抵押房屋能否买卖 可以买卖抵押的房屋吗
房屋余值抵押登记的实务问题探析
房屋余值抵押登记的实务问题探析作者：张琦来源：《中国房地产业》 2017年第1期【摘要】为响应市场需求，越来越多的房屋需要进行余值抵押。
而在办理房屋办理余值抵押登记的实践操作中存在着较一般抵押权登记更多的难点。
本文中余值抵押的法律基础出发对余值抵押登记在操作中的难点进行分析。
【关键词】抵押物价值；抵押权登记；余值房屋抵押担保是实践中常见的一种防范债权风险，保障交易安全的债权担保方式。
在同一财产上设定数个抵押权，也即余值抵押，既有利于充分利用抵押权价值，又为融资带来了便利，降低融资成本。
因此，对于房屋登记机构而言，开展余值抵押登记业务既满足资金融通的客观需要，也能保障抵押当事人的合法权益。
1、余值抵押的概念及法律基础余值抵押，也称二次抵押，是指财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的，余额部分再次设定抵押，也即在同一抵押物上设立数个抵押权。
《担保法》第三十五条第二款规定，财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次设定抵押，但不得超出其余值部分。
这表明自担保法1995 年施行以来余值抵押就具有合法的地位。
2007 年颁布实施的《物权法》第一百九十九条明确规定了同一财产向两个以上债权人抵押时优先受偿的顺序, 也即《物权法》允许余值抵押。
可见，余值抵押一直以来在法律上就有合法充分的依据。
2、余值抵押情况下抵押权顺位的确定余值抵押情况下，抵押权变卖时，并存于抵押权之上的数个抵押权以什么顺序获偿涉及抵押权能否实现以及能够实现的范围，这涉及抵押权顺位。
《物权法》第一百九十九条对抵押权顺位进行了规定，根据该条规定抵押权顺位确定的原则为:(1)“先登记原则”, 即以登记时间的先后为标准, 登记在先的抵押权优于登记在后的抵押权。
(2)“同时同序原则”, 即同时登记的顺序相同,按照各自所占债权的比例受偿。
因此，抵押权登记时间的先后是界定不动产抵押权实现的顺序的标志。
当事人需要通过登记这种“公示”的方式了解到抵押物上存在的抵押权情况，然后通过抵押权顺位的规定来判断当事人注意其债权被担保的范围，从而准确估量其债权实现的风险。
开发商故意隐瞒房屋抵押 房屋屋买卖合同能否主张无效
开发商故意隐瞒房屋抵押房屋屋买卖合同能否主张无效篇一：关于房屋买卖合同案件司法解释最高人民法院203年5月7日公布、6月1日施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）明确规定，具有下列情形之一，买房人可以要求双倍赔偿：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；五是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
具备上述五种情况情形之一的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
这一规定将较好地遏制和制裁恶意违约、欺诈等严重损害市场交易安全的行为。
买房人在买房时应详细询问开发商是否有上述五种情况，并将此情况通过录音方式记录下来，作为证据保留。
如果发现开发商可能存在上述情况，应亲自去房地产管理部门咨询预购房和在建工程的有关情况，认真审查，核实开发商或原产权人提供的证件是否真实合法有效，同时还要落实该房是否已被查封、抵押情况。
为防止开发商或原产权人再次将该房抵押贷款或重复出售，必须尽快办理预售合同的备案登记或产权登记。
四、商品房重复销售案件的处理。
最高人民法院《解释》对此有一些特别规定并体现了不同于传统民法的精神。
主要是对买方的倾斜式保护。
普通一房二卖是典型的民事法律关系，因此不论是依传统的民法原理还是我国《民法通则》和《合同法》的规定，对于有关当事人都应一视同仁，平等相待。
（一）在先买方的无效请求权。
《解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
房屋带押买卖过户操作流程
房屋带押买卖过户操作流程
房屋带押过户是指在房屋存在抵押的情况下，通过特定的流程实现房屋的买卖和过户。
以下是房屋带押过户的操作流程：
买卖双方达成房屋交易意向，并签署买卖合同。
在合同中约定带押过户条款，明确各方权利义务。
买卖双方到银行或中介机构申请贷款，并提交相关材料。
银行或中介机构审核材料后，会为买方提供贷款预审意见。
买卖双方到不动产登记中心办理房屋过户手续。
在过户时，需要提供不动产登记证书、身份证明、买卖合同等材料。
同时，卖方需要将房屋的抵押情况告知买方，并提供抵押权人同意带押过户的证明。
不动产登记中心对买卖双方提交的材料进行审核，符合条件的办理过户手续。
在过户过程中，需要对房屋进行评估，并确定房屋的市场价值。
买方将购房款支付给卖方，卖方收到款项后，向银行申请提前还款，并按照约定支付相关费用。
银行审核后，同意卖方提前还款，并将剩余贷款本息结清。
卖方在银行办理抵押权注销手续，并将注销证明交给买方。
同时，卖方将房屋内的户口迁出，并将迁出证明交给买方。
买方到不动产登记中心办理房屋抵押手续，将房屋抵押给银行或其他贷款机构。
银行或贷款机构审核后，同意为买方提供贷款，并将贷款发放到买方的账户中。
买卖双方完成房屋交接，并签署交接单。
在交接过程中，需要对房屋内的设施、设备等进行清点，确保与合同约定一致。
需要注意的是，房屋带押过户涉及到多个环节和部门，需要买卖双方充分了解流程和要求，同时需要银行或中介机构的协助和配合。
在操作过程中，需要遵守相关法律法规和规定，确保合法合规。
二手房交易中的房屋抵押和查封情况查询
二手房交易中的房屋抵押和查封情况查询在二手房交易过程中，了解房屋的抵押和查封情况显得尤为重要。
房屋的抵押和查封情况直接关系到房屋的合法性和可交易性。
本文将介绍如何查询二手房交易中的房屋抵押和查封情况，以保证交易的安全和合法性。
一、房屋抵押情况查询房屋抵押是指借款人将房屋作为抵押物，向银行或其他金融机构贷款。
在二手房交易中，如果房屋有抵押情况，买卖双方须确保抵押已经解除或将抵押权转移给买家。
以下是查询房屋抵押情况的几种方式：1. 前往不动产登记机构查询不动产登记机构是负责对房屋所有权和抵押权进行登记和管理的机构。
前往不动产登记机构，提交相关申请材料，如房屋地址、产权人姓名等，可以查询到房屋是否存在抵押情况。
该方式最为直接和有效，是查询房屋抵押情况的首选方式。
2. 在线查询不动产登记信息目前，一些地区的不动产登记机构提供了在线查询不动产登记信息的服务。
通过登陆相关网站，输入房屋地址和产权人姓名等信息，即可查询到房屋的抵押情况。
这种方式方便快捷，适合那些无法亲自前往不动产登记机构的人群。
3. 咨询相关专业人士对于不熟悉查询流程或无法自行查询的人来说，可以咨询专业人士，如律师或房产经纪人。
他们对于房屋交易过程熟悉，能够提供准确的房屋抵押情况查询服务。
然而，为了避免利益冲突，选择专业人士时需慎重选择并确保其信誉和资质。
二、房屋查封情况查询房屋查封是指司法机关依法对房屋进行限制出售或转让的行为，通常是因为房屋涉及诉讼、债务等问题。
在二手房交易中，房屋的查封情况应引起买卖双方的高度重视。
以下是查询房屋查封情况的几种方式：1. 前往房屋所在地的法院查询房屋查封通常是由当地法院执行的，因此，前往房屋所在地的法院查询是最直接和可靠的方式。
提交相关申请材料，如房屋地址和产权人身份证明等，法院将提供房屋是否被查封的相关信息。
2. 在线查询司法部门公示网站部分地区的司法部门会建立房地产查封信息公示网站，通过网站查询房屋是否存在查封记录。
抵押的房屋能否进行租赁,法律是如何规定的
You must do what others don't want to do today, so that tomorrow you can have things that others can't.（页眉可删）抵押的房屋能否进行租赁，法律是如何规定的出租人可以将出租的房屋进行抵押，房屋租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权。
最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，房屋租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。
现实生活中，可能因为要向银行或其他金融机构贷款，而房屋所有人将房屋进行了抵押，那么此时抵押的房屋能否进行租赁呢？而要是房屋先租赁出去了，这个时候又是否还能抵押？关于这两个问题，马上就来为您解答。
一、抵押的房屋能否进行租赁抵押权与出租权是房屋所有权人的权利，房屋所有权人将已抵押房屋出租的，租赁合同有效，但租赁权不能对抗抵押权。
《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定："抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人，第三人因此可能不知道所购房屋上存在租赁关系，而与出租人建立买卖关系，该第三人是善意第三人。
在此情况下，承租人的优先购买权不能对抗善意第三人。
这样处理有利于保护第三人的交易安全，在当前房价上涨形势下，也可防止部分出卖人为反悔卖房，恶意与他人串通假造租赁合同关系，达到悔约的目的。
承租人的优先购买权因此不能实现的，可以请求出租人进行赔偿。
二、租赁的房屋能否进行抵押出租人可以将出租的房屋进行抵押，租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权。
同时，抵押权的实现亦不影响租赁合同的继续履行，也就是说，租赁合同的效力及于买受人。
租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利，而抵押权针对的是房屋的交换价值，二者并无本质冲突，出租人可以对房屋行使充分的处分权。
抵押房屋买卖合同范文8篇
抵押房屋买卖合同范文8篇篇1甲方（卖方）：____________________身份证号码：____________________联系方式：____________________乙方（买方）：____________________身份证号码：____________________联系方式：____________________鉴于甲方拥有位于____________________（详细地址）的房屋，现甲方愿意将该房屋出售给乙方，而乙方愿意购买该房屋。
为明确双方权利和义务，经双方友好协商，达成以下协议：一、房屋基本情况1. 房屋地址：____________________2. 房屋面积：____________________平方米3. 房屋权属证明：甲方持有该房屋的合法所有权，并已取得房屋所有权证书。
4. 抵押情况：甲方因个人借款，将本房屋作为抵押物。
在交易完成后，乙方将成为该房屋的抵押权人。
二、买卖条件1. 交易价格：双方约定，该房屋的交易总价为人民币____________元。
2. 付款方式：乙方应在合同签订后____日内支付定金人民币______元，余款在房屋过户后一次性支付。
3. 房屋交付：甲方在收到全额房款后的___日内将房屋交付给乙方。
4. 税费承担：双方按照国家法律法规的规定承担各自应承担的税费。
三、抵押物处理1. 甲方应确保在交易完成前，解除其在本房屋上的所有抵押权。
如因甲方原因导致无法解除抵押，甲方应承担违约责任。
2. 乙方在交易完成后，将成为本房屋的抵押权人，应遵守相关法律法规，履行抵押权人的义务。
四、违约责任1. 若甲方在收到定金或全款后未能按照约定交付房屋，或者交付的房屋与约定不符，甲方应退还乙方已支付的所有款项，并支付违约金。
2. 若乙方未按照约定支付房款，甲方有权解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。
3. 若因甲方原因导致无法解除抵押，甲方应支付违约金并赔偿乙方的损失。
抵押房屋买卖合同4篇
抵押房屋买卖合同4篇篇1抵押房屋买卖合同合同编号：XXXXX甲方（出卖人）：XXX乙方（购买人）：XXX为了明确甲方和乙方之间关于抵押房屋的买卖事宜，双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，自愿达成如下协议并共同遵守：一、房屋信息1. 甲方出售的房屋位于（具体地址），总建筑面积为（XX）平方米，土地使用权证号为（XX）。
2. 房屋所有权归甲方所有，不存在任何权属纠纷或限制。
二、房屋价格及支付方式1. 乙方同意以（XX）元的价格购买上述房屋，支付方式为（一次性付清/分期付款）。
2. 乙方在签订本合同之日起（XX）个工作日内支付首付款（XX）元，剩余款项于过户时一次性支付。
三、过户手续1. 双方同意以（XX）的过户费用进行过户，过户办理地点为（具体地址）。
2. 过户完成后，应将房屋权属证明文件及相关材料及时交付给乙方。
四、房屋保证1. 甲方保证上述房屋不存在任何权属纠纷或限制，且房屋建筑结构完好无损。
2. 乙方购买后发现房屋存在权属问题，甲方愿意承担相关法律责任，并向乙方进行赔偿。
五、其他事项1. 本合同自双方签字盖章后生效，有效期为（XX）天。
2. 本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力。
以上为双方共同遵守的《抵押房屋买卖合同》，若需变更或解除合同，应经双方协商一致并签署书面协议生效。
任何一方违反合同规定，应承担相应的法律责任。
甲方（出卖人）签名：乙方（购买人）签名：日期：年月日以上合同经双方确认无误后正式生效。
篇2抵押房屋买卖合同一、甲方：出售方（以下简称“甲方”）地址：联系电话：身份证号码：二、乙方：购买方（以下简称“乙方”）地址：联系电话：身份证号码：三、本合同经双方当事人自愿、平等、协商一致并经房地产管理部门、公证处确认签署。
四、甲方现申明拥有该不动产的合法所有权，无任何第三人对该不动产主张权利，无留置、抵押、转让、过户、租赁等纠纷。
五、本合同签订后，乙方应在______个工作日内将合同总价款一次性支付给甲方。
抵押人未经抵押权人同意可以转让抵押房产
抵押人未经抵押权人同意可以转让抵押房产——郑某可诉金某房屋买卖合同案【案件基本信息】1.裁判书字号江苏省江阴市人民法院（2020）苏0281民初8981号民事判决书2.案由：房屋买卖合同纠纷3.当事人原告：郑某可被告：金某【基本案情】2017年11月8日，原告郑某可与被告金某签订《房地产买卖合同》，约定金某将某处房屋作价人民币65万元出卖给郑某可。
因该房屋系金某的拆迁安置房，在签订合同时金某尚未取得房屋产权证，故双方在合同中约定，金某在获得房屋产权证书后过户至郑某可名下，过户费用由郑某可负担。
合同签订后郑某可支付了全部购房款。
金某随后向郑某可交付了房屋的钥匙，郑某可取得房屋后进行了装修，并一直居住。
2020年1月8日，金某取得了房屋产权证书，同年1月21日，4月15日，金某两次将房屋抵押给了赵某某，并办理了抵押登记，抵押债权金额共计50万元。
因抵押登记存在，金某至今未履行房屋过户义务。
【案件焦点】1.未经抵押权人同意抵押人能否转让抵押房产；2.抵押人转让抵押财产，抵押权是否受影响。
【法院裁判要旨】江苏省江阴市人民法院经审理认为：原告郑某可与被告金某于2017年11月8日签订的房地产买卖合同合法有效，郑某可与金某结清购房款，金某也向郑某可交付了房屋。
金某在取得房屋产权证后，依合同约定应当在1个月内履行房屋产权的过户变更登记。
但金某未能履行约定的义务，故郑某可有权要求金某办理产权变更登记。
金某在取得房屋产权证后，隐瞒房屋已实际出售的事实，将房屋抵押给他人，金某应当及时清偿债务消灭抵押权，以便履行其与郑某可之间的房屋买卖合同。
郑某可在知道房屋存在抵押权，金某有可能无法消灭抵押权的情况下，坚持要求金某办理房产的过户登记，并没有违反法律禁止性规定，且即使该房屋存在抵押权，该房屋产权变更并不能对抵押权人的抵押权产生实际性损害。
因郑某可有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利与诉讼权利。
故对郑某可的诉讼请求，依法予以支持。
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抵押房屋能否买卖可以买卖抵押的房
屋吗
《中华人民共和国担保法》规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
”
开发商为了获取流动资金，把部分物业抵押给银行，这是普通的商业行为。
对于购房者来说，购买了抵押房，而又不知内情的话，会给他们带来极大的担忧与一定的法律风险。
那么到底抵押房能否买卖，如何判断房屋有没有设抵押呢？下面本文就为您具体分析这两个问题，希望能帮助到您▲一、抵押房屋能否买卖
▲(一)我国法律的相关规定
根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人，并告知受让人。
”《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租”，“抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权”。
▲(二)发展商出售抵押房有一定的条件
政府有关部门没有明文规定发展商不得售卖抵押房，发
展商出售抵押房的条件是：
1、银行出具证明书;
2、发展商不隐瞒抵押房事实。
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总的来说，如果买家看中的那套房子刚好是抵押房，衡量购买与否的标准是，首先要从多方面了解发展商的资质和诚信度，一般品牌好的大型发展商，只要在《认购书》上将解押和付款时间写得更具体一些，而且发展商没有刻意隐瞒事实，一般都可以进行买卖。
▲二、如何判断房屋有没有设抵押?
▲(一)检查开发商的证件应当注意三个问题
购房人有权要求开发商出示所购房产的有关证件，即国有土地使用权证和房屋所有权证，看在证件的备注栏中有无作他项权利记载。
如果备注栏中没有注明他项权利(抵押)的情况，则该房屋没有抵押给银行。
尤其值得注意的是：
1、应当坚持看原件。
很多开发商往往以各种理由不让购房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了;
2、注意审查证件的真伪;
3、看清抵押的记载情况。
▲(二)房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况
根据我国《担保法》第四十五条规定，“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印”。
买房人可以根据。