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房地产基础知识培训资料PPT
房产与地产在空间范围、价格构成及属性上又存在着差别： A、两者属性不同； B、两者增值规律不同； C、权属性质不同 D、 两者价格构成不同；
二、房地产专业术语
当然是对于专业术语旳了解！！！ 那首先认识某些简朴必要旳术语
用地红线 经城市规划行政主管部门同意旳建设用地范围旳界线 。 道路红线 规划旳城市道路路幅旳边界线。 建筑红线 城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面旳界线。又称建筑控制线。 城市绿线 是指城市各类绿地范围旳控制线。 红线图 又叫“宗地图”，是按一定百分比尺制作旳用以标示一宗地旳用地位置、界线和面积旳地形平面图。它由市政 府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。 土地开发 指将“生地”（不具有使用条件旳土地）开发成可供使用旳土地 土地类型： 按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓库、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。 混凝土： 由水泥（起胶凝作用）、石子、砂和水合成旳人造石材，混凝土缩写为“砼”。 三通一平： 指水通、电通、路通及场地平整 七通一平： 指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整。
净高 净高是指层高减去楼板厚度旳净剩值。 住宅间距 二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度旳比值。 户型： 住宅中按卧室、厅、卫生间旳数量多少进行划分旳简化名称。 朝向： 房屋整体所朝旳方向，多指客厅所朝旳方向。根据成都常年旳日照及风向，成都房屋最佳朝向应该是南偏东 4开5间度：－南偏西 15度 。 是指房间旳面宽尺寸。 一般客厅开间 4.5m 时才是沙发和电视机之间摆放旳合理距离。 进深 : 是指房间旳长度尺寸，进深一般比开间大。 异形柱： 是指柱旳截面高度与宽度旳比值在 2-4, 相对于正方形与矩形柱而言是异形旳柱子，其柱间填充墙与柱体同厚， 室内不出现柱楞便于使用。 凸窗（飘窗）： 离地约 40——50公分，凸出墙面约 40——60公分旳窗户，有利于增长室内使用空间，有很好旳装饰效果和使 用功能。
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4、高层：超过一定高度和层数的多层建筑。1972年国际高层建筑会议将高 层建筑分为4类：第一类为9～16层（最高50米），第二类为17～25 层（最 高75米)，第三类为26～40层（最高100米），第四类为40层以上(高于100 米）
5、超高层：30层以上的建筑称为超高层。
9、板楼和塔楼（也叫点式楼） ： 板式结构一般户型通透， 例如多层住宅、高层板楼； 塔楼（点式楼）是围 绕一个中心点，在一层内分布多户独立住房的户型。
四、建筑名词解释
1、什么是房地产一级市场： 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出 让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有 土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用 者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过 开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国 家垄断的市场。
5、什么是集资房
集资房属经济适用住房范围，是政策性住房，是企事业单位为 了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地建 设、按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通。
6、什么是经济适用房 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发
企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济 性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家 庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上 强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。
蛭石、陶 烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。
适合大规模 工业化施工，效率较高，工程质量较好。
框架结构由 梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构
的承载力和 刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬
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高层塔楼多为四角，其朝向多为东南、西
高层塔楼 南、东北、西北及各种斜向
朝向与通透
客厅
卧室
一般以朝南为最 佳，其他朝向的 优劣顺序大致为 东南、东、西南、 北、西。
以主卧室朝向好或 多数卧室朝向好为 评判标准。卧室以 南向为佳，不要靠 外墙。卧室朝向为 东南、东、东北也 可，最好不选朝西 的卧室。
厨卫
如何判别承重墙
框架结构
一般地讲，砖混结构的房屋所有墙体都是
承重墙
承重墙；框架结构的房屋内部的墙体一般 都不是承重墙。
主要是靠板--次 梁---主梁----柱-基础---地基，这
一般的中低档的住宅楼、别墅都是砖混结
房屋档次 构的。高档的都是框架结构的多。
样的方式传递荷 载，墙不承重。
砖混结构
其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如 外国驻华机构用房、宗教用房等等。
房产所有权的分类
占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产 的前提条件。
使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利， 以满足人们生产和生活的需要。
收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如 房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。
地产： 即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人
工作或生活需要的土地资产。
地产类型：
居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，
以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共
建筑用地。
工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂
、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防
护地带等。
仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至 取得房地产大产权证（完成初始登记）止，在这一期 间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房 时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花” ，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方 式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房 地产项目。
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基础知识
2、国有土地使用权出让
国家
土地使用权(一定年限) 土地使用权出让金(提前支付)
土地使用权出让(土地 一级市场)由国家垄断。
土地使用者
只拥有土地使用权， 没有所有权。
国有土地使用权出让方式
招标方式 拍卖方式 协议方式 挂牌方式
国有土地使用权出让年限
居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 综合或其它用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年
涉及部门分别为: 计委
规划局 建委
计委函至规划局 规划局会签返计委
开发商
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
开发商进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告 计委、建委、规委及各专业局审查可研报告 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： （一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； （二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报
价单者为竞得人，但报价低于底价者除外； （三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出
U
市政公用设施用 市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物 地（土黄） 及管理维修设施等用地
G
绿地（绿）
市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、 园地和林地
E
水域和其它用地 除以上各大类用地之外的用地 （蓝）
第一章房地产基础知识
B：优秀销售人员必备的基本素质
一、专业素质
售楼员自身素质的高与低,服务技能和服务态的好与坏,是影响发展商服务的水准的重要因素之一。因此,售楼员在上岗之前，必须要具备如下的专业知识。
１、了解公司
要充分了解发展商的历史状况、获过哪些荣誉、房地产开发与质量管理、售后服务承诺的内容、公司服务理念以及公司未来发展方向等事项。
取得备案证之后是现房。
准现房：虽然没有取得备案证(质量验收备案证)但是房屋主体工程已完工,附属工程未完成。
合同面积:由设计完的图纸测算出来的面积。（合同面积作为销售依据的面积)
产权面积:由房管局实地测量的面积。
房地产的价格因素：土地成本
房屋建安成本:房屋建造成本（包含材料成本、人工成本）
代征地费（小区泵房、配电房、绿地、景点)
3、了解顾客特性及其购买心理
一般来说，顾客购买心动机有求实心理、求新、求美、求名、求利、偏好、自尊心强、仿效、隐秘、疑虑、安全等。
4、了解市场营销相关内容
楼盘销售与一般商品销售有着同质性和差异性，售楼员不仅要掌握一般商品营销的技巧及相关理论与概念,还要就房地产营销市场特性的同质性与异质性进行了解,学习和钻研房地产的产品策略、营销价格策略、营销渠道策略、促销组合策略等知识。
经济使用房:国家或房地产开发商按照普通住宅标准以建设成本价向中低收入家庭提供的住房。国家不收钱或少收钱给开发商(划拨)政府扶持干预性，出售给指定对象,地理位置对偏一点。
五证二书:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。
二 书:针对买房人。交房时给业主(住宅使用说明书、住宅质量保证书)
层高：本层的地面到上屋地面（一般层高3米，最低2.８米)
一、专业素质
售楼员自身素质的高与低,服务技能和服务态的好与坏,是影响发展商服务的水准的重要因素之一。因此,售楼员在上岗之前，必须要具备如下的专业知识。
１、了解公司
要充分了解发展商的历史状况、获过哪些荣誉、房地产开发与质量管理、售后服务承诺的内容、公司服务理念以及公司未来发展方向等事项。
取得备案证之后是现房。
准现房：虽然没有取得备案证(质量验收备案证)但是房屋主体工程已完工,附属工程未完成。
合同面积:由设计完的图纸测算出来的面积。（合同面积作为销售依据的面积)
产权面积:由房管局实地测量的面积。
房地产的价格因素：土地成本
房屋建安成本:房屋建造成本（包含材料成本、人工成本）
代征地费（小区泵房、配电房、绿地、景点)
3、了解顾客特性及其购买心理
一般来说，顾客购买心动机有求实心理、求新、求美、求名、求利、偏好、自尊心强、仿效、隐秘、疑虑、安全等。
4、了解市场营销相关内容
楼盘销售与一般商品销售有着同质性和差异性，售楼员不仅要掌握一般商品营销的技巧及相关理论与概念,还要就房地产营销市场特性的同质性与异质性进行了解,学习和钻研房地产的产品策略、营销价格策略、营销渠道策略、促销组合策略等知识。
经济使用房:国家或房地产开发商按照普通住宅标准以建设成本价向中低收入家庭提供的住房。国家不收钱或少收钱给开发商(划拨)政府扶持干预性，出售给指定对象,地理位置对偏一点。
五证二书:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。
二 书:针对买房人。交房时给业主(住宅使用说明书、住宅质量保证书)
层高：本层的地面到上屋地面（一般层高3米，最低2.８米)
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建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地
面以上及地面以下各层建筑面积之总和
13、容积率
总建筑面积
容积率=
建设用地面 积
包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室 、公共配套服务设施（居委会、物业用房、配 电房、垃圾转运站…..）
不包括：露台、地下室、层高低于2.2 米的架空层、向公共开放的层高高于 2.2米的架空层……
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北京营销中心
1、房地产的定义
是指土地、建筑物及固着在土地、 建筑物上不可分割的部分及其附带 的各种权益，包括物质实体和依托 于物质实体上的权益。
2、房地产的开发过程
获取土地
拆迁
规划设计
报建 投入建设 取预售证 销售
3、建筑过程
三通一平——地下工程——正负零零—— 封顶——现楼
19、层高、净高
层高：指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度
国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通 常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的 距离。
净高：指层高减去楼板厚度的净剩值 层高=净高+楼板厚度
20、土地计量单位
1平方公里=100万平方米 1公顷=1万平方米 1公顷=15亩 1亩=667平方米
承重的主要材料是用钢材建造 承重的主要材料是用钢、钢筋混凝土建造
承重的主要材料是用钢筋混凝土建造 承重的主要材料是用钢筋混凝土和砖木建造
承重的主要材料是用砖、木材建造
其它结构
凡不属于上述结构的房屋建筑结构均归入此类
12、建设用地面积、总建筑面积
建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设
用地范围内的土地面积
21、开间、进深
开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内 一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
面以上及地面以下各层建筑面积之总和
13、容积率
总建筑面积
容积率=
建设用地面 积
包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室 、公共配套服务设施（居委会、物业用房、配 电房、垃圾转运站…..）
不包括：露台、地下室、层高低于2.2 米的架空层、向公共开放的层高高于 2.2米的架空层……
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1、房地产的定义
是指土地、建筑物及固着在土地、 建筑物上不可分割的部分及其附带 的各种权益，包括物质实体和依托 于物质实体上的权益。
2、房地产的开发过程
获取土地
拆迁
规划设计
报建 投入建设 取预售证 销售
3、建筑过程
三通一平——地下工程——正负零零—— 封顶——现楼
19、层高、净高
层高：指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度
国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通 常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的 距离。
净高：指层高减去楼板厚度的净剩值 层高=净高+楼板厚度
20、土地计量单位
1平方公里=100万平方米 1公顷=1万平方米 1公顷=15亩 1亩=667平方米
承重的主要材料是用钢材建造 承重的主要材料是用钢、钢筋混凝土建造
承重的主要材料是用钢筋混凝土建造 承重的主要材料是用钢筋混凝土和砖木建造
承重的主要材料是用砖、木材建造
其它结构
凡不属于上述结构的房屋建筑结构均归入此类
12、建设用地面积、总建筑面积
建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设
用地范围内的土地面积
21、开间、进深
开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内 一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。