投资测算及房地产相关税收问题
房地产行业税收管理存在的问题及对策
某 地 税稽 查 局 检 查一 开 发 商 ２ ０ ０ ５年 的
帐 务 时 ， 现 该 企 业 将 不 需 办理 产权 证 发 的杂 屋 、 车库 等 销 售 收入 作 账 外 账 ， 少
计 营 业 收 入 １ １万 元 。 就 全 省 的情 况 ７ 看， 目前 车库 和 车 位 的 单价 普 遍 超 过 了 住 房 的单 价 ， 般 来 说 ， 省 新 建 商 品 一 全
房 （ 高 层 电 梯 房 ） 的 平 均 售 价 在 小
业 平 均 毛 利 率 达 ４Байду номын сангаас％ ，而 从 财 务 报 表 ３
看， 利 润的房地 产企业不 多， 有 交纳 企 业 所 得 税 的企 业 不 多 ， 他 税 种 也 有 漏 其 征漏 管的， 这说 明加 强 对 房 地 产 行 业 的 税 收征 管 已经 到 了刻 不 容缓 的地 步 。
之外 。
某开发商 ２ ０ ０ ２年 至 ２ ０ ０ ５年 用 自制 的 收 款 收 据 累 计 收 取 各 项 价 外 费 用 未 及
时作 收 入 ， 交地 方各 税 ９４万 元 。 少 ．
地 产 企 业 却 采 取 各 种 手 段 隐 瞒 转 移 预
． 日 ｉ
夔
维普资讯
帐 ， 使 计 税 依 据 确 认 不 及 时 ， 家 税 致 国 款 不 能及 时入 库 。如 某 开 发 商 ２ ０ ０ ４年 帐 务 上 ２ ２万 余 元 “ 收 帐 款 ”未及 时 ４ 预 计 提 营业 税 及 其 附加 ，造 成 滞 纳 税 款 １ ． 元 。计 税 依 据确 认 不 及 时 ， ２５万 主要
入 物 业 公 司帐 上 ， 纳 入计 税依 据 范 围 不
2024年房地产行业税收分析报告
2024年房地产行业税收分析报告引言本报告旨在对2024年房地产行业的税收情况进行分析和评估。
房地产行业是一个重要的经济领域，对于国家的经济增长和财政收入有着重要的影响。
我们将通过对2024年的税收数据进行综合分析和解读，以及对相关政策的评估，来对房地产行业税收状况进行全面的了解。
2024年房地产行业税收概况在2024年，房地产行业税收呈现出一定的增长态势。
根据统计数据显示，2024年房地产行业的税收总额为X亿元，相比去年增加了Y%。
这主要得益于行业的发展和政府的相关税收政策。
房地产行业税收构成不动产税不动产税是房地产行业的主要税种之一。
根据相关数据统计，2024年房地产行业的不动产税收入为A亿元，占据了总税收的B%。
不动产税的征收主要依据不同地区的相关政策，包括房地产的面积、等级和用途等因素。
城市维护建设税城市维护建设税是房地产行业的另一大税收来源。
在2024年，房地产行业纳税的城市维护建设税为C亿元，占总税收的D%。
这个税种是根据房地产的市场价值来计算的，所以征收的税额与不动产的价格密切相关。
地方教育附加税地方教育附加税也是房地产行业需要纳税的一项重要税种。
在2024年，房地产行业交纳的地方教育附加税为E亿元，占总税收的F%。
这个税种的征收主要是为了支持地方教育事业的发展。
城镇土地使用税城镇土地使用税是对房地产行业的土地使用进行征收的一项税种。
根据2024年的数据，房地产行业缴纳的城镇土地使用税为G亿元，占总税收的H%。
这个税种的征收主要根据房地产单位占用的土地面积和用途来计算。
其他税收除了以上几种主要税种外，房地产行业在2024年还需要交纳其他一些税收，包括印花税、所得税等。
这些税种的具体金额和比重相对较小，但也对房地产行业的税收总额有一定的影响。
房地产行业税收政策评估政府的税收政策对房地产行业的发展和税收状况有着重要的影响。
在2024年，政府采取了一系列的税收政策来促进房地产行业的发展，并增加税收收入。
房地产行业税收问题及稽查对策分析
近年来,我市房地产行业快速发展,成为地方税收主要增长点之一,由于房地产开发企业会计核算较复杂,企业会计人员业务素质参差不齐,导致税收征管难度加大,甚至有少数企业出现偷税现象,为此,我们通过调研,详细掌握了该行业项目运作及会计核算,初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策;一、房地产企业项目运作及会计核算特点一项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段开工前期：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证其中在核发施工许可证时,建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查;第二阶段组织施工期：通过正式的招标程序,组织安排施工企业进场施工;第三阶段预售期和产权转移期：根据国家规定的完工程度或投资比例,办理预售证组织房屋销售;预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证;房屋产权移交给购买者,必须到房管部门办理产权交易手续;二会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”;2、开发成本核算1开发成本核算的内容;前期费用征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金；开发成本建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费；开发间接费用为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等2开发成本核算及结转的方法;目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点,单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分,即：前期开发成本费用高,中后期开发费用减少,而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊,项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时,项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式,随着中后期成本支出逐渐减少,开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近,最后在工程办理竣工结算后,企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额,增加或减少有关开发产品的成本;二、房地产企业的税务违法行为及分析一隐匿收入1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后;部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理,通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间,有意识的延缓销售收入实现,影响纳税义务发生时间,造成营业税、企业所得税申报纳税滞后;2、提供虚假或不完整的销售面积;销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容,但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度,为初步估算销售收入实现的状况提供依据;所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积,增加税务人员核算企业收入的难度;如某房地产公司在开发项目中,未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积;3、以物易物隐匿收入;在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用,而在商品房“销售收入”中却不记载,造成了税款的流失;例如某房地产公司20 06年6月转让土地使用权给市某单位,抵顶了应付款240万元,造成少缴税款;4、假代建、真开发;即：开发商以土地所有方的名义报建,所需资金由开发商“借给”对方使用,实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价,换取了部分土地的使用权,而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权;二虚增成本方面1、利用成本核算特点虚增成本;目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本;由于项目开发周期跨度一般在1年以上,企业开发项目中的单位项目较多,对口的施工单位、供料商多,项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”,所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法;一些房地产企业的财务人员利用这一特点,自行加大早期单位平米的计划预算造价,从而达到少缴企业所得税的目的;2、关系单位虚开发票,虚增企业成本;房地产开发企业涉及的行业较多,一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门;不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱,也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机;3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款;4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”,而是混入“开发产品”科目中,直接转增“经营成本”;例如某房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元,直接混入项目开发成本中,未结转固定资产,虚增经营成本;三超标准列支费用1、利息支出问题;1未在成本对象中分摊借款利息;由于房地产公司借入资金量大,利息支出较多;部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除,影响了当期的税前利润,造成纳税滞后;2高利率融资;存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税;2、销售费用列支问题1销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理,而是直接混入其他销售费用中列支,销售人员的人员数量随意性大,工资支出较多,造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确;2虚增代理费用;由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定,各代理公司取费标准不一致,一些房地产公司通过支付销售代理费的形式,将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本如无票支出、非法支出以代理费的形式支出、转帐,挤占税前利润;3广告费、业务招待费超支;超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中,减少“业务招待费”等明细科目的账载金额;三、检查方法和技巧一项目检查法以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点;从项目开始到结束,针对项目的完税情况,全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性;对开发周期较长项目,分期作为检查的重点;二基础资料、数据的收集法基础资料数据的收集是保证检查质量,提高检查效率的最基本的保障;房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表,项目销售情况一览表,通过以上表格数据的登录,可以全面掌握房地产项目开发的实际情况,提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享,提高检查效率;三数据间的逻辑关系分析法掌握所采集数据之间的逻辑关系,有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点,为进一步检查提供依据;如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照,看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额;开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比,看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例,销售面积是否一致,测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额;四整体测算法由于房地产企业财务数据多,金额大,特别是成本方面的纳税检查,检查人员寻找工作的切入点有一定难度,因此通过整体测算,分析企业成本构成比例的合理性,找寻检查突破口;从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：1各规费支出的依据和比例土地契税土地局按土地评估价格的4％代征；土地出让金土地局按土地评估价格的40％收取房屋产权交易费房管局按房产证面积以3元/㎡收取；配套费的内容主要包括由各政府及职能部门收取的费用,大体包括：人防基建费无人防工程的开发项目;人防办按房屋售价的2％收取、市政建设配套费收费局按总建筑面积以73元/㎡收取、墙改费收费局按总建筑面积以5元/㎡收取、公共建地费针对小规模插建项目,收费局按总建筑面积以5 0元/㎡收取、渣土处理费城管局按总土方面积以5元/㎡收取、热力集资费供热公司按总建筑面积,住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取煤气、天然气集资费煤气公司按3000－3500元/户收取、规化验收费收费局按总建筑面积以2元/㎡收取；房屋产权交易费房管局按房产证面积以3元/㎡收取；代收业户维修基金房屋价格的2％2通常建安成本比例;目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅4-6层造价为750-950元/m2,小高层住宅7-17层造价为980-1200元/m2,高层造价为1400-1600元/m2;其中土建、安装大致占总造价的75％和25％;五实地核实法针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况,分析判断账面可能存在的疑点;六帐内检查与外调相结合法由于房地产开发企业涉及的关系单位较多,一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等诸多部门,使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大,成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位,进行重点外调核实;七对往来帐户的检查房地产企业的往来款项较多,一些不易走账、性质相对模糊的业务,企业财务人员常在往来科目中列支;因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查,对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因,常常能发现其中的涉税问题;例如在对某房地产公司检查中,企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元,在“其他应付款”中支付90人奖金分红1134000.00元,长期挂帐;经核实企业未代扣个人所得税共计230193元;四、关于对房地产行业税务检查的几点建议针对上述问题,建议采取以下措施,增强房地产业税收检查的针对性一从行业特点出发改进税务检查的方法,由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合;房地产企业应以单位项目作为检查的重点;由于房地产项目开发周期往往都在一年以上,通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法,不能适应房地产业的具体情况,检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性;如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查,则能比较全面地把握其项目开发的过程,容易发现税收违法行为;二拓展和完善调查取证的渠道和方法;为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料,可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据;三规范和细化取证资料文书的制式和填写标准;由于各行业情况不同,税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同,结合行业的特点,规范和细化取证资料文书的制式和填写标准,以及取证文书的保管和调阅制度;通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享,减少下一次税务检查的工作量,提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控,防止事后擅自更改情况的发生;四延伸检查范围,提高检查质量;房地产企业涉及单位多、往来资金数额大,加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽;切实做好延伸检查工作,已成为税务检查工作的一项重要环节和方法,它不仅可以提高检查深度和广度,还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生;五规范和加强对二手房转让销售的纳税检查;由于二手房的买卖活动零散,交易方式灵活,单位交易额较小,交易双方多为个人的特点;税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查,搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额,同时依靠公安及房管部门的配合,加大对偷逃税款纳税人的处罚,堵漏增收,保证税款及时足额入库;五、关于房地产业税收征管方面的几点建议一进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度;针对房地产开发企业的特殊性,对可售面积的单位预算造价的计算,应由主管税务机关参与和认可,一经确定不得擅自改动,这样做有利于掌握企业结转成本的方法,使成本结转的随意性得到控制;二加强票据管理,健全票据领、用、存制度;根据房地产开发企业的现实情况,特别对房地产开发企业使用的对外收据,如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理,实行统一印制、发放和缴销,并健全领、用、存制度;三完善对预收款监管的手段,保证税款的及时足额入库;通过现场实地的调查了解等方式,及时掌握楼盘销售的进度,特别对售楼部加强适时监控,保证销售信息、预收房款的真实性、准确性,多角度对预收款进行监控,确保税款的及时足额入库;四争取多方配合,争取信息共享;税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系,对部分涉税地数据资料做到及时沟通,摸清我市房地产开发项目底数和规模,提高征管和稽查工作地针对性;五完善规范二手房转让的登记、申报制度;针对二手房的买卖活动零散,交易方式灵活,单位交易额较小,交易双方多为个人的特点;首先通过与房管部门的联系和配合,及时掌握二手房转让的纳税人及交易额的情况,规范卖房人的纳税申报制度,为下一步的税款征收提供依据；其次加大对房屋中介机构的管理,对二手房的交易活动进行全程监控; 六重点项目定期报告制度;对以地换房、城中村改造、旧城改造、开发规模较大,资金投入较多的项目,实行定期向税务主管部门报告制度,便于税务机关及时掌握开发情况,结合具体情况适时地调整征管办法;。
房地产项目经济测算全解析（含常用税费比例）
房地产项目经济测算全解析（含常用税费比例）来源:拓展老狗经济测算是一个大家经常问的问题，本文结合一个具体文件跟大家做一些分享。
全文约4000字，多图，多公式，一次读懂较为困难，建议转发朋友圈或者收藏，以便以后需要时再看。
投资成本费用：对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：土地费用前期工程费房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）开发期间税费其他费用不可预见费等项目投资一、土地费用1.土地征收拆迁费：分为农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。
农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。
城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。
2.土地出让地价款：是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。
以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成；以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。
土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。
许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。
3.土地转让费：是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。
依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。
土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。
投资测算原理及房地产相关税务测算技巧
FIRR＞i，项目盈利 FIRR=i，项目盈亏平衡
FIRR＜i，项目亏损
FIRR＞ic，项目盈利超出 行业平均收益水平
FIRR=ic，项目盈利等于 行业平均收益水平
FIRR＜ic，项目盈利低于行业平 均水平
项目评价 二、核心指标——内部收益率
财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率， 简单说就是各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
项目评价 二、核心指标—财务净现值
财务净现值(FNPV)：是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发 活动起始点的现值之和，即计算开发期每年的净现金流，再折现到起点。财务净现值的计算公式为：
式中： FNPV表示项目在起始时间点的财务净现值； Ic表示基准收益率或设定的目标收益率。
主要涉及税种
• 增值税 • 房产税 • 土地增值税
验收、清算阶段
主要涉及税种 • 土地增值税
（清算） • 企业所得税
税费类型
投资 阶段 房地产开发“投资阶段”主要税种
契税 1 契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税
印花税 2 对书立、领受具有法律效力的凭证的行为征收的一种税
增值税 3 以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作
项目评价 一、基本概念——现金流量（经营、投资、筹资活动）
现金流量
指项目投资、出售 引起的现金流入、 现金流出的数量。
现金净 流量
指一定时期现金流 入量与现金流出量 的差额。流入量大 于流出量时净流量 为正值，反之为负 值。
净现值
指未来资金流入的 现值与资金流出的 现值的差额
YJL公司投资测算中存在的问题及解决方案
YJL公司投资测算中存在的问题及解决方案作者：陈广彦来源：《今日财富》2021年第05期土地是房地产企业生存和发展的基础，是反映房地产企业综合发展能力和发展规模的最直观的指标之一。
随着国家调控政策的不断出台，行业竞争不断加剧，受地价高等因素的影响，土地招拍挂市场已由疯狂趋向理性，市场投机行为已经被科学的投资行为所取代。
目前，房地产企业在投资拿地前，会对目标地块的开发全过程进行模拟测算，在达到规定的投资标准后，才会通过招拍挂、勾地、股权合作等方式获取土地。
本文以YJL公司通过公开市场招拍挂拿地为例，对投资拿地测算中存在的问题进行研究分析，并提出解决方案。
一、引言土地是房地产企业生存和发展的基础，为了使房地产企业能够持续稳健地发展，房地产企业会根据自身的投资标准，选择适合自己的目标地块，在进行充分地市场调研后，对目标地块的开发全过程进行模拟测算，达到规定的净利率、内含报酬率等指标后，才会参与土拍竞价，获取土地。
为了响应“房住不炒”的国家政策，很多城市出台了“限房价、竞地价”的土拍政策。
在此项土拍政策下，YJL公司近年获取的土地并不多，这主要与投资测算部分逻辑不合理有关。
本文将针对投资测算中与财务相关的内容进行分析，指出存在的问题，并提出解决方案。
二、投资测算中存在的财务问题按YJL公司的投资标准，只有当净利率达到10%，股东自有资金内含报酬率达到20%，股东自有资金回正时间为18个月，才能参与竞拍土地。
在未来销售价格、成本、税金、融资利息、管理费用、营销费用等既定的条件下，通过投资测算，得出拟参拍价格，供决策层参考，由决策层确定最终“授权价”。
在土拍竞价当天，如竞争对手的报价高于YJL公司授权价，YJL公司就会放弃这块土地。
因此，近年，YJL公司获取的土地比较少。
投资测算内容较多，涉及房地产开发的各个环节，主要包括土地信息、营销售价、开发节点、设计方案、目标成本、财务指标等等，其中涉及财务的指标主要有现金流测算和净利润测算。
投资性房地产会计、税务及IPO相关问题
投资性房地产会计、税务及IPO相关问题投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
（主要目的不是自用）《企业会计准则第3号—投资性房地产》（2006）第三条本准则规范下列投资性房地产：（一）已出租的土地使用权。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物。
（必须是自有房产，二房东不能算）第四条下列各项不属于投资性房地产：（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
（固定资产）（二）作为存货的房地产。
（房地产企业）第五条下列各项适用其他相关会计准则：（一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》。
（二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》。
第六条投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（资产的标准定义）第七条投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
（一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
（有自用，有出租按照公允价值分摊成本）（设“投资性房地产-成本”和“投资性房地产-公允价值变动”两个科目）（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
（按照固定资产核算口径计算，包括利息费用资本化，但是非正常损失计入当期损益，不计入建造成本）（三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
（初始计量采用成本法）第十三条企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：（一）投资性房地产开始自用。
（二）作为存货的房地产，改为出租。
（三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。
（四）自用建筑物停止自用，改为出租。
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策一、常见问题1.税基确定问题房地产企业主要以售房收入作为税基。
然而，税基的确定面临着多重问题，如订单和营销策略的变化、房产估值问题、税务部门的审查等。
税务部门在税前利润的计算方面可以有不同的解释，因此，企业需要遵守税法的规定并尽可能地保证税务部门的理解和认可。
2.税收筹划问题税收筹划是企业利用税法规定的合法手段，最大限度地减少税负的一种方法。
但是，对于房地产企业而言，税收筹划必须遵循稳健、合规、合理的原则，避免使用类似涉税规避等非法方法导致的潜在风险。
3.财务会计与税务会计之间的差异财务会计和税务会计存在本质上的差异。
财务会计主要关注企业财务和经营运营状况，而税务会计则关注纳税义务的履行、税收负担的承担和税务合规的需求。
因此，企业需要重视财务会计和税务会计的差异，及时调整会计核算方式，保证财务会计和税务会计的数据一致性。
4.经营模式转型问题随着房地产市场的变化，房地产企业需要不断地调整自身的经营模式。
房地产企业的经营模式转型涉及的税务问题较多，如企业所得税财务成本的重分配、转型后的利润分配等问题。
因此，企业需要及时与税务部门沟通，协商解决税务问题。
5.税务风险管理问题房地产企业应该了解涉税风险，发现和解决存在的问题。
企业应加强内部管理，做好税务风险防控工作。
同时，企业应建立稳定的税务管理机制，及时更新法规，预测涉税风险，保持对税收政策的敏感度，以减轻涉税风险并确保自身税务合规。
二、对策1.加强税务合规自查和管理房地产企业应该建立完善的税务管理体系，制定内部税务合规自查制度，建立起专业的税务合规自查团队，定期进行自查和修订。
企业应多方位开展税务合规宣传教育，培训工作人员税务合规意识，提高管理水平，确保企业合规纳税。
2.合理使用税收政策和优惠政策房地产企业应积极寻找优惠政策，抓住节税机会。
企业可以通过合理的税收筹划和与税务部门的沟通，了解各种税收政策，使企业在纳税方面获得优势。