戴德梁行：2010香港市场回顾

政策主导交投气氛楼市前景仍然稳健
戴德梁行分析第4季度的香港住宅及投资市场表现时指出，最近政府推出进一步遏抑楼宇炒卖的措施后，楼市气氛变得审慎，致令本港住宅及物业投资市场在年末呈现交投减少的趋势，唯本轮措施暂未造成物业价格明显下跌。

虽然短期内物业成交量将会减少，但本港经济基调稳固，加上物业买家看好物业作为投资保值的功用，楼市仍将得到支撑。

物业投资市场的前景方面，预料写字楼买卖仍然会受到本港及海外的投资者所欢迎。

回顾本年首两季，本港住宅市场的季度成交量均是接近39,000宗。

第3季度开始，卖地成绩接连创下新高，刺激楼价上升，该季住宅成交量升至46,267宗，8月份的交投数字17,157宗更是本年的单月最高纪录。

及后市场开始整固，9月份成交量按月跌18.4%至14,006宗，10月续跌11.8%至12,352宗。

踏入11月，受惠于良好的经济发展，交投量回升至16,235宗，创下1998年以来交投第二高的11月纪录，仅次于2007年11月的18,319宗。

自2009年4月起至本年11月，本港每月的楼宇成交数字已连续20个月维持在10,000宗以上。

DTZ戴德梁行大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生表示：“从本年首11个月的楼宇成交量可以看到，本港住宅需求十分殷切。

预料12月份的成交量会因为临近年底而减少，但仍可维持在接近10,000宗的水平；至于近期政策对楼市的影响，相信要到明年1月至2月才会更具体的呈现，预料届时的单月成交量会跌至约8,000宗。

”
楼价方面，中小型住宅价格自2008年12月金融海啸后的低位开始，至今一直呈现上升走势，期间只在去年11月及本年5月稍稍下跌。

自政府推出最新一轮措施后，楼价开始回软，抵销了10月份获得的升幅。

以太古城单位为例，其10月份平均尺价为8,500港元，较9月升1.8%；但到了11月亦回落1.8%至8,350港元。

虽然近月楼价出现调整，但从DTZ戴德梁行指数可以看出，本港中小型住宅在本年首11个月仍然录得13.0%的增长。

豪宅方面，以礼顿山单位为例，10月份其平均尺价按季升3.2%至22,500港元，于11月份则回落2.2%至22,000港元。

DTZ戴德梁行指数反映整体豪宅的价格在本年首11个月上升了16.4%，升幅高于中小型住宅。

陶先生说：“住宅物业交投畅旺，乃是受到持续低息及资金充裕所带动。

然而炽热的楼市令政府关注到炒卖及热钱流入的问题，特别是最近多个经济体系采取了量化宽松政策，令国际流动资金大增。

经过今夏楼价增长较快后，政府推出进一步措施冀防止房地产市场出现资产泡沫风险，包括增加楼宇短期交易的印花税，以及收紧按揭贷款等。

”
回顾1990年代政府亦曾推出遏抑楼宇炒卖的措施，对当时的市道，无论是楼宇成交量及楼价均造成了即时而短暂的影响。

陶先生指出：“1991年政府推出打击投机炒卖及降低按揭上限的措施，楼价于1992年7月至12月期间下跌了4.3%；1994年再有一轮打击炒卖的措施推出，楼价自当年3月至1995年9月期间下滑了24%。

不过，由于本港经济基调良好，当政策影响逐渐减退后，楼价仍有回升。

”
对于最近推出的措施，陶先生说：“政策推出后，交投气氛改变，中小型住宅楼价亦开始松动，因为部分业主开始降低叫价；豪宅市场亦受到成交放缓所影响，但由于豪宅供应短缺，其价格仍有支持。

”
“虽然市况有变，但我们还应考虑低息减轻供楼压力、充裕资金欠缺投资出路，以及经济环境良好等因素，这些都会缓冲政策的影响。

”
提到经济基调这个因素，陶先生指出，近月零售业总销货额及市民薪酬改善，均是支持楼市稳健发展的重要因素。

他说：“据政府统计处公布，本年首10个月零售业总销货价值按年上升18.3%，总销货数量亦按年升15.5%，反映市民及旅客消费畅旺。

薪酬水平亦有增长，人力资源学会的调查指出，本年全年基本薪金平均增幅为1.9%，显示2008年下半年金融海啸后，本港经济轻微复苏，失业率下降之余，人力市场也渐趋活跃，本港雇员的薪酬增幅亦随经济复苏上升。

”
陶先生说：“目前准买家的态度转趋审慎，加上年底及假期的传统淡市因素，短期楼宇成交量或会下跌多达四成至五成；但正如前述，本港经济基调良好，加上物业抗衡通胀的能力，令楼市持续受到殷切的需求所支持。

”
陶先生续称：“按照目前发展，预料楼价短期内将回落约10%，但只要经济持续改善，有自住需求的买家将密切留意楼价的松动，当楼价下跌，这些买家将会入市。

不过，明年楼市的大方向仍要视乎政府的措施。

”
物业投资市场方面，截至12月7日，本年第4季度共录得63宗单一成交金额逾1亿港元的大额交易，而整个第4季度的总交易量可望达到70宗的水平，较第3季度的89宗跌21.3%，按年则跌23.9%。

DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶国平先生表示：“2010年上半年的大额物业买卖宗数甚为平均，首一、二季都是大约60宗，至第3季度由于市况蓬勃及经济基调良好，大额物业买卖亦跳升至89宗。

最近政府推出遏抑炒卖的措施和收紧按揭，多少影响了投资者对于豪宅的兴趣，也令截至12月7日的第4季度大额物业投资减少。

然而回顾本年的交易趋势，2010年可说以写字楼较为突出，无论在买卖宗数及价格均领先其他类型的物业。

截至12月7日，本年内共有大额买卖278宗，其中写字楼占了80宗(28.8%)，总成交金额为335.19亿港元，其次为豪宅，共78宗交易，总金额为161.93亿港元。

这反映出投资者愈加看好写字楼的投资回报。

”
写字楼的成交宗数占比从第3季度的33%增至在第4季度的48%，成交金额占比亦自上季的42%增至本季的61.2%。

叶先生说：“写字楼自第3季度开始已取代豪宅成为最受投资者欢迎的物业类别，这是由于经济发展良好，推动租金增长，投资者因而看好写字楼的增值潜力。

由于写字楼的租金回报展望优于商铺，价格升幅落后于豪宅，也较少受到政策及市场波动的影响，因此会继续受到投资者所追捧。

”
豪宅一向是投资者喜爱的物业类型，但近月豪宅的成交宗数稍降，占比自第3季的26%跌至本季的17%，成交金额的占比亦从第3季的17%跌至本季的9.8%，在数量和金额方面均落后于写字楼及商铺。

叶先生表示：“豪宅交易受到更多措施的限制，令部分投资者转往其他物业类型或其他的投资途径，这也是本季大额交易整体数目少于上季的原因之一。

地皮的交易也受到新措施的影响，本季的地皮交易量和金额均少于第3季度，可见投资者对于住宅市场前景的态度趋向审慎。

”
叶先生续指出，政府宣布自10月起将房地产剔除于资本投资者入境计划(投资移民计划)之外，又将申请门槛的投资额提高，措施试行3年，预料这对豪宅交易量会有一定影响。

不过，叶先生说：“以中国大陆的资金为例，近月内地主要市场均推行限制住宅物业交易的措施，加上对人民币升值的预期，都会推使资金流入与内地有密切业务连系的本港，并推动本地物业投资的需求。

”
叶先生总结道：“目前大部分西方市场仍处于漫长的经济复苏过程中，外资在第4季度继续对香港市场感兴趣，而正如财政司司长表明，政府在注视房地产市场发展的同时，不会仿效资本管制亦不会采用歧视外资的措施，相信香港物业投资市场仍将继续吸引外资进驻。

与此同时，本地投资者在第4季度仍然是市场的主要参与者，占比达92%。

展望2011年，投资者将继续密切留意各项物业投资机会，而受惠于租务需求及租金增长的写字楼，其回报前景属各类物业中最佳。

”。