对土地抵押贷款相关问题的思考

《 城市 房地产管理法 》 ３ 条规定 ：房地 产转 让 、 第 ｌ “ 抵押 时 ，
房屋的所 有权 和该 房屋 占用范围 内的土地使用权 பைடு நூலகம்时转让 、 抵
押 。” 中华人 民共 和国担保法 》 ６ 《 第３ 条规定 ：以依法取得 的国 “
有土地上 房屋抵 押的 ， 该房屋 占用范 围内的国有土地使用权 同 时抵押 。以出让方式取 得的国有土地使用权抵押 的 ， 当将抵 应 押 时该 国有土地上 的房屋同时抵 押。乡（ ）村企业的土地使 镇 、 用权不得 单独抵押 。 以乡（ ）村 企业 的厂房等建筑物抵 押的 ， 镇 、 其 占用范 围内的土地使 用权 同时抵押 。” 虽有 学者认为 ，我 国 “ 现行 制度 ， 基于管 理体制上 的原因 ， 系将土地 和建筑物 分别作 为独立 的财产 。” 但绝大多数学者认为 ，我 国法律是将 土地和 “ 房屋 视为一个整体对待 的” “ ， 对土地使 用权与建筑 物抵押采 取 的是房 随地走与地随房走的双 向原则。 所 以说 ， 国房地产 ” 我 抵押制度顺应世界潮 流 ， 采取 了房产 与地产 同时抵押 的原则 。
清算价格 。
其等级和用途 的不 同使用权价值不 同） 但是 ， 。 过分依赖于评 估 机构是不安 全的 。由于种种原 因 ， 评估 价值 与市场
价格 可能产生较大的偏离 ， 过高 的估价将对 保障债
权 产 生较 大影 响 。
对土地抵押贷款 相 关 问题 的思 考
张瑞华
二、 评估对 象 土地资产的抵押是土地使用权 的抵押 ， 而不是土地所有权
一
能的减值 ， 则应 给予充 分的重视 。
四 、 估 方 法 评
、
评 估 目的
土地使用权抵押 的 目的， 是为债务人如期履行债 务提供物
南于抵押贷款抵押设定 时， 评估是 为抵押 人决定将多少 款
因此 ， 在评 估时 ， 方面要严格遵循评 一 质担 保。 其特点是抵押人不转移 土地使 用权 。 就抵押人 而言 ， 设 额贷给抵押人提供依 据 ， 尽可能避免银行 的风 险； 另一方 面 ， 也不应该 随 定抵 押权 的根本 目的 ， 是提供债务履行担保 而不 是取得或变卖 估保守性原则 ，
格就抵押 方而言 ， 表示他所 能够取得 的贷款数 额 ， 以及 因抵押 于在设定 土地抵押 时的评估价值 是基于市 场交易 价格 的预 测
加之债权 单位多不是 专业 的土地评估机构 ， 以土地评 所 而承担 的额外风险 。而对于抵押权人而言 ， 则意味着他所 取得 价值 ， 的债务履行担保 的程度 ， 而不是取得土地使用权 的市场 价格或 估 价值 的确定来源于专业评估机构 的专项评估 报告 （ 土地根据
维普资讯
并在评估报告 中说 明。 由于我 国资本市场不完 善 ， 企业经 营过程 中资金短缺 的解 细调查 ，
决办法 ， 以间接融资为主 。 间接 融资过程中 ， 以资产提供抵 在 尤
（ ） 守性 原则。由于抵 押贷款 自 二 保 身特 性 ， 评估人 员对抵
三 、 估原 则 评
地产 抵押权设定 评估 与一般的 以市场价格 为基础 的其他 地产评估 方法基本 相同 ， 即可 以用市场 比较法 、 收益还原 法 、 成
本法 和基 准地价系数修 正法来进行评 估。一般说来 ， 在地产市
场较 发达 的区域里 ， 可选用市 场 比较法评 估 ； 商业用地 用收益 还 原法 比较合 理 ； 工业用地选 用成本法较合 理 ； 已完 成基准 在 地价及其修 正体系 的区域 ，也可考 虑选用基 准地价 系数修正 法 。当然 ， 在具体地产评估 中， 往往几种方法 同时运用 。 地产抵 押贷款抵押权设定 时评估 和其他 目的评估 不 同的是 ， 运用各种 评估 方法 时 ， 要充分重视保守性原则 。 五、 土地与房产的分离
国内这样 的融 资案例屡见不鲜。 蓄意者往往是
低成本 购地 ， 成倍抬 高评估 价值 ， 然后 以此抵 押融
资 。更 有甚者 ， 复循环使 用这种 手段 ， 往 致使 短期
内， 融资总量迅速膨胀 。 于债权人来说 ， 对 债务人不
履行债 务时 ，变 现抵押 土地是远 远不 能补偿债 权 的。 所以 ， 债权人 应通 过多渠道 、 多种方式对评估价
评估人员应尽量做 到评估公平合 理。 土地使用权。 土地使用权抵押贷款抵押权设定时 ， 评估 的 目的 ， 意压低地产 价格 ， 对 于抵 押品的评 估 ， 在有市场 的情 况下 ， 按市场 价格 定值 ； 是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保 价格 ， 而 应参 照同类抵 押品的市场价格定 值。由 不是土地使用权本身的价格。 被抵押 土地使用权 的这种抵 押价 在 没有市场的情 况下 ，
不应 予以过分乐观 。尽管统计 押担 保最为常见。企业 提供土地抵押作为融资担保 ， 由于 受到 押 地产的未来收益或市场状况 ， 但在评 估时 ， 以 当时 仍 客观存在的缺陷以及借贷主体 的主观 因素 ， 常常造成债权人在 数据或经验 表 明地 产价格有 可能上升 ， 的市场价格为评估值 ， 对未来的升值不予考虑 。 然而 ， 对未来可 清理不 良债权时 ， 无法足额 获得抵 押土地的收益权 。本 文仅对 土地抵押 的相关 问题谈几点看法 。
值进 行修正 和确认 ，使得 价值的偏离 能控制 在抵 押折 扣率之
内。
的抵押 。 这一点 ，城市房地 产管 理法 》 城镇 国有 土地使用权 《 和《
出让和转让暂行条例》 中都有了明确的规定 。 另外 ， 抵押权设 定 和抵押 权实现时 ，评 估的对象是 有区别 的。根据 国资企 函发 （９ ４ ３ 号文件的规定 ， １９ ）６ 抵押实现 时 ， 必须进行评估 ， 以确定底 价。 这就从制度上保证 了抵押权设定 时和抵押权 实现时应分 别 进行评估 。在抵押权实现时 ， 由于土地使用权必须采用某种 方 式在短期 内强制转让或 出售 ， 由抵 押权 人优先受偿 。此 时的评 估对象是土地使用权 的清算价格 ， 完全应该采用清算价格标 准 评估土地使用权 的清算价格 。 是 ， 但 在抵押权设定时 ， 押人 向 抵 抵押权人转移 的， 不是土地使 用权 ， 而是 土地使用 权的抵押权 ， 同时， 由于此时抵押 是否用于强制清偿尚未确定 ， 由此 ， 土地 在 使用权抵押贷款评估行为 中评估 的 ， 应该不是抵押物 的市场 价 格或清算价格 ， 而是抵押人 向抵押权人转移的抵押物 的那一 部 分权利 的价格 ， 即土地使 用权 的抵 押权价格。