万科集团上海区域安全管理红黄牌制度(VK-S2)
房地产之万科上海区域项目开盘前预控方案指引
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】目录总则（说明）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥3第一部分：销售1、销售培训‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥42、销售流线‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥53、销售说辞‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥64、销售方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥75、销售文件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥86、价格制定‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9 第二部分：企划1、媒体推广‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥102、销售道具及销售资料‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥113、示范区包装1）导示系统‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12 2）售楼中心包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13 3）销售通道包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14 4）工地外围包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥15 5）示范单位包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16 6）商业街区包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥17 总则（说明）：适用范围：适用于上海万科房地产集团华东区域（除上海以外，以下不再说明）各地项目案场第一次开盘及新产品推出前的预控。
规定目的：为加强对华东区域各项目案场开盘前的监督和管理，提高案场管理开盘前各项工作的标准化和完整性，特制定本方案。
第一条责任人1.方案执行人：华东区域营运中心营销组各项目对接人负责对所对接项目案场进行检查，并负责督促检查意见的落实。
2.稽查负责人：华东区域营运中心营销组负责人（高级销售经理）负责确认各案场检查结果和意见。
万科集团上海区域工程管理红黄牌制度(1)
上海区域工程管理红黄牌制度一、目的：为明确万科集团上海区域工程管理中安全、质量及进度管理的底线要求，特制定本制度。
二、适用范围：本办法适用于万科上海区域所有在建项目及后续新开工项目。
三、安全管理：根据万科集团近10年安全事故数据统计（高空坠落48%，物体打击15%，坍塌16%，触电、机械伤害等21%），下列10项为高风险安全隐患：1、单次检查临边、洞口（坠落高度大于2.8m）防护缺失达到3处。
2、卸料平台与施工方案不符，存在超载现象或有坠落风险。
3、高于３米的门式活动架搭设需有方案且相符，顶部有防护。
4、吊篮不得直接支撑在建筑物女儿墙上或挑檐边缘或建筑外墙（特殊情况可专项论证方案且报备过公司工程部）；吊篮未落地停放，安全带应挂置在独立设置的专用安全绳上。
5、外墙吊绳坐板作业未系安全带，安全绳或大绳未落地设置。
6、单标段检查发现漏保失效达到2个及以上。
7、深度大于３米基坑支护（或放坡）与方案不符。
8、达到高支模条件的无方案或未经专家论证、未按论证的方案现场执行。
9、在外架拆除、大型机械拆除（或吊装）、高处有坠物风险的区域应使用安全警示带进行分隔警示、专人旁站；高处操作人员须佩戴安全带。
10、塔吊、人货电梯的安拆、升节时，施工资质及方案、技术交底、吊车合格证，安拆人员从业资格证（包括吊车司机，操作证应与操作机型相符）及真实性核查，须人证合一，安全员、监理必须全程旁站；人货电梯防坠器年检有效；塔吊、人货电梯未经检测验收合格禁止投入使用。
11、工友入场前未进行培训、安全教育；未定期对特种作业人员进行安全技术交底。
四、质量管理：根据客服分析，渗漏、空鼓开裂、木制作、隐蔽验收不规范、结构安全为客户投诉热点，下列质量隐患作为品质管控重点：1、渗漏、空鼓开裂类：施工原因造成的系统性渗漏、空鼓开裂风险，包括不限于施工质量/工艺/方案错误、工序颠倒、节点做法错误等；2、隐蔽验收：户内吊顶及内部电线套管、管井收口、龙骨地板、浴缸底部以及其他有空腔部位的质量及观感合规性，对已完成的可拆卸吊顶及架空地板、浴缸检修口分别打开1户检查；3、木制作：橱柜、浴室柜、收纳柜拼装前未对木材四周及柜体管孔洞进行封边防潮处理、台面未按照集采木作协议要求采取防开裂措施。
万科上海区域新项目前置工作制度及作业指引
万科上海区域新项目前置工作制度及作业指引1、目的为落实集团及区域提高项目运营效率的战略要求，保证前置工作质量，控制投资风险，特制定本制度2、范围及流程2.1本制度适用于上海区域内所有新项目前置工作（包括总部决策、区域决策项目）2.1上海区域新项目前置工作流程请见万科上海区域新项目前置工作流程图3.解释3.1前置工作：指项目通过决策之前，应完成的项目开发流程。
其目的为加快项目运营效率，达到获取土地后进入实质开发操作的效果。
前置工作具体包括：土地属性分析，客户定位，产品建议书，规划方案设计、成本控制、经济测算等工作。
3.2 集团总部：指万科企业股份有限公司3.2区域：上海区域本部3.4成员公司：指上海区域内全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。
3.5本文所致专业部门包括：区域企划部、设计工程部、营销管理部、综合管理部、各成员公司项目发展部、市场营销部、设计部、工程管理部、成本管理部、财务管理部等。
4、责任分工4.1成员公司总经理在当地项目信息获取后，负责决策是否跟进并展开前置工作。
并确认项目的战略要求，如：战略意义、项目定位、客户和产品方向，并负责确定和批准前置工作计划。
负责组织、监督相关人员完成新项目前置工作，偏置项目立项及决策报告，并最终审核签署，对其真实性及可行性负责。
结合公司实际现金运营状况，审核新项目融资方案和现金流预测表，并对新项目经营计划负责。
如果新项目获取后，项目经营计划、规划方案等发生调整变化，则负责审核调整的可行性，并对调整后的经营计划、规划方案负责。
同时负责获取集团，区域相关部门同意。
4.2成员公司项目发展部负责新项目前置工作的总体管理和协调负责土地属性收集和分析负责项目发展相关文件的汇总、编写及报送，包括：七对眼睛表单、立项及可研报告等负责发起新项目立项会、前置工作听证会、决策会的申请负责项目获取工作4.3成员公司市场营销部负责完成新项目的市场、客户、产品定位分析工作负责完成产品建议书负责审核设计方案是否满足客户需求（产品建议深化）负责确定项目销售计划及定价策略。
上海万科项目红牌、黄牌警告制度实施办法
关于《上海万科项目红牌、黄牌警告制度实施办法(v4.0)》的通知上万（工）【2016】050号一、工程1．目的●保持上海万科项目现场安全管理、质量管理的常态化。
●控制项目现场的安全质量风险。
●强化项目部及合作伙伴的安全质量管理意识。
●提高项目部和合作伙伴的工程质量品质。
2．适用范围本办法适用于所有上海万科所属全资、代建项目以及合资、合作但由万科负责经营管理的所有在建项目。
3．操作办法事业部、工程部、日常巡检组等对项目巡视中发现下表所列的各项情况，将视触犯工程安全质量管理底线，对项目给予黄牌或红牌警告。
●凡违反以下重点项所列明的任一项，此评价项将直接“黄牌”警告；●凡违反重点项所列明的任意两项以上（包含两项），此评价项将直接“红牌”警告。
●凡违反以下控制项所列明的任意两项，此评价项将给予“黄牌”警告；●当次检查大于五项控制项不合格的，将给予“红牌”警告；●获得黄牌警告的相关施工单位将处以20000元的罚款；获得红牌警告的相关施工单位将处以50000元的罚款●获得红牌警告的项目部将按集团规定对相关单位实施“拉闸”，停工整改。
●检查结果以邮件形式直接通报上海公司管理层；红黄牌的次数将与项目负责人季度考评挂钩。
（具体详见工程系统的考核办法）●相关的总包单位的红黄牌奖罚将以月度现场签证单和扣款单进行及时处理，并将完成流程抄送工程管理中心。
4．相关文件与标准●《关于实施质量管理“拉闸”制度的通知》（万字[2008]001号）●《项目质量风险与工程管理评估办法》（VK-GC/Q-15）●《万科上海区域季度过程评估vkS2版》●《防渗漏工程作业指引》SHVK-GC-ZY11●《施工样板验收作业指引》SHVK-GC-ZY12●《装修房工程管理作业指引》SHVK-GC-ZY01●《安全文明施工作业指引》SHVK-GC-ZY02●《重要工序质量点停歇检查制度》●《项目防渗漏质量停歇验收台账（动态）》●《上海万科项目工程管理考核制度2.0》●《上海万科项目施工安全质量奖惩制度v2.0》5．本办法的解释权归上海万科工程管理中心所有。
万科工程系统安全质量考试试卷
［单选］［难度：0.5］［分数:2］当被检查标段实测综合分低于一时，按照折减系数进行折减（）［A］92； 0.9［B］91； 0.9［C］92； 0.8［D］90； 0.9［参考答案］B［答案解析］［单选］［难度:0.5］［分数:2］大于的砌体墙洞口上部应设置过梁。
（）：［A］250mm［B］300mm［C］350mm［D］500mm［参考答案］B［答案解析］［单选］［难度:0.5］［分数:2］主体拆模小时内，未合理对混凝土明显蜂窝、狗洞、夹异物（蛇皮袋、手套、木方）、钢筋翘起外露未进行修补隐蔽的，质量风险总分扣1分。
（）［A］24［B］48［C］72［D］96［参考答案］B［答案解析］［单选］［难度:0.5］［分数:2］吊篮施工中，下列哪种情况违反了《万科集团上海区域工程管理红黄牌制度》（）［A］吊篮上作业人员超过两人［B］吊篮重锤拖地，未离地10cm［C］吊篮施工作业时未设置警戒隔离区［D］吊篮直接搭设在建筑物女墙或挑檐上无方案审批［参考答案］D［答案解析］［单选］［难度:0.5］［分数:2］门套基层板宽度＜时，应使用单排地板钉或自攻螺丝钉固定（）［A］150mm［B］200mm［C］250mm［D］300mm［参考答案］A［答案解析］［单选］［难度：0.5］［分数:2］当区域季度评估时发现，项目现场高支模施工方案未经专家论证或实际施工与方案不符的，将如何处理？（）［A］通报城市公司工程部并限期整改，复检［B］安全评分综合分倒扣2分［C］处以安全管理黄牌警告［D］处以安全管理红牌警告［参考答案］D［答案解析］［单选］［难度:0.5］［分数:2］当标段施工完成后，开始对该标段进行质量风险检查。
（）［A］垫层［B］基础底板［C］主体结构出正负零［D］拆模楼层数超过10层［参考答案］B［答案解析］［单选］［难度:0.5］［分数:2］工法样板检查合格率低于_时，质量综合分扣1分。
（）［A］60%［B］75%［C］80%［D］85%［参考答案］A［答案解析］［单选］［难度:0.5］［分数:2］外架与结构间隙不得大于。
1_附件3：万科上海区域开发项目督查标准(2)
员的特种作业 人员资格，现 场核实（抽查 至少3类特种作
4
4
业人员，共6
监理单位审核施工单位（含分
人） 查阅监理单位
包单位）资质：
监理单位审核施工单 审核施工单位
1.3.3 监理单位应审查施工单位（含 位（含分包单位）资 （含分包单
11
分包单位）的资质和安全生产 质
位）资质的记
许可证。
录
1.3.4
监理单位审核施工单位（含分 包单位）人员资格： 监理单位应审查施工单位（含
B-抽查
发现未制定安全生产管理目标、未落实安全责任的，酌情扣分。
A
3.00
A
3.00
A
2.00
A
1.00
施工单位项目经理、安全管理人员应按施工许可证及合同配置，并应在岗履职，
不得随意更换。更换需由建设单位、监理单位书面审批，并履行政府审批或备案
手续，方可更换。
A-必查
发现任何1人未按施工许可证在岗履责的，扣4分。
发现未按合同配置而且未经书面审批的，扣2分/人次。
依据《建筑施工企业安全生产管理机构设置及专职安全生产管理人员配备办法》
(建质[2008]91号)第十三条，施工单位配备项目专职安全生产管理人员的要求
为：（1）建筑工程、装修工程按照建筑面积配备：1万平方米以下的工程不少于
1人；1万～5万平方米的工程不少于2人；5万平方米及以上的工程不少于3人，且
施工单位培训学时记 录
培训记录，现 场抽查询问3-5 名施工人员岗 前培训情况
1
1
前培训、特种作业人员培训，
实行书面的安全技术交底。
评级
管理行为 管理行为
得分 百分制
12
万科集团各级采购供应商红黄牌及黑名单管理办法
万科集团各级采购供应商红黄牌及黑名单管理办法（版）1．目的规范对于公司各级工程采购供应商的合作管理，促进集团内对于供应商管理的信息共享，提升公司对于工程供应商的管理水准，促进合作的默契度提升，培养优秀的长期合作伙伴，促进合作各方的长远发展。
2．适用范围适用于万科集团、各区域及其参股并负责经营管理的各一线分公司工程类供应商。
包括但不限于土建总包方、装修总包方、各工程分包方、材料设备供应商等。
3．方案内容备注：1、如乙方为跨地域经营管理的集团企业，上述方案中的合作方指甲乙双方集团旗下的直接产生产品与服务合作关系的事业部、子公司等分支经营管理机构；2、上述对于事项的定性，须有合作各方对于相关事实及描述的书面确认。
4．管理原则对上述事项和供应商的判断应遵循慎重原则，在严格履行合作双方责任和义务的基础上依据事实进行客观分析和判断，并给予相应供应商自我改进和提升的空间。
5．申报流程和决策机制各一线公司采购供应商如出现符合上述管理标准的事项，由各一线公司采购管理部门经本公司分管工程、采购的管理层批准后，即时将处罚建议申报集团工程管理部、各区域本部相关负责人；各区域采购供应商如出现符合上述管理标准的事项，由各区域本部经本区域分管工程质量的管理层批准后，即时将处罚建议申报集团工程管理部；集团采购供应商如出现符合上述管理标准的事项，由集团采购管理部即时将处罚建议申报集团工程管理部负责人及相关对接人。
集团工程管理部召集不定期沟通会，就上述申报与各申报单位进行沟通讨论，并形成决议。
如沟通会决议为给予相应供应商黄牌、红牌或列入黑名单，将报分管工程质量的集团管理层批准后，在集团范围内发布信息，并监督落实。
6．生效时间及解释权归属本管理办法自发布之日起执行，自新的管理办法发布之日起终止。
由集团工程管理部负责解释。
集团工程管理部二〇一二年八月二日。
苏州万科项目现场红牌、黄牌警告制度(1)
苏州万科项目现场红牌、黄牌警告制度1.目的●保持苏州万科项目现场安全、质量管理的常态化。
●控制项目现场的安全、质量风险。
●强化项目部及合作伙伴的安全、质量管理意识。
2.适用范围本办法适用于苏州万科所属全资、代建项目以及合资、合作但由万科负责工程管理的所有在建项目。
3.操作办法工程管理组对项目巡视中发现下表所列的各项情况，将视触犯工程安全、质量管理底线，对项目给予黄牌或红牌警告。
具体操作：●凡违反以下红色重点项所列明的任一项，此评价项将直接“黄牌”警告；对项目部给予系统内通报批评处罚。
●凡违反以下表控制项所列明的任一项，经二次检查仍未整改封闭的，此评价项将给予“黄牌”警告，对项目部给予系统内通报批评处罚。
●当次检查大于三项评价项不合格的，将给予“红牌”警告；并按集团相关规定对项目实施“拉闸”，停工整改三天。
对项目部给予系统内通报批评处罚。
●若总包受到红牌警告，则当月（或下月）进度款暂停一个月支付。
4．相关文件与标准●《关于实施质量管理“拉闸”制度的通知》（万字[2008]001 号）●《项目质量风险与工程管理评估办法》（VK-GC/Q-15）●《上海区域2018年过程质量评估办法（VK-S2改版)》●《江苏苏南万科房地产有限公司防水质量管控措施》（SN-GC-040）●《江苏苏南万科房地产有限公司工序质量停歇点管理办》（SN-GC-038）●《江苏苏南万科房地产有限公司分级拉闸制度考核办法》（SN-GC-001）●《上海区域防治住宅产品质量通病功能缺陷的强制规定2018、2版》5．本办法的解释权归苏州万科工程管理组所有。
附：上海区域防治住宅产品质量通病功能缺陷的强制规定1.禁止采用不能分户计量、检修、更换的中央系统设备，如非分户储热的太阳能热水系统等，在分户储热的太阳能热水系统中禁止采用电辅助加热。
2.禁止在非独栋产品采用基本无法更新的系统设备，如地源热泵等。
3.禁止采用曳引机、控制模块安装在底坑的型号的电梯。
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万科集团上海区域安全管理红黄牌制度
1、单次检查临边、洞口（坠落高度大于2.8m）防护缺失达到3处。
2、卸料平台与施工方案不符，存在超载现象或有坠落风险。
3、高于３米的门式活动架搭设需有方案且相符，顶部有防护。
4、吊篮不得直接支撑在建筑物女儿墙上或挑檐边缘或建筑外墙（特殊情况可专项论证方案
且报备过公司工程部）；应将安全带挂置在独立设置的专用安全绳上。
5、人货电梯防坠器年检有效；在外架拆除、大型机械拆除（或吊装）、高处有坠物风险的
区域应使用安全警示带进行分隔警示。
6、单标段检查发现漏保失效达到2个及以上。
7、深度大于３米基坑支护（或放坡）与方案不符。
8、达到高支模条件的无方案或未经专家论证、未按论证的方案现场执行。
说明：根据万科集团近10年安全事故数据统计（高空坠落48%，物体打击15%，坍塌16%，触电、机械伤害等21%），上述8项为高风险安全隐患，标段内单次检查达到1项发黄牌、累计达到3项发红牌警告。
万科集团上海区域品质与成本管理部
2016/1/27。