我国房地产业发展及对地方财政的影响研究
我国房地产业对地方财政收入贡献率实证研究
1 我国房地产业对地方财政收入贡献率实证研究一、我国房地产税收概况一房地产税收体系自1949年新中国成立以来我国房地产税制经历了建立时期1950-1957年、发展时期1958-1993年从而形成了现阶段房地产税制的基本框架。
到目前为止涉及到房地产的税费主要有11种即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加。
已完成了对土地开发环节、交易环节、保有环节的全部税收规定形成了一套相互联系、相互补充的房地产税收体系。
在房地产税收体系各环节中土地使用权取得环节涉及的税种有耕地占用税、契税、印花税。
房地产开发商在开发阶段缴纳的税种主要有印花税、营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加。
在房地产经营环节房地产开发商缴纳的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。
在房地产的保有环节若自用房屋缴纳的税种主要有城镇土地使用税和房产税若出租房屋缴纳的税种主要有营业税、房产税、企业所得税、个人所得税、印花税。
表1 我国房地产税收体系开发阶段交易阶段保有阶段取得土地使用权开发阶段印花税营业税契税企业所得税城市维护建设税房产税印花税个人所得税教育费附加城镇土地使用税耕地占用税营业税印花税城市维护建设税土地增值税教育费附加企业所得税土地增值税个人所得税城镇土地使用税契税我国目前的房地产税收体系由房地产开发、交易和保有三个阶段的税收制度2 构成。
各阶段的税种分布情况如表1所示。
二主要房地产税种概念与功能目前我国的房地产税收体系结构是极其繁琐和复杂的在现行的房地产税收体系中有专门针对不动产而设置的税种即房地产“五税”分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税。
这五个税种涵盖了房地产开发交易的所有环节是房地产税收体系中的主体税种。
由于这五个税种收入直接来源于不动产因此重点考察这五个税种的收入情况可以更好的了解当前我国房地产税收对地方财政收入的贡献情况。
房地产价格对地方财政收入的效应研究文献述评
一
９ １ —
梁富 山 房地 产 价格对 地 方财政 收入 的效应 研 究文 献述评
而然 地 吸引 了大量 学者 和 公众广 泛而 深入 的关注 与研 究 。国外 学者对 房地 产价 格 与地 方财政 收入 的 效应研 究侧 重 于两方 面 ：一是 房地产 价 格与宏 观 经济 ；二是 房地产 价 格与财 税 。 （ 一 ）房地 产价格 与宏 观 经济
问题 。２ ０ １ ０年 国务 院 、 国土 资 源 部和 中 国人 民银行 等 部 委 相继 下 发 促 进房 地 产 市 场平 稳 健 康 发展 的一 系列宏 观 调控 政策 ，其 力度 更大 且 措施 更加 严厉 ，要求 大力 增加 保 障性 住房和 普通 商 品房 供给 ，
继 续 鼓励 居 民 自住和 改 善性 需求 ，抑制 投机 性 需求 ，调控住 房 的 消费 结构 ，加 强房 地产 市场 监 管 ，
完 善房 地产 市 场制 度 ，综 合运 用土 地 、金 融 、税 收 等市 场手 段来 稳 定房地 产价 格 。 进入 ２ ０ １ ０年 ，房 地产 价 格 上 涨形 势 更趋 严 峻 ，前 三个 月我 国城 市 房地 产 价 格 同 比涨 幅 １ ０ ％以
上 ， 使得 社 会 上 “ 谈 房色 变 ” 。在 此 背 景 下 国务 院 ４月 ｌ ７日再 次 出 台 《 关 于坚 决 遏制 部 分 城市 房 地 产价 格 过快 上 涨 的通 知 》 （ 国办 发 ［ ２ ０ １ ０ ］ ４号 ），被 称 为 “ 史上 最严 厉 的调控 政 策 ” ，由于 各级
部 门落 实 问题 和房 地产 市 场本 身 错综 复 杂 的实况 ， “ 新 国十 条 ”未 能完 全奏 效 ，房地 产价 格 上涨 的
房地产业对地方财政收入和支出影响的实证分析
像鸦片一样 ， 不仅使地方政府尝到了甜头 ， 而且使地方 地 产 业对 地方财 政 收入 和影 响。
政府产 生 了 强大 的依赖 性 。巨幅增 长 的土地 使 用权 出让 为 了分析 方便 ，本 文利 用 Ｅ Ｖ ｉ ｅ ｗ ｓ 软 件 对数 据进 行 收入 不 仅成 为重 要 的财 政 收入 来 源 ， 还 推 动 了地 方 经济 处 理 ， 得到地方财政收入、 支 出和 房 地 产 业 对 财政 收 入 的发 展 ，导 致 地 方政 府 的卖 地 冲动 （ 朱 丽娜 、石 晓平 ， 贡 献这 几项 数据 的基 本描 述 （ 见表 ２ ） 。
成 了一个相互促进 、 相互影响的格局 ， 在整个地方财政 １ ９ ９ ７年的 ４ Ｏ多倍 ， 年均增长 ３ ０ ％； 房地产经营税金及
收入 中 ，土 地 出让 收 入 占地 方财 政 收 入 比重 的不 断提 附加 ２ ０ １ ０年是 １ ９ ９ ７年 的 ３ ３倍 多 ， 年均 增长 ２ ８ ． ４ ％； 房 高， 虽 然增 强 了地 方 政 府对 廉 租房 、 城 市 建设 、 农村 基 础 地 产 商购 置 土地 费用 占地 方财 政 收入 的比重 自 １ ９ ９ ７年
因而 ， 导 致 了地 方 政 府 不 顾 中央 政 策 和 法 律规 定 ， 不 顾
担， 使广 大人 民群众 叫苦不迭 ， 引发对执政 当局 的极大 时 ，房地 产 的 发展 刺 激 了地 方政 府 出让 土 地 的积 极性 。
电等 商 业链 的 发展 ， 商 业链 的繁 荣所 带 来 的税 收使 得地 群 众 利益 和意 愿 ， 违法 实施 强拆 。 方财政 收入 连 年增 加 。邵一 江（ ２ ０ １ ０ ） 以１ ９ ９ ５ －２ ０ ０ ７年 据 为研 究对 象 ， 进 行 计 量 经 济 学分 析 ， 证 实地 方政 府 的
房地产市场的变化对地方经济的影响分析
房地产市场的变化对地方经济的影响分析随着全球经济的不断发展，房地产市场的变化对地方经济的影响日益显著。
房地产市场的波动不仅直接影响着房地产行业的发展，也对地方经济产生了深远的影响。
本文将分析房地产市场的变化对地方经济的影响，并探讨这一影响所带来的积极和消极影响。
房地产市场的变化对地方经济的影响体现在以下几个方面：第一，对房地产行业的影响。
房地产市场的变化直接影响着房地产行业的发展。
当房地产市场处于繁荣期时，房地产行业将持续蓬勃发展，吸引大量投资和就业。
而当房地产市场出现滞涩期时，房地产行业将面临资金紧张和项目停滞的困境。
房地产市场的变化可直接影响地方房地产行业的经济状况。
第二，对相关产业的影响。
房地产市场的变化也将影响到相关产业的发展。
建筑材料、装修、家居等产业都与房地产密切相关，这些行业的发展也会受到房地产市场的影响。
当房地产市场繁荣时，相关产业将迎来发展机遇，而当房地产市场低迷时，相关产业也将受到严重冲击。
对地方政府财政的影响。
房地产市场的变化还将直接影响地方政府的财政状况。
地方政府征收的房地产税、土地出让金等都与房地产市场的发展密切相关。
当房地产市场繁荣时，地方政府将获得更多的税收收入，而当房地产市场低迷时，地方财政将面临收入减少和财政压力增大的困境。
对地方经济的积极影响：1. 促进了地方经济的发展。
房地产市场的繁荣将带动相关产业的发展，如建筑材料、装修、家居等产业，进而推动了地方经济的发展。
吸引了大量资金和人才投入到地方房地产行业，增加了地方就业机会，促进了地方经济持续增长。
2. 带动了地方政府财政收入的增加。
房地产市场的繁荣将带动了地方政府财政收入的增加，包括房地产税、土地出让金等税收收入的增加，进而提升了地方政府的财政实力，为地方经济的发展提供了坚实的财政支撑。
3. 改善了地方居民的生活水平。
房地产市场的繁荣将带动了地方房地产行业的发展，为地方居民提供了更多的住房选择，改善了居民的生活条件，提升了居民的生活水平。
房地产经济对中国国民经济增长的作用研究
房地产经济对中国国民经济增长的作用研究房地产经济是一个综合性很强的产业体系，涉及到了建筑材料、房屋建筑、物业管理、金融、土地资源和政策法规等多个方面。
在国民经济增长和社会发展中，房地产经济发挥着重要的作用。
本文将从以下几个方面进行探讨。
一、房地产经济对国民经济的直接贡献房地产经济的直接贡献主要体现在以下几方面：1.增加国家税收。
房地产税、房屋买卖税、土地出让金等税费的征收，为国家带来了可观的税收收入。
特别是在城市化快速发展的过程中，房地产税收对于地方财政的贡献不容忽视。
2.推动固定资产投资。
房地产经济作为振兴投资的一条重要渠道之一，在固定资产投资中所占比重日益增大。
不仅建筑业对于一般投资和国民经济的直接增长做出了巨大贡献，房地产业中的房屋建筑、土石方工程、其它建设工程等项目也很大地推动了国民经济的增长。
3.促进相关产业发展。
房地产经济带动了建筑材料、建筑维修、家具厂等相关产业的快速发展。
同时，各类房地产企业也涉足到了房屋租赁、物业管理等领域，为资产流通和社会服务作出了巨大贡献，这也直接促进了相关产业的发展。
二、房地产经济对民生的影响房地产经济在当前的社会发展中，对民生产生了广泛的影响，其中表现最为明显的就是房屋和土地价格的上升。
1.房屋价格上升。
人们的住房需求日益增长，而供应量不足导致房屋价格持续上升，劣质房屋大量存在，为人们的居住质量带来了困扰。
此外，房地产业的金融化、商品化和市场化也加重了居民的财政负担。
2.土地价格上升。
房地产开发的迅猛发展，为土地财政带来了可观的收益，这也导致了土地价格的大幅上升。
土地出让费的高昂成本、营业税等各类税费的增加也直接增加了企业的成本，这又导致房屋的售价和租金价格进一步上涨，从而又加重了人们的生活和经济负担。
三、房地产经济对社会的影响房地产经济在社会发展中，除了直接对于国民经济的增长和民生的影响以外，还有如下的影响：1.资源消耗急剧。
房地产业消耗了大量的建筑材料、能源、水源等资源，引起了社会资源浪费和环境污染。
分析房地产市场的变化对地方经济的影响
分析房地产市场的变化对地方经济的影响随着中国经济的快速发展，房地产市场的变化对地方经济的影响日益显现。
房地产作为中国经济的支柱产业之一，其变化不仅影响着地方经济的发展，还对地方政府的政策制定和经济运行产生重大影响。
本文将从房地产市场变化对地方经济的直接影响和间接影响两个方面展开分析。
1.1 房地产市场的价格变化房地产市场的价格变化直接影响着地方经济，房价上涨会导致居民财富增加，促进居民消费的增长，进一步带动相关产业的发展。
当房价过快上涨时，也会导致资金过度流入房地产市场，造成其他产业的投资不足，从而影响地方经济的结构调整和产业升级。
1.2 土地供应对地方经济的影响地方政府的土地供应政策直接关系着房地产市场的供求关系。
当地方政府过度依赖土地出让收入时，会过度注重土地供应，导致土地资源过度利用，不仅加剧了房地产市场的波动，还会制约地方经济的可持续发展。
而当地方政府加大对土地资源的保护和规划，房地产市场也将更加稳定和健康。
房地产市场的变化对地方金融市场的影响不可忽视。
房地产市场的波动会影响地方银行的信贷政策和风险控制，从而影响地方企业和居民的融资成本和融资渠道。
当房地产市场过热时，地方金融市场的风险会进一步加大，导致金融风险传导至地方经济，甚至引发金融危机。
2.2 房地产市场对地方政府财政收入的影响房地产市场的变化也会直接影响地方政府的财政收入。
当房地产市场繁荣时，地方政府可以通过土地出让收入和房产税等渠道获取大量财政收入，进而增加地方政府的财政支出和投资。
当房地产市场低迷时，地方政府的财政收入受到影响，导致地方财政压力加大，进而影响地方政府的政策制定和经济发展。
房地产市场的变化也会影响地方就业和社会稳定。
房地产行业是地方就业的重要支柱产业，当房地产市场繁荣时，会带动相关产业的招聘和就业增长，从而提高地方居民的收入水平和生活质量。
当房地产市场低迷时，会导致地方就业压力加大，从而影响地方社会稳定和治安局势。
房地产市场的变化对地方经济的影响分析
房地产市场的变化对地方经济的影响分析房地产市场的繁荣与否决定了地方政府的财政收入。
一方面，房地产开发商需要缴纳土地出让金和相关的税费，这为地方政府的财政收入带来了大量的资金。
房地产市场的繁荣也会刺激消费，提高人民的收入水平，从而增加了地方政府的税收收入。
房地产市场的繁荣将为地方政府的财政收入提供了巨大的支撑，为地方经济的发展提供了强大的动力。
房地产市场的增长也会刺激相关行业的发展。
在房地产繁荣的时候，建筑业、建材工业、家具业等相关行业会迎来一个快速增长的时期，这将带动相关行业的发展，提高了地方的经济活力。
房地产市场的繁荣也会刺激金融业的发展，因为购房者需要通过贷款来购房，这将促进银行等金融机构的业务增长，为地方金融业的健康发展提供了有力的支持。
房地产市场的繁荣也会带动相关产业的发展。
在房地产繁荣的时候，人们对于生活品质的追求会提高，这将促进相关产业的发展，比如家电、家居装饰、家居服务等行业都将受益于房地产市场的繁荣，从而为地方经济的发展带来了重要的支持。
房地产市场的繁荣也会提高地方居民的生活水平。
随着房地产市场的繁荣，房价的上涨会为房地产业的从业人员带来更高的收入，而购房者也可以通过房产的升值来提高自己的财富水平。
房地产市场的繁荣也会带动地方服务业的发展，比如餐饮业、旅游业、娱乐业等行业都将受益于房地产市场的繁荣，从而提高了地方居民的生活水平。
房地产市场的繁荣也会带来一些问题。
房地产市场的繁荣可能会导致投机行为的增加，从而带来市场的过热和泡沫的出现。
这将对经济的稳定性造成一定的风险，甚至引发经济的危机。
房地产市场的繁荣也可能会导致土地资源的过度开发和环境污染等问题，这将损害地方的生态环境，影响地方的可持续发展。
房地产市场的变化对地方经济的影响是多方面的。
从正面来看，房地产市场的繁荣将为地方政府的财政收入提供了重要支持，同时也会带动相关产业和服务业的发展，提高地方居民的生活水平。
我们也必须警惕投机行为和资源浪费等问题，保持房地产市场的健康发展，为地方经济的可持续发展提供了坚实的基础。
从财政学角度看我国房地产业相关问题
从财政学角度看我国房地产业相关问题从财政学角度看我国房地产业相关问题摘要；近几年，随着我国经济的发展，房地产业已经成为我国经济新的增长点，不仅带动了其他相关产业的发展，而且在拉动内需、促进经济增长等方面也发挥着重要的作用。
然而，当前我国房地产业的发展一度出现不和谐的状况，本文主要从财政学的角度对我国房地产业相关问题进行探讨，主要分析我国房地产业存在的问题，探讨出现这些问题的原因，并试图提出一些建议措施。
一，房地产业现存问题（1）2004年至今日年房价持续走高，远远超过了居民的购买力据调查显示，2004年至今日年我国城镇居民人均可支配收入年均增长8.4%左右，但是许多城市商品房价格年均增长远远超过了这一数字，2004-2011年期间我国住宅平均价格高达20%左右。
房地产价格的快速上涨，远远超过了居民的购买力。
按照国际经验，房屋价格与家庭可支配收入比为5:1左右较为合理，其中世界银行的标准是5:1，联合国的标准是3:1，而我国这个比例大约是10:1—15：1，已经远远超过了国际警戒线。
房地产价格的迅速上涨，已经成为我国经济发展过程中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素，持续上涨的房价是我国房地产市场不和谐的最突出表现。
（2）房地产业泡沫经济历史上三次房地产泡沫美国：1926年破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机日本：1991年破碎，导致日本长达15年的经济萧条东南亚、香港：1997年破碎，香港出现十几万名百万“负翁”房地产开发商为追求高额利润，往往将自己的项目投向高档住宅、别墅、商业用房，而对于老百姓真正需要的普通住宅、经济适用房、廉租房却不愿进行建设，这一方面造成高档房屋的空置率不断提高；另一方面中低价位普通住宅和保障性住房供不应求，抬高了商品住房的平均价格。
少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段哄抬房价，误导市场预期。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
我国房地产业发展及对地方财政的影响研究作者：祝慧洁魏春波栾岚
来源：《中国管理信息化》2015年第12期
[摘要]房地产业在国民经济发展过程中发挥着相当重要的作用，不仅能推进城市的基础设施建设，还能带动相关产业的快速发展。
我国房地产业的快速发展对地方财政的快速增长起到了正向的推进作用。
本文详细介绍房地产业的发展现状及地方政府的收入构成，分析房地产业的发展对地方财政收入变化的影响，并提出房地产业发展的3点建议。
[关键词]房地产；财政收入；影响；建议
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.12.114
[中图分类号]F812.7；F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2015）12-0-01
房地产业是我国经济快速发展的重要组成部分，在国家经济结构中占据重要地位，在整个国民经济体系里起到了基础性作用。
具体体现在以下几个方面。
第一，房地产业能推进我国的基础设施建设，提高城市化水平和进程。
2000年到2010年期间，平均每年有2 000万人口进入城市，这要求城市提供大量的住宅以满足不断增加的人口规模，同时，老城区的拆迁改造，也需要快速和稳定的房地产业发展来维持；第二，房地产业的快速推进，能带动其他周边相关产业的快速发展和壮大，有效促进国民经济的快速发展。
房地产业的带动性和周期性长的特点，使其既能通过自身快速发展带动国民经济的增长，也能通过其周边产业的快速发展带动国民经济快速增长，形成增加经济的巨大合力。
第三，房地产业的快速发展，不仅能提供大量的居住用房，而且能有效改善生活环境，不断满足人们日益增长的物质需求和居住需求，这从直观层面带来生活的巨大变化，促进经济发展，加快和谐社会的建设。
1 我国房地产业发展现状
房地产业属于第三产业，是对房地产类进行开发和管理及投资等业务的产业。
一般包括土地开发、房产转让及相关的管理维护等。
近年来，房地产行业吸引了大量投资，使其高速发展，竞争日趋激烈。
房地产业的发展在国家的经济发展中起到相当大的作用，是增加地方财政收入和改善民众生活水平的重要产业。
目前我国的房地产业具有以下特点。
1.1 政策调控，房地产业回归理性发展
房地产宏观调控政策的效果已经凸显出来，房地产业将逐步回归到理性发展的线路上来，将来的房价，特别是一线城市房价的下降趋势将变得更加明显。
1.2 房价下行，房地产业告别暴利时代
2014年秋季国家统计局发布的8月份全国70个大中城市的房价变化情况统计中，共有68个城市的新建商品房住宅环比下降，只有厦门上涨。
这当中，北京、上海、广州、深圳这些一线城市的跌幅都达到了环比1%左右。
而在二手房交易方面，有67个城市的环比成交价格下降，2个城市的环比成交价格持平，只有1个城市的环比成交价格上涨。
就目前国家统计局的数据来看，极具代表性的70个城市的新商品房住宅中有68个环比下降，说明两个问题：第一，普遍认为房价最坚挺的4个一线城市的房价都已产生了下跌情况；第二，无论是新商品住宅还是二手房的价格都存在一定程度的下调。
由此可以看出，持续高涨的房价正处在僵持中，并开始进入下行阶段，房地产业告别暴利的时代来临。
2 地方财政收入的构成
20世纪50年代以来，我国国家财政制度的发展经历3个不同的时期。
第一个阶段的财政制度是在1980年之前的统收统支的财政制度；第二个阶段的财政制度是在1994年前的分灶吃饭和财政包干制度；第三个阶段是从1994年到现在的分税制财政制度。
在第一个阶段一共诞生了7种不同的财政管理方式，第二个阶段产生了3种不同的财政管理方式，在不同的财政管理方式下，地方财政收入的构成都存在较大变化。
第三个阶段到现在，我国实行分税制改革，中央到地方的财政收入关系日趋稳定，在税务的分享上也实现了平衡。
3 房地产业发展对地方财政的影响
3.1 专项税收收入影响
1994年我国的分税制改革及2002年我国所得税分享制度改革的实行，使地方财政收入的来源大幅减少，使地方政府对商业企业的税收情况和市场交易的税收情况更加重视。
因此，地方政府就把目标放在了增加税收收入上，在这个前提下，房地产业快速发展，行业不断扩张，大量的房产企业所得税支付及房产交易的税收不断增加，成为地方政府提升财政收入的重要经济来源。
房地产行业的发展，通过不断壮大规模而引起的税收提升对地方财政收入产生一定影响。
3.2 相关产业税收影响
房地产业的快速发展，不但能带动地方经济的快速增长，而且能带动周边产业的经济活力，如装修业、家居业等，这些产业的增长同样也促进了房产业的发展，而这些产业发展带来的经济收入与房产行业带来的经济收入又一定程度上提升了政府的财政收入。
所以，房地产业的发展能提升政府的工作绩效。
3.3 其他的收入影响
房地产企业的土地购买资金是其发展过程中必须支出的费用，这些费用构成了地方政府财政的额外收入，同样对地方政府财政收入形成影响。
4 建议
第一，放弃“房地产拉动型”区域增长模式，构建房地产业与实体产业协调发展的新模式；第二，加强房地产市场信息采集与分析研究，建立房地产市场科学发展指标体系；第三，实施差别化调控政策，加强调控的针对性、精准性和有效性。
主要参考文献
[1]曹志明.浅析房地产经济发展方向[J].中国房地产业，2012（2）.
[2]刘婷婷.房地产投资对国民经济的影响[J].知识经
济，2009（4）：32-34.。