福建房地产经纪人协理考试《房地产基础知识复习笔记》

第一章房地产与房地产业杨荻收集
第一节房地产相关概念
1.房地产：是指土地、建筑物和其他土地定着物及其衍生的权力，是实物、权益、区位三者的综合体。

2.不动产：不动产是动产的对称，不动产不能移动或移动后会改变其原来的性质、形状和失去原价值。

3.不动产一般包括：（1）土地；（2）房屋建筑物；（3）构筑物；（4）与土地尚未分离的农作物、林木种子等；（5）“准不动产”，即车辆、船舶、
飞机等少数虽然能移动，但价值比较昂贵的财产；（6）财产综合体，如企业和不动产综合体。

4.房地产与不动产的区别与联系：
不动产是个大概念，房地产是个小概念，后者是前者的一部分。

房地产是狭义的不动产，同时也是最重要的不动产。

5.土地：土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。

6.建筑物：建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。

广义的建筑物包括房屋和构筑物，狭义的建筑主
要指房屋。

7.房屋：是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。

8.构筑物：是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

9.物业：是指房屋及配套的设施设备和相关场地，一般由四个部分组成：（1）房屋，包括建筑物自用部分和共用部分；（2）配套附属设备，包
括自用设备和共用设备；（3）配套公共设施；（4）相关场地。

第二节房地产的实物、权益和区位
1.房地产实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地的形状、地形、地势、地质条件、基础
设施完备程度、平整程度。

2.房地产权益：是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。

3.房地产区位：是指房地产的空间位置。

第三节房地产的特性
1、不可移动性，房地产的实物是不可移动的；
2、独一无二性；
3、寿命长久性；
4、价值量大；
5、流动性差；
6、供给有限；
7、互相影响性；
8、易受限制性；9、保值增值性
第四节房地产的分类
1.按用途分类：（1）居住房地产；（2）商业房地产；（3）办公房地产；（4）旅馆房地产；（5）餐饮房地产；（6）娱乐房地产；（7）工业和仓储
房地产；（8）农业房地产；（9）特殊用途房地产；（10）综合房地产；
2.按开发程度的分类：（1）生地，不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；（2）毛地，具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿
安置的土地；（3）熟地，具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地；（4）在建工程，指建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产；（5）现房（含土地），指建筑物已经建成，可以直接使用的房地产；
3.按是否产生收益的分类：（1）收益性房地产，指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，如住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆等；（2）非
收益性房地产，指不能直接产生经济收益的房地产，如高级私人宅邸、未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。

4.按经营使用方式的分类：（1）销售的房地产；（2）出租的房地产；（3）营业的房地产；（4）自用的房地产；
第五节房地产的供求与均衡※
1.房地产需求种类：（1）生产性需求，指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需求形成的对房地产商品的需求，如厂房、商品等；（2）消
费性需求，指人们为满足居住需要而形成的需求，主要指住宅房地产需求；（3）投资性需求，指由房地产的资产功能、良好的投资工具引申出来的需求。

2.房地产供给的特点：
（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。

（2）房地产供给的层次性。

房地产供给分为现实供给、储备供给和潜在供给三个层次。

（3）房地产供应的滞后性。

（4）房地产供给的时期性。

房地产供给的时期可分为特短期、短期和长期三种。

3.房地产市场供求均衡：即供给与需求的平衡状态，是指房地产商品的供给价格和需求价格相一致、供给数量与需求数量相一致时的房地产市
场运行状态。

4.房地产市场供求的非均衡：即供给和需求的失衡状态，指房地产商品的供给价格、数量需求和需求价格、数量之间不一致时的房地产市场运
行状态。

表现为总量性供不应求、总量性供过于求、结构性供求失衡三种状态。

5.房地产市场供求均衡的实现条件：
（1）深化住房制度改革，积极推进住房分配货币工资化，是房地产市场供求均衡的体制条件。

（2）完善房地产市场体系，健全房地产市场机制，是调节供给和需求均衡必备的外部条件
（3）培育商品房的有效需求，是实现房地产市场供求均衡的关键
（4）以市场需求为导向注重供给与需求的结构协调，是房地产市场供求均衡的基本保证。

第六节房地产业
1.房地产业：是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。

（房地产业
是第三产业，建筑业是第二产业）※
2.房地产业的行业特性：（1）先导性和基础性；（2）综合性和关联性；（3）资金密集型和高风险性；（4）极差收益型和区域性；（5）权利主导
型和制约性；
3.房地产业的基础地位主要表现在：（1）房地产业是社会经济活动的基础物质前提，是国民经济发展的基础保证；（2）房地产业是人口素质提
高和社会全面进步的基本条件；（3）房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础；（4）房地产业是社会财富创造的重要源泉。

4.房地产业作为支柱产业主要表现在：（1）房地产业不论是占GDP的比重还是其增长速度，都具备支柱产业的条件；（2）房地产业产业链长，
关联度大，能直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展；（3）房地产业的发展有利于高新技术的应用和扩散；（4）房地产业是劳动密集型行业，其发展能提供大量的就业机会，通过劳动力转移促进产业结构的调整优化，提升国民经济发展的质量。

5.房地产业的制约性体现在：（1）权利关系的负责性所引起的；（2）外部性特点的制约，如房地产开发必须按照城市规划、土地使用规划及城
市经济社会发展的方针政策来进行，这使得房地产业发展必然受到相当大的制约；（3）运作规范性的制约。

6.房地产业的分类：（1）房地产开发行业，指在土地上进行基础设施建设和房屋建设、开发兼经营房地产的行业；（2）房地产中介服务行业，
指围绕房地产商品进行的一系列咨询、策划、租售代理、价格评估活动的服务行业；（3）物业管理行业，指物业管理企业，受业主委托遵照国家有关法律签订的合同，对各类房屋及其附属配套设施、周边环境进行管理并提供服务的行业。

7.房地产业的作用：
房地产业对经济社会发展具有十分重要的作用：
（1）房地产业增加值在国内生产总值中占较大比重；（2）有利于产业结构升级；（3）为政府提供了新财源；（4）推动了现代城市开发建设；（5）促进和带动相关产业的发展；（6）促进了消费结构升级，改善了居民的居住条件；（7）提供了大量就业岗位，有助于解决就业问题；（8）对社会文化发展和精神文明建设，起到积极促进作用；
第二章房地产基本制度
第一节我国现行土地制度
1.土地所有制的特点：（1）我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制；（2）土地全民所有制具体采取国家所有制
的形势，被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使；（3）土地集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，被称为农民集体所有土地，简称集体提地。

2.农民集体的形式：（1）村农民集体；（2）村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；（3）乡（镇）农民集体；
3.国有土地的范围：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征用、征购为国有的土地；（3）国家依法征用的土地；（4）
依法不属于集体集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地；
4.集体土地的范围：（1）农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外；（2）宅基地、自留地、自留山
5.土地使用制度：（1）我国土地配置长期保持行政划拨与有偿出让“双轨制”；（2）国家依法实行国有土地有偿使用制度；（3）国家实行土地
用途管制制度；（4）国家实行占用耕地补偿制度，；（5国家鼓励土地整理。

6.国有土地使用权取得途径：（1）行政划拨方式取得；（2）国家出让方式；（3）房地产转让方式；（4）土地或房地产租赁方式；
7.国有土地使用权划拨：是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿
交给土地使用者使用的行为。

8.国有土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付使用权出让金的行为。

9.国有土地使用权出让特点：（1）土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。

（2）经出
让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所以权，只有使用权。

（3）土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后，才能领取土地使用权证书。

（4）集体土地不经征用不得出让。

（5）土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、资源、有偿、有期限的特点。

10.国有土地使用权出让方式：（1）协议；（2）招标；（3）拍卖；（4）挂牌；
11.国有土地使用权出让期限：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱
乐用地40年；综合或其他用地50年；
第二节现行城镇住房制度
1.中国传统的城镇住房制度：是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度。

2.城镇住房供应体系：对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即最低收入家庭可承租廉租房，中低收入家庭可购买经济适用房或限价房，
有支付能力的家庭可以购买商品房。

3.廉租住房保障制度：廉租房是对最低收入居民家庭的住房保障，是住房保障的重点和难点。

廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相
结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。

货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。

实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困
难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。

4.廉租住房保障资金来源：（1）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；（2）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
（3）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；（4）政府的廉租住房租金收入；（5）社会捐赠及其他方式筹集的资金；
5.经济适用房：是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市中的收入住房困难家庭供应，具有保障性质
的政策性住房。

6.经济适用住房建设用地以划拨方式供应
7.经济适用住房套型面积及价格：中套住房面积控制在80㎡左右，小套住房面积在60㎡左右。

价格应当以保本微利为原则，利润率不高于3%，
应当实行明码标价，销售价格不得超过公式的基准价格和浮动幅度，经济适用住房管理应建立严格的准入和退出原则，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。

8.住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会
团体及其在职职工缴存的长期住房储金。

9.住房公积金制度是我国住房保障体制中住房政策性金融支撑体系的主体。

我国住房公积金制度实现低存低贷的利率政策。

10.住房公积金的性质和特点：（1）住房公积金的性质：住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。

单位按职工工资的一
定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。

（2）住房公积金的特点：义务性：义务性亦称强制性，是指凡在职职工及其所在单位都需按规定的缴存基数、缴存比例建立并按月缴存住房公积金；
互助性：是指住房公积金具有储备和融通的特性，可集中全社会职工的力量，把个人较少的钱集中起来，形成规模效应，并且缴存住房公积金的人都具有使用住房公积金的权力，有房的人帮助无房的人，或是所有职工互帮互助，达到提高或改善居住条件的目的；保障性：是指住房公积金定向于职工住房，并可通过安全运作实现合理增值，增值收益也全部用于职工住房。

第三节房地产权属登记制度
1.房地产产权：是指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其权益的排他性权利。

2.房地产产权的种类：（1）房地产所有权：是房地产所有人在法律规定的范围内，独占性地支配其所有财产的权力；（2）房地产占有权：是依
法对房地产进行实际支配和控制的权力，分为所有人占用和非所有人占用。

（3）房地产用益权：包括房地产使用权，房地产开发经验权，地上权，地役权，房地产典权；（4）房地产处分权：包括房地产出售权，房地产租赁权，房地产继承权，房地产赠予权，房地产抵押权；
3.我国有法律依据的房地产产权包括：国有土地所有权，集体土地所有权，国有土地使用权，集体土地使用权，国有房屋所有权，法人房屋所
有权，公民个人房屋所有权，房地产他项权利等
4.房地产权属登记制度：又称房地产登记，是由房地产管理部门依职权或应当事人请求，对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他
项权利等进行勘测、记录、核实、确认，并向权利人颁发权证的一系列活动。

5.房地产权属登记管理原则：（1）房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则；（2）房地产权属登记的属地管理原则；
6.登记制度的特点：（1）房屋所有权与房屋所占用的土地使用权是不可分割的；（2）房地产权属登记为房地产权利动态登记；（3）房地产权属
登记采取实质性审查；（4）房地产权属登记具有公信力；（5）房地产权属登记实行强制登记制度；（6）颁发权利证书
7.登记模式：（1）房屋与土地权属分别登记；（2）房屋与土地权统一登记；
8.登记的种类：（1）按照登记时间：分为总登记和变更登记；（2）按照登记客体，分为土地登记和房屋登记。

第四节土地登记和房屋登记
1.土地登记：是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权
利记载于土地登记簿公示的行为。

2.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。

3.房屋登记原则：由房屋所在地的房屋登记机构办理的原则
第三章房地产交易
第一节房地产市场
1.房地产市场的概念：是指房地产商品交易的场所和领地，它是房地产商品买卖、租赁、抵押和互换等交易关系的总和。

2.房地产市场应具备的条件：（1）有稳定、明确、长远的房地产政策；（2）有完善的法制基础，使房地产开发、房地产交易和房地产管理均有
法可依；（3）有统一、简明、灵活有效的现代化管理制度；（4）有完善的房地产市场运作体系；
3.房地产市场的特点：（1）房地产市场是房地产权益交易市场；（2）房地产市场是区域性市场；（3）房地产市场是不完全竞争市场；（4）房地
产市场信息不充分；（5）房地产市场的变换具有周期性；（6）国家适度干预；
4.房地产市场的分类：（1）按运行层次分：可分为一、二、三级市场；（2）按房地产市场结构划分：分为实体房地产市场和服务类房地产市场；
（3）按标的物用途划分：分为生活资料房地产市场和生产资料房地产市场；（4）按交易方式划分：分为房屋买卖市场和租赁市场；（5）按房地产经济运行时序结构划分：分为房地产开发市场，建筑市场，房地产交易市场，中介服务市场，物业服务市场等；（6）按国家对房地产市场干预程度划分：分为完全房地产市场和不完全房地产市场；
第二节房地产交易的有关概念
1.房地产交易概念：是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。

2.房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式，将其房地产转让给他人的行为。

3.房地产买卖：是指合法拥有土地使用权及其地上房屋连同附属设施所有权的自然人、法人和其他组织，转让房地产给买受人，买受人将约定
价款交付产权人的法律行为
4.房地产互换：是指不同房屋之间进行差价交换或等价交换的一种房屋交易方式，包括“差价换房”“差价调房”“房屋交换”等形式。

5.房地产赠与：是指房地产所有权人将其合法拥有的房地产，无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。

6.房地产租赁：房地产租赁主要是房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

7.房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占用的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

包括：个人住房抵押，在建工程抵押，
现有产权房抵押，以出让方式获得国有土地使用权的贷款抵押；
第三节房地产交易的基本流程
1.商品房现售流程：客户接待；签订房屋认购书；签订正式买卖合同；付款或办理个人住房贷款；缴纳税费；开发商办理相关验房入住手续；
办理物业管理手续；登记，获得房地产权证
2.商品房预售流程：房地产开发企业向当地城市、县房地产管理部门申请办理预售许可证；房地产管理部门经审查合格后，核发《商品房预售
许可证》；开发商进行商品房预售，向承购人出示《商品房预售许可证》；签订预售合同，并登记备案；商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋；与开发商签订房屋交接书；办理房地产权属登记领取房地产证书；
3.二手房买卖流程：通过中介，媒体等渠道寻找中意楼盘；实地看房；签订购房协议；勘察估计；缴纳税费；申请权属登记备件；办理产权过
户领取产权证书
4.房地产抵押流程：贷款申请；银行受理申请；银行贷前审查；签订抵押合同；抵押双方到房地产管理部门办理抵押登记；银行发放贷款；贷
款归还；抵押双方到房地产管理部门办理注销抵押登记
第四节房地产价格、租金和税费
1.房地产价格的特点：（1）房地产价格具有明显的权利价格特征；（2）作为房地产价格基础的价值具有特殊性；（3）房地产价格具有特殊的形
成机制；（4）房地产价格具有显著的个别性；（5）房地产价格具有多种表现形式；（6）房地产价格总水平具有上升趋势；
2.房地产价格的种类：（1）成交价格；（2）市场价格；（3）理论价格；（4）评估价格；（5）市场调节价、政府指导价和政府定价；（6）土地价
格、建筑物价格和房地价格；（7）成本价、标准价
3.影响房地产价格的因素：经济因素；社会因素；行政与政治因素；房地产内在因素和周边环境因素
4.房地产价格的构成：土地取得费用；前期工程费；配套费；建筑安装工程费；管理费；销售费；利息；税费；利润
5.房地产价格评估的方法：市场比较法；成本积算法；收益资本化法
6.房地产租金：包括房屋租金和土地租金，主要是房屋租金。

房屋租金包括：成本租金、商品租金和市场租金三种。

7.房地产税的种类：（1）营业税、城市维护建设税和教育费附加；（2）契税；（3）印花税；（4）个人所得税；（5）土地增值税；（6）房产税；
（7）城镇土地使用税；
8.房地产费：（1）房地产权属管理收费；（2）房地产交易管理收费；（3）物业服务收费
第五节房地产交易中涉及的法律文件
1.房地产销售、预售中的法律文件：
（1）《商品房销售管理办法》建设部2011年发布；内容：A：规范了商品房销售方式，杜绝非法销售行为；B：为解决抵押权纠纷、一房多售等问题提供了依据；C：强化了商品房买卖合同管理，防止“合同欺诈”；D：明确了面积纠纷的处理原则；E：明确了规划、设计变更的处理原则；F：明确了“定金”问题的解决办法；G：明确了延期交房的解决办法；H：明确了房地产开发企业在办理产权问题上的责任；I：规范了房地产中介服务机构的代理行为；J：明确了“虚假广告”引发问题的处理原则；K：规定了商品房销售条件，防止不合格、不合法的商品房进入销售市场；L：明确了质量保修的责任及保修期限；
（2）《城市商品房预售管理办法》建设部1997年发布，2001年修正，2004年再修正。

内容：A：确立了商品房预售许可制度；B：明确了商品房的预售条件（1已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，2持有建设工程规划许可证和施工许可证，3按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期）C：确定了办理预售许可的要件（1商品房预售许可申请表，2开发企业的《营业执照》和资质证书，3土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，4投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明，5工程施工合同及关于施工进度的说明，6商品房预售方案，预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图）；D：明确了预售许可审批程序（受理、审核、许可、公示）；E：规定了开发企业预售时须出示预售许可证；F：规定了商品房预售合同备案制度；G：明确了开发商未能及时办理权属登记的违约责任；
（3）《城市房地产转让管理规定》建设部1995年发布，2001年修正。

内容：A：明确了房地产转让的几种形式（1以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的，2一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的，3因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的，4以房地产抵债的，5法律法规规定的其他情形）；B强调了房地产不得转让的几种情形（1以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的，2司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，3依法收回土地使用权的，4共有房地产，未经其他共有人书面同意的，5权属有争议的，6未依法登记领取权属证书的，7法律、行政法规规定禁止转让的其他情形）；C：规定了房地产转让办理的程序（1房地产转让当事人签订书面转让合同，2房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交。