房地产抵押贷款评估问题及对策

东方企业文化・百家论坛 2012年12月162房地产抵押贷款评估问题及对策研究刘 辰 周天驰 侯魁等（首都经济贸易大学财政税务学院，北京，100079）摘 要：商业银行对企业发放的担保贷款中，不动产抵押贷款成为举足轻重的部分。

数据表明商业银行房产类抵押品的变现率仅能达到30%至40%，风险远大于获益。

本文通过对国内外学者已有的研究成果进行文献梳理及对房地产评估机构实地走访调查，分析总结了我国银行房地产抵押评估中存在的问题，提出了建立三阶段动态评估的完整房地产抵押价值评估体系，以期资产评估能更大程度地发挥在银行抵押贷款风险管理中的作用。

关键词：房地产抵押 抵押贷款 房地产评估 中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1672—7355（2012）12—0162—02一、房地产抵押贷款评估文献综述《国际评估准则》是目前最具影响的国际性评估专业准则。

其中应用指南201.01提出对担保贷款评估通常使用市场价值类型。

此外，收益法和市场法更加适用于担保贷款的资产评估。

新的巴塞尔协议（Basel Ⅱ，2004）提出了合格的金融抵押品的认可标准，如存在可及时、经济、有效处置抵押品的市场，存在可以公开得到的抵押品市场价格，特别是协议强调了抵押贷款价值。

Fernando Miranda-Mendoza （2010）则进一步将折扣率和随机事项这两个因素引入到传统的抵押贷款评估期权模型中，并将改进的模型应用到实例当中，从而提高了住房抵押贷款的评估准确度。

我国的学者主要是从评估价值类型、评估方法以及抵押贷款评估风险三个方面来对房地产抵押贷款评估进行研究。

崔宏（2007）认为，抵押贷款价值是抵押资产评估理论的核心概念，抵押贷款价值类型是抵押资产评估理论的统帅和灵魂，抵押资产评估理论体系应以“抵押贷款价值”为核心概念，由“基础理论、概念框架、应用理论、调控理论”四个层次构成。

评估方法应以“折现现金流法”为核心，以“期权定价法”为补充。

周建佐（2002）指出，在我国抵押贷款资产评估实践中，应采用清偿假设。

与之相对应的评估价值类型应为清算价格，评估方法应为清算价格法。

刘桂良，招平（2004）认为抵押贷款资产评估时要关注非持续经营假设下的清算价值，他们首次构建出到期价值估算法和即期价值修正法两种评估方法的基本模型，对抵押资产价值评估方法进行了创新。

刘元庆、刘光平（2006）指出我国商业银行贷款抵押品普遍存在贷款存续期间价值衰减的现象，认为抵押品的价值管理是抵押贷款管理的核心和难点，并从价值角度分析了抵押在信用风险缓释中的作用机理，提出要强化抵押品的全过程动态监管。

总观国内外文献，我们可以发现，国内外学者主要是从评估价值类型、评估时点、评估方法、抵押贷款评估风险以及国内现存问题的角度对房地产抵押贷款进行研究。

对于如何建立一个系统的房地产抵押评估体系，如何从实际操作中更加合理地评估房地产抵押品的价值，以尽可能地防范房地产抵押贷款风险的研究非常少。

本文从房地产抵押贷款评估的实务调查入手，统计分析目前我国房地产抵押贷款评估存在的问题，以及其中潜在的风险。

尝试构建一个包括抵押前、抵押中以及变现时三个阶段的完整的房地产抵押评估体系，从而规范房地产的抵押评估实务操作，降低风险。

二、房地产抵押评估现状及问题 1、持续经营假设的应用在国内抵押贷款评估中，评估师总是以持续使用为前提，采用“重置成本法”对抵押物进行评估。

但在债务人履行债务前，银行实际上拥有该抵押财产的处置权和收益权，之后，当债务人不履行债务时，银行只通过拍卖或变卖的方式行使处置权和收益权，不会对该财产进行“持续经营”。

即便对于获得该资产的第三方有可能经营该资产，但至少评估的是银行的权益价值，评估值只能是银行作为资产拥有者时，资产经营或变现时产生收益的价值。

由此看来，在该评估目的下，采用“重置成本法”的前提“持续使用”并不存在。

2、市场价值类型的选择抵押品评估中，大部分评估师选择以市场价值作为房地产抵押品的评估价值。

在经济过热时期，市场价格和预期价值都可能包含有一定的高估成分。

由此就形成了了抵押品的市场价值中包含很大程度的价值泡沫的情况。

因此在经济过热时期抵押品评估选择市场价值作为评估结果的价值类型，抵押品评估作为安全底线的保底作用就不能发挥出来。

所以我们考虑用其他价值类型代替市场价值，例如清算价值。

从抵押品的作用来看，抵押品及其价值是对贷款人在未来规定时间不能偿付银行贷款本金和利息的保证，在抵押品评估中考虑未来时点抵押品被“清算”的因素也是正常的。

因此，从理论的层面上讲，市场价值不一定是抵押品评估价值类型的唯一选择，清算价值一定程度上更能反映抵押品在变现处置时的价值。

3、评估基准日与贷款期限问题通常情况下，企业办理银行抵押贷款的时间，也就是对抵押物进行评估的时间，而企业（债务人）不能偿还债务的时间往往是评估目的实现的时间。

除了一年期的抵押贷款与当时资产评估有效期一致意外，多数情况是评估目的实现不在评估结论有效期内，即使是有效期内，其资产的数量和价格也都发生了变化。

有的资产被拍卖时，某固定资产早已报废。

有些根据贷款风险的大小事前设定了一个抵押率，形成了与放款额一致的安全价格。

但是当资产报废或者大幅度贬值时，银行方面也会受到很大的损失。

因此存在评估价格是何时的价格、如何使用的问题。

4、商业银行抵押贷款风险信用风险。

违约行为发生后，即使银行能将抵押物变卖，其收回的资金额也可能少于贷款余额从而使银行资产受损；流动性风险。

流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险。

商业银行持有的住房抵押贷款债权不易变现可能产生两个方面的严重后果。

其一丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会，增加机会成本带来的损失；其二当存款人挤提存款或债权人要求贷款人清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产或倒闭。

抵押物风险。

抵押物风险主要表现为抵押物处置风险和抵押物价格风险。

目前，在我国贷款人通过拍卖抵押房产所得价款来清偿贷款，在实践中的阻力很大、困难重重，难以实施。

抵押房屋随着经济环境、房地产市场供求关系的变化和自然磨损而导致市场价格下跌，会给银行带来损失。

估价人员的过失或故意过高估价等，这些人为因素都会给银行贷款造成风险隐患。

三、房地产抵押贷款问题应对1、明确抵押贷款评估的价值类型在“抵押房地产来进行贷款”这一评估目的下，选择不同的价值类型将不仅是在价值性质上不同，而且评估的思路与最终数量上的结果也往往存在较大的差异。

因此在对房地产做抵押贷款评估时必须明确评估的价值类型，不能模棱两可。

目前关于房地产抵押评估的实务中应采用的什么样的价值类型有三种不同的观点，即市场价值、抵押贷款价值和清算价值。

三种价值类型的比较见表1。

表1房地产抵押贷款评估三种价值类型的比较项目市场价值抵押贷款价值清算价值评估涵盖的时期贷款前的某一时期贷款的整个期间贷款到期何时需要评估发生对评估结果影响较大的变化时发生对评估结果影响重大的变化时发生对评估结果影响较大的变化时评估要求公开市场保守、谨慎准确预测评估方法首选市场法，也可选收益法和成本法首选净现金流折现法、期权定价法，也可选收益法和成本法首选清算法，也可选市场法等其他方法法规允许程度允许未做规定未作规定评估难度易难较难现实可行性高低较低抵押率高低最低从理论上讲，抵押贷款价值是最符合抵押贷款评估目的的。

抵押贷款价值是充分地考虑到抵押资产的功能、使用方式和状态的一种价值类型。

市场价值在目前应用得最为广泛，但基于当前市场信息得出的抵押资产价值有可能随市场波动在贷款期限内发生较大下跌，这将严重威胁到贷款的安全，所以市场价值适用于贷款期限较短、抵押资产市场波动较小的抵押贷款业务。

清算价值则适用于变现可能性较大的抵押资产以及贷款期限较短的抵押贷款业务，该中价值类型更多的情况下是应用于债务人不能如期还款而将抵押资产变现时的评估业务，也就是在即将变现拍卖时。

2、建立抵押物动态评估体系（1）建立动态评估体系背景及意义据中国银行系统的一项调查结果显示，以机器、设备等动产做抵押的资产变现受偿率只有10%左右，以房屋等不动产做抵押的资产变现受偿率只有30%左右。

另有调查显示，目前抵押资产变现损失平均在50%左右，有的甚至高达90%。

在银行抵押贷款操作中，需要重新构建包括抵押品选择标准在内的抵押贷款评估体系：即在贷前、贷中、贷后三个阶段（即全程）对抵押品的价值实施监控，以保证债权的人的权益。

建立完整的抵押贷款评估体系，可以使资产评估在银行抵押贷款风险管理中更大程度地发挥其专业保障作用。

所以建立“抵押价值评估体系”具有重大现实意义。

（2）构建动态体系的抵押品选择标准在对抵押品的选择上，银行需要结合实际的风险确定其选择标准。

房地产抵押品的选择重点需要考虑的因素有以下几点：一、权属问题。

无论是房屋还是土地，抵押物是否合法，存续期多长，是否已抵押登记和其相关的处置政策都会影响到其将来变现的难易程度。

二、功能问题。

抵押房产的通用性大小亦决定着在市场上可变现性的大小，进而决定了抵押品评估值的大小。

三、价格水平。

在不同的价格水平下变现所造成的损失不同。

价格较高时变现，实际变现损失可能会比较大，而在价格水平低时变现，损失相对来说会较小。

（3）贷款三个阶段的抵押品评估A．贷款时的评估本阶段的评估，是指按照市场价值标准来计算抵押品价值，贷款时的评估只是估算抵押品在评估时点上的价值是多少。

对于这一阶段的抵押品评估，抵押品市场价值的波动性和易变性是潜在的最大的风险。

随着市场价值的波动，尤其在市场发生整体逆转的情况下，银行可能因此面临巨大的系统性风险，并遭受巨额损失。

因此，不能简单的把该阶段的评估值作为最终抵押贷款的依据。

B．抵押品价值的动态监测评估该阶段的评估由抵押物抵押期间长短而定，其价值类（下转161页）163调查制度。

使真正贫困的需要救助的群体都能得到及时的救助，加大政府的财政投入，逐步地提高救助水平，真正地改善弱势群体的民生状况。

（3）完善资金管理机制，使社会救助规范化针对我国社会救助资金管理和监督不善的现象，必须进一步完善管理体制。

一是取消多头管理的模式，建立统一的管理模式。

建立政府统一协调、民政归口主管、部门尽责联动的社会救助管理体制。

二是加强资金的管理，保证资金的安全性和增值性。

防止资金被挤占、挪用和贪污。

三是加快基层网络平台的建设，提高管理人员的素质，使资金的管理透明化。

（4）建立以政府为主导的多元化的筹资渠道充足的救助资金是有效开展救助的前提和基础。

单一的财政投入已经不能满足农村社会救助发展的需要，必须及时拓宽筹资渠道。

一是发挥政府的主导作用，各级地方政府应将社会救助资金纳入财政预算，加大投入的力度；二是政府积极引导、鼓励慈善团体等非营利组织参与社会救助工作，并组织、提倡多种形式的帮扶解困活动，激活民间救助资源；三是给救助对象提供技能培训、自谋职业等方面的服务，使其能够自救，从而减轻社会救助的压力。