漳州东山房地产市场报告
漳州东部城区房地产市场调查
第一部分漳州东部城区概况一、地理位置漳州东部新城区位于九龙大道以东，九龙江西溪以北，主要指龙文区，即位于福建省漳州平原中部,为未来漳州新城市中心。
东部新区，地处未来城市构架的几何中心，在海峡西岸经济区、厦泉漳龙城市联盟中占据有利的地理位置。
二、行政区划漳州市龙文区，辖区范围东联龙海，西接芗城，北邻长泰，南临九龙江西溪北岸。
目前，辖区主要由原龙海市的步文、郭坑两镇及芗城区芝山镇的土白、下洲两个村组成。
辖步文、蓝田、朝阳、郭坑4个镇和省级开发区蓝田工业开发区，共42个村委会、6个社区居委会和1个镇办农场。
三、交通情况1、城区路网，延伸繁华。
“十五”期间，东部新城区以“建设新区、开发沿江、改善旧城”为城市发展的契机，对区内江滨大道、新浦东路、水仙大街、五号路、龙文路等进行了改造，规划拓通南昌路、建元路来打通了城市出入口主干道，以完善交通的建设。
江滨大道的通车，验证了大漳州发展的全新趋势——这条沿江观光带的开通，进入城区的车程缩短近5公里，同时，由江滨大道这条轴线自南往北连接了龙海、平和等各县市，西溪大桥的落成加快了“城乡一体化”的进程。
另外，旖旎的北溪风光，透过江滨大道堤上路段的拓展，一线江景尽收眼底，形成了集观光、朝圣、休闲和美食于一体的特色旅游。
2、城际路网，辐射海西。
从海西城市群的城际眼光俯瞰漳州，可以发现，东部形成了以高速公路为骨架，高等级公路为脉络的干支相连道路体系，以沈海高速公路为主线，厦漳、泉漳、漳龙、漳汕等数条高速公路跨区而过。
随着江滨大道通车和水仙大道改造的启动，区内西溪大桥、漳州大桥、江东大桥横跨九龙江两岸，连线漳州东部与龙海、长泰、平和等县市，324国道一线成为衔接蓝田开发区、龙池开发区、东孚开发区、厦门海沧区的工业长廊，进入漳州东部的交通将更加方便，区位优势将更加显现，发展空间和生活空间将更加优越。
3、交通轴线，发展脉络。
东部新城区总体规划延续了漳州城市发展脉络，以漳州传统的“东门轴线”迎宾大道以及有着漳州“环岛路”之称的江滨大道为贯穿东西的核心轴线，交会九龙大道、龙江路两条横贯南北的城市次干道，在规划结构上形成了都市轴线与江滨观光长廊围合而成的“井”字框架，较好地延续了旧城区成熟生活配套的辐射与新区高起点规划之间的关系。
漳州房地产市场调查报告
漳州房地产市场调查报告漳州房地产市场调查报告⒈引言本报告旨在对漳州市房地产市场进行全面的调查和分析，以帮助投资者和开发商了解该市场的潜力和风险，并做出相应的决策。
⒉城市概况⑴城市地理位置⑵城市人口和经济发展状况⑶城市规划和土地利用情况⒊房地产市场概况⑴市场规模和增长趋势⑵房地产项目类型和特点⑶房地产市场竞争情况⒋房价走势分析⑴过去几年的房价变化趋势⑵影响房价的因素⑶房价预测和投资建议⒌供需状况分析⑴房屋供应情况⑵人口流动和需求特点⑶供需关系和市场机会⒍政策环境分析⑴国家和地方政策对房地产市场的影响⑵相关法规和政策风险⒎投资回报分析⑴租金回报率和资本增值率⑵房地产投资的风险和收益⑶投资建议和策略⒏风险和挑战⑴经济波动的影响⑵政策调整的风险⑶市场竞争和供需不平衡的挑战⒐附件本文档涉及的附件包括：●房地产市场调研数据和图表●相关政策和法规文件●相关市场分析和研究报告⒑法律名词及注释●房地产开发商：指在房地产开发和销售过程中承担开发责任的企业或个人。
根据相关法规，开发商需具备相应的资质和许可证。
●房屋供应情况：指市场上可供购买或租赁的房屋数量和类型。
房屋供应的增加或减少将直接影响房价和租金。
●房价预测：根据市场供需情况、经济发展趋势以及政策影响进行的房价未来走势的预测和分析。
●租金回报率：指房地产投资的租金收入与投资成本之间的比率。
租金回报率越高，投资回报越好。
●资本增值率：指房地产投资的价值增长率。
通过比较资产购买价值和卖出价值的差异，可以计算出资本增值率。
●市场机会：指房地产市场中的投资机会和发展前景。
福建漳州房地产市场调研报告
2
250 200 150
2004-2009年漳州市区商品房供需情况
漳州市区2004-2009商品房供需情况
196.3
188.49 168.87
110.66 100 52.12 50 0 2004 2005 53.6 67.97
101.77 87.57
113.06 90.68 81.76
2006 批准预售（万㎡）
2010漳州楼市板块区位图
江滨板块 支撑点：丰富的江景资源 代表楼盘：鑫荣花苑、外滩明珠、悦景豪廷 均价： 4200-5800元/m2
2
城北板块解析
① 主要楼盘分布
城北板块位于沿漳华路以北，跨越 北环城路的广大片区。随着漳华路 的打通，成为城市北区的交通大动 脉，盘活了漳华路以北的土地存量， 地段价值全面提升。板块整体发展 比较成熟，交通便利，教育生活配 套完善。 代表楼盘：钱隆首府 延安广场 福海阳光
即将推出楼盘 在售楼盘
天隆名府 中天大厦 丹霞名城 天下广场 东方钻石城
家芗0596 丽园君悦
悦华城市广 场
② 主要项目解析
楼盘名称 物业类型 建面㎡ 均价（元） 面积房屋（㎡） 1房：45 2房：45-94 3房：110-130 60% 楼中楼：101-197 单：25-35 1房：60 2房：60-90 3房：108-143 4房：168-176 楼中楼：250 总户数 销售率 开盘时间
丽园 君悦 2期
3幢 20-28层
53792.32
4600
502户
95%
2009.6
家芗 0596 1期
4幢 29-32层
92344.61
4600
70%
710套
95%
漳州房地产场调查报告本月修正2023简版
漳州房地产场调查报告漳州房地产场调查报告1. 研究背景漳州作为福建省的一个重要城市，不仅是福建的经济中心之一，也是其中一个房地产市场非常活跃的地区。
我们对漳州房地产市场进行了一次综合调查，旨在了解该市场的现状和发展趋势，以帮助投资者进行准确的决策。
2. 调查方法为了收集准确的数据，我们采用了以下几种调查方法：- 问卷调查：我们设计了一份针对漳州市民的房地产调查问卷，通过线上和线下的方式进行发放和收集。
我们共收集了500份有效问卷。
- 实地调研：我们派出调研团队对漳州市的主要房地产项目进行实地考察，以获取更直观的信息和观察市场现象。
3. 市场现状3.1 房价情况根据我们的调查数据显示，漳州市的房价总体呈现稳中有升的趋势。
具体来说，研究发现：- 漳州市中心地区的房价较高，平均每平米价格在15000元以上。
- 市郊地区的房价相对较低，平均每平米价格在10000元以下。
3.2 房地产市场需求通过问卷调查，我们了解到漳州市民对于房地产的需求主要集中在以下几个方面：- 购买住宅需求：超过70%的受访者表示他们有购买住宅的需求，其中以小户型住宅和二手房的需求较为突出。
- 投资需求：约40%的受访者表示他们有投资房地产的意愿，认为房地产市场仍具备一定的增值空间。
- 租赁需求：近30%的受访者表示他们有租赁房屋的需求，主要集中在年轻人和外来务工人员。
3.3 房地产开发商竞争态势漳州市房地产市场的竞争较为激烈，大型开发商和中小型开发商均有存在。
根据我们的调查数据，我们发现：- 大型开发商主要集中在市中心地区，项目规模较大，注重品牌和服务，但价格相对较高。
- 中小型开发商则主要集中在市郊地区，项目规模相对较小，价格相对较低，吸引了一部分购房者。
4. 市场发展趋势4.1 住宅市场根据调查数据和市场分析，我们对漳州市住宅市场的发展趋势做出以下预测：- 中心城区的房价将继续上升，主要受到土地资源的限制。
- 市郊地区的房价将呈现稳定增长态势，因为该地区有较多的新房开发项目和土地资源。
漳州房地产市场调查报告
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3、风俗
龙舟流行于漳州市区、龙海及九龙江沿岸村庄的一种习俗。 它于每年的农历五月初五端午节、当地俗称“五月节”这 一天举行，规模盛大,两岸成千上万的观众欢呼喝彩，场 面十分壮观。
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城市投资环境分析
第二部分 城市投资环境分析 城市投资环境分析
27%
33%
51%
31%
41.66 2005
55.39
83.53
109.28
2006
2007
开发投资（亿元）
增长率
2008
0.6
0.5
0.4
0.3
0.2
0.1
99.3
0
-9% -0.1
-0.2 2009
漳州 中心城
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厦门 漳州 开发区
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自2004年至2007年，漳州市房地产投资总量以及增长幅 度均呈逐年上升的趋势；
云霄县，南靖县)。
单三击、此处交编通辑母情版况标题样式
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1、公路
漳州地区的公路交通比较发达，有漳龙高速公路和福厦高 速公路（延伸段），此外，319国道和324国道也经过漳 州地区。
2、 铁路
漳州站不在铁路主干线上，它是鹰厦铁路在郭坑站分离出 去的一条分支线，连接郭坑到漳州的是一段长22公里的铁 路，列车的运行时间为25至30分钟。
6、尤其重要的是，国家部委强力助推，持续加大对海西支持 力度，已有40多个部委从规划布局、项目建设、通关口岸、 金融融资、交通建设、财政税收等方面明确支持和促进海西 发展。这是宏观调控持续从紧的大环境下我市面临的最大机 遇和最有利条件，给我市营造了相对宽松的发展环境。
福建省开发和利用漳州市东山项目的市场调研分析报告文案
省开发和利用市东山项目的市场调研分析报告目录前言东山宏观经济环境分析城市国民经济状况城市总体发展规划与区域规划当地房地产政策形势东山房地产市场调研近几年东山房地产市场发展状况在售项目及即将投放项目市场调研房地产消费群体调研东山当地人消费特点未来房地产市场发展趋势分析项目资源调研项目概况项目SWOT分析项目区域商业形态及目标消费群体分析项目初步市场定位及规划建议项目运作及商业价格建议七、结论一、前言作为一个外地项目，尤其是处于四线城市，其房地产市场通常是刚刚起步，属于市场的政策期。
如今，在全国房地产市场一片大好的形势下，东山也不可避免出现城市发展空间放大、房地产市场急剧激发的状态。
对于一个商业旅游地产项目，在接近几乎陌生的市场中，前期市场调研显得更为重要。
针对当地投资开发环境、市场供需状况、商品房销售情况等诸多市场变量进行详细分析和研究，从而对项目进行整体的可行性开发分析，为项目进行市场定位与前期规划设计提供有力的参考依据。
并且，商业地产客户其需求极具特殊性，项目开发模式也颇需多样性，开发前景很大、利润可观，但销售难度也相对较大，风险也随之增加，因而，前期准确、客观的市场调研极为关键。
我们一行三人，肩负公司给予的任务，本着认真严谨、实事的工作态度，针对以上问题，采用了上门问卷调查、在售项目调研、走访相关部门专业人士及与目标客户进行多次沟通的方式，最终拟定了这篇项目市场调研报告，阐述了东山当前房地产现状与未来市场发展趋势，并对项目和目标消费群体进行了综合分析，以及对项目的市场定位和前期规划设计及项目开发运作形成了以下初步建议。
二、东山宏观济环境分析1、东山城市国民经济发展状况东山位于市，介于市与之间，地处厦、漳、泉闽南三角经济区的南端，是第二大岛，又名陵岛。
东濒海峡，与隔海相望；西临诏安；东南是闽南渔场与粤东渔场交汇处；北面以八尺门海堤与云霄接壤；北东向东山湾与漳浦古雷半岛为邻。
距150公里，135公里，海上转高雄164海里，南下210海里，在厦汕高速铁路开通后交通将为更加便利。
福建省开发和利用漳州市东山项目的市场调研分析报告文案
省开发和利用市东山项目的市场调研分析报告目录前言东山宏观经济环境分析城市国民经济状况城市总体发展规划与区域规划当地房地产政策形势东山房地产市场调研近几年东山房地产市场发展状况在售项目及即将投放项目市场调研房地产消费群体调研东山当地人消费特点未来房地产市场发展趋势分析项目资源调研项目概况项目SWOT分析项目区域商业形态及目标消费群体分析项目初步市场定位及规划建议项目运作及商业价格建议七、结论一、前言作为一个外地项目，尤其是处于四线城市，其房地产市场通常是刚刚起步，属于市场的政策期。
如今，在全国房地产市场一片大好的形势下，东山也不可避免出现城市发展空间放大、房地产市场急剧激发的状态。
对于一个商业旅游地产项目，在接近几乎陌生的市场中，前期市场调研显得更为重要。
针对当地投资开发环境、市场供需状况、商品房销售情况等诸多市场变量进行详细分析和研究，从而对项目进行整体的可行性开发分析，为项目进行市场定位与前期规划设计提供有力的参考依据。
并且，商业地产客户其需求极具特殊性，项目开发模式也颇需多样性，开发前景很大、利润可观，但销售难度也相对较大，风险也随之增加，因而，前期准确、客观的市场调研极为关键。
我们一行三人，肩负公司给予的任务，本着认真严谨、实事的工作态度，针对以上问题，采用了上门问卷调查、在售项目调研、走访相关部门专业人士及与目标客户进行多次沟通的方式，最终拟定了这篇项目市场调研报告，阐述了东山当前房地产现状与未来市场发展趋势，并对项目和目标消费群体进行了综合分析，以及对项目的市场定位和前期规划设计及项目开发运作形成了以下初步建议。
二、东山宏观济环境分析1、东山城市国民经济发展状况东山位于市，介于市与之间，地处厦、漳、泉闽南三角经济区的南端，是第二大岛，又名陵岛。
东濒海峡，与隔海相望；西临诏安；东南是闽南渔场与粤东渔场交汇处；北面以八尺门海堤与云霄接壤；北东向东山湾与漳浦古雷半岛为邻。
距150公里，135公里，海上转高雄164海里，南下210海里，在厦汕高速铁路开通后交通将为更加便利。
东山县房地产市场分析报告
06
城市化进程加 快，人口流入 增加，带动住
房需求增长
居民收入水平 提高，改善型 住房需求增加
政策调控影响， 限购、限贷等 政策影响市场
需求
房地产市场周 期波动，需求 波动较大，需 要关注市场动
态
经济发展：经济增长、居民收入水平提高 人口增长：人口数量、结构变化 政策支持：政府政策、土地供应
城市规划：城市发展、基础设施完善 市场环境：市场竞争、消费者偏好 投资需求：投资渠道、投资回报率
01
住宅：普通住宅、别墅、公寓等
02
商业：写字楼、商铺、商场等
0
05
分布：主要集中在县城中心区域，部分分布在 周边乡镇
开发商：房地产企业，负责开发、 建设和销售
设计公司：负责建筑设计，提供 设计方案
销售代理公司：负责房地产销售， 提供销售服务
评估方法：SWOT分析、风险矩阵 等
01
政策风险：政府调控政 策对房地产市场的影响
02
市场风险：市场供求关 系、价格波动等风险
03
资金风险：融资成本、 资金链断裂等风险
04
法律风险：合同纠纷、 产权纠纷等法律风险
05
环境风险：自然灾害、 环境污染等风险
06
社会风险：社会事件、 舆论风波等风险
01
加强房地产市场监管，规 范市场秩序
推进保障性住房建设，满 足不同层次的住房需求
加强基础设施建设，提升 城市品质和吸引力
培育和发展房地产相关产 业，形成产业链协同发展
加强人才引进和培养，为 房地产市场发展提供人才 支持
汇报人：
,A CLICK TO UNLIMITED POSSIBILITES
汇报人：
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1#：4600元-4700元 2#：4500元 3#：4300元-4400元
2011.08
3#：70%
➢ 从2011.8开始至目前，供应约1.7万㎡，去化约1.2万㎡
鼎辉华苑
二期
一期
鼎辉大酒店
2# 3# 4# 1#
5#
中庭 8#
双泳 池
7# 6#
11.6
楼盘分布图
现阶段西埔镇商品房开发项目共有8个（未包含本案） 其中在售项目4个（均为普通住宅项目），待售项目3个
鼎辉华苑
在售 待售
帝景国际星城
省道
明仕华苑
本案
县道
聚福尊品 万春·中央公馆 天诚丽景
天御大厦
万春·中央新界
楼盘各项指标及现期概况
案名
占地面积 （㎡）
万春·中央公馆
15439
聚福尊品 天诚丽景 鼎辉华苑
单身公寓
53
16 7%
二房
98-99 96 44%
三房
102-134 100 46%
四房
146-171 6
3%
合计
218 100%
去化
—— —— —— —— ——
定位：魅力聚焦 尊耀明仕
项目位置 漳州市东山县西埔镇西环路东侧
开发商
东山县舒泰房地产有限公司
技术指标
占地：4000㎡ 容积率：6.29
总建：29000㎡ 绿化率：
去化
30%
➢ 从2013.6开始至目前，供应约3万㎡，去化约0.9万㎡
天诚丽景
3# 2#
定位：首个维也纳高档音乐主题社区
项目位置 东山县西铜大道公安局正对面
1#
开发商
东山天诚房地产开发有限公司
内部认购
户型
面积（㎡） 套数（套）
（1#2#3#）
二房
89
16
三房
110-118
85
124-128
112
143
产品设计 101㎡/104㎡/114㎡/119㎡三房
户型（1#-6#） 面积（㎡） 套数 （套）
101
64
配比
19.75%
三房
104 128 39.51%
114
64 19.75%
119
68 20.99%
合计
324 100%
去化
—— —— —— —— 30%
当前均价 4300元/㎡
开盘时间 一期二期三期售罄，四期：2013.6.23
4800
3.0
高层
110-118㎡/124128㎡/143㎡三房
3#：4400
4.0
高层 147-156㎡四房
4900
6.29 4.97 4.0
高层
98-99㎡二房 102-134㎡三房
高层
79-94㎡二房 103-120㎡三房
高层
41㎡单身公寓 109㎡/129㎡三房
189㎡五房复式
—— —— ——
积约4.5万㎡
4. 产品单一性：在售与未来入市楼盘的产品均以高层为主，仅帝景国际星城是超
高层，多为80-90㎡二房、110-130㎡三房产品，部分140-150㎡四房产品
5. 置业目的：当地购买目的普遍以改善型居住、教育配套为主，小部分投资为辅
第一章：项目背景 第二章：市场分析 第三章：项目本体 第四章：项目定位 第五章：附件报告
成交总建（万㎡） 103.33 56.49 89.78 10.66
城镇 西埔镇（县城）
康美镇 铜陵镇
时间 2010-2013年 2010-2013年 2010-2013年
注. 以上土地成交皆为商品房开发地块。
成交幅数（幅） 13 20 3
成交用地面积（亩） 33.2 70.9 3.6
成交总建（万㎡） 89.02 156.28 14.95
总建：11035㎡
项目规划
简欧建筑风格 小高层产品 仅1栋17层住宅，1-2层为商业，3-17层为住宅； 两梯两户，一层7户；店面共12套 共102户
主力产品 47㎡/57㎡单身公寓、92-93㎡二房、118㎡三房
户型
单身公寓
面积（㎡）
47-57
套数 （套）
28
二房
92-93
60
三房
118
14
合计
102
配比
去化
27.45% 71.43% 58.82% 20% 13.73% 71.43%
41.18%
当前均价 5000元/㎡
开盘时间 2012.09
去化
41.18%
➢ 从2012.9开始至目前，供应约0.87万㎡，去化约0.33万㎡
帝景国际星城
4# 中庭会所
二期 5#
6# 3#
7#
2#
8#
首推
1#
一期 9#
项目规划
西班牙建筑风格 高层产品 规划3栋，7层，1#12层，4-12层单身公寓，3 层店面；2#18层，一梯两户，一层6户；3#7层， 1层车库，2-7层住宅，6-7层复式产品 共285户
产品设计 当前均价
41㎡单身公寓、109㎡/127㎡三房、189㎡五 房复式
待定
开盘时间 ——
明仕华苑
户型
面积（㎡） 套数 配比 （套）
万春·中央公馆
定位：西埔首席精锐小户
二期 5#
一期
7# 6#
8#
1# 2#
3#
户型
面积（㎡） 套数
（3#7#8#）
（套）
配比
81
64
二房
89
64 62.5%
102
32
去化
45.31% 84.38% 62.5%
项目位置 开发商 技术指标 项目规划
产品设计 当前均价
东山县西铜大道 万春房地产开发有限公司
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
幼儿园
定位：国际新人居 城市新未来
项目位置 漳州市东山县东西二路 电信大楼西侧
开发商
福建新新集团
技术指标 项目规划
占地：54411㎡ 容积率：4.97
总建：303490㎡ 绿化率：
简欧风格 超高层产品 由9栋31-33层的高层住宅组成，一期 （1#2#7#8#9#）5栋，二期（3#4#5#6#）4 栋，两梯三户，一层9户，首推一期的1#2#； 3.5万㎡的地中海皇家园林，近2000㎡会所 共2186户 车位数1008个（地下755个，地上2233个）
占地：6400㎡ 容积率： 4.0
总建：68000㎡ 绿化率：30%
西班牙建筑风格 高层产品 规划7栋17-18层，一期（3#7#8#）3栋，256户； 二期（1#2#5#6#）4栋，256户 总512户 停车位625个（机动车：190/非机动车：435）
一期：81㎡/89㎡/102㎡二房、123-124㎡三房 二期：——
酒店公寓
二层：会所
商超
定位：中央区·富人圈
项目位置 东山经济技术开发区文昌路
开发商 技术指标
漳州鼎辉房地产开发有限公司
占地：23414㎡ 总建：103539㎡
容积率：4.0
绿化率：35%
项目规划
简欧风格 高层产品 一期包括1#-5#楼，12-16层小高层，均是两梯 四户，一层4户格局；二期包括6#7#8#及酒店， 酒店式公寓，商超；规划中庭双泳池 一期280多户，车位共500个
户型
面积（㎡）
（一期1#-5#）
二房
78
套数 （套）
78
配比
30.47%
三房
101-139 70 27.37%
四房
147-156 104 40.63%
去化
—— —— ——
产品设计 当前均价
一期：78㎡二房、101㎡/123㎡/139㎡三房、 147㎡/154-157㎡四房、290㎡复式
4900元/㎡
板块介绍
本案所在地
西埔镇 客群：以自住为主
简介
西埔镇发展时间虽短，但作为新的县政府所在地，配套发展迅速，目前已经建设 成为东山县各行政机关单位的汇集地。也是“海魁”等东山龙头企业的汇集地。 随着中心县城的扩大，西埔镇人口增多，农村具有一定财力的人员西埔镇街景逐 渐向中心县城转移，外来人口也逐渐增多，许多城里人慕名东山的宜居环境，纷 纷到东山购房，中心县城面积每年以16.6%的速度扩大，居住人口的以每年5% 的速度增加
东山县政治、经济、文化、
定位
教育、交通中心
第一章：项目背景 第二章：市场分析 第三章：项目本体 第四章：推广分析 第五章：附件报告
一级市场解析
从近几年土地成交走势，土地主要集中于西埔镇与马銮湾片区
时间 2010年 2011年 2012年 2013年
成交幅数（幅） 13 7 12 4
成交用地面积（亩） 39.7 27.5 35.7 4.75
公开在售
6667 11170 23414
明仕华苑
4000
帝景国际新城 万春·中央新界
待售
54411 6389
建筑面积 （万㎡）
6.8 3.8 4.3 10.4 2.9 30
2.5
容积率
建筑 形态
主力户型
均价 （元/㎡）
4.0
高层
81-89㎡二房
一期：5000 二期：4600
3.6
高层
101-104㎡/114119㎡三房
为主，马銮湾板块以投资为主；本案位于西埔板块，经过近几年的高速发展，西埔板 块商品房开发日益增多，形成以东山北大门门户、实验小学、县城东大门为主的楼盘 分布
2. 土地市场：从2012年至2013年，西埔镇成交13宗，康美镇成交20宗，铜陵镇