碧桂园内训之房地产项目并购与合作的相关法律实务
房地产行业并购律师实务
房地产行业并购律师实务主讲人：杨坤引言：很高兴有机会和大家沟通房地产并购的法律实务问题，我学识粗浅，经验也有限，只是跟大家交流，谈不上授课。
一、房地产并购概述（一）并购的概念房地产并购首先从并购说起，并购是一个商业上的概念，现在法律把它拿来用了，其实也是似是而非的说法，最简明的定义是，公司收购通过购买一个股权来获得该公司的控制，购并包括收购和兼并，什么叫公司的控制权？各个国家公司法也没有明确定义，但我看到英国、意大利公司的控制权情景，有10种、8种情景做了罗列，我们国家有一个金融学家叫朱翌锟给公司下了一个定义，公司控制权是指股东或利益相关者对公司事宜不同程度的影响。
这种说法都是似是而非的，我们认为控制权就是法律的支配权，但这个支配权是否有量的概念，现在我看的文件都没有非常详细的说法，为什么要讲这个？关于公司并购的概念，其它课程的律师、老师可能另外讲过，我就不做详细的探讨。
我要强调的是购并完全基于一个商业逻辑和商业目的而产生的市场行为，目标在于商业利益的地位最大化，因此手段也是五花八门的。
比如我们通常说的基于控制权，大家知道我国对外资进入机构有比例上限，最高不能超过20%，完全就是一个小股东，最多派一个董事，控制权非常有限，但仍然愿意这么干，因此商业目的是多方的，我们平时讲购并是取得控制权，这是似是而非的说法。
学法律者有一个毛病，总是喜欢用法律逻辑来看待商业行为，动不动就说这个东西不合法，那个东西不合法，其实不是，我们做法律，如果不理解商业理念，这些法律就没有什么意义，做律师也这样，如果不懂得这些商业逻辑，不理解商业背后的背景，光抠几个条文，对客户的服务毫无价值，所以基于上述商业逻辑、商业目的的考量，基于丧失控制权的做法，也是并购的一种精神，世界上最牛的人不是取得控制权，为什么？因为收购一个公司，取得一个公司的控制权，某种意义上就取得了包裹，丧失控制权，把控制权拿出去，获得现金或者股票基于变现的东西，从利益链来讲，商业价值链来说，丧失控制权，把它卖掉取得现金才是最终的实现，取得控制权那是取得一个包裹，最牛的人是把它卖出去，不是买进来，不能说你取得控制权就是并购，丧失了控制权就不是并购。
53.碧桂园地产资料之《房地产开发相关法律知识》
《建筑法》
《商品房销售管理办法》
31
Part5 房屋交付—基础法律知识
主体工程
使用功能
商品房交付 的条件和标准
装修工程
公共设施配套 装饰装修配备
32
Part5 房屋交付—基础法律知识
交付的通知 •从买卖合同的约定
•竣工验收备案表
交付应出示的资料 •质量保证书、房屋使用说明书
房地产开发相关法律知识
CONTENTS
1
项目取得
2
规划设计
3
施工建设
4
项目销售
5
房屋交付
6
物业服务
2
Part1 项目取得—涉及的法律法规
《物权法》 《土地管理法》
涉及的主要 法律法规
《城市房地产管理法》 《公司法》
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
3
•买卖合同约定的其他材料
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Part5 房屋交付—重点掌握的法律问题
逾期交楼
界定 商品房在买卖合同约定的交楼期达不到交付条件或标准
责任 承担买卖合同约定的逾期交楼违约责任
13
Part2 规划设计
Question
项目通过规划的标志性法律文件是什么？
14
CONTENTS
1
项目取得
2
规划设计
3
施工建设
4
项目销售
5
房屋交付
6
物业服务
15
Part3 施工建设—涉及的主要法律法规
涉及的主要 法律法规
《建筑法》
Part1 项目取得—基础法律知识
土地法律制度
土地公有制
房地产企业并购实务手册
房地产企业并购实务手册一、概述房地产企业并购是指一家企业通过购买另一家企业的股权或者资产，从而获得对该企业控制权或者管理权的一种交易行为。
在房地产市场中，并购是企业扩大规模、提高市场占有率、实现战略目标的重要手段之一。
本手册旨在为房地产企业提供并购实务方面的指导，帮助企业了解并购流程、风险控制、法律文件、税务筹划等方面的问题。
二、并购流程1.确定并购目标：企业应根据自身战略规划和市场环境，确定并购目标企业，并对目标企业进行尽职调查，包括财务、法律、业务等方面。
2.制定并购方案：根据尽职调查结果，制定并购方案，包括交易结构、支付方式、税务筹划等。
3.谈判与交易达成：与目标企业进行谈判，协商确定并购价格、交易条件等事项，并最终达成交易协议。
4.审批与备案：并购方案需经过相关部门审批或备案，企业应按照规定程序进行申报和审批。
5.交接与管理：完成并购交易后，企业应进行资产交接、人员整合、业务整合等工作，并对目标企业进行管理。
三、风险控制1.法律风险：并购过程中涉及众多法律问题，如股权转让、资产转移等，企业应聘请专业律师进行法律审查，确保交易合规。
2.财务风险：并购交易涉及资金问题，企业应充分评估自身财务状况，确保有能力支付并购款项。
3.业务风险：并购后企业需对目标企业进行业务整合，应对目标企业的业务模式、市场地位、竞争状况等进行全面评估，以降低业务风险。
4.人员风险：并购涉及人员调整，企业应做好员工沟通工作，避免因员工不满导致不稳定因素。
四、法律文件1.并购协议：并购协议是并购交易的核心法律文件，包括交易价格、支付方式、交割条件等条款。
2.股权转让协议：股权转让协议是股权并购中常见的法律文件，用于约定转让方、受让方及股权的相关事项。
3.资产转移协议：资产转移协议用于约定目标企业资产转移的具体事项，包括资产种类、数量、质量、价格等。
4.合同：并购过程中涉及的其他合同，如租赁合同、知识产权转让合同等，企业应仔细审查合同条款，确保合同合规、双方权益得到保障。
碧桂园地产集团_【BGY项目总培训】房地产项目并购与合作的相关法律实务
投资策划 中心风险控制部
20 1 5 .11
课程目标
|
银念"析?并购与合作粪拿他模式的法律特点与差异 注意什么?并购与合作奠拿地模式的法律凤隘及防范措施 如何选择?备类拿他模式的适用倩影
并购与合作类拿地模式
E ; 瞄型合作开发
一脚一
i 一 -4-?一 ←
端贯一
着对方实力强劲、 信警良好 ，并可以愤恨给我司金银操作 不排除以后来用该种模式的可能
二、联营型合作开发
【利澜分配】
根据相关的司法解释，这种模式因为商务条件的不同 ， 最后可能会导致整个合同性 质转变，产宝不同的法律后果
( 1 )合同约定自E供土地使用权的当事人不承担经蕾凤舱，只收取固定利益的，应当认
EEB
交易模式 : 1、 我司派驻开发管理团队进驻项目公司，按照我司报批 的规划和设计 ， 以项目公司名义开发建设， 2、 施工单位选择、工程造价及预算确定，施工合同的签 订经我司同意后执行， 3 、 工程建设费用承担我司借和自项 目 公司 ，根据工程 建设情况横用 投入 4、 转让价款的用自定与支付 转让总价款= 存宿 T Iii!份精 t眉僧桩桩相】 +土地价格
孚续，补交出让金)
石王军击磊、财政部、解放军总后勤部关于加强军队空余土地耻管
理高关问题的通知》 军用空置划拨地，报总后画出部批准后 ， 可以采用三种方式处理
( -)地方政府收储然后么讲出让 ，
(二)部队直接公开转让， (三)部队与地方政府共同公开转让.
( 2 ) 土地E抵押的处理
• W.受让的土地巳耐甲不允许辑上，同时也办理不了过户.
-、土地使用权转让
未达 25%$m 条件的处理:操作要点
房地产收并购法律尽职调查实务要点
收并购业务是非诉法律服务中的一个重要业务板块，在知识储备和工作方法方面对律师有一定的进阶要求。
尽职调查一般是律师参与收并购业务的起点，大量的书籍和文章对尽职调查的内容和方法作了详细介绍。
基于多年的房地产企业法务工作经验，本人拟以房地产收并购业务为细分领域，从房地产企业的内部需求视角对房地产收并购法律尽职调查相关工作进行实务总结，以与各位同行进行探讨。
本文主要从律师受收购方委托开展业务的视角进行阐述。
一、尽职调查的目的从不同主体的视角，尽职调查的目的可能有所不同，至少偏重上有所差异。
（一）从房地产企业的视角来看，实现其商业目的是交易的最终诉求，尽职调查工作的开展也应当与企业的该项诉求保持一致第一，获得利润是所有企业法人的共同目的，房地产企业也不能例外。
因此，房地产收并购尽调所着眼的重点首先需是对盈利有重大影响的信息。
比如在股权收购的场合，即使收购的标的是目标公司股权，但直接与盈利相关的是土地使用权，因此应首要关注土地相关的信息。
第二，房地产开发资金需求量大，对现金流的要求高，IRR（内部收益率）是很多房地产企业判断是否获取项目的核心标准之一。
因此，对于目标项目相关的、可能对现金流产生影响的信息也需要重点关注。
比如一家房地产企业拟在新城市收购房地产项目，该城市的预售许可办理条件、限购/限贷/限售等政策将直接影响企业投入资金峰值和回款速度，开展尽职调查时对此需予以关注并进行特别提示。
上述判断不是对其他信息重要性的否定。
对企业来说，与商业目的间接相关的信息及其他风险信息，大部分可以通过风险识别、风险评估、风险规避/风险分担等方式进行化解，最终通过交易方案的安排予以解决，而与商业目的直接相关的信息决定着交易是否继续，是企业关注的核心。
（二）从律师的角度出发，尽职调查要体现从业者的价值，要“调查”且要“尽职”第一，应通过尽职调查全面的发现和提示风险。
尽职调查不是将所得信息简单罗列于尽职调查报告之中，而是基于法律工作的逻辑对目标项目相关信息（尤其是风险信息）的分拣、提炼、总结、汇编，使得报告使用人能够全面、清晰、准确的将相关信息用于自身商业决策，这是律师免责的底线要求。
房地产项目并购尽职调查法律实务
转让方 双方 转让方 购买方
股权转让
√
√
纳税主体
转让方 双方
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工程转让纳税分析
1、增资税及其附加〔城建税、教育费附加〕 营改增后，转让土地使用权的税率为11%，但2021年4月30日前取得的 土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外 费用减去取得土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率 计算缴纳增值税。应纳税额=[销售额/〔1+5%〕]*5%。自2021年5月1 日起取得的土地使用权，应采用一般计税法，应纳税额=当期销项税 额－当期进项税额。当期销项税额=[全部价款/〔1+11%〕]*11%
教授 中国人民大学律师学院客座教授、中国政法大学疑难案
件研究中心兼职研究员 荣获“北京市十佳房地产律师〞、“北京市优秀律师〞、
“先进法律工作者〞等称号 2
主题
一、并购法律尽职调查概述 二、房地产工程并购方式选择 三、房地产工程并购法律尽职调查
3
讨论
何为法律尽职调查？目的？种类？调查内 容？
4
主题
26
案例二
甲公司〔购置方〕： 印花税：20000×0.05%=10万元 甲公司合计纳税：10 万元。 丙公司〔转让方〕： 印花税：20000×0.05%=10万元
丙公司合计纳税：3757.5 万元。
27
案例一、案例二纳税比照 单位：万元
增值税及附 加 契税
印花税 土地增值税
所得税
税负
项目转让
税额
•程序繁琐 •办理手续时间长 •税费较高 •溢价可计入本钱 •风险可控
•程序简单 •办理手续时间短 •税费较低 •溢价无法计入本钱 •风险难控
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思考
【精品】房地产投资并购与合作实操解析(含案例)
房地产投资并购与合作之并购融资、获得渠道、尽职调查、风险控制、溢价估值、运营整合全案解析一房地产并购的方式1.房地产项目并购的方式2.房地产资产并购的特点3.房地产项目公司股权并购的特点4.房地产项目公司股权和资产转让比较5.增资扩股和股权并购方式的比较6.国有、民营和外资企业并购的特点7.住宅、办公、商业、旅游地产等投资攻略8.2018年和当前房地产收并购的特点9.保利和招商的案例分析1.房地产项目并购的方式☐收购（新和老的集团）公司（股权）- 机会较少☐收购（新和老的）项目公司（股权）- 机会较多☐收购资产–较少☐收购非项目公司（很多公司一般不考虑）房地产并购的特点：★交易非常活跃、成功和风险并存、资产主导交易、税收主导交易等房地产（集团）公司和项目公司☐百强房企83%的并购以获取项目资源为目的；☐百强房企10%为获取房地产公司；☐百强房企7%以获取房地产关联产业公司为目的；☐前30强房企全面参与并购项目、地产公司及关联产业；☐其余百强企业则以获取项目资源、降低土地成本为主。
资产并购模式基本交易架构图投资人转让方(1)设立房地产企业(1)缴付出资(2)购买目标房地产新项目公司(2)支付资产转让对价(3)办理产权转移登记2.房地产资产并购的特点房地产项目转让需要满足以下三个条件：☐根据《中华人民共和国城市房地产管理法》其中第39条的要求：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书（注：土地出让金已经支付）；☐按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。
☐不属于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情形，不属于依法回收土地使用权，且房地产权属清晰、权属证明依法登记。
资产转让方式转让在建工程，应履行以下程序1、对双方已确定的各项转让内容进行逐一清点、核查，或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格，并在此基础上签订书面转让合同;2、在相应行政机关办理相关过户登记。
房地产项目(公司)并购法律实务讲解
• 2、瑕疵出资股东的股权问题
• （1）已转让其瑕疵出资股权的股东是否还承担责任
• （2）受让的股东是否承担责任？
• 四、房地产项目（公司）并购的主要环节 • 1、前期准备工作 • （1）了解被并购方的动机、目标公司和目标项目的基本 情况、存在的障碍 • （2）组建并购团队
• 2、与被并购方开始首论谈判，并签订并购意向书
• • • • • •
一般情况下，并购意向书应具有如下条款： 并购标的条款 保密条款 提供资料和信息条款 费用分摊条款 对价条款
• • • • • •
进度安排条款 排他协商条款 诚意金条款 意向书终止（解除）条款 争议解决条款 法律适用条款（涉外时）
该阶段经常发生的问题： • １、把诚意金写成定金 • ２、把诚意金支付给对方 • 3、没有约定意向书终止（解除）条款
3、尽职调查，出具报告 • 尽职调查的程序：拟定调查清单，发对方事先准备后进 行。 • 尽职调查的主要内容：见附件
2004年国土资发[2004]9号《国土资源部关于国有划拨 土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定，可以直接认 定办理登记手续就等同于经过了审批。
• 二、房地产项目（公司）并购的动机 • 1、企业自身经营需要 • 2、企业外部发展优势论 • 首先，企业发展通过外部兼并收购方式比靠内部积累方式 不仅速度快，效率高。 • 其次，可以有效地冲破行业壁垒进入新的行业。 • 第三，兼并充分利用了被并购企业的资源。 • 第四，兼并充分利用了经验效应。
• 《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产 等问题的批复》（以下简称《批复》）第三条规定：“国有企业以建 筑物设定抵押的效力问题，应区分两种情况处理：如果建筑物附着于 以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一 并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续。否则， 应认定抵押无效；如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土 地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经 有关主管部门批准，亦应认定抵押有效。”
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适用情形
1 目标公司债权债务过于复杂，不适用于股权收购时，可考虑土地转让； 2目标公司除了目标土地外，有其他资产、物业或经营业务，不好剥离、或者对方 不 愿意转让目标公司股权时可考虑土地转让。
一、土地使用权转让
1 划拨地的土地转让 • 除了军用空置划拨地外，其他划拨土地不能直接土地转让（需补办出让
土地使用权转让 联营型合作开发 股权类拿地模式 委托代建代管
二、联营型合作开发
概念
• 即“合伙型”合作开发，也叫“联建、参建”合作开发；
• 指合作各方一方出地、一方出钱，共同投资、共享利润、共担风险的一种房地产 合作开发模式（注意：“共同经营”不再是合作开发的必备条件）
• 合作双方不组建项目公司，通过签订《联营合作开发协议》约定：钱怎么投、怎 么开发建设、怎么销售以及怎么分配利润或物业等，通过一纸合约约束对方。
• 解决方案：解除抵押后再进行土地转让，解押的资金最好由对方解决，如对方没
有钱，在提供足额担保的前提下，我司可提供借款处理。
一、土地使用权转让
（3）未达到法定转让条件的处理
需
根据《 土地管理法》规定，国有土地使用权转让必须达到开发投资总额
要 注
的25%的条件，未达到25%不允许转让，同时现实中也有国土局也不给办理过
若对方实力强劲、信誉良好，并可以授权给我司全权操作 不排除以后采用该种模式的可能
二、联营型合作开发
【利润分配】
根据相关的司法解释，这种模式因为商务条件的不同，最后可能会导致整个合同性
需
质转变，产生不同的法律后果:
要
注
1合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认 定
意 的
一、土地使用权转让
概念
指直接从原土地使用权人手中通过国有土地使用权转让的方式获取土地。
条件
1 已经缴纳土地出让金、已经取得国有土地使用权证； 2 已投资额（不含出让金）占总投资达到25%。
优缺点
【优点】转让完成后比较干净，不涉及以前公司的债权债务，可轻装上阵直接开发 【缺点】转让税费高（营业税及附加、契税、土地增值税）税费较重，导致拿地成本 增加
一、土地使用权转让
未达25%转让条件的处理：操作要点
• (1)如对方缺乏开发建设资金，我司可以借款解决，但对方须提供足额担保，确保资金安全； • (2)要求必须按照我司的规划设计条件进行开发建设。这个很好理解，如果不是，转让后不符
合我司条件需要重新规划设计、拆除重建将造成资金成本及时间成本的浪费。
意
户。
的
相
关
但现实中有很多空地，未达到25%的转让条件，我们又想通过土地转让的方
法
式转让，如何处理？
律
问
题
【解决方案】
要求对方按照我司的规划设计条件开发至25%，满
足转让条件后再办理转让手续。
一、土地使用权转让
【案例】未达25%转让条件：广州某项目
A公司
项目公司
土地转让
碧桂园
项目土地 （空地）
借款（工程建设费用）
• (3)由我司派管理团队以对方名义进行建设，类似于委托代建代管，但不收费。这样更有利于 掌控进度、资金安全、工程质量以及施工单位的衔接等等。
• (4)在实施步骤上，前期签署《合作协议》，按照转让方案设定好条件及双方的权利义务。在 满足25%后，另行按照双方议定的价格签署一份《土地转让合同》。
并购与合作类拿地模式
3、项目以对方的名义报建和开发建设，当发生分歧和争议时，我方容易受制 于人。
二、联营型合作开发
防范措施
1、详尽评估合作方的资信情况以及商誉； 2、合作方的公章由双方共管，项目管理由我司操盘、我司组建项目团队； 3、我司委派人员进入合作方董事会； 4、对方股权最好能质押给我司； 5、最好能以土地抵押方式融资解决项目资金问题，抵押后可避免对方擅自转让土地
房地产项目并购与合作的相关法律实务
投资策划中心 风险控制部 2018.11
课程目标
概念辨析？并购与合作类拿地模式的法律特点与差异
目标一
注意什么？并购与合作类拿地模式的法律风险及防范措施
目标二
如何选择？各类拿地模式的适用情形
目标三
并购与合作类拿地模式
土地使用权转让 联营型合作开发 股权类合作开发 委托代建代管
并购与合作类拿地模式
土地使用权转让 联营型合作开发 股权类合作开发 委托代建代管
三、股权类合作开发
也叫“法人型合作开发”，通过联合组建项目公司或者收购对方股权、或者增资等形式，最 终获得项目公司的一定比例股权，从而实现间接获取土地。
新设公司合作开发
已有项目公司的股权获取
交易模式： 1、我司派驻开发管理团队进驻项目公司，按照我司报批 的规划和设计，以项目公司名义开发建设； 2、施工单位选择、工程造价及预算确定，施工合同的签 订经我司同意后执行；
3、工程建设费用承担：我司借款给项目公司，根据工程 建设情况按月投入 4、转让价款的确定与支付： 转让总价款=在建工程价格(原借款抵扣)+土地价格
需
手续，补交出让金）
要
《国土资源部、财政部、解放军总后勤部关于加强军队空余土地转让管
注
理有关问题的通知》：
意
军用空置划拨地，报总后勤部批准后，可以采用三种方式处理：
的
（一）地方政府收储然后公开出让；
相 关
（二）部队直接公开转让； （三）部队与地方政府共同公开转让。
法 律
（2）土地已抵押的处理
问 题
• 拟受让的土地已抵押不允许转让，同时也办理不了过户。
不同于 合伙型合作开发--------------------法人型合作开发
二、联营型合作开发
1、土地登记在对方名下，在整个开发建设的过程中，理论上对方可以转让土 地、抵押土地，也有可能因对方的债务问题导致土地或房产被查封、拍卖， 影响正常开发建设，我方的资金安全和项目权益也难以保障；
法律风险
2、我方的权益完全是基于《合作开发协议》，但对方可以单方撕毁合约、也 可以另行与别人签署《合作开发协议》，从而让我司出局。虽然，对方会承 担合同违约责任，但我们的投资收益难以保障。
为土地使用权转让合同。
相
2合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定 为
关
法
房屋买卖合同。
律 问
3合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定 为
题
借款合同。
4 合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的 ，应当认定为房屋租赁合同。