旅游产业特性与旅游投资理念-绿维创景

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度假时代下的乡村旅游发展解读-绿维创景

度假时代下的乡村旅游发展解读北京绿维创景规划设计院近日，《海南省旅游管理干部研修班》在海南万宁召开，海南省、万宁市相关部门领导参加了会议，我院林峰院长作为业内专家受邀出席，并做了题为《海南乡村度假发展的黄金机遇期》的主题演讲。

林峰院长做演讲以下为“乡村度假解读”部分的主要观点摘录：从观光农业到休闲农业再到乡村度假实际上是一个跨越。

目前，在全国谈乡村度假的还很少，但在海南已经有大面积的实施。

我们首先来对乡村度假的概念及内涵进行解读。

1、乡村度假概念解读乡村度假是基于乡村田园生活，基于“村”和“农”的一种度假方式。

“三农”问题首先是农业问题的解决。

以前的社会主义新农村和现在的新农村社区概念，都存在一个巨大的问题，就是把农民的居住条件改善作为发展的第一前提，这犯了巨大的错误，社会主义新农村首先要解决的是农业问题，或者说产业问题，以农业为基础，一二三产业联动的产业发展是三农问题解决的前提。

乡村度假同样是基于产业问题的解决，结合农村的社区发展，实现农民居住条件改善、生活方式转变，促进农民市民化进程，从而实现中国社会主义新农村发展的道路。

2、乡村度假发展阶段从观光农业到休闲农业再到乡村度假，可以看作是乡村旅游发展的三个阶段。

观光农业体现的核心要素是农业的观光性，是把农业的游憩要素以观光方式充分体现而形成的一种业态方式；休闲农业更多呈现的是休闲要素，不同于观光要素的门票经济，休闲要素带来的是休闲消费经济，因此，休闲农业实际上是由一系列消费构成的一种业态结构；乡村度假又和休闲农业形成了一种差异，乡村度假不再是短时消费，而是持续性消费，其涵盖了观光农业和休闲农业的各种要素，包括乡村田园旅游、村庄民俗休闲村落、村庄接待旅游等，，这些要素最后构成了一种度假业态多样化的结构。

乡村旅游发展创新——“农旅双链”模式-绿维创景

乡村旅游发展创新——“农旅双链”模式北京绿维创景规划设计院近期，国家发展改革委、国家旅游局等7部委发通知，实施乡村旅游富民工程推进旅游扶贫工作。

主要目标是到2015年，扶持约2000个贫困村开展乡村旅游，到2020年，扶持约6000个贫困村开展乡村旅游，带动农村劳动力就业。

绿维创景认为，旅游产业综合性强、关联度大、产业链长、带动作用明显，是直接的消费动力也是产业发展动力。

旅游通过“搬用”功能，能够将“消费”搬运到乡村、搬运到旅游区，旅游发展所表现出的价值，已经远远超越了简单的市场关系，而与政治、文化、教育、医疗、保障等不同领域，与居民、市民、农民等不同身份，与城镇乡村发展等等全部交织起来了。

绿维创景一直在探索一种方式，通过旅游的发展，使得农民增收、农村发展、农业升级，从而很好的解决三农问题。

鉴于目前旅游开发中，农民并不能平等、有效的获得收益的现象，绿维创景提出了“农旅双链”模式。

一、“农旅双链”模式以农业为主导的贫困地区往往给当地政府财政带来巨大压力，农业生产无法形成规模化运作，农产品没有品牌，打不开销路，人们缺少其他的收入来源，生活水平提升缓慢等等。

这些问题困扰着当地政府与农民，如何抓住历史机遇，寻找农村发展的突破口，成为了公众共同关注的问题。

绿维创景在开发实践中提出了创新的开发模式，即“农旅双链”模式。

旅游产业链条。

旅游业在实现镇域经济跨越式发展，拉动当地经济增长中有着重要的地位，应积极发挥地方资源的特色优势，把旅游业作为振兴贫困地区经济的新兴产业，重点扶持，优先发展，使旅游业呈现出欣欣向荣的发展态势。

国内外休闲旅游小镇案例研究_绿维创景

国内外休闲旅游小镇案例研究_绿维创景近年来，休闲旅游已成为人们日常生活中不可或缺的一部分。

为了满足人们对于休闲旅游的需求，国内外涌现了许多独具特色的休闲旅游小镇项目。

本文将以国内外绿维创景小镇为案例，分析其成功之处。

绿维创景小镇位于中国云南省丽江市宁蒗彝族自治县境内，项目占地面积约4000亩，是云南省重点休闲旅游开发项目之一、绿维创景小镇以生态环保为核心理念，注重自然资源的保护和利用。

项目建设过程中，充分利用当地的地理环境和文化传统，打造出别样的旅游景点，并结合当地的农业资源开展了休闲农业旅游，成功吸引了大批游客前来观光和度假。

首先，绿维创景小镇在规划设计上注重与自然环境的融合。

项目充分利用了当地的山水资源，打造出了一片人与自然和谐共生的景区。

通过修建步道、观景平台等设施，游客可以近距离欣赏到迷人的山水风光。

此外，绿维创景小镇还注重植被的保护和恢复，通过种植各种具有云南特色的植物，丰富了景区的生态和景观，给游客留下深刻的印象。

其次，绿维创景小镇注重文化传承和与当地民俗的结合。

云南是一个拥有丰富多元民族文化的地区，而绿维创景小镇正是通过展示当地彝族的传统文化和民俗，吸引了大批游客前来体验。

在小镇内，游客可以欣赏到彝族的传统歌舞表演、手工艺品制作等文化活动，并有机会在当地民宿体验彝族的传统生活方式，深入了解当地民俗文化。

另外，绿维创景小镇积极开发休闲农业旅游项目，将旅游与农业结合起来，为游客提供了一种全新的休闲方式。

小镇内建设了农业观光园区，游客可以亲自参与农耕活动，体验农民的生活和劳动，感受农田的自然之美。

同时，小镇还开办多样性农业训练班和体验课程，教授游客农业知识，并倡导有机农业的理念。

通过这种方式，绿维创景小镇成功吸引了许多都市人前来度假，放松身心。

总的来说，绿维创景小镇通过注重自然环境的保护、文化传承和农业旅游的开发，打造了一个独特的休闲旅游小镇。

其成功之处在于充分利用当地的自然和文化资源，为游客提供了丰富多样的旅游体验。

绿维创景度假地产开发经营模式

绿维创景度假地产开发经营模式绿维创景是一种度假地产开发经营模式，旨在为人们提供独特的度假体验，同时保护和提升生态环境的质量。

这种模式将环境保护与高品质度假服务相结合，通过营造自然环境和特色加值，吸引游客和投资者。

绿维创景的核心理念是可持续发展。

开发商在选址和规划过程中，依托于丰富的自然资源和独特的生态环境，保护和改善自然环境的同时，还提供高品质的设施和服务。

这种模式旨在减少对自然资源的消耗，并通过合理的资源利用和节能措施增加环境效益。

在绿维创景中，关注社区和环境的需求是至关重要的。

开发商积极与当地政府、社区和居民进行合作，了解他们的意见和建议，以便更好地满足他们的需求。

开发商还致力于改善当地社区的基础设施和公共服务，以促进该地区的可持续发展。

绿维创景还强调环境教育和社区参与的重要性。

开发商不仅提供高品质的度假体验，还积极引导游客和居民参与到环境保护和可持续发展的活动中来。

他们组织丰富多样的环境教育项目，如生态考察、环境保护讲座和体验式学习活动，以提高人们的环保意识和环境保护技能。

绿维创景的成功需要建立合作和共赢的伙伴关系。

在开发过程中，开发商需要与设计师、建筑师和环境专家合作，确保开发项目符合环境保护和可持续发展的标准。

他们还需要与旅游机构、酒店和度假村等产业伙伴合作，提供优质的度假服务。

这些合作将促进旅游业的发展，增加地方经济的收入。

在实际经营过程中，绿维创景需要严格的环境管理和监督。

开发商需要建立有效的环境管理制度，确保项目的运营符合环境保护和可持续发展的要求。

他们还应定期进行环境评估和监测，及时发现和解决环境问题，保护生态环境的完整性和质量。

绿维创景的实施可以带来很多好处。

首先，它能够吸引更多的游客和投资者，增加地方经济的收入。

其次，它可以提升当地居民的生活质量，改善基础设施和公共服务，同时也促进社区的可持续发展。

最重要的是，绿维创景能够保护和提升自然环境的质量，回报当地社区和生态系统。

总之，绿维创景是一种旨在保护和提升环境质量的度假地产开发经营模式。

国内乡村旅游度假发展模式及典型案例-绿维创景

国内乡村旅游度假发展模式及典型案例北京绿维创景规划设计院绿维创景认为，以农业为基础，一二三产业联动的产业发展是三农问题解决的前提。

乡村旅游度假同样是基于产业问题的解决，结合农村的社区发展，实现农民居住条件改善、生活方式转变，促进农民市民化进程，从而实现中国社会主义新农村发展的道路。

一、国内乡村旅游度假发展概况我国的乡村旅游发展实际上已经走过了两个发展阶段，目前部分地区已经进入了第三个发展阶段。

二、国内乡村旅游的模式划分三、乡村度假旅游的业态绿维创景在全国是第一个做旅游业态规划的。

业态是休闲度假的支撑，主要包括旅游商品类、餐饮类、休闲娱乐类、宾馆住宿类、演艺类和服务配套类六大类。

四、乡村旅游度假产品类型虽然乡村旅游度假产品在我国出现时间较短，但发展迅速。

经过近几年的发展，我国乡村度假旅游产品主要呈现庄园式乡村度假产品、分时度假型产品、公寓式乡村度假产品等三种类型。

庄园式乡村度假产品• 概念：庄园式乡村度假旅游产品是指依托乡村特色庄园来开展旅游度假活动。

• 选址：位于城乡结合部，邻近风景区或乡村景区，具有良好的交通条件和交通网络；庄园与乡村具有空间上的相对独立性。

• 服务与档次：服务设施相对齐全，档次也较高。

• 案例：这种庄园式乡村度假产品以北京为常见，如北京密云红酒庄园、白领庄园、金色四季田园休闲度假村、大苑村休闲度假村等。

分时型乡村度假产品• 概念：分时型乡村度假产品是指结合分时度假房产来开展度假旅游活动的产品方式。

在产权上，旅游者拥有部分产权；在经营上，由开发商或运营商进行经营管理。

旅游地产解构-旅游地产规划设计-绿维创景

旅游地产解构北京绿维创景规划设计院经历过一段畸形增长的时代，旅游地产的发展正在逐渐走向理性。

越来越体现出适应于生活、休闲度假等本身的需求，并进一步显现出对旅游产业、区域经济、社会发展强大的带动作用。

绿维创景认为，旅游地产已经成为旅游区域开发与城市经营全面结合的手段。

一、什么是旅游地产?旅游地产，是以旅游休闲度假为依托，在旅游地形成的围绕旅游行为展开的土地开发与房地产物业开发，是旅游与房地产两个主流产业融合形成的交叉产业，但又绝不仅限于这两个黄金产业本身。

总体来看，旅游地产的出现是依托旅游资源，基于人们对旅游地的需求从一般观光转化为休闲度假，进而转化为居住或生活度假时，出现的一种物业形式，或者是一种财产形式。

二、旅游地产五大组成要素：第一，便捷的交通与地理位置，是旅游地产开发的前提。

第二，具有独特吸引力的旅游资源，特别是具有极高观赏价值、康复疗养、休闲度假功能的资源，为旅游地产开发增加筹码，也是旅游地产进行空间特性与产业性质定位的必要条件。

第三，基础设施与配套服务设施，是旅游项目、休闲度假项目、人居项目之外的另一重要组成部分，需要满足旅游与居住的双重需求。

因此，要求设施配套齐全，功能组合丰富，相互支撑。

第四，具有游憩化、人性化的公共空间环境，可以促进旅游地产趋向更加成熟、完善的方向发展。

第五，保证旅游、地产开发顺利进行的设计方案，合法的产权手续，专业、先进的物业管理与酒店管理，以及资金支撑、营销推广系统、交换网络系统等，也是旅游地产不可缺少的组成要素。

三、旅游地产五个主要特征(一)基本特征-旅游与地产相互交叉旅游地产以旅游开发为基础和发展背景，以地产为盈利点和终极目标。

旅游策划专题-用旅游策划,助推项目成功落地-绿维创景

旅游运营网旅游策划专题-用旅游策划，助推项目成功落地北京绿维创景规划设计院热点聚焦：旅游策划，旅游项目策划，旅游全案策划，旅游规划，旅游策划规划，绿维创景旅游规划涉及发展目标、产业配套、用地控制与平衡等方向性的大问题，往往不能对产业、产品、运营和管理作出具体的指导，存在操作性上的空缺。

如何摆脱旅游规划的限制，为政府及开发商提供可执行、可落地的方案？绿维创景认为，应在旅游规划之前形成全案策划，设计出最有价值的游憩模式、旅游产品及商业运营模式，助推项目在经济、市场及建设上的落地。

旅游策划专题-用旅游策划，助推项目落地-绿维创景一、旅游策划的概念解读旅游策划，是依托创造性思维，实现资源、环境、交通与市场的优化拟合，实现旅游业发展目标的创造过程。

其目的在于找出资源与市场间的核心关系，建构可采取的最优途径，形成可实施的明确方案，并对近期的行动进行系统安排。

绿维创景认为，旅游策划要先于旅游规划并形成全案策划架构，通过策划设计出最有价值的游憩模式、商业模式、营销模式和运营模式，形成旅游产品和旅游吸引力，再将吸引力延伸到整个旅游产业的多元系统构架，最后体现到规划上。

另外，旅游策划要讲求落地：通过商业模式创新实现经济落地、通过创新主题概念，塑造核心竞争力，形成市场落地、通过经营模式创新实现建设落地。

二、旅游全案策划的步骤及要点绿维创景认为，旅游开发是以项目的完整运营方案为基础的。

因此，通过旅游全案策划，形成包括旅游产品策划、旅游开发建造及投融资策划、旅游营销及经营管理策划三方面内容，可以全面把握项目开发的条件。

度假时代下的旅游地产如何开发运营-绿维创景

度假时代下的旅游地产如何开发运营北京绿维创景规划设计院前言：旅游地产经过十几年的发展，原来以传统住宅地产为基础的开发形式无论是在使用价值还是配套价值方面，都与旅游市场需求之间产生了脱节，导致鬼楼鬼城的大量出现，这一模式已经难以持续，转型迫在眉睫。

如何转型？如何满足度假。

人们对于度假旅游的需求比以往任何时候都强烈。

度假时代的到来，需求巨大，给予了旅游地产解套的机遇，关键在于供给的转型与升级。

一、度假时代下旅游地产的整体开发思路旅游地产以其较为宽松的政策环境、“居住+投资”的双重功能、良好的生态环境优势，在近几年获得了高速发展。

如今，在整个地产行业都进入分化阶段的背景下，旅游地产也可谓是一半海水、一半火焰。

一半是火焰，意思是旅游地产现在很火。

大型企业大规模拿地、大规模造城、大规模造景、大手笔运作，现在世界上产生的效应是非常强的，比如万达的文化旅游城、万科的度假区。

另一半是海水，比较冰冷。

无论是“5+2”的第二居所还是度假居住的第三居所，都面临着高空置率的问题，鬼楼、鬼城、鬼镇、鬼社区屡见不鲜，特别是在以前受气候影响比较大的北方，形成的一些滨海地区的楼群。

山东沿海几千万㎡的旅游地产，基本上都属于空置率极高的地产。

的历史问题；第二，纯投资性旅游地产难以去化；第三，投资者购买旅游地产使用价值低，投资回报低。

绿维创景专注于旅游、地产、新型城镇化领域的研究和实践，专注于旅游地产策划、规划、设计、运营、销售等各个环节，通过项目的实操以及旅游地产市场的深度分析，针对旅游地产存在的问题，也一直在探索独特的开发运营模式，让旅游地产真正的动起来。

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旅游产业特性与旅游投资理念
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旅游产业特性与旅游投资理念
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摘要：本文总结了旅游产业及旅游投资的特性，并整理出旅游投资的三个基本理念，旨在指导旅游投资。

一、旅游产品及产业的特殊性
1、资源的国有性：旅游资源，基本上需要依托于土地而存在，是地上或地下的资源，因土地属性国有，旅游资源一般为国有。

2、资源的非流通性：更为重要的是，在法律上，风景名胜资源和文物保护单位的经营权，是不可转让的。

因此，旅游资源中最重要的资源，不能进入市场流通。

我们称之为旅游产业投资的“资源限制”。

3、资源保护与旅游开发的矛盾：旅游开发不能破坏生态与文物，这是一个不可动摇的基点。

问题是因为受到体制、部门利益、保守理念的制约，都借用了“保护”之名来抗拒合理的开发利用，特别是由社会投资参与的开发。

4、旅游目的地的区域性与旅游项目的区域依赖性：旅游项目（景区、宾馆等），只是目的地系统中的一部分，企业不可能超越目的地去开展运作，也不可能代替目的地进行营销推广，只能在目的地系统内部形成市场合作结构，借助目的地整体营销，开拓项目的市场。

这样，旅游项目投资，就形成了对区域的整体运作的深度依赖，自主运作的空间太小，企业发展受到限制。

5、跨行业的综合复杂性：我将旅游相关行业划分为八类十三个：1）游憩行业：景区、公园、娱乐区、游乐区、主题公园、体育园区、康疗区；2）接待行业：宾馆、饭店、餐饮、会议、展览等。

3）营销行业：旅行商、旅游媒介广告。

4）交通行业：公路、铁路、航运、水运。

5）建设行业：园林绿化、生态恢复、古建、艺术装饰。

6）生产行业：车船交通工具生产、游乐设施生产、土特产品加工、旅游工艺加工、饭店用品生产。

7）商业行业：旅游购物商业、购物休闲商业等。

8）旅游智业：规划、策划、管理等。

6、多环节配合的服务消费特性：出游过程需要媒介、旅行社、运输、宾馆、餐饮、景区、商业、娱乐多个环节系统紧密配合，形成全游程消费的服务整合，是一个多环节服务链。

因此，旅游产品的营销与业绩，相互依赖非常强，需要服务链各个环节的提升与质量保障。

对于旅游项目投资，对其他环节的服务依赖，成为无法自主控制的重要风险。

7、异地预先销售与本地现场消费的结构：“异地预先销售”，是指游客在客源地通过旅行社进行旅游预定；在目的地进行游憩时，才实现了产品的消费，也才真正实现了产品的销售。

客源地与目的地之间的时空差异，决定了旅游产品营销与经营的模式，与其他产业的产品有了巨大的差别。

8、资源的独特性不等于产品的独特性：资源不等于产品。

真正构成游客吸引力的，是产品的吸引力。

在这个结构里，资源如何转化
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为产品，是旅游产品设计的关键。

9、市场需求的多样性与时代变化：出游的目的差异很大；人群有多少种，差异就有多大；希望一个旅游产品满足多样化市场的需求，这对产品提出了很高的开发要求。

市场的需求，随时间的推移，有着非常大的变化。

处于快速致富的过程之中的中国市场，生活水平、时尚趋势、文化开放都快速变化，因此，游客需求也在快速转换之中。

10、自助化趋势与深度服务化趋势同时并存：自助旅游，喜欢自主决定游憩过程，对于深度的精细的服务，不会过多的要求，相反，他们会自己寻找新的游乐，从社会与自然的丰富性中得到需求的满足。

另外一种服务深度化和精细化的要求：要求旅游服务更加符合游客的多样化需要，服务水平、服务方式、服务过程达到更高的水准。

二、旅游投资的主要特征
1、高投入与持续回报的投入产出特征：旅游从原来的低门槛逐渐发展到目前的中高门槛，进入性投资的加大，竞争加剧及竞争环境的国际化，使旅游的高投入，并不能产生快速的回收。

因为旅游是一个持续回报的长效投资产业。

中国的民营资本，已经适应了快速投资，快速回收的短平快投资理念。

我们提出“五重杠杆运作模式”的目的，就是解决高投入与慢回报之间的矛盾。

2、旅游产业链整合与多产业整合特征：旅游投资，已脱离单一项目时代，投资商进行区域整体投资，力求整合旅游产业链，整合多元产业，寻求综合收益的最大化。

旅游产业链的延伸，与城市景观、
房地产、小城镇、休闲娱乐等等深度结合，产生了一个整体的、互动的结构――“泛旅游产业”。

其直接产业链包括宾馆、餐馆、运输、娱乐、体育、保健美容疗养、博彩、会展、生态与观光农业、加工工业、技术产业；综合延升的产业链包括旅游房地产业（旅游度假酒店、旅游公寓、别墅区），城市游憩型商业（步行街、SHOPPING MALL、中央游憩区等），这就把旅游的产业链与城市经营结合在一起。

3、旅游资源的资本化流通障碍：根据《风景名胜区管理条例》和《文物保护法》，旅游资源是不可转让的资产，其经营权，也不允许流通。

转让经营、抵押贷款、资源入股实际上都没有法律依据。

三、旅游投资理念
１、四先定律：第一，先进行产品策划，再编制规划，而非先规划后策划；第二，先通过规划，再获取建设用地，进而建设；而非盲目建设，或搞四边工程；第三，先签定旅游特许经营权，再锁定核心地块，进而获得相关资源权益；以区域旅游资源锁定为前提，核心地块为关键；第四，先设计商业模式（运作模式），再投入资金；以明确的投资评价为前提，极其清晰的把握投资运作思路。

２、杠杆运作理念：
规划杠杆：通过旅游规划修编，把项目在国际、全国、区域的定位大大提高，进行大规模的炒作，产生出巨大的影响，为融资、招商、旅游营销、土地升值提供巨大的支持；
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旅游运营网政策杠杆：旅游为政府提供了一个极好的政治操作平台——以绿色GDP 政绩观为指导，调整城乡产业结构，形成新时代下经济发展的新思路、新理念；通过政绩策划，要求政府给予旅游开发的最大优惠条件（低价资产收购、税费减免、申请扶持资金等）；
营销杠杆：造势炒作、全面进行景区管理提升和科学营销，形成现金收入的高速增长，一方面改善经营业绩，另一方面，给银行融资，土地价值提升，投资商追捧提供坚实的证据；以营销造成的人气旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的实质性的撬动融资和招商引资；
土地杠杆：以低价获取的景区周边土地为核心资产，通过以上三重杠杆的运作，实现土地的大幅升值，以商业房产、旅游房产等方式，实现最大的资产收益；
融资杠杆：关键是依托收购兼并、政府优惠、低价获取大量资产，以前述三重杠杆为手段，产生资产大幅升值的市场评价，以现金流量增长的事实，支持对融资及招商引资项目未来收益的美丽包装，从而实现大规模融资，高价出让资产的目的。

３、产业整合理念：泛旅游产业具有极大的区域聚集和经济带动作用，往往会带动一个区域的城市化进程，形成游憩区、度假区、会展区、娱乐区、步行街区、购物游憩区、及旅游小城镇等等，推动区域型旅游房地产和商业房地产发展。

（有关旅游产业的更多研究，详见）。