登；多喜佳伴纳； 路；路易威登；杰尼亚； 普拉达；芬迪；拓姿 普拉达；芬迪；拓姿
宝格丽；伯 镜子咖啡 爵；卡地亚； 蒂芙尼；香 奈儿
恒隆广场· 恒隆广场·业态分布
F2
女士服饰
男士服饰
鞋/配饰/眼镜 配饰/ 卡尔文·克雷恩；雨果博斯；尚世博； 载思；迪奥；加斯特 卡维里；多喜佳 伴纳；路易威登；安普里奥·阿玛尼； 曼丽；杰尼亚；莫斯奇诺；艾斯卡达； 普拉达；芬迪；拓姿；君皇仕；华伦 天奴；乔治·阿马尼；范思哲；爱马仕
卡尔文·克雷恩；加斯特 卡 卡尔文·克雷恩；爱马仕；迪奥； 维里；迪奥；路易威登；多 雨果博斯；载思；多喜佳伴纳； 喜佳伴纳；曼丽；安普里 加斯特 卡维里；安普里奥·阿玛 奥·阿玛尼；莫斯奇诺；艾斯 尼；路易威登；杰尼亚；莫斯 卡达；普拉达；芬迪；拓姿； 奇诺；芬迪；普拉达；君皇仕； 乔治·阿马尼；华伦天奴；爱 拓姿；乔治·阿马尼；Versace 马仕；范思哲；载思
恒隆广场· 恒隆广场·业态分布
F4
女士服饰 男士服饰 鞋/配饰/眼镜 配饰/ 儿童服饰 钟表及珠宝 美容及健康产品 影音、家电 内衣 家居饰品、礼品
卡尔文·克雷恩;琉玖;丹尼·爱特;路易威登;蓝绮;欧蓝 卡尔文·克雷恩;欧蓝;丹尼·爱特;飞瑞;路易威登 卡尔文·克雷恩;路易威登;丹尼·爱特;欧蓝;蓝绮;溥仪;琉玖;飞瑞 阿毕毕;朋博湾;迪奥;林登豪斯 景福 意廊 邦及欧路夫森;博士 卡尔文·克雷恩内衣
恒隆广场· 恒隆广场·业态分布 主力品牌商家
LV;DIESEL;HIMOLLA;PRADA； FENDI;CARTIER;PAUL SMITH； LIGNE;ROSET;CHANNEL;VERSACE;POGGEN POHL等。
这些品牌的专卖店面积在100-700平方米之间，其中LV旗舰店面积达到700平 这些品牌的专卖店面积在100-700平方米之间，其中LV旗舰店面积达到700平 方米。
恒隆广场· 恒隆广场·借鉴与思考
2、西康路端形成商业广场，陕西北路端呈带状，形成商业街区形式，三部手扶电 梯推动人流循环。
恒隆广场· 恒隆广场·业态分布
F3
女士服饰 安娜苏；让·保罗·高提耶； 安蒂珮玛；凯特·诗贝； 雅格狮丹；路易威登；布 克兄弟；麦克斯·寇；达 科狮；式时；戴安莉沃弗 斯汀佰；帕秋色 帕帕； 迪素；托马斯 品客；加 利亚诺；汤美·希绯格； 爱马仕；茁玛；零零一
男士服饰
鞋/配饰/眼镜 配饰/
儿童服饰