城市综合体商业模式开发思路研究
商业地产类建筑(城市综合体)设计思路探索
商业地产类建筑（城市综合体）设计思路探索随着城市规模不断扩大和人口增长，商业地产类建筑（城市综合体）成为城市发展中不可或缺的一部分。
商业地产类建筑以商务、购物、娱乐、办公等综合功能为主，其设计不仅要满足建筑本身的功能需求，同时也要融入城市环境，与周边建筑和景观相协调。
在这篇文章中，将对商业地产类建筑（城市综合体）的设计思路进行探索，从功能布局、空间利用和城市融合等方面进行讨论。
一、功能布局商业地产类建筑（城市综合体）是一个集商务、购物、娱乐、办公等多功能于一体的建筑群体。
在设计时需要考虑不同功能区域的布局和相互之间的联系。
要根据不同功能区域的特点和需求，合理布局各功能区域的位置。
商务区应该位于建筑的较高层，以获得更好的视野和环境；购物区和娱乐区宜位于建筑的下层，方便进出和吸引顾客；办公区则应设计成分布式的空间，便于不同公司和部门的灵活布局和管理。
要注重不同功能区域之间的联系与衔接。
商务区和购物区可以通过空中连廊或楼梯相连接，方便商务人员在休息时间进行购物和娱乐；娱乐区和餐饮区可以相互衔接，为顾客提供更加便利的就餐和娱乐体验。
要考虑功能区域的动线设计。
设计动线时，要考虑到不同功能区域的流量大小和分布情况，确保顾客和员工能够便捷的到达所需的目的地。
要注重动线的交汇点和节点设计，增加建筑内的交流和互动。
二、空间利用商业地产类建筑（城市综合体）往往是高密度建筑，因此在空间利用方面需要进行合理规划和设计，以最大限度的发挥建筑的功能和效益。
要注重不同功能区域的空间互动。
通过灵活的空间设计和多元化的功能设置，可以使不同的空间相互协调和互动，提高整体空间利用率。
可以通过设置挑高的公共空间、设置观景阳台等手段，增加空间的层次感和立体感，提高空间利用率。
要注重空间的多功能性和灵活性。
在设计时，可以采用可调节的隔断、活动隔断等设计手法，使不同空间能够按需分隔和整合，以满足不同功能的需要。
要注重空间的多元化使用，可以设置多功能厅、多功能休息区等，以适应不同时间段和不同需求的使用。
城市综合体的城市价值和商业模式研究报告
城市综合体的城市价值和商业模式研究报告第一篇：城市综合体的城市价值和商业模式研究报告《城市综合体的城市价值和商业模式研究报告》——陈晨一、案例索引1、东京城市副中心——新宿2、德国柏林市波茨坦广场——索尼中心3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场4、香港IFC5、香港太古城6、纽约洛克菲勒中心7、加拿大多伦多伊顿中心8、东京的阳光城9、新加坡新达城10、上海新天地11、伦敦码头区——金丝雀码头12、法国拉德方斯13、日本横滨港未来21区14、泰国长春广场二、城市综合体定义所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。
中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。
城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
三、城市综合体商业模式3.1开发体量近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。
一二线城市综合体的开发体量存在差异。
北京、上海、深圳等一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在100万平方米左右，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。
功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅。
案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFC。
商业综合体建筑设计思路及具体策略研究
商业综合体建筑设计思路及具体策略研究现如今我国的城市化建设的速度不断飞速发展，我国各个城市在发展的过程中商业综合体的形式不断增加。
商业综合体就是将各种功能集于一体，所以说设计城市综合体建筑的具体方案显得至关重要，这对商业综合体项目的成功开发起到直接的决定因素。
城市综合体建筑的具体设计需要与商业运营的招商计划进行结合，为商业综合体的商业运营奠定良好的基础，这也会促进商业的综合体建筑设计。
标签：商业综合体；建筑设计；策略研究一、城市综合体定义城市综合体是以建筑群为主要基础，将商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐这五大功能进行融合，这五大核心功能集于一体，使城中城的现象发生，这是功能聚合、土地集约的城市经济聚合体。
随着我国经济的进步，源于城市综合体运作模式的综合体建筑越来越多的演化出来，它的具体功能相比狭义意义上的城市综合体来说较少，因为功能侧重的不同，具有不同的称号，但是总称为城市综合体。
二、城市综合体的特点（一）将空间尺度进行扩大一个城市的标志性建筑就是城市综合体，与城市的规模相结合，联系一个城市的现代化干道，在建筑规模和建筑尺度上都具有扩张性。
这样不仅会使室外的空间变得很大。
也会使室内的空间相对来说变得大一些，协调了室外的空间尺度，也匹配了综合体的自身的多种功能。
（二）将购物和娱乐进行结合商业综合体将城市的景观和综合体的室内外的空间进行交织，将那些比较封闭的商业广场用多功能的空间网络所代替，将购物和娱乐功能进行有效的结合，结合我国人民当前的生活节奏和心理需要，将商业的活力和发展动力更好的展示出来。
三、以沈阳茂业城项目为具体的实例来探讨商业综合体建筑设计的设计（一）沈阳茂业城项目的基本概况沈阳茂业城在沈河区，东边就是大东区，南边是和平区，西边是铁西区，北边是皇姑区。
沈河区是沈阳市行政和经济以及文化的中心，又具有非常成熟的商业投资环境，交通又是十分便利，具有巨大的商業潜力。
（二）沈阳茂业城设计分析1.总体功能分析：沈阳茂业城是一栋66层270米高级甲级写字楼和五星级酒店于一体的建筑，另外还有两栋43层100米高的高级公寓一级A、B两个区的商业裙楼，将沈阳茂业中心建成一个大型的购物的中心。
城市综合体的商业模式及案例研究
城市综合体的商业模式及案例研究城市综合体是当代城市发展的一种新型城市综合发展建筑体，集居住、商务、文化、娱乐、教育、医疗等功能于一体，成为城市空间的重要组成部分。
商业模式是指在城市综合体的运营中，通过创新的商业模式来获取利润的方式和方法。
本文将从商业模式和案例研究两方面，探讨城市综合体的商业模式。
一、城市综合体的商业模式：2.经营模式：城市综合体通过自主运营，如开设超市、餐厅、健身房等，直接获取利润。
这种商业模式可以更加灵活地调整经营策略，根据市场需求调整产品和服务。
3.提供服务模式：城市综合体通过提供一系列增值服务，如停车服务、会员卡、物流等，为商家和居民提供便利，以获取相应的服务费用。
4.地产模式：城市综合体通过房地产销售获取利润。
在综合体建设完成后，可以将一些空间出售给开发商或个人，以获取较高的售价。
5.广告资源开发模式：城市综合体通过将场地、媒体等资源开发成广告资源，并将其出租给广告商进行广告投放，获取广告费用。
二、城市综合体商业模式的案例研究：1.北京国贸三期：其商业模式主要以租赁模式为主。
国贸三期吸引了众多知名品牌入驻，通过租金收取和售卖商业区域的方式获取利润。
同时，国贸三期也在商业体营造方面进行了创新，不仅建设了高端购物中心，还设置了国际会议中心和豪华酒店，提供全方位的商业、会议及酒店服务。
2.上海静安嘉里中心：静安嘉里中心采用的是经营模式，通过自主经营酒店、购物中心、办公楼等多元化业态，提供优质服务和商品，从而实现盈利。
该综合体结合了零售、文化和艺术等多种元素，打造出独特的购物和文化消费场所。
3.广州太古汇：太古汇以提供服务模式为主。
它建立了完善的会员体系，并通过提供停车服务、会员专享活动等方式，为会员提供增值服务，通过会员费用获取收益。
此外，太古汇还积极参与社区活动和公益事业，提升了品牌形象。
4.成都IFS：成都IFS采用的是地产模式，通过向开发商出售商业空间来获取利润。
IFS作为成都最高端的综合体，集合了国际品牌、高端餐饮、豪华酒店等，吸引了大量高端消费者。
城市综合体盈利模式研究
城市综合体盈利模式研究城市综合体是指一个集商业、办公、住宅、娱乐等多种功能于一体的综合性城市开发项目。
它通过整合不同业态，提供全方位的服务和体验，成为当代城市发展中的重要组成部分。
城市综合体的盈利模式是指如何通过各业态的运营，实现项目的经济效益和利润最大化。
以下是对城市综合体盈利模式的研究。
一、项目商业定位城市综合体的商业定位是最基础的定位，它决定了项目的目标人群、定位消费水平和业态布局。
例如，高端城市综合体可以吸引高消费人群，布局奢侈品、高端餐饮等高附加值业态；而低端城市综合体则以消费群体广泛、价格实惠为特点，布局超市、快餐等大众化业态。
二、租金收入三、销售额提成城市综合体可以设定销售额提成机制，对商家的销售业绩进行考核，并按一定比例提取销售额作为项目的收入。
这种模式鼓励商家积极经营，并与商家形成共享共赢的关系。
销售额提成的具体比例可以根据商家经营状况和市场需求进行调整。
四、项目管理费城市综合体的经营和管理需要一定的成本，包括人力成本、运营成本、设备维护等。
项目管理费是指由开发商或运营公司向商家收取的一定比例的费用，用于项目运营和维护。
收取项目管理费有助于项目的可持续发展，并使得开发商和运营公司能够获得一定比例的回报。
五、品牌授权费一些知名品牌可以通过授权的方式将其品牌引入城市综合体，增加项目的知名度和吸引力。
开发商可以向品牌方收取品牌授权费，以获得品牌授权和使用品牌形象的权利。
品牌授权费是品牌方和城市综合体之间的合作收入，可以提高项目的品牌价值和市场竞争力。
六、活动策划收入城市综合体可以通过举办各种活动来吸引客流、提高知名度和营业额。
开发商可以与商家合作，通过活动策划来获取一定的收入。
例如，与电商平台合作进行线下活动，举办演唱会、时装秀等，吸引更多的顾客和媒体关注，提高项目的盈利能力。
七、物业服务费综上所述，城市综合体的盈利模式是多元化的，包括租金收入、销售额提成、项目管理费、品牌授权费、活动策划收入和物业服务费等。
大型城市商业综合体的开发与运营规律研究
大型城市商业综合体的开发与运营规律研究近年来，随着城市化进程的不断加快，大型城市商业综合体的开发和运营成为城市发展的重要组成部分。
这些商业综合体以其巨大的规模、多样化的业态和便利的服务设施，吸引了大量消费者和商家的关注，成为城市经济增长的重要引擎。
因此，研究大型城市商业综合体的开发和运营规律对于有效推动城市经济发展具有重要意义。
一、大型城市商业综合体的开发规律：1.地理位置的选择。
大型城市商业综合体的成功开发离不开地理位置的选择。
一般来说，商业综合体的地理位置应该具备便利的交通条件、充足的人流量和完善的基础设施。
此外，商业综合体的发展还应考虑到周边竞争环境和目标消费群体等因素。
2.建筑设计的创新性。
大型城市商业综合体的设计需要具备独特的特色和创新的理念。
通过独特的建筑设计、丰富多样的业态布局和人性化的服务设施，能够吸引消费者的兴趣和参与度，从而有效提升商业综合体的竞争力。
3.业态结构的合理性。
商业综合体的业态结构要合理安排，充分满足消费者的购物、娱乐、休闲等需求。
通过引入高品质的品牌商家，提供丰富多样的商品和服务，能够吸引更多的消费者和商家入驻商业综合体，提升经济效益。
二、大型城市商业综合体的运营规律：1.精细化管理。
商业综合体的运营需要进行全面、精细化的管理。
通过合理安排商家入驻、设立运营管理团队、制定完善的运营规章制度，实现商业综合体的高效运营和良好的用户体验。
2.个性化服务。
商业综合体的运营需要提供个性化的服务，满足消费者的多样化需求。
通过引入线上线下一体化的营销手段、提供个性化推荐和定制化服务等方式，能够增加消费者的黏性，提升商业综合体的竞争力。
3.品牌形象的塑造。
商业综合体的运营需要注重品牌形象的塑造。
通过有效的市场推广和品牌宣传，提升商业综合体的知名度和美誉度，吸引更多的消费者到访，并保持良好的口碑。
三、大型城市商业综合体的开发与运营规律的时代变迁：随着时代的发展和消费者需求的变化，大型城市商业综合体的开发与运营规律也在不断演变。
城市综合体开发思路
城市综合体开发思路摘要：城市综合体（hopsca）是城市化过程中衍生出来的都市经济新型业态；城市综合体已不仅仅是一栋栋建筑的组合，而是社会生活的缩影。
本文就城市综合体的概念、特点以及开发思路提出了自己的看法。
关键词：城市综合体；特点；开发；思路伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式—城市综合体开发悄然兴起。
虽然城市综合体开发是以“造城”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从万达广场、华润万象城等城市综合体开发项目的成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。
一、城市综合体的概念城市综合体(hopsca) ,是将城市中酒店(hotel) 、办公(office) 、公园(park) 、商业(shopp ing mall) 、会所(club)等城市生活空间三项以上的功能进行组合,并在各功能之间建立一种相互补充、激发的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体是城市化进程加快,建筑工程技术日趋成熟等因素的必然结果。
知名的城市综合体有法国德方斯新城、东京六本木综合体、纽约洛克菲勒中心等,在我国综合体还处于起步阶段,具有代表性的城市综合是深圳万象城、北京万达广场等。
城市综合体一般位于城市中心区域,核心地段,具有优越的城市交通环境。
随着我国经济和城市化进程的飞速发展,城市综合体成为体现一个城市经济实力的形象。
其开发建设在我国各大中城市正如火如荼地进行着。
二、城市综合体的特点1、功能复合性。
主要是指建筑群体内各功能互补,相互促进,形成一个完整的生活场所。
如在综合体中实现购物、娱乐、办公,居住等完整的生活场景,有“城中城”的意思。
日本东京六本木综合体综合了城市的许多功能,基本上就是完整的“小城市”,人们在其中可以实现许多城市生活的需求。
2、时空连贯性。
一是指城市综合体在地面上的连贯性。
城市综合体中建筑的规模较大,形成较大区域或几个街区的连续。
中国城市综合体开发模式分析
中国城市综合体开发模式分析一、商务驱动模式中投顾问在《2017-2021年中国城市综合体开发模式深度调研及开发战略分析报告》中指出，城市综合体的商务驱动开发模式以商务办公的写字楼为核心功能。
其主要运作思路是利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖，同时极大提升商业、公寓等其他物业的价值。
该模式具有提升城市建设品质的功能。
一般适用于城市CBD中心区、区域性的中心区开发。
二、商业驱动模式该模式以商业为核心功能。
其主要运作思路是以高端、完善的商业配套推动写字楼、酒店、公寓等其他物业的运作。
该模式具有完善城市商业配套、提升城市商业功能的作用。
一般适用于人流量大、交通便捷的城市中心区、城市副中心区及城市轨道、交通枢纽区的开发。
三、住宅驱动模式该模式以高档住宅为核心功能。
其主要运作思路是依托秀美的自然景色和高舒适度、人性化的建筑设计，形成以高档住宅为核心，商业、商务办公等多种功能有机复合的活力区。
该模式具有树立城市宜居标杆、提升城市形象的功能。
一般适用于兼具独特自然资源和核心商圈的区域开发。
四、文化驱动模式该模式以艺术文化为核心功能。
其主要运作思路是依托城市特色文化和文化活动载体，吸引大量游客游玩或者通过举办大型文化活动，来带动购物、餐饮、酒店等物业的协调发展。
该模式具有突显城市文化品质、提高城市知名度、提升城市形象的功能。
一般适用于具有特色文化资源的地区或兼具较强经济实力和号召力，且艺术文化基础深厚的地区。
五、休闲旅游驱动模式该模式以休闲旅游为核心功能。
其主要特点是基于一定的旅游资源，以旅游休闲为导向，形成度假酒店、综合休闲项目、休闲社区互动发展的功能格局，一般以大型主题公园的形式出现。
该模式一般适用于具有丰富旅游资源的地区开发。
六、娱乐驱动模式该模式以娱乐为核心功能。
一般至少拥有一个大型的娱乐中心、购物中心，通过集聚多种娱乐元素，吸引大量客流前来游玩、购物。
该模式具有增强城市活力、完善商业功能的作用。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
城市综合体商业模式开发思路研究
【摘要】：在住宅调控政策的大背景下，商业地产迎来了发展的机遇。
随着商业地产的逐渐升温，城市综合体的开发在一些大中城市正如火如荼。
本文对城市综合体商业模式的开发思路进行浅显阐述，以期促进城市综合体开发模式的进一步完善。
【关键词】：城市综合体商业模式城中之城
Abstract:In the big background of house control policy，the commercial real estate welcomed the development opportunity . Along with the commercial real estate warms up gradually, the HOPSCA developmentin some big and medium-sized city is like a raging fire. This paper expounds the developmentidea of HOPSCA commeical mode ,so as to promote the HOPSCA development mode to further improve.
Keywords: HOPSCA commercial real estateCity within a city
城市综合体——未来商业地产的开发趋势
随着城市的发展，城市人口日益膨胀，土地资源日益稀缺，个人生活成本加大、经济运行效率降低，在这种情况下，城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。
万达集团、中粮集团等行业领袖提出了“只做城市综合体”的发展战略,引领行业的发展。
而杭州、沈阳等代表性二线城市提出未来的城市建设，招商和开发主要以城市综合体为主的战略目标，这被认为是拉开了中国城市化进程的序幕，开启了中国城市综合体的发展。
(一) 城市综合体的定义
城市综合体(英文为HOPSCA)是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shopping mall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)首个英文字母的缩写。
也就是说,每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分间建立了一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率综合体。
因其规模宏大、功能齐全，城市综合体常被称为“城中之城”。
(二) 城市综合体的价值
城市综合体是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一，各个物业功能相对独立，之间关联度较弱，作为目前商业地产开发的主流模式之一，城市综合体城市价值的主要表现集中在以下两点：
1、商业价值：
城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链
城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如何让使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题
城市综合体在做足自己的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。
2、社会价值：
一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具体体现；是一个城市经济发展的带动者。
对加快城市商业产业升级换代，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源合理配置也会起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的价值魅力。
一、开发模式
房产政策促使商业地产提前进入黄金时代，越来越多的房企转型进入商业地产领域。
然而商业地产与住宅地产有着众多差别，新入房企将面临转型带来的问题，就是如何选择适合自身的商业地产开发模式，经典的开发模式有万达模式、SOHO模式以及凯德模式三种。
小结：成熟的商业地产模式应是自持物业、长期经营，长期持有是未来商业地产发展的趋势。
万科、华润、绿城等刚刚进入商业地产领域的开发商都纷纷表示将加大持有物业的比例。
新加坡凯德置地所推崇的全部持有、有效变现、双基金配置模式，是一种可借鉴的商业地产开发经营模式。
以上开发模式主要问题集中于商业类是持有还是销售，以及后期运营的区别。
长远来看，长期持有是趋势，而现阶段，对于大部分资金紧缺的企业可以选自持与出售相结合的模式。
持有物业的比例也是有加大的趋势，以下是自持＞出售，自持＜出售的分析对比，得出自持＞出售更具有优势。
表一自持＞出售与自持＜出售比较
二、整体规划
(三) 开发要素：区位优势+消费能力+市场需求
1、项目选址标准：
位于城市核心区，有人流和消费基础
必须具有交通便捷的区位优势
必须营造齐备的生活系统
2、开发制约因素：
城市必须具备足够的终端消费能力
城市综合体要求有优越的地段、交通、商圈配套
开发商须具有雄厚的实力和高素质
(四) 物业比例：办公：商业：住宅：酒店=3:3:2:2
Complx=shopping（主）+office（次）+apartment（次）+hotel（次）+…….以商业功能为核心，配合写字楼和服务式公寓
物业比例：城市综合体各业态比例存在于一定的范围,但并没有固定不变的黄金比例,需要根据项目所在城市经济发展水平、投资环境、开发商自身实力以及企业差异化经营等多方面因素进行决策。
表二——国内外城市综合体物业比例分析
小结：
城市综合体的办公面积一般占据整个项目的1/3——2/3左右。
例如在北京基本上各个项目办公体量占整个项目的30%左右，而在土地资源比较稀缺的地方，例如香港、东京的比例有所上升，基本在40%——50%左右。
一般项目商业体量在15%——30%均属正常范围。
若所属商圈辐射范围广、购买力强,则购物中心比例就应越接近甚至略高于30% ,反之当商圈辐射面窄、购买力有限时,该比例更接近15%。
住宅面积比例在15%——20%左右。
银泰中心因为其投入使用的区位，受到几个综合体充足的商业面积的影响，定位是其商业面积比较低，而增加住宅的比例。
其中一线城市经济更发达、城市中心地带价值越高,住宅和公寓比例应相对低一些,但一般不应少于15% ,而二、三线城市对应的比例则可以相对提高。
酒店面积的合理比例在10%——20%。
(五) 空间布局
1、总体空间结构
1）轴向式布局
形成城市综合体轴向布局的轴线，不仅仅是交通线，更可表现为大型的人造景观轴、河流或水体、商业步行街、功能走廊或呈线状布局的休闲娱乐设施等，轴线可长可短，可曲可直。
综合体中的功能空间分列轴线两侧，沿轴线呈轴向布局。
2）向心式布局
该结构下，处于城市综合体中心位置的中心广场、大型会所、绿地系统、休闲娱乐设施、公共活动场所或核心建筑成为综合体核心，产生辐射效应，提升整体价值，甚至成为区域标志。
3）综合式布局
综合式结构同时拥有公共轴线及中心公共区域。
布局紧凑，容积率大，充分利用土地资源，各建筑空间紧邻，功能间联系紧密，形成很强的整体凝聚力，并能运用各类轴线，布局完善的通行系统，提高综合体的利用效率及整体价值。
2、功能组合结构
一般，在水平和垂直两个维度同时布局城市综合体功能要素，水平方向表现为并列关系，竖直方向表现为叠加关系。
通常将商业、休闲娱乐设施、酒店大厅等人流活动量大的功能布局于底层，而将居住、办公写字楼、酒店客房等要求一定私密性的功能进行竖向叠加布置。
这种结构形式可充分利用土地资源与空间资源，布局紧凑而不至于显得单调，并且功能使用效果较好，但同时应加强规划设计，使各功能空间即相互联系又有一定独立性，不至于功能使用混乱。
3、各功能组合结构的协调
表三—城市综合体功能空间选择及依据
三、开发时序
正确的开发时序对于城市综合体价值的最大化具有重要意义。
综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义：1、最大限度的实现各个物业自身的价值;2、避免各物业之间的负面影响。
首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。
例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼一般先期入市。
其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。
例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。
先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。
参考文献：
龚伟，城市综合体开发模式初探[期刊论文]——中国房地产2011（8）
潘华斌，城市商业综合体的设计探讨[期刊论文]——中国房地产2011（7）
陈竞、杨金昂，后MALL时代的商业空间构想——以纽约布鲁克林区Commercial Complex设计为例[会议论文]——2008。