某社区商业招商方案
社区临街商铺招商方案
社区临街商铺招商方案概述社区商铺位于市中心重要交通干道附近，紧邻社区居民区，拥有着极高的市场活力。
为了将这片区域的潜在商业价值发挥到极致，我们现向广大投资者、商户招商，共同打造一个充满活力的社区商业中心。
项目介绍社区商业中心位于市中心的黄金地段，总占地面积 6000 平方米，地上 5 层，地下 1 层，商业面积达到了 20000 平方米，拥有 100 多间商铺，集合了餐饮、超市、娱乐、休闲等多种业态，可以满足不同群体的需求。
1.餐饮：针对社区居民的需求，我们将打造充满特色的餐饮街区，集合各类美食品牌，提供新鲜、美味的菜品与服务。
同时，我们会给予商户一定的装修优惠和支持，以确保商家能够快速开拓市场，获得更高的回报。
2.超市：合作过程中，我们将会给予商户丰厚的收益和交易优惠，包括商业具体经营方案的设计、物流配送的优惠，以及真诚的服务，助力商铺在市场中快速崛起，并赚取稳健的收益。
3.娱乐：为了扩大商业模式，娱乐业态也是我们社区商业中心的重点之一，我们会介绍多元化的游戏和活动，以吸引青少年和年轻人，营造浓厚的消费氛围。
优势介绍1.地理环境优越：社区商铺位于市中心重要的交通干道附近，并且临近居民区，拥有极高的客流量和市场活力。
2.多种业态：社区商铺集合了餐饮、超市、娱乐等多种业态，在满足不同需求的同时也提升了客流量和市场知名度。
3.商铺数量多：社区商铺总共有 100 多间商铺，面积达到20000 平方米，拥有丰富的商业资源和客源。
4.装修支持：商户签约后可以享受获得装修支持的优惠政策，我们将根据商户的需求与市场搜索为商户推荐优质的装修公司，同时也会提供资金上的支持，根据合同协议给予商户合理的补贴。
5.市场推广：我们会为商户提供多种市场推广方式，包括商圈推广、网络推广等，以帮助商户扩大销售份额。
合作方式1.商家加盟：商户协议达成后，可与我们签订租赁合约，在保证一定的租金收益的同时，享受最优的营销推广支持。
2.合作运营：可以根据商户的实际需求，选择分成或固定收益等运营模式，相对更灵活。
社区商业招商方案
社区商业招商方案一、项目背景在现代社会中，社区已经成为人们日常生活中不可或缺的一部分。
随着城市化进程的加速，社区商业的发展也变得越来越重要。
社区商业招商方案旨在通过吸引更多优质商业资源的进入，为居民提供更便利的购物、娱乐和服务体验，同时也为商家创造更有利可图的经营环境。
二、目标群体定位社区商业的目标群体主要是社区内的居民。
社区居民通常以家庭为单位，在购物和服务需求上具有一定的稳定性和规律性。
因此，我们的招商方案应该针对社区居民的需求和消费习惯进行精准定位。
三、招商内容1. 生鲜超市生鲜超市是社区商业的核心板块之一。
我们将邀请国内知名的连锁超市品牌入驻，确保商店的商品品质和服务水平。
同时，我们也会积极引进本地优质农产品，提供新鲜、健康的食材选择。
2. 便利店便利店是社区商业的基础设施之一。
我们将引导连锁便利店品牌进驻社区，提供便捷的购物体验。
为了满足居民的多样化需求，我们还会积极开展自有品牌产品的研发与销售。
3. 餐饮服务社区商业的餐饮板块需多元化发展。
我们将引进中西餐连锁品牌，提供丰富的餐饮选择，满足居民的不同口味需求。
同时，我们也会注重餐饮环境的舒适度和卫生安全的保障。
4. 教育机构社区商业的教育板块是对居民子女教育需求的重要满足点。
我们将积极引进优质的教育机构，为社区内的学生提供优质的学习资源和培训服务。
5. 休闲娱乐社区商业的休闲娱乐板块是增加居民生活乐趣的重要一环。
我们将引入电影院、健身中心、图书馆等休闲娱乐场所，为居民提供各种娱乐选择，促进社区居民的文化交流和社交活动。
四、支持政策为了吸引更多优质的商业资源入驻社区，我们将提供以下支持政策：1. 减免租金对于符合规定条件的商家，我们将提供一定期限的租金减免政策，降低商家的初始经营成本。
2. 广告宣传支持我们将利用社区资源和平台，为入驻商家提供广告宣传支持，提高品牌知名度和影响力。
3. 业务合作我们将与入驻商家建立长期的合作关系，为其提供业务拓展方面的支持和指导，与商家共同发展、共同成长。
社区商业招商方案
社区商业招商方案一、背景介绍近年来，随着城市化的不断推进，社区商业的重要性越来越凸显。
社区商业旨在满足社区居民的基本消费需求，包括生活用品、食品饮料、医疗保健、教育培训等多个领域。
在社区商业的形成和发展的过程中，建设商业广场、招商引资成为各地政府和商业企业关注的重点。
二、招商引资的优势社区商业的投资热潮，除了反应了市场对社区商业的关注外，更是因为招商引资的优势：1. 低成本高回报社区商业招商引资的成本相对较低，减少了企业的创业风险，同时商业企业通过在社区内的招商引资，也能够实现比其他地区更高的回报率。
2. 稳定储备市场社区经济和社区商业相结合，将多个小的市场汇集在一起，形成一个大的、稳定的市场，且市场需求相对稳定，能够为企业提供稳定的市场。
3. 政策优惠政府出台受到社区商业欢迎的政策，商业企业有机会获得政府的政策支持、金融支持等优惠条件。
三、招商引资的步骤社区商业招商引资的步骤包括以下几个方面：1. 明确社区商业的类型和数量在招商引资之前，需要明确社区商业的类型、数量、风格等方面的信息，以便更好地了解社区商业的需求和形式。
2. 定位社区商业目标明确社区商业的目标是什么，比如要满足居民的生活、工作、休闲等各方面的需求，以为投资者提供一个明确的前景。
3. 定位招商引资方式招商引资的方式包括多种，比如通过网络招商、与投资者一对一洽谈、举办各种商业活动等，需要根据社区商业的需求和目标，选择合适的方式和途径。
4. 编制招商引资计划和材料编制招商引资计划和材料是招商引资的关键，这些材料包括社区商业的规划、布局、预算和营销等相关信息，以及对投资人的诱惑。
5. 社区商业运营社区商业在招商引资之后，需要进行运营，包括招商、财务和营销等相关工作。
四、社区商业招商引资的难点和解决办法1. 吸引力不高社区商业招商引资要吸引投资者，需要提供更具有吸引力的概念和目标。
可以通过市场调查、定位社区商业目标等方式来提高吸引力。
2. 商业模式存疑社区商业的商业模式需要与市场需求相适应，因此在招商引资时需要选择与市场需要相符的商业模式。
社区底商招商方案
社区底商招商方案一、背景介绍社区底商是指位于住宅小区楼下的商业场所，也被称为商业底层或商业底商。
这些底商通常面临着白天人流有限、商圈竞争激烈等问题，因此需要一个有效的招商方案，以吸引优秀的商业品牌进驻，为社区居民提供高品质的生活服务。
本文将提供一个社区底商招商方案，助力社区底商实现良好的招商效果。
二、目标市场分析在制定招商方案之前，首先需要对目标市场进行分析。
社区底商的目标市场主要是社区居民以及周边人群。
通过对目标市场的深度了解，才能确定招商的方向和策略。
1. 社区居民特征社区居民通常以家庭为主要群体，他们对生活品质和便利性有较高的要求。
人口结构方面，社区居民以30-59岁的中产阶级为主要消费群体。
2. 周边人群特征除了社区居民，周边人群也是重要的消费者。
周边人群以上班族、学生、退休人员等为主要群体，他们对价格较为敏感，同时注重便利性和购物体验。
三、招商策略基于对目标市场的分析，我们可以制定以下招商策略，以吸引优秀的商业品牌进驻社区底商。
1. 多样化的业态布局社区底商应该以满足社区居民日常生活需求为基础，同时兼顾吸引周边人群。
因此，招商时需要考虑引入多样化的业态，例如超市、便利店、餐饮店、咖啡馆、美容美发店、洗衣店等。
这样的多样化布局可以提供丰富的服务选择，满足不同消费者的需求。
2. 引入优质商业品牌招商过程中，应该注重引入优质的商业品牌。
这些品牌可以通过在市场上的口碑和知名度来提升社区底商的招商吸引力。
同时，可以考虑与当地企业合作，推动本地品牌进驻社区底商，为社区发展做出贡献。
3. 支持创业者除了引入知名品牌外，社区底商也应该提供机会给创业者。
可以设立一定的创业扶持政策，例如降低租金、提供装修补贴、推广支持等。
这样可以吸引一些新兴品牌和创新业态，为社区带来新鲜感和活力。
4. 提供个性化服务社区底商可以通过提供个性化服务来吸引消费者。
例如，为社区居民提供会员卡、优惠券、积分兑换等福利，增加消费者的黏性和忠诚度。
社区临街商铺招商方案
社区临街商铺招商方案1. 需求分析社区临街商铺是社区内极具价值和市场潜力的一类房产。
社区内居民对于周边的生活服务设施和购物场所的需求越来越强烈，社区商铺的租金和销售价格也在不断攀升，因此，对于该类型房产的招商方案需求逐渐增加。
针对社区临街商铺招商的方案，需要先进行需求分析，了解社区居民对于该类型商铺的偏好和需求，才能为购房人提供更优质的场所。
基于社区居民对于商铺的需求，可以将社区临街商铺的招商方案分为以下几个方面：1.1 商铺类型在社区临街商铺的招商中，需要考虑不同类型的商铺，包括但不限于厨房、餐饮、美容美发、便利店、药店等业态，选择合适的商铺类型才能更好地满足社区居民的需求。
1.2 商铺面积商铺面积是购房人关注的重点之一，需要根据不同业态的商铺所需的面积，提供合适的选择。
例如，厨房需要大面积的厨房区域，而便利店需要较大的货架面积。
1.3 地理位置商铺的地理位置对于商业运营来说非常重要。
需要考虑社区的人口密度，交通情况，周边商家竞争情况等因素，才能选择最合适的地理位置。
1.4 租金和销售价格租金和销售价格是购房人关注的另一方面，需要根据不同的商铺类型、面积和地理位置等因素，提供相应的租金和销售价格，以吸引购房人。
2. 招商方案2.1 商家合作社区临街商铺的经营需要各个商家之间互相合作，各自发挥自己的优势。
为此，可以通过推动商家之间的合作，集成不同业态的商家资源，实现资源共享，促进商业的发展。
2.2 经营策略要让小商户经营得更好，需要根据不同的商家类型和经验水平，提供不同的经营策略。
例如，可以提供合适的联合销售、营销推广等策略，为商家提供更多的销售机会和知名度。
2.3 服务平台为促进社区临街商铺的发展，可以建立一个服务平台，为商家提供更优质的服务。
例如，可以提供便捷的租房、物流、财务、客服等服务，降低商家的经营成本和风险。
2.4 商家培训为了让社区临街商铺经营更加专业、高效，可以提供商家培训。
通过提供相关的经营知识、技能培训，使商家能够更好地应对经营中遇到的困难和挑战。
社区商业招商方案
社区商业招商方案一、引言社区商业发展是促进社区经济繁荣和社区居民生活品质提升的重要手段之一。
本文旨在提出一份社区商业招商方案，以吸引各类商家入驻社区，满足居民多样化的消费需求，推动社区商业环境的优化升级。
二、背景分析1.社区商业发展的重要性社区商业是社区经济的组成部分，不仅提供就业机会，还提供丰富的商品和服务供居民选择。
良好的社区商业环境可以改善社区居民的生活质量，增加社区的吸引力和竞争力。
2.社区商业现状与问题当前社区商业存在以下问题：商铺租赁率低、商户结构单一、服务水平不高、消费层次不齐等。
这些问题制约了社区商业的发展和居民的消费体验。
三、招商目标1.吸引优质品牌进驻通过招商，引入国内外知名品牌商家，提高社区商业的知名度和影响力。
2.打造多元化商户结构吸引各类商户入驻，包括超市、餐饮、教育培训、健身等，满足居民多样化的消费需求。
3.改善商业环境与服务水平增强商业街区的管理与维护，提供高质量的服务，创造良好的购物和消费体验。
四、招商策略1.市场调研和定位深入了解社区居民的消费需求、生活习惯和购物偏好，并根据这些信息制定招商策略。
定位社区商业为宜居、便捷、多样化、高品质的购物场所。
2.推行优惠政策针对招商对象，制定一系列灵活优惠的政策，如减免租金、免收物业费等，吸引商家入驻。
3.开展招商推介活动组织招商推介会、商务考察等活动，向潜在商家展示社区商业发展前景和优势，并提供详尽的商业环境介绍。
4.建立招商团队成立专业的招商团队，负责招商事宜，包括定期走访商户、了解商家需求、提供相关政策咨询等。
五、招商实施步骤1.制定招商计划和目标明确招商的计划方向和招商目标，并设计相应的时间节点和考核指标。
2.招商资料准备和商圈推广准备社区商业资料，包括商圈地理位置、人口基数、消费水平等，并通过多种渠道进行推广，如社区报纸、户外广告、社交媒体等。
3.招商洽谈和签约与感兴趣的商家进行洽谈，商议入驻事宜，并签订相应的合同和协议。
社区商业招商方案
社区商业招商方案背景介绍随着城市化进程的加速，越来越多的人选择在城市里生活和工作。
而社区商业服务已经成为人们生活中必不可少的一部分。
社区商业如果健康发展，不仅能给居民提供更好的服务，还能使社区营造出更加良好的生活氛围。
因此，如何招引优质商家进入社区成为了社区工作重点。
商业招商的必要性随着城市化进程的不断加速，各个城市的商业市场也呈现出了越来越激烈的竞争局面。
对于社区商业而言，拥有一批高品质、高服务水平的商家是提升社区服务质量的必要条件。
如果没有优秀的商家，社区的消费者将会流失，这将会对社区的发展造成严重的影响。
招商方案1. 市场调研在开始招商之前，需要进行市场调研，对社区商业市场进行深入研究。
通过市场调研可以了解社区商业的消费需求、消费者需求以及竞争情况，从而为招商提供更为精准的指导。
2. 社区建设社区建设是吸引商家的重要因素之一。
对于商家而言，他们更愿意进入人流量较大、发展前景较好的社区。
因此，我们应该将社区建设作为一个重要的方向，从人文和物质两个方面去提升社区的吸引力。
3. 建立优惠政策吸引优质商家除了通过社区建设，也可以通过建立优惠政策来吸引商家。
社区可以提供商家减免租金、减免税收、推广服务等优惠政策，从而吸引商家入驻社区。
4. 设计创新服务在市场调研的基础上，社区可以推出创新服务，如推出特色美食、文化活动、公司活动等，吸引更多的消费者和商家。
效果评估在开展招商工作后，需要对招商效果进行评估。
可以通过收集商家人流、商家进驻情况、消费者满意度等方面的数据进行测量。
同时，社区应该及时对招商的情况进行调整，不断优化招商方案，提高社区商业服务的水平。
结论社区商业服务的发展离不开商家的加入，如何招引优质商家进入社区是提升服务质量的重要方向。
通过市场调研、社区建设、建立优惠政策、设计创新服务，可以有效地招引优秀商家进入社区，提升服务质量，促进社区建设。
某社区商业招商方案
某社区商业之商业街招商方案1．基本情况与核心思路21．1项目基本情况21．2社区商业中心运作思路32．周边商业市场调查42．1周边现存商业分布42．2现存商业格局对本项目影响62．3人口流动示意72．4案例分析--万科四季花城93．项目成长性分析123．1人口导入成长性分析123．2住户对商业需求的渐进性分析133．3商业成长性前景规划144．综合运作计划164．1初始业态建议及分布164．1．1业态建议考量重点164．1．2初始业态建议及分布174．2综合运作计划224．2．1招商策略224．2．2现场区隔与包装宣传234．2．3业态成长时间表245．租金及免租金建议265．1租金建议265．2免租金建议276．现金流量分析287．招商前工作计划301．基本情况与核心思路1．1项目基本情况⏹项目开发进程⏹人口导入时间进程从上表情况来看，本项目在06年8月左右就应该有较大的人口入住水平，而排除掉设计装修等时间因素，第一期交付后应导入人口3900人左右，但是从目前实际人口导入情况来看，仅仅达到30%左右，这样的入住水平不仅给物业管理带来了一定问题，同时更影响了项目后期销售。
据我司实地调查情况，目前人口入住率低下的主要原因为●交通相对不便，距离地铁公交均有较大距离；●配套不齐全，实际居住有较大困难；由于交通不便的问题目前较难解决，为解决这一实际问题，开发商提出希望通过运作社区商业中心来提高目前人口入住水平。
1．2社区商业中心运作思路首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入住应呈现的是良性互动的效应，即商业的运作能提升人口入住率,而人口入住率的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。
因此关键问题在于怎样开启这一良性循环的起头。
其次，准确的设定何种形式的商业配套进入本项目的商业中心，使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件.然后，考虑到本项目自身目前处于一个高速成长的阶段，因此其内部的商业组成也必须配合到项目内部人口增长，具有一定的成长性，能够事先预判未来商业组合的形态,在早期的商业布置中就做好预留.最后,社区商业中心的运作,目的主要是提高社区的人口入住率，因此,我司认为，实际的解决方案主要以提高人口入住率为目的，以社区商业中心的运作为主要手段，但需要结合其他一些综合手段来实现提高社区人口入住水平。
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某社区商业之商业街招商方案1．基本情况与核心思路 (3)1．1项目基本情况 (3)1．2社区商业中心运作思路 (4)2．周边商业市场调查 (5)2．1周边现存商业分布 (5)2．2现存商业格局对本项目影响 (7)2．3人口流动示意 (9)2．4案例分析——万科四季花城 (12)3．项目成长性分析 (15)3．1人口导入成长性分析 (15)3．2住户对商业需求的渐进性分析 (16)3．3商业成长性前景规划 (17)4．综合运作计划 (20)4．1初始业态建议及分布 (20)4．1．1业态建议考量重点 (20)4．1．2初始业态建议及分布 (21)4．2综合运作计划 (28)4．2．1招商策略 (28)4．2．2现场区隔与包装宣传 (29)4．2．3业态成长时间表 (31)5．租金及免租金建议 (33)5．1租金建议 (33)5．2免租金建议 (34)6．现金流量分析 (36)7．招商前工作计划 (37)1．基本情况与核心思路1．1项目基本情况项目开发进程人口导入时间进程1 期2C2A/2B2D2F/2G 总计户数1591 286 630 1720 1042 5269 户均人口 2.5 1.5 2.8 1.7 2.5 2.22044 预期导入人口3977.5 429 1764 2924 2605 11699.5预计交付时间已交付2007年8月2007年12月2008年6月2008年12月从上表情况来看，本项目在06年8月左右就应该有较大的人口入住水平，而排除掉设计装修等时间因素，第一期交付后应导入人口3900人左右，但是从目前实际人口导入情况来看，仅仅达到30％左右，这样的入住水平不仅给物业管理带来了一定问题，同时更影响了项目后期销售。
据我司实地调查情况，目前人口入住率低下的主要原因为●交通相对不便，距离地铁公交均有较大距离；●配套不齐全，实际居住有较大困难；由于交通不便的问题目前较难解决，为解决这一实际问题，开发商提出希望通过运作社区商业中心来提高目前人口入住水平。
1．2社区商业中心运作思路首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入住应呈现的是良性互动的效应，即商业的运作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。
因此关键问题在于怎样开启这一良性循环的起头。
其次，准确的设定何种形式的商业配套进入本项目的商业中心，使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件。
然后，考虑到本项目自身目前处于一个高速成长的阶段，因此其内部的商业组成也必须配合到项目内部人口增长，具有一定的成长性，能够事先预判未来商业组合的形态，在早期的商业布置中就做好预留。
最后，社区商业中心的运作，目的主要是提高社区的人口入住率，因此，我司认为，实际的解决方案主要以提高人口入住率为目的，以社区商业中心的运作为主要手段，但需要结合其他一些综合手段来实现提高社区人口入住水平。
因此，我司认为，本项目社区商业中心的运作方案核心思路由以下四点构成：1)有效运作手段打开局面；2)准确商业定位，提高一次性成功率；3)前瞻性商业布局，考虑长远；4)综合手段运作，全方位拓展人流。
2．周边商业市场调查2．1周边现存商业分布为研究周边商业布局，我司对项目周边步行约20分钟范围进行市场调查，周边商业布局分析：➢周边道路现有商业普遍存在档次低、形象差的现象；➢除“北上海商业城”外，周边商业密集度较低，难以形成集聚效应，对周边居民的日常生活、购物消费等造成不便；➢周边商业形态总体归纳存在以下几类：农贸市场、大型超市、便利店、中大型餐饮、快速（便利）餐饮、美容美发、银行、咖啡吧、服饰专卖、电器专卖等；➢周边商业形态较为单一，不能满足居民更便利、更丰富、更高层次的消费需求。
2．2现存商业格局对本项目影响现存商业对本项目的影响主要体现在两个方面，即：●已入住客户的影响●项目商业部分招商业态的影响首先，现存商业对已入住客户的影响来看，其主要体现在时间和空间上，见下表分析：（注：①梅林路目前在改建中，延长了项目住户到北上海商业城的时间和距离；②步行到达时间以项目梅林路、水产路为起始点。
）从上表不难发现，项目目前的住户对周边农贸市场、便利店、美容美发、银行等基本生活类的商业形态接受度较差，归根结底在于时间和空间的因素。
其次，现存商业对项目商业部分招商的影响主要在于本项目商业业态的选择上。
结合上述对已入住客户的影响来看，未来初始商业业态的选择应建立在以下基础：➢弥补日常生活型商业对本项目住户时间和空间的影响➢弥补周边商业空白，采用适应性、阶段性的引进措施2．3人口流动示意为了解项目已入住客户及周边居民的日常流动情况，我司对区域内的动线进行市场调查：从上图所示可知，区域人流动向主要是流向地铁1号线共富路站和北上海商业城方向。
本项目商业中心的位置与周边整体人口流动趋势相背离，因此在消费支撑力上有所欠缺，同时，如果要有效打开本项目的商业局面，应该在项目初期对外部人流有较好的引导。
⏹内部区域2G2F2D2B2A2C如上图所示，项目内部人流动线沿莲花山路、梅林路、竹韵路（现改建中）向水产路流动。
综上对人口流动的分析所知，本项目的商业部分将面临两大难点：●消费人口本区化，社区以外消费概率低●以现开发部分来看，商业部分非处人流动线所经之处，目前招商存在时间过早问题，但可在招商期间利用各种方式在社区内宣传，吸引人流，以避免商家出现经营问题2．4案例分析——万科四季花城⏹项目简况：一期总建筑面积约67621平方米，4-6层的多层，绿化率40%，得房率87%，物业管理费1.40元/平方米/月，05年业主开始陆续入住。
从整个小区情况来看，一期共581户，目前入住率在60%-70%。
⏹社区商业街情况：商业街面积3200平方米，租金：0.8-1元/㎡/天（不包括物业费1.4元/m2/月），无免租期。
目前商业街空置率高达80％左右，无法满足周边配套。
在营业商家万科房地产经纪公司、万科物业服务中心、联华超市、万磊装饰在装修商家象王洗衣、中型餐饮店⏹原因分析：目前社区入住率较高，一方面业主反应周边配套设施不完善，另一方面商业街空置率高，商家搬迁情况较严重。
原因分析如下：1）开发商前期招商问题：本社区为新兴社区，周边基本无类似商业，租金相对于该区域新兴社区租金较高，且对于前期进驻的商家没有任何优惠措施，使商家望而却步。
2）商铺招商定位问题：作为新兴社区，前期招商更适合能满足最基本生活需要的业态（如：便利店、普通餐饮）和特殊时期的业态（如：装潢）。
其他类型的业态在社区成熟初期不易有良好的发展。
3）商业氛围的培养期：前期入住业主少无法形成良好的商业氛围，且商业街需要一定的培养期。
随着业主的增加、对于商业街的认可度和需求度的提高，商业街的局面会逐步转好。
⏹借鉴意义：对于康桥水都，存在一定借鉴意义：1）前期招商准确的业态定位：生活必需和特殊时期的业态2）租金定价和优惠措施：前期不成熟的社区，为吸引一定实力的商家，制定合理的招商租金计划3）预留一定的市场培养期4）良好的商业管理，避免商家“经常搬迁”的局面5）万科提供了足够数量的班车，同时引进家乐福等大卖场班车，解决了客户居住的实际困难。
本项目也应适当考虑自备班车或引入大卖场班车3．项目成长性分析3．1人口导入成长性分析续上表：2000400060008000100001200014000Q3 2006Q1 2007Q3 2007Q1 2008Q3 2008Q1 2009Q3 2009Q1 2010Q3 2010Q4 2010从本项目的人口导入进度预测来看，本项目将于2007年的四季度，1期业主全部入住，居住人口达到4000人，于2009年的三、四季度之间达到10000人。
因而在目前社区人口在不足1000人，本项目急切需要导入一些小规模初级配套型商业，而2007一季度人口达到甚至超过2000人后，初级配套型商业将需扩大规模。
至2007年的四季度，1期基本全部入住，本项目对于商业配套的需求将有一个升级换代的要求，并且在后期随着2期分批竣工交房时间内会陆续出现更高的商业更新要求。
3．2住户对商业需求的渐进性分析根据马斯洛需求层次理论，人类的需求会根据自身状况的改良而出现递进，而本项目住户会随入住人口的增加以及周边环境的改善而对商业业态提出需求改善，具体变化如下。
我司认为，随本项目入住人口的增多，居民对于周边商业配套的需求也会逐级提高，而每次大的人口增加，将会促进该类型需求的升级和下级商业类型规模的扩张。
结合上文对于人口导入时间的分析，我司认为，本项目商业需求的变化会跟随人口导入的变化，在时间上有一个较为明确的分界。
同时，考虑到本项目是社区型商业的特征，我司认为本项目并不需要有高层次的娱乐类消费，而休闲购物类消费也仅仅需要少量即可。
3．3商业成长性前景规划根据本项目规划与开发进度，我司认为需要预先的对各种类型的商业分布依照其地理位置，周边环境，社区成长性而做出一个前瞻性的规划，具体建议如下图：各功能区商业形态划分：同时，上述功能区的商业形态在引入时间上建议按住户对商业需求的渐进性时间表推进（见上文3.2）。
4．综合运作计划4．1初始业态建议及分布4．1．1业态建议考量重点从前述的成长性分析可知，作为一个尚未完全开发、住户尚未完全入住的社区，其住户的商业需求存在一个逐渐递进的过程。
作为本项目第一批商业供应的社区商业中心，其核心消费体是所有入住本项目的客户，目前其承担着满足已入住客户最基本的生活需求和提升项目生活质量从而提升入住率的艰巨任务。
因而针对本项目的初始业态规划考量，我司主要是从以下两点来考虑：●实现补充和完善周边现有业态，采用适应性、阶段性的引进措施（见前文2.2）●满足社区住户不同商业需求最大倾向性（我司操作案例分析）⏹案例分析以我司曾操作过的金沙江路某社区商业案例客户问卷表来看，客户对不同商业业态的倾向性如下表所示：4．1．2初始业态建议及分布⏹业态建议综合以上分析，结合本项目实际人口入住情况，我司认为本项目的社区商业中心在首次招租时应有意识的保留部分大面积的商铺不进行招租。
这样做法有两大好处：●保证首批招商入住商家的成功率●为后期社区成熟后引入高档次商家预留空间但同时考虑到商铺整体形象的问题，建议将保留的商铺进行初步装修和业态示意（见下图，业态可标示美容美发、茶坊咖啡吧等）这样可以有效规避商铺空关带来形象不佳的问题。
综合考虑，我司建议该商业中心地下一层，地上二层商铺，地上一层112、113房间暂时保留。
留待人口进一步入住后进行招商，同时将112、113以及二层中空置的商铺进行简单装修包装，避免产生不良影响。
地上一层中的商业初始业态设置如下：楼层业态分布建议（地上1F）招商说明：➢上图中洗衣店、自助银行、24H便利店等日常生活类及大型社区必备之设施将作为长期固定业态；➢小五金店、装潢公司、日用小百货等在项目入住初期是必要的业态，因此可以放在相对位置较好的商铺位置内，同时考虑到后期商业业态需要更新换代，因此可将这几个较好的商铺所处位置直接做为商业更新的首选商铺，可以使得新近业态能够有较好的位置经营。