房地产企业债务融资概述(ppt 85张)
企业融资学ppt课件
外源融资（Internal Finance）是指资金需求方动员、利用 他人积累储蓄的过程。包括发行股票和公司债券、向银行等 金融机构借款、商业信用融资和金融租赁。
特点：高效性、限制性、偿还性、高成本性、高风险性
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2.直接融资与间接融资
直接融资是指公司自己或委托金融中介机构出售有价证券，直接 从资金供给者手中筹措资金的一种融资方式，这一融资方式 借助于一定的金融工具将资金供给者和资金需求者联系在一 起，实现资金由供给者向需求者的转移。如公司发行股票、 发行债券、发行商业票据都属于直接融资。
风险-只在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。
融资风险-是企业因借款而增加的风险是筹资决策带来的风险。
1.5.2企业融资风险的分类
一、两大基本风险:经营风险与财务风险 二、具体分为四种风险: 1、银行贷款风险 2、债券融资风险 3、股票融资风险 4、租赁融资风险
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1.5.3融资风险的评价
投资与融资的关系极为密切，融资与投资研究的对象就是一 个企业同其他企业之间资金流动的规律和途径，或者说是 企业资金又不平衡相平衡运动的过程。二者是资金运动过 程不可分割的部分：投资和融资是两个不同主体之间的相 对经济活动，同时又是统一主体之间在同一经济活动过程 中不同阶段的表现。
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企业融资是投资的前提，是从资金来源的角度反映企 业通过那些方式来筹集满足生产经营活动所需要的资金; 投资时融资的目的，是从资金运用的角度来描述企业资金 使用状况的实力。
2500 2300 4200 2500 500 12000 8000 20000 7
1.1.6企业的融资需求
中国上市房地产开发公司负债融资分析
中国上市房地产 开发公 司负债融 资分析
北京物资学院 ／ 京师 范大学 北 北 京 物 资 学 院
【 摘
刘德 英
邱 红
要 】文章通过对上市房地产开发公 司相关财务数据进行 分析 得 出， 市房地 产开发公 司的 负债融 资状 况 ： ｑ 上 ￣－房地产开发公 司
上市公司债务融 资水平比较 表４ 通过 将上市房地产开发 行业与制 造业 、 发和 零售业 、 批 金融 保险 业 、 社会 服 务业等行业 比较可 以看出 ，上市房地产 开
发公司的资产 负债率 水平 除 了低于业务特
的分别有 １ 家、 ７ ７ ２ 家和 １ 家 ： ７ 即负债率在
５ ％ 一８ ％之间的房地 产上市 公司 占所 有 Ｏ Ｏ
的资产负债 率水平偏 高且 负债 融资趋 同 ， 负债融 资来源主要是 银行借款 、 预收账 款有应付款 ； 司的经营模式和 融资模式 、 司资源和盈 公 公
利能 力等公 司 自身因素及金融政策 、 金融体 系等外部环境 因素是 这种融资状况产 生的根本 原 因。文章还进一 步分析 了负债水平对公 司盈
定 时期 内仍 有可能提高。 （ ） 四 上市房地产 开发公 司与其他类型
势； 银行贷款 中 ， 期贷款 比重 明显高于长 短 期贷款 。但 自 ２ ０ ０ ４年 以来短期 借款 呈下 降趋势 ， 而长期借 款呈上升趋势 ； 收账款 预
呈上升趋势 。 （ ） 三 中国房地产上市 公司与全 行业负 债 融资水平比较 表 ３列示 了上市房地产 开发公 司和 全
平现状
（ ） 一 房地产上市公司负债融资现状 本 文按 照中国证监会行 业分类确定 的 ２ ０ ～ ０ ９ 房地产 开发 上市 公 司为对 ０ ７ ２０ 年
我国房地产企业债务融资问题及对策建议
我国房地产企业债务融资问题及对策建议【摘要】我国房地产企业面临着严重的债务融资问题，这已经成为制约行业发展的重要因素。
本文通过分析我国房地产企业债务融资现状和影响因素，提出了三项对策建议。
首先是多元化融资渠道，通过拓展融资渠道来分散风险。
其次是加强风险管控，建立完善的风险评估体系，及时发现和应对风险。
最后是提升企业管理水平，注重财务管理、资产负债结构和投资决策的科学性。
通过这些对策，可以有效缓解我国房地产企业债务融资问题，促进行业健康发展。
总结回顾本文分析了这一问题的现状和影响，展望未来我国房地产企业将在深化改革的过程中更加注重风险防范和管理，实现可持续发展。
【关键词】关键词：我国房地产企业，债务融资，现状分析，影响因素，对策建议，多元化融资渠道，风险管控，企业管理水平，展望未来。
1. 引言1.1 背景介绍房地产行业作为我国经济的支柱产业之一，一直以来都扮演着重要的角色。
随着国民经济的快速发展和城市化进程加快推进，房地产市场也日益繁荣。
随之而来的是房地产企业的融资问题逐渐凸显。
我国房地产企业债务融资面临着种种挑战和困境，其中包括融资成本高、融资渠道单一、融资风险大等问题。
房地产企业通常需要大量资金用于土地购置、项目开发、市场推广等环节，而债务融资成为它们获取资金的重要途径。
由于我国房地产市场周期波动大、政策风险增加等因素的影响，房地产企业的债务融资愈发困难。
探讨我国房地产企业债务融资问题及对策建议，对于促进房地产市场稳定发展具有重要意义。
接下来，本文将深入分析我国房地产企业债务融资现状，并提出相应的对策建议，以期为这一问题的解决提供参考与借鉴。
1.2 问题提出我国房地产企业债务融资问题突出，已成为影响房地产行业可持续发展的重要因素。
随着房地产市场的不断发展和扩大，房地产企业的资金需求不断增加，而现有的融资渠道已经不能满足其发展的需求，导致企业债务规模日益扩大，债务风险不断积聚。
面对这一现状，如何有效管理和控制房地产企业债务融资，成为当前亟需解决的问题。
我国房地产企业债务融资问题及对策建议
我国房地产企业债务融资问题及对策建议近年来，我国房地产市场发展迅猛，房地产企业规模不断扩大，但也面临着债务融资问题。
房地产企业债务高企、融资成本上升、偿债压力加大等问题日益凸显，这不仅影响了房地产企业自身的发展，也对整个经济体系产生了一定的影响。
为了解决这一重要问题，本文针对我国房地产企业债务融资问题进行分析，并提出相应的对策建议。
1. 高企的债务规模我国房地产企业的债务规模一直较高，特别是一些大型房地产企业，其债务规模更是惊人。
据统计，我国一些大型房地产企业的债务与资产比超过70%。
高企的债务规模使得这些企业的偿债压力巨大，严重影响了企业的经营活动。
2. 融资成本上升随着监管政策的收紧和市场环境的变化，房地产企业的融资成本逐渐上升。
一方面是因为银行贷款利率上升，另一方面是因为债券市场的收益率上升。
高昂的融资成本意味着企业需要支付更多的利息支出，增加了企业的负担，尤其是对于那些已经债务高企的房地产企业来说更是雪上加霜。
3. 偿债压力加大高企的债务规模和上升的融资成本使得房地产企业的偿债压力日益加大。
一些企业不得不通过发行新债来偿还旧债，陷入了“为了还债而借债”的恶性循环之中。
偿债压力的加大不仅影响了企业的日常经营，也使得企业的发展受到了严重的制约。
二、对策建议基于以上问题的分析，我们提出了以下对策建议，以期帮助解决我国房地产企业债务融资问题。
1. 多元化融资渠道房地产企业应该积极多元化融资渠道，不仅仅依赖银行贷款和债券发行，还可以考虑通过股权融资、私募债、资产证券化等方式来进行融资。
多元化融资渠道可以有效降低企业的融资成本，减轻企业的偿债压力。
2. 提升自身盈利能力房地产企业应该通过提升自身盈利能力来降低对外债务的依赖。
可以通过产品创新、降低成本、提高销售效率等途径来提升盈利能力，减少对外债务的需求。
3. 加强风险管理房地产企业在债务融资过程中应该加强风险管理，规避各种风险，降低融资活动的风险。
我国房地产企业债务融资问题及对策建议
我国房地产企业债务融资问题及对策建议1. 引言1.1 背景介绍我国房地产市场自改革开放以来快速发展，成为国民经济的支柱产业之一。
房地产企业在发展壮大过程中，面临着巨大的资金需求压力，因而债务融资成为它们获取资金的重要渠道。
迄今为止，我国房地产企业债务融资规模庞大，呈现出蓬勃发展的势头。
随之而来的是一系列问题：债务规模过大、债务结构不合理、融资成本上升等，给房地产企业及整个经济系统带来了不小的风险隐患。
如何解决房地产企业债务融资问题，成为当前亟待解决的重要课题。
在这一背景下，本文将针对我国房地产企业债务融资问题，提出一些对策建议，旨在为相关部门及企业提供参考，促进房地产市场健康发展。
1.2 问题意识房地产企业债务融资问题是当前我国房地产市场亟待解决的难题之一。
随着我国经济的不断发展和房地产市场的快速增长，房地产企业债务规模不断扩大，融资渠道日益单一，债务风险逐渐积聚，给整个市场带来了不小的隐患。
目前我国房地产企业普遍存在着过度依赖银行贷款的现象，导致了融资渠道的单一性。
随着监管政策的不断收紧，银行贷款利率不断上涨，房地产企业的融资成本逐渐增加，造成了资金面临着较大的压力。
房地产企业债务规模不断扩大，存在着较大的还款压力。
许多房地产企业为了追求规模扩张，不顾风险，通过大规模债务融资来支持项目的建设，导致债务规模过大，融资成本过高，还款压力巨大，极易出现债务违约的风险。
我们迫切需要寻找有效的对策，解决当前我国房地产企业债务融资问题，避免金融风险的进一步扩大，保持房地产市场的稳定发展。
【2000字】2. 正文2.1 当前我国房地产企业债务融资情况我国房地产企业长期以来主要依靠银行贷款和公司债券来进行债务融资。
随着房地产市场的快速发展，企业规模不断扩大，对资金需求也越来越大，因此债务融资成为他们的主要融资途径。
根据统计数据显示，我国房地产企业的债务规模逐年递增，2019年末，房地产企业的债务总额已经达到了数万亿元人民币。
地产融资模式及渠道大全
地产融资模式及渠道大全地产行业是一个资金密集型行业，需要大量资金用于土地购置、项目开发、建设和销售等环节。
因此，地产融资是地产企业运作的重要一环。
下面将介绍一些常见的地产融资模式及渠道。
一、常见的地产融资模式1.债务融资：包括银行贷款、信托融资、债券发行等。
债务融资是地产企业获取资金最常见的方式。
银行贷款是最常见的债务融资方式，可以分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。
信托融资是近几年发展起来的一种融资方式，通过设立信托计划来筹集资金。
债券发行是一种长期债务融资方式，通过发行债券来筹集资金。
2.股权融资：包括上市融资、私募融资、风险投资等。
上市融资是地产企业通过在证券市场上市来融资。
私募融资是地产企业通过发行股权给特定投资者来融资。
风险投资是一种股权融资方式，投资机构通过投资地产企业的股权来获取回报。
3.房地产投资信托（REITs）融资：是一种特殊的融资工具，通过将物业打包成证券化产品，吸引投资者购买，从而为地产企业提供资金。
REITs融资可以降低地产企业的融资成本，缓解资金压力。
4.租赁融资：地产企业将自己拥有的房地产物业租赁给企业或个人，获取租金收入。
租赁融资是一种相对低成本的融资方式，能够有效地利用已有的资产。
二、常见的地产融资渠道1.银行：银行是地产企业最主要的融资渠道之一、地产企业可以通过贷款、信用证等方式从银行获取资金。
2.信托公司：信托公司是地产融资的重要渠道之一、地产企业可以通过发行信托计划来从信托公司募集资金。
3.证券市场：地产企业可以通过上市融资的方式从证券市场融资。
地产企业通过发行股票或债券来吸引资金。
4.私募基金：地产企业可以通过与私募基金合作来获取资金。
私募基金投资地产项目，为地产企业提供资金支持。
5.外资：地产企业可以通过吸引外国投资者来获取资金。
外国投资者将资金投入地产项目，并获得回报。
6.地方政府：地方政府通过土地招拍挂、土地出让等方式将土地资源提供给地产企业，以换取相关的资金或项目合作。
债务危机PPT课件
拜世界，这是一家业务横跨房地产和港口的企业集团。迪拜还宣布，将把迪
拜世界的债务偿还延迟6个月。受此消息影响，26号的欧洲股市重挫，作为迪
拜债权人的各大欧洲银行股也遭到抛售
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迪拜债务危机
迪拜政府这一突然举动，促使标准普尔与穆迪投资服务公司大幅下调几家
政府相关实体的评级，迪拜债务违约保险成本飙升。 而据瑞士信贷的分析师
其中的冰山一角。未来5年， 迪拜世界总风险敞口在220亿 美元左右，除了阿联酋本地 银行外，汇丰、渣打、巴克 莱、ING等欧美金融机构多次 出现。此次危机还波及到了 亚洲和中国银行业。截至 2008年底，对阿联酋贷款敞 口排名前十的外资银行，欧 美金融巨头汇丰、渣打、巴 克莱、ING、花旗悉数在列， 汇丰以170亿美元高居榜首。
这次债务危机起源于20世纪70年代，80年代初爆发。从1976～ 1981年，发展中国家的债务迅速增长，到1981年外债总额积累达5550 亿美元，以后两年经过调整，危机缓和，但成效并不很大，1982年8 月20日,墨西哥政府宣布无力偿还其到期的外债本息，要求推迟90天， 由此引发了全球性的发展中国家的债务危机。到1985年底，债务总 额又上升到8000亿美元，1986年底为10350亿美元。其中拉丁美洲地 区所占比重最大，约为全部债务的1／3，其次为非洲，尤其是撒哈拉 以南地区，危机程度更深。1985年这些国家的负债率高达223％。
迪拜债务危机
迪拜债务危机引发纽 约股市全面下滑
受到迪拜债务危机影响, 纽约股市27日全面走低, 三大指数跌幅均超过1%.
迪拜债务危机成多米诺
原油黄金跌幅超4%
由于迪拜世界延期偿债引发
市场恐慌，不但亚太主要股
市重挫，原油、黄金国际价
房地产开发项目融资
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一级资质（续）
• 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有 关经济类的专业管理人员不少于40人，其 中具有中级以上职称的管理人员不少于20 人，持有资格证书的专职会计人员不少于4 人；
• 工程技术、财务、统计等业务负责人具有 相应专业中级以上职称；
• 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售 中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使 用说明书》制度；
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二、房地产项目融资的渠道
1.自有资金
2.信贷资金（银行贷款）
3.证券市场资金
– 发行股票
– 发行公司债券
4.非银行金融机构的资金
5.其他机构和个人的资金
6.预2024售/7/1或7 预租收入
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三、融资方案分析与决策
比较并挑选资金来源可靠、资金结构 合理、融资成本低、融资风险小的方案。
（一）资金来源可靠性分析
• 未发202生4/7/过17 重大工程质量事故。
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二级资质
• 注册资本不低于2000万元； • 从事房地产开发经营3年以上； • 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以
上，或者累计完成与此相当的房地产开发投 资额； • 连续3年建筑工程质量合格率达100％； • 上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上， 或者完成与此相当的房地产开发投资额；
2024/7/17
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三、房地产抵押贷款
• 房地产抵押贷款：是指借款人以其合法 拥有的房地产，在不转移占有方式的前 提下，向贷款人提供债务履行担保，获 得贷款的行为。
• 主要包括：
– 个人住房抵押贷款
– 商用房地产抵押贷款
– 在建工程抵押贷款
2024/7/17
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（一）个人住房抵押贷款
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债券的基础知识 ②担保债券 担保债券是指发行人以抵押、质押和保证等 方式发行的债券。 担保可增加债券投资的安全性，提高债券吸 引力。 担保债券又可分为封闭式和开放式两种 。封 闭式债券的发行的规模取决于担保资产的价值。
2007 年 10 月，《中国银监会关于有效防范 企业债担保风险的意见》限制商业银行对企业 债进行担保。
（一）一般形式
1、房地产企业商业信用 房地产企业之间在土地转让和房屋买卖 的交易中采用的赊销、预售定金（订金）、 商业票据等形式。 （1）房地产企业预收定金 （2）商业票据 （3）卖方融资
2、房地产企业贷款
银行机构为满足房地产企业因开发、经营 房地产等活动所需要的资金而提供的贷款。主 要是住房开发贷款、房地产经营贷款、商业用 房开发贷款、土地开发贷款、房地产开发企业 流动资金贷款。
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债券的基础知识 按照能否转换成股票划分
发和经济开发区建设的贷款，是融通地产资
金的重要形式。
（2）房地产开发企业流动资金贷款：
（3）商品房建设贷款：分为住房开发贷款、
商业用房开发贷款
（4）房产经营贷款：对从事房屋租赁、房产交易、 房屋维修和装饰以及其他服务性活动的独立经营、自 负盈亏的房产经营企业发放的经营性贷款。 （5）建筑贷款 （6）商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款 （7）房地产贴息贷款：国家下达规定贷款额度，由 银行来发放，但其利息由国家财政补贴的房地产贷款 支付。一般贷款期限1-3年，分为全贴息和半贴息
1、债券的基础知识
（1）债券的概念
（2）债券的分类 （3）债券的特点 （4）债券与股票的异同
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债券的基础知识 （1）债券的概念
债券是发行人 ( 政府、企业、金融机构 ) 直接向社会借债筹 措资金时，向投资者发行，承诺按一定利率支付利息并按约 定条件偿还本金的债权债务凭证。 理解债券的概念还需要把握以下几点： ①债券的本质是债的证明 ②债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系 ③债券是一种有价证券 ④债券一般具有一定格式的票面形式
章房地产企业债务融资
本章点睛
了解债务融资的主要类型，我国
房地产企业贷款的类型及其特点， 项目融资的概念，项目融资的投
资结构和资金结构
本章主要内容
债务融资概述 项目融资
金地集团（600383.SH）在2月14日的股东大会 上也正式被同意向中国人民银行申请发行10亿元 短期融资券，用于补充流动资金。金地申请的是 期限为1年的短期债券，这类短债的利息成本通 常在3％以下，由于年初是房地产企业资金相对 紧张的时期，利息水平可能在3.7％左右。 2005年1月11日，首创股份（600008.SH“）宣 布发行10亿元1年期短期融资债券，采用簿记建 档贴现发行，主承销商为中国农业银行，债券起 息日和缴款日同为1月12日，并于1月13日开始 流通。
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债券的基础知识
②金融债券
金融债券的发行主体为银行和非银行金融机 构，目的是筹集长期资金，利息高于同期银行 存款利息。 我国的金融债券主要由国家开发银行、中国 进出口银行、中国农业发展银行等政策性银行 发行。
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相关概念——政策性银行
政策性银行是指由政府创立，不以营利为目的，为贯 彻和配合政府社会与经济政策，在特定领域内直接或间 接地从事政策性融资活动，充当政府发展经济、促进社 会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。 政策性银行经营时主要考虑国家和社会的整体利益。 资金来源主要依靠政府财政拨付、发行金融债券或向中 央银行举债等，一般不面向公众吸收存款。 我国于1994年相继建立了国家开发银行、中国农业 发展银行、中国进出口银行等三家政策性银行。 20
一、房地产企业债务融资概述
（一）一般形式
（二）房地产企业贷款 （三）房地产企业债券
房地产融资分类
内部融资
房地产 企业融资
外部融资
股权融资 债权融资 其他融资
内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。 股权融资主要包括：IPO、买壳上市、上市再融资、私募、REITS、项目合作、 房地产企业兼并等方式 债权融资主要包括：企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等 其他融资主要包括：房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等
债券的基础知识
③企业债券 根据发行企业的性质不同，企业债券(广义)可分为 企业债券(狭义)和公司债券两类。 企业债券是由一切具有法人资格的企业发行；公司 债券是由股份有限公司和有限责任公司发行。 除发行主体不同外，两者的发行条件、审批机关、 申报文件、适用法律等均有所不同。但公司债券是企 业债券的组成部分，本章以下所指均为公司债券。// 21
3、房地产企业贷款的特点
（1）贷款数额大，贷款周期长
（2）贷款情况收经济周期影响大
（3）一般要以不动产作为抵押以抵
御贷款风险
（4）银行会慎重挑选贷款申请者 （5）地域限制风险大
(三)房地产企业债融资 1、债券的基础知识
2、我国房地产债券融资的概况
3、房地产债券融资的操作流程
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债券的基础知识
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债券的基础知识 （2）债券的分类 按照发行主体划分
①政府债券
政府债券又为中央政府债券和地方政府债券。
中央政府债券称为国债或国库券，是目前债券市场上 流动性最好、风险最低的债券。我国曾于 80 年代末至 90年代初发行过地方政府债券，1993年被禁止。2009 年，为应对金融危机，恢复发行地方政府债券。 //
3、房地产企业债券 房地产企业为筹措资金而向债券购买者 出具的承诺按一定利率支付利息并到期偿还 本金的债权债务凭证，是一种重要的信用工 具。
（Hale Waihona Puke ）房地产企业贷款1、概念区分——房地产贷款与房地产企业贷款
（1）房地产贷款 （2）房地产企业贷款
2、房地产企业贷款的种类
（1）地产开发贷款：银行支持城镇综合开
债券的基础知识 按照是否提供担保划分 ①信用债券 信用债券是指不提供任何担保财产，仅以发 行人的信誉为担保发行的债券。政府债券和金 融债券多为信用债券，但规模较大、信用等级 高的企业也可发行。
企业采用信用担保可以降低发债成本，提高 市场机制对公司的约束，增强投资者的风险意 识，促进成熟投资者群体的形成。 //