论我国房地产业的发展--基于可持续发展的视角

论我国房地产业的发展--基于可持续发展的视角

摘要：随着我国经济的发展，房地产业取得了长足进步，但在发展的过程中，

也出现了一系列问题，如房价上涨过快，开发过程中的腐败，房地产业与周围环

境的协调等，这对房地产业的可持续发展产生了严重制约。在工业化和城市化进

程加速推进的背景下，房地产业必须在保持其自身持续、稳定和健康发展的基础上，与环境相适应，为其他产业和部门乃至整个国民经济的发展奠定基础。

关键词：房地产；可持续；调控体系

房地产业是一个具有高度综合性和关联性的产业，是国民经济中各行业联系的重要枢纽，

在经济发展中起着核心作用。在工业化和城市化进程加速推进的背景下，房地产业作为城市

化进程的重要标志和经济结构调整的重要环节，怎样才能在保持其自身持续、稳定和健康发

展的基础上为其他产业和部门乃至整个国民经济的发展奠定基础，这非常重要。这既是研究

房地产业可持续发展的必要性和重要性之所在，也是写作本文的主要目的。结合前人研究，

本文将房地产业的可持续发展定义为：房地产业的可持续发展是指房地产业的开发活动与其

所赖以存在和发展的资源、环境和社会等因素的相互协调关系，即既要满足当代人对住房及

其经济活动所需要的各种房产产品的需要，又要满足子孙后代发展的需要；同时也意味着既

要保持房地产业自身不断增长和健康发展，又要使房地产业的发展与国民经济发展相适应。

因此，房地产业发展在实质上表现为一种经济活动，同时它又与生态环境、社会发展密切

相关。它包括土地资源的合理利用、生态环境的维护和改善、房地产业的稳定协调发展、人

民生活水平的不断提高、房地产市场机制的逐步完善等多方面内容。

一、我国房地产业可持续发展面临的问题

近年来，我国房地产业取得了十分可喜的成绩，也为实现其可持续发展创造了相当不错的

条件，但由于受高额财政收入的诱惑，一些地方政府对房地产高速增长目标过分追求，却忽

视对环境的保护和资源的合理利用，加上房地产企业本身对利润的盲目追求，结果造成了大

量资源和能源的浪费和环境的污染，违背了经济、社会和环境的可持续发展的客观规律，这

主要表现为：

（一）结构性矛盾和生态环境问题。

1.开发失控，无序开发，导致土地资源的大量浪费。优势区位的过度竞争：因为土地的供

给弹性较小甚至是没有，使得土地的开发受到供给总量的限制，存在着对优势区位的竞争。

由于全部的土地需求压力集中指向有限面积的精华土地之上，致使一些可更新资源从一些最

适宜的土地上消失，这会给余下的生产可更新资源的土地产生更大的压力；地区优势的片面

发挥：由于我国资源和产品价格体系的不完善，导致一些地区重工轻农，以牺牲农业、占用

耕地去追求经济发展。此外，地方政府对局部利益的强调造成各地产业经济结构趋同，生产

布局并不能发挥地区优势，造成因追求局部土地效益而导致整体经济效益的下降；土地利用

的代内公平问题：在当前欠公平的经济秩序中，发达地区有时凭借经济和技术的优势，不仅

不承担更大的环境责任、社会责任和未来责任，而且有时通过不平等的资源贸易和企业扩散，将自己的资源危机与环境问题转嫁给贫困地区和社会弱势群体，这既违背了可持续发展的基

本原则，同时也使土地的可持续利用难以实现。

2.结构性矛盾突出，空置率比较高。大多数房地产投资者不能根据不同层次的消费者需要

来加快结构的调整，既考虑富裕的阶层，也考虑中等收入和低收入阶层等多方面需要。在目

前国内房地产业全面启动的高速发展时期，房地产企业也在迅速扩张，但这种房地产企业的

结构性缺陷，尽管可以使投资者获得一些短期利益，但从长期来看，却会给行业带来巨大的

风险。近年来，国内房地产投资保持了近30%的快速增长势头，超过了商品房的销售速度，

加上房价一路攀升，开发商为获取更多的利益而采取的“捂盘惜售”策略，使得商品房空置率

大大增加。

3.房地产企业大量短期行为，对生态资源造成极大破坏。我国房地产业的一个显著特点是

开发企业数量多而规模小，企业规模小，不但没有充足的资金与技术来保护环境与节约资源，而且在观念与管理水平上也往往局限于眼前利益。这种经营方式不可避免的导致大量短期行为，从而出现外部不经济现象，具体表现在：开发区的盲目设置使大片的森林和耕地被砍伐

和占用，一些开发商甚至无视城市规划，违章建设；一些开发商为削减成本，往往采用耗能大、质量低劣的产品，甚至是偷工减料。结果是许多建筑物建成后，有害物质超标，建筑质量、污水和垃圾处理率不达标等，破坏了生态环境。

（二）、政策法规不健全引发的道德风险。

1.土地批租制度不健全带来的弊端。

我国的土地归国家和集体所有，开发商和业主仅仅是在一定的时间内享有土地的使用权。

由于土地批租制度的不统一，使得房地产企业在取得土地方面几乎谈不上公平。特别是相当

多的国有企业在改制转型过程中，存在大量的国有土地处置问题，由于政策规定甚至是经办

人的原因，一方面是企业职工的安置和补偿得不到妥善处理，国有资产大量流失，另一方面

那些有实力、资质好、讲诚信的房地产企业因为没有拉关系、套近乎上花“足”功夫而失去获

得项目开发和土地储备的机会。这种状况严重波及到整个房地产业的可持续发展。同时，我

国房地产业相应的法律法规尚不健全，加上复杂、冗长又微妙的行政审批链条，给部分官员

提供了寻租的机会。

2．住房制度改革中的寻租和腐败现象。

在我国实行的一系列住房制度改革过程中，像福利分房制度和扶贫解困房的审批、城市房

地产开发过程中对原居民以及郊区农民的拆迁、安置和补偿等各种环节，由于制度的不健全，操作不透明，也是产生腐败的温床。如在公房出售过程中，一些单位和部门的领导利用职务

之便谋取私利，采取对人不对事的暗箱操作方式，甚至公然制定一些与国家法律与政策相悖

的土政策。这些现象的存在不仅造成更大程度上的社会不公，同时也使得房地产业乃至整个

经济和社会的可持续发展进程受到制约。

3.房地产企业在进行房地产交易过程中的不规范行为增多。

因为房地产开发过程中缺乏有效的监督和约束，房地产商为经济效益，往往不顾住户的利益，有的不按城市规划规范，楼群密度过大，使住房的生活空间受到影响；有的面积“缺斤少两”，从中盘剥消费者；有的“粗制滥造”，安全隐患四伏。诸如此类的不规范或欺诈行为，却

无人过问，这使得一方面政府部门的行为得不到有效地监督和约束，而另一方面房地产开发

商的错误行为也得不到及时的纠正，相应的责任得不到追究。所有这些，都是与可持续发展

的理念背道而驰的。

二、实现我国房地产业可持续发展的相关对策

(一)建立健全宏观调控体系。

以科学发展观为指导，充分理解加快城市发展的积极作用，同时将这种积极性和科学性结

合起来，正确处理需要和可能、近期和远期、局部（城市）和整体（国家）的关系，从实际

出发，减少盲目性，增加自觉性，提高科学性；综合运用各种宏观调控手段和管理措施，简

化政府对项目的审批程序，由过去各部门分割管理变为“一条龙”服务，增强服务意识，变政

府管理为行业化“自治”和政府监督与法律制度相结合，增加竞争的透明度。加强城市化和城

乡一体化规划和管理中的制度性建设，着力将城镇规划的制定与管理纳入法制化轨道；积极

发展房地产二级市场，规范住房公积金制度。放宽政策，鼓励各类存量房交易，规范中介行

业的发展，实施税收优惠政策，鼓励适度的投资性购房，进一步完善住房公积金方面的制度，加强管理，在保证安全性的前提下，提高资金的使用效率；健全房地产业相关政策和法律，

完善信息、预警系统。制定统一的房地产法律体系，为房地产业可持续发展创造制度保障。

提高房地产法律中介服务的水平，大力推行听证制度。完善房地产信息系统和预警系统，将

影响影响和构成房地产市场的各类要素分类预警。

（二）从产业层面为房地产业可持续发展创造条件。

一是要优化房地产业的产业组织，加快房地产业现代化进程。通过实施企业战略重组，促

进行业整合，提高房地产业的资源配置效率，特别应注重通过企业股份制改造、重组和上市，是中国出现一批大型房地产企业集团，从而促使整个行业朝规模化与集约化方向发展，以提

高开发质量和整个房地产行业的资质和水平。加快建立和完善房地产业技术规范，加快研究

推进住宅产业化的经济政策，同时加快建立和完善房地产业现代化的推进机制。二是要促进

创意经济与房地产业的强强联合。房地产业必须走可持续发展道路，把房屋、业主和环境三

个要素作为一个整体，重视对自然资源、经济资源和科技资源的合理、充分和高效利用，重

视提高房地产产品的附加值和技术含量，把创意经济引入房地产业应当而且必然走向区域经

济发展战略的前台。强化创意经济与房地产业的互动，不仅在住宅方面，还包括文化教育领