房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析

房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析
近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。

房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产
抵押为担保方式的流动资金贷款。

由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系
风险和金融风险具有非常重要的作用。

1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险
1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险
《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定, “抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准” ,房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示” 。

而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协
议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并没有同时运用其他方法进行计算、 ,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑
和分析。

在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。

1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性
在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家
或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。

这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下,这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会,增加了抵押贷款的风险性。

回扣、好处费似乎是
评估业无法回避的话题。

一些估价师甚至认为,在现实的市场竞争中,关系是竞争的基础,低价是竞争的策略, 至于竞争能否取胜,回扣往往便成为决定的砝码。

此外,指定评估机构的方式也密切了中介机构和银行的关系,银行对中介机构给予充分的信任,委托估价只是程序的需要,操作中先放款后评估、评估走过场, 同时也给不法分子以可乘之机,如出现估价机构和客户串通虚假评估骗贷的案例。

1.3银行过于注重抵押物保障,忽视第一还款来源
银行投放信贷资金首要考虑的是投放对象能给自身带来的直接效益和间接效益的可能性,也就是第一还款来源。

由于市场竞争的激烈,银行为了营销客户、拓展市场,往往注重借款人的第二还款来源,把借款人能否提供抵押物作为是否放贷的主要依据,而忽视了对借款人偿付能力的分析。

评估机构给出的抵押物的评估结果,一般是抵押物的市场价值,银行再结合抵押人的资信状况、还贷能力、贷款期限等来确定抵押率。

这样,贷款的安全性实际上仅仅体现在了对估价时点的公开市场价值的折扣比例上。

注重房地产抵押贷款保障而忽视第一还款来源,在实际工作中形成了抵押是解决营销和风险控制矛盾有效手段的思维定式,而借款人也认为只要有房地产作为抵押物,经过评估就可到银行融资,增强了借款人投资投机的信
心和能力,某种程度上助长了房地产市场的虚假繁荣。

1.4银行和评估机构间缺乏房地产抵押价值评估的有效衔接
目前,在我国商业银行中非常缺乏掌握房地产估价理论知识和技术的信贷人员,而评估机构的人员往往也不熟悉银行的信贷业务和实务操作流程。

这就造成了,一方面,银行无法有效鉴定评估机构提供的估价报告是否符合银行的规程,增加了评估人员出具不公正报告的可能性;另一方面,银行可能无法正确理解和使用评估报告。

银行按评估机构给出的抵押物公开市场价值的 50%~80%来确定贷款额度,这种简单的衔接方式不仅增大了评估风险,也限制了评估人员对评估理论和方法的灵活运用。

2、规避和解决房地产抵押贷款评估风险和问题的建议
2.1采用科学、合理的评估方法,避免房地产抵押价值高估风险
为改变目前商业银行盲目扩大信贷规模、承担房地产市场绝大部分风险的状况,应采用更为科学、合理的房地产抵押贷款价值确定依据,可以以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础确定房地产抵押贷款 价值,避免抵押房地产价值高估,从而挤出房价虚高造成的泡沫,降低风险。

同时参照收益法和市场比较法的评估结果,综合考虑不同评估方法下抵押房地产的评估价值,取较低者作为贷款发放的依据。

由于收益法中对参数的准确性要求很高,且由于利率、通货膨胀、经济周期性变化对房地产的影响,加之目前我国房地产经营受许多非市场因素的影响较大,与公式成立的假定情况相距甚远,特别在考虑抵押期限情况下,对未来市场预测就带有更大的不可知性,因此在进行房地产抵押评估时应慎用。

而采用成本法估价,虽然房价的构成很复杂,但由于土地价格的招拍挂制度,房屋建设成本有明确的相关规范,社会对利润也有公认的合理水平,所以是具有操作性的。

以成本法评估抵押房地产,尽管由于涉及到房地产商和部分投机者的切身利益而不受欢迎,银行的房地产抵押贷款额度也可能会降低,在短期内影响银行的收益,但对于房地产市场、银行乃至金融体系的长远、健康、平稳发展却是至关重要的。

2.2实行推荐或招投标评估制度,保证评估的客观性、公正性
银行应认真贯彻执行国家关于推荐评估的规定,给客户更大的自由选择权,保证评估机构的独立性、公正性和客观性。

同时也要对评估机构的行为进行监督,对限额以上的房地产抵押贷款评估报告要登记备案,重点跟踪检查。

对大宗的评估业务可以实行招投标,由各评估机构根据自身的资质、实力以及对评估标的物的估价思路、方法等拟定标书进行投标,然后由评估行业的专业资深人士评标、决标。

2.3关注第一还款来源,全面把握房地产抵押贷款评估的重点
银行发放贷款的目的是获取利息并按期收回本金,而不是为了占有或取得抵押物,银行要借款人提供抵押物是对其偿还能力缺乏信心而采取的一种补偿措施。

因此,无论采取何种贷款方式,借款人第一还款来源才是最重要的,第二还款来源只是起必要的补充作用,银行和评估机构都要重视第一还款来源,要重视借款人的资信、项
目合法性、经营收入、抵押物的变现能力、项目收益等内容的评估,改变追求抵押担保率而忽视风险管理的思想倾向。

2.4提高贷款审查人员素质,有效监督评估质量
作为债权人,银行自身应在内部配备既精通银行业务又有房地产评估专业知识和技能的贷款审查人员,改变单纯以房地产评估机构给出的评估价乘以贷款价值比率确定贷款额度的操作方法,以有效控制房
地产抵押价值的高估风险。

相关贷款审查人员应该站在银行的角度去评估抵押房地产的客观价值,充分考虑未来市场变化和短期强制处置等风险因素,有效鉴别估价报告中的“水分” 。

具体而言,审查人员应该审查评估技术报告中估价师的测算过程是否有误、有关参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和目的、抵押物产权是否存在瑕疵等。

当市场发生变化时,要对抵押物进行内部估价,以确定抵押物现时价值。

而对于某些中小型或不需要足额贷款的抵押房地产,银行可以与借款人进行协议评估确定抵押价值,以节省评估费用,提高贷款发放操作效率。

3结束语
总之,房地产抵押贷款评估的风险来自方方面面,但是这些风险都是可以控制的,只要我们加强行业自律,增强职业道德观念,自觉抵制住社会不良风气,房地产评估业一定会得到健康有序的发展。